서울 주택시장에서 뉴타운 희소성이 부각되면서 초기 분양 단지를 선점하려는 움직임이 확산되고 있다. 뉴타운 신규 지정이 사실상 중단된 가운데 기존에 공급된 뉴타운 단지들은 가격 상승을 통해 미래 가치를 입증하면서 신규 뉴타운 단지에 대한 관심도가 높아지는 분위기다.
뉴타운사업(재정비촉진사업)은 지난 2002년 서울시가 강남·북의 지역 균형 발전을 위해 도입한 생활권 대상의 광역·종합적인 도시 정비 수법으로, 공공에서 먼저 종합개발 계획을 수립한 후 구역 내 개별 지구에 재개발·재건축사업 등을 적용해 추진하는 방식을 말한다.
서울 재개발 공급의 핵심 입지는 역시 뉴타운 사업지다. 뉴타운은 ‘강남이 아닌 지역에 강남을 만드는 사업’이라고도 할 수 있다. 흔히 강남이라고 표현하는 서초구와 강남구를 제외한 서울 대부분 지역에 뉴타운이 지정돼있다.
재개발
재건축
앞서 서울시는 2003년부터 2012년까지 은평, 왕십리, 한남 등 26곳을 뉴타운지구로 지정했다. 그러나 2012년 이후 사업성 부족, 주민 갈등, 경기침체 등이 맞물리며 정비구역 해제와 사업 지연이 이어졌고, 신규 지정도 사실상 중단되면서 공급 기반이 크게 축소됐다.
업계에서는 현재 진행 중인 뉴타운 사업이 마무리 단계에 접어들 경우, 서울에서 대규모 정비사업 형태의 신규 주택 공급은 한층 더 어려워질 것으로 보고 있다. 도심 인프라를 그대로 누리면서도 신도시급 주거 환경을 갖춘 뉴타운의 희소성이 커지면서, 부동산 매매 시장에서도 뉴타운 내 분양 단지들의 가치가 재평가되는 분위기다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 흑석뉴타운 내 단지인 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임(2019년 12월 입주)’ 전용면적 59㎡는 지난 1월 26억6000만원에 거래되며 분양가(5억5340만~6억3540만원) 대비 20억원 이상 가격이 상승했다. 돈의문뉴타운 내 단지인 종로구 홍파동 ‘경희궁자이2단지(2017년 2월 입주) 전용면적 84㎡도 같은 달 27억500만원에 거래되며 분양가(7억6890만~8억2670만원) 대비 3배 이상 올랐다.
같은 뉴타운 내에서도 ‘초기 분양 단지’와 ‘후속 분양 단지’ 간 가격 차이가 뚜렷하게 나타나고 있다는 점도 눈여겨볼 만하다. 초기 분양 단지는 상대적으로 낮은 분양가로 공급되는 반면, 후속 단지는 사업 진척과 시장 상황이 반영되며 분양가가 상승할 수밖에 없는 구조다.
서울 주택 신규 지정 사실상 중단
초기 분양 단지 선점 움직임 확산
부동산R114 자료를 보면 서울 동대문구 이문·휘경뉴타운의 첫 분양 단지였던 ‘휘경SK뷰(2019년 6월 입주)’는 2015년 분양 당시 3.3㎡당 평균 1555만원에 공급됐다. 반면 2023년 분양한 ‘이문 아이파크 자이(2025년 10월 입주)’는 3.3㎡당 평균 3579만원으로 크게 상승했다. 이를 전용면적 84㎡(약 34평형) 기준으로 환산하면 분양가는 약 7억원 가까이 차이가 나며, 8년 사이 두 배 이상 오른 셈이다.
한 부동산 전문가는 “서울의 뉴타운사업은 흑석뉴타운, 돈의문뉴타운 등 기존 단지들을 통해 사업성이 이미 입증됐다”며 “특히 뉴타운 내 초기 분양 단지의 경우 신도시의 시범 단지와 같은 상징성을 지니며 향후 지역 시세를 이끄는 경우가 많은 만큼 신규 단지에 대한 인기도 높을 것으로 예상된다”고 말했다.
다음은 서울 내 뉴타운 사업으로 공급되는 신규 단지들.
▲래미안 엘라비네= 삼성물산 건설부문이 서울 강서구 방화뉴타운의 분양 단지인 ‘래미안 엘라비네’를 분양 중이다. 래미안 엘라비네는 서울 강서구 방화6구역(방화동 608-97번지 일원) 재건축 사업을 통해 최고 16층 높이의 아파트 10개동, 총 557가구로 새롭게 조성되는 신규 단지다.
이 가운데 전용 44~115㎡ 272세대가 일반분양 물량이며, 전용면적별로는 ▲44㎡ 12가구 ▲59㎡ 14가구 ▲76㎡ 39가구 ▲84㎡ 178가구 ▲115㎡ 29가구로 구성된다. 일반분양가는 3.3㎡당 평균 5178만원이다.
방화뉴타운 정비사업은 방화2·3·5·6구역을 대상으로 추진되고 있으며, 이 가운데 6구역에 들어서는 래미안 엘라비네가 가장 빠른 분양 단지다. 입주는 2028년 8월 예정돼있다. 사업이 모두 완료되면 일대에는 4400여세대 규모의 신규 대단지가 조성되는 등 강서구를 대표하는 주거 타운으로 거듭날 전망이다.
강남구 제외
대부분 지정
지하철 9호선 신방화역과 도보 약 5분 거리 이내로 인접해 있으며, 9호선 공항시장역과 5호선 송정역도 도보로 이용이 가능하다. 올림픽대로, 가양대교, 강변북로 등 주요 간선도로 진입이 수월해 차량 이용도 편리하다.
교육 환경 또한 우수하다. 단지 반경 1㎞ 이내 송정초·공항중·마곡중·방화중·공항고·서울백영고 등 풍부한 학군과 신방화역과 발산역 인근으로는 대규모 학원가가 형성돼 있다. 또한 LG사이언스파크를 비롯해 200여개에 달하는 기업 연구시설이 위치한 마곡지구와 인접해 직주근접 여건이 우수하며 생활권도 공유할 수 있다.
트레이더스 홀세일클럽 마곡점, 롯데몰 김포공항점, 이대서울병원, LG아트센터 등 편리한 주거 인프라에 마곡공원과 서울식물원 등 쾌적한 자연 환경까지 갖추고 있다.
삼성물산은 12년 연속 시공능력평가 1위에 걸맞은 차별화된 설계와 상품을 적용할 방침이다. 4000㎡(약 1210평) 규모에 적용되는 전면 커튼월 룩 디자인을 통해 고도 제한으로 인해 단조롭고 평이한 모습을 벗어나 일대를 압도하는 단지로 조성된다. 방화뉴타운 첫 분양 단지이자 강서구에 처음 들어서는 ‘래미안’ 브랜드 아파트로, 미래가치에 대한 기대감이 반영돼 특별공급에서 30대 1, 1순위 청약에서 25대 1의 경쟁률을 기록했다.
초기 분양
후속 분양
세대 내부는 4베이 판상형 구조 적용 등으로 채광과 통풍을 극대화했으며, 특히 입주민 라이프스타일과 취향에 따라 자유롭게 공간을 분리·통합할 수 있는 기능성 가구 ‘넥스트 퍼니처’가 최초로 적용된다.
이 외에도 골프연습장·북라이브러리·사우나·피트니스센터·맘스카페 등 다양한 커뮤니티 시설이 들어설 예정이며, 스카이 커뮤니티에는 취미·휴식 등을 위한 프라이빗하면서도 품격 있는 공간이 조성될 예정이다.
▲아크로 리버스카이= DL이앤씨는 동작구 대방동 일원 노량진8재정비촉진구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘아크로 리버스카이’를 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 10개동, 전용면적 36~140㎡ 총 987가구 규모로, 이 중 285가구가 일반분양에 나선다.
한강변을 따라 이어지는 아크로 리버 라인을 완성하는 신규 단지로 꼽힌다. 기존 반포, 성수 중심으로 형성된 프리미엄 주거 흐름이 노량진 일대로 확장되며, 서울 서남권 주거 지형에 새로운 변화를 가져올 것으로 기대를 모으고 있다.
노량진뉴타운 역시 대규모 도시정비사업이 진행되며 주거 환경이 빠르게 개선되고 있는 지역이다. 다수의 정비구역이 순차적으로 개발되면서 신흥 주거타운으로 탈바꿈하는 가운데, 아크로 브랜드 단지의 공급은 지역의 위상을 한 단계 끌어올리는 계기가 될 전망이다.
단지는 입지 여건도 우수하다. 단지 중앙에서 직선 거리 600m 내에 지하철 1·9호선 환승역인 노량진역이 위치해 서울 전역으로 이동이 편리하다. 노선을 이용하면 여의도역까지 두 정거장, 시청역까지 네 정거장, 고속터미널역까지 두 정거장 등 서울 3대 업무지구를 10분대에 이동할 수 있어 직주근접 이점을 누릴 수 있다.
흑석뉴타운, 돈의문뉴타운 등
기존 단지들 사업성 이미 입증
교육 환경도 우수하다. 영화초교와 연접한 ‘초품아’ 단지로 안전한 통학이 가능하며 영등포중, 숭의여중, 숭의여고, 영등포고 등을 도보로 통학할 수 있다.
상품성도 남다르다. 단지에서 영화초교와 영등포고로 이어지는 길에 조경 조명을 추가해 보다 안전하고 밝은 분위기 속에서 통학할 수 있도록 할 예정이며, 조경의 경우 하이엔드 조경의 정수를 보여주는 아크로만의 시그너처 디자인이 어우러진 ‘아크로 가든 컬렉션’이 적용된다.
단지 내 커뮤니티의 경우 대규모 면적이 조성될 예정으로 수준 높은 라이프스타일을 완성해 주는 하이엔드 커뮤니티 ‘클럽 아크로’가 들어선다. 아울러 전용면적 50㎡ 이상 전 주택형에 고객의 취향을 담은 맞춤형 인테리어 패키지 ‘디 셀렉션(D Selection)’이 적용돼 입주와 동시에 원하는 공간을 완성할 수 있다.
▲라클라체자이드파인= GS건설·SK에코플랜트는 동작구 노량진동 일원에서 노량진6재정비촉진구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘라클라체자이드파인’을 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 499가구로 조성된다. 이 중 전용면적 59~106㎡ 369가구를 일반 분양한다.
노량진뉴타운의 첫 분양 단지 ‘라클라체자이드파인’이 출격 채비를 마치고 본격적으로 분양된다. 인근에 도보 이용 가능한 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 통해 여의도·용산·서울역·광화문·강남 등 주요 지역으로 환승 없이 이동 가능하다. 영화초, 영등포중·고, 성남고, 숭의여중·고 등 초·중·고교도 인접하고 용마산, 대방공원, 장승공원 등 녹지 환경도 잘 갖춰져 있다.
저렴한
분양가
높은 미래가치도 주목된다. 노량진뉴타운은 서울에서 이례적으로 전 구역이 ‘드파인’ ‘오티에르’ ‘디에이치’ ‘써밋’ ‘아크로’ 등 대형 건설사의 하이엔드 브랜드로만 조성될 예정이어서 향후 서부권 고급 주거 벨트로 자리매김할 것이란 기대감이 크다. 초기 분양 단지는 후속 분양 물량 대비 저렴한 분양가에 공급돼 향후 높은 프리미엄이 형성되는 경우가 많아 시세차익 역시 클 것으로 예상된다.
분양가는 전용 59㎡ 최고가 기준 22억원, 전용 84㎡는 25억8500만원 수준으로 책정됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 약 76 00만원 선이다.
▲써밋 클라비온= 대우건설은 서울 영등포구 신길동 일원에서 신길10재정비촉진구역 주택재건축 정비사업을 통해 ‘써밋 클라비온’을 분양할 예정이다. 전용 45~84㎡, 최고 29층, 8개동, 단지는 총 812가구 규모로 조성되며 일반분양 물량은 174세대로 알려졌다.
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