최근 임대 부동산 시장에서 ‘세금 피하기’가 화두로 떠오르고 있다. 다음은 부동산 세금을 절약하는 4가지 방법이다.
세금 강화 추진 ‘수익형 3인방’주목
집주인들 초긴장 “2주택 보유하면…”
‘주택임대차시장 선진화 방안’후속 대책의 골자는 두 가지다. 2주택 보유자로서 월세 임대소득이 연 2000만원 이하인 소규모 임대사업자의 경우 향후 2년간 비과세한 후 2016년부터 분리과세로 전환하겠다는 것이 하나고, 두 번째는 월세와의 형평을 맞추기 위해 전세 보증금에 대해서도 과세한다는 것이다.
대형·고가서
소형·저가로
장기적으로 월세나 전세를 놓는 집주인들의 과세기반이 강화되는 것으로, 특히 2주택을 보유한 임대인들의 충격이 예상된다. 기존에는 2주택 보유자 중 월세 임대인은 연간 임대소득이 2000만원 이하인 경우, 전세 임대인의 경우 임대소득에 관계없이 비과세 대상이었기 때문이다.
최근 임대 부동산 시장에서 ‘세금 피하기’가 화두로 떠오르고 있다. 이에 따라 부동산 세금을 절약하는 방법 4가지를 소개한다.
가장 먼저 고려할 수 있는 방법은 증여를 통한 부동산 줄이기다. 2주택자가 1주택을 줄이면 월세수입이 비과세된다. 3주택자도 1주택을 증여하면 임대수입 2000만원 이하일 경우 2015년까지 비과세 받을 수 있으므로 증여세를 일부 내더라도 부동산을 줄이는 것을 고려해볼 만하다. 만약 증여가 아닌 매각을 진행한다면 매각자금의 일부를 즉시 연금처럼 매달 수익을 지급받을 수 있는 상품으로 가입하는 것을 추천한다.
보증금을 높이는 방법도 있다. 주택이 2채이고 임대소득이 연 2000만원 이하면 다른 소득과 합해 종합과세하지 않고 14% 단일세율로 과세한다. 보증금을 높이는 방법으로 월세소득을 2000만원 이하로 낮추면 유리할 수 있다. 또 국민주택 규모(85㎡) 이하면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 2016년까지 주택 수에 포함되지 않으므로 임대보증금 과세대상에서 제외된다는 점도 꼭 알아둬야 한다. 다만 주변 월세시세를 고려해 신중하게 판단해야 한다. 자칫하면 올린 임대료 때문에 세입자를 못 구해 더 큰 손해를 볼 수도 있기 때문이다.
다가구나 외국인 임대를 노리는 것도 세금을 줄이는 방법 중 하나다. 다세대와 달리 다가구는 1주택으로 인정받을 수 있는데, 1주택일 경우 기준시가 9억원 이하 주택이면 비과세된다. 9억원을 넘더라도 전세로 내놓으면 비과세다. 외국인을 대상으로 임대하는 방법도 있는데 통상 세입자들은 전세 계약 후 관할 동사무소에 확정일자 신고를 하는데 국세청은 이 신고내역을 바탕으로 과세할 방침이다. 하지만 외국인 세입자는 확정일자를 받지 않는 게 보통이다. 외국인들은 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하지 않는 경우도 많아 집주인의 임대소득이 잘 드러나지 않는다.
마지막으로 대형·고가 주택을 매도하고 소형·저가 주택으로 임대사업하는 것도 절세방법이다. 정부는 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 과세대상에서 제외하기로 했기 때문이다.
▲상가주택 = 최근 주거와 임대사업을 동시에 해결이 가능한 상가겸용주택(이하 상가주택)이 은퇴자를 중심으로 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때에는 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때에는 비과세 혜택이 없다. 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다.
예를 들어 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 총 건물 면적 190m²를 모두 주택으로 보아 비과세 적용이 가능하다. 그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적(90m²)만 비과세를 해주고 나머지 상가 면적에 대해서는 양도세를 내야 한다.
따라서 상가주택을 양도할 때에는 전체가 비과세 될지 아니면 일부 주택 부분만 비과세 될지를 미리 따져 보는 것이 중요하다. 그러려면 우선 주택과 상가의 면적을 잘 파악해야 하는데 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지를 잘 알아봐야 한다. 가령 1층이 상가이고 2층이 주택이라면 계단 면적은 용도상 주택에서 사용하기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다. 지하 보일러실과 창고 면적도 주택에서 사용하는지 상가에서 사용하는지에 따라 포함되는 곳이 달라진다. 상가주택은 아무리 주택 면적이 작더라도 여전히 ‘주택’에 해당되므로 그 외에 다른 주택이 있을 경우에는 1가구 1주택자가 아니라는 점을 주의해야 하겠다.
상가주택의 인기는 점포 겸용 단독주택 용지 분양 경쟁률에서 잘 드러나고 있다. 지난해 인천 청라지구에서 공급된 24개 필지의 평균 경쟁률은 69대 1이었고 최고 경쟁률은 329대 1을 보였다. 충남 천안 탕정지구에서는 점포 겸용 단독주택 용지 84필지가 공급됐는데 3929명이 몰려 평균 47대 1, 최고 478대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 경남 양산 물금지구에서 나온 점포 겸용 단독주택 용지는 최고 경쟁률이 무려 2136대 1의 경쟁률을 보였다.
상가주택의 인기가 치솟으면서 위례신도시에 공급된 점포 겸용 단독주택 용지는 위치에 따라 1억〜4억원의 웃돈이 붙기까지 했다. 상가주택은 1기 신도시가 조성되던 1990년대 중반 점포 겸용 단독주택 용지가 공급되면서부터 인기를 끌기 시작했다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 중대형 아파트의 투자가치가 시들해지자 아파트를 팔고 여유자금으로 안정적인 생활을 원하는 베이비부머들이 수도권 상가주택에 투자하면서 인기가 더욱 치솟고 있다.
상가주택의 미래가 장밋빛이라고만 생각하면 오산이다. 상가주택은 아파트보다 환금성이 떨어진다. 또한 대기업 입주 등 고정수요를 갖춘 지역을 선별해 투자해야 하며, 같은 지역에서도 도로와 접했는지 등 상권과 입지 조건에 대한 분석이 정확히 이뤄져야 투자에 성공할 수 있다. 상가주택의 수익률이 높은 곳은 연 30%에 이르지만, 손해를 보고 있는 상가주택도 적지 않다는 점을 명심해야 하겠다.
위의 사례처럼 경쟁이 치열한 지역도 있지만 택지 분양과 관련해 주목되는 현상은 상권 형성 전망이 불투명한 지역의 택지 분양에 대해선 미달 사태가 빚어지는 경우도 적지 않다는 점이다. 예를 들면 경기도 고양삼송지구의 경우 지난해 6월 161필지 공급에 8개 필지에만 분양 신청이 들어왔다. 최고경쟁률은 고작 6대1에 그쳤다. 이는 방송영상산업의 랜드마크로 기대를 모았던 ‘삼송브로멕스’사업이 지난해 7월 좌초하면서 이쪽 지역에 대한 사람들의 관심이 시들해졌기 때문으로 풀이된다.
상가주택 인기
뜨는 지식센터
의정부 민락2지구, 파주교하, 인천 용종 등도 공급 과다와 상권 형성 미약이라는 마찬가지 우려를 안고 있는 대표적인 지역이다.
상가주택 투자 시 주의점은 뭐가 있을까. 상가주택도 상가의 일종이기 때문에 상권 영향을 크게 받기 때문에 철저한 분석이 필요하다. 대부분 전문가들은 환금성이 떨어지고 상권형성에 임대수익과 시세차익이 크게 좌우된다는 점을 주의하라고 충고하고 있다. 입지가 좋으면 건물이 낡아도 문제가 안 되며, 유동인구가 많은 곳 특히, 재래시장이나 대학가, 지하철 역세권, 대단지 아파트 단지 인근 등 접근성이 우수한 곳을 고려해야 한다. 다만 상권이 성숙되지 않은 곳이라면 1층 선호도가 낮아 상가 임대 시 곤란할 수 있고 투자를 고려할 때, 일반주거전용지역은 가급적이며 피하는 것이 좋겠다.
▲지식산업센터 = 지식산업센터의 특징은 크게 세 가지로 요약된다. 첫째, 고급 오피스 빌딩과 큰 차이가 없는 편의시설이다. 내부 마감재뿐 아니라 조경, 공원, 옥상 등의 휴게공간이 잘 갖춰져 있다. 심지어 구내식당, 세미나실, 피트니스시설, 보육시설이 있는 곳도 많다. 최근 중소기업 지원을 위한 세무·법무·금융서비스 제공을 위한 관련 업체를 입주시키고 있다.
둘째, 분양 가격의 경쟁력이다. 오피스 빌딩이나 상업 시설의 기준층과 비교했을 때 같은 면적이라 해도 평균 15〜25%포인트 정도 낮은 가격대를 형성한다. 반면 임대료 수준은 10% 정도 낮아 실질 임대 수익률은 연 2%포인트 가량 높다.
셋째, 대형 건설사의 참여가 두드러지고 있다. 지난 2〜3년간 오피스텔·도시형 생활주택은 점차 공급 규모가 감소하는 반면 상대적으로 가용 토지공급 면적이 늘고 있는 지식산업센터 개발에 건설사들이 관심을 들이기 시작했다.
지식산업센터에 투자할 때 주의할 점을 살펴보면 다음과 같다. 우선, 입지적 여건을 살피는 것이 무엇보다도 중요하다. 대부분 지식산업센터는 교통 접근성이 우수하기 때문에 교통보다는 지리적인 우위성을 따지는 것이 필요하다. 자가 운전 접근이 용이하고 입주 직원뿐 아니라 방문객이 쉽게 찾아올 수 있는 곳이면 좋다. 임대 사업의 안정성도 고려해야 해야 하는데 지식산업센터는 장기 계약이 가능하다는 장점이 있는 반면 한번 공실이 생기면 면적이 넓기 때문에 손실이 크다. 따라서 공실 위험을 낮출 수 있는 전략이 필요하다.
신생 업체보다는 지난 3〜5년간 매출을 꾸준히 낸 업체에 임대하는 것도 한 가지 방법이다. 관리 노하우 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 관리 회사가 기존에 어떻게 사무실을 관리해 왔는지를 따져봐야 하는데 이미 준공된 지식산업센터라면 대략적인 검증이 가능하겠지만 신규 분양을 받을 경우에는 쉽게 판단하기가 어렵다. 지식산업센터의 자체 경쟁력을 정확히 판단해야 한다. 전용률 대비 임대가격 수준, 관리비용, 주차대수, 각종 편의시설 구비 상황을 입주자 입장에서 바라볼 필요가 있다. 아무래도 입주 업체는 비용적인 측면과 직원 만족도에 따라 입주 결정을 할 것으로 보이기 때문이다.
마지막으로 분양 가격이 주변 시세와 비교해 적정한지 따져야 한다. 분양 가격이 낮은 이유는 오피스텔에 비해 지가 수준이 낮고 공사비가 저렴하기 때문이지만 터무니없이 저렴할 경우 그 원인을 살피는 게 필요하다. 정부가 올해 상반기 중 지식산업센터의 임대 규제를 철폐하겠다고 언급은 했지만 아직까지 그 방안은 명확하지 않다. 무엇보다 민간 임대 사업자에게 임대 허용을 풀어줄 경우 기존 지식산업센터에 주어진 세제 혜택이 크게 감소할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 세제 혜택이 감소할 경우 임대 수익률은 그만큼 하락하게 된다. 최근 분양 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없는 것도 단점으로 작용하고 있으므로 지역적인 공급 물량을 충분히 감안해야 한다.
입지만 좋으면
권리금 상상초월
서울시 지하상가의 경우, 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하기 때문에 임차권을 사들인 후 다시 임대해 세를 받는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 소유주인 서울시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있기 때문에 권리 행사에도 문제가 없다. 지하상가는 등기분양을 하는 일반상가와 달리 장기 임대분양방식으로 취득세 등 거래세는 물론 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등 보유세의 과세대상도 아니기 때문에 절세적인 측면에서 유리한 게 가장 큰 매력이다. 지하상가에 최근 변화가 생기고 있다. 그동안 서울시내 지하도상가 운영사업자 선정 방식이 수의계약 방식에서 일반 경쟁입찰제로 바뀐다.
경쟁입찰 방식의 도입의 이유로는 여러 가지가 있다. 그 동안 지하상가는 유동인구가 확보되고 최저의 임대료로 운영은 물론 수십년 동안 장기 임대가 가능했다. 일부지만 심지어는 자녀, 친·인척에게까지 대물림되고 있는 적지 않은 폐해가 발생하고 있기 때문이다.
