• 동두천 8.1℃흐림
  • 강릉 11.3℃구름많음
  • 서울 11.5℃
  • 대전 11.0℃흐림
  • 대구 8.9℃구름많음
  • 울산 11.3℃구름많음
  • 광주 12.1℃구름많음
  • 부산 13.6℃구름많음
  • 고창 9.7℃구름많음
  • 제주 13.9℃구름많음
  • 강화 8.6℃흐림
  • 보은 7.7℃흐림
  • 금산 9.1℃흐림
  • 강진군 10.5℃구름많음
  • 경주시 7.6℃구름많음
  • 거제 10.3℃구름조금
기상청 제공

1345

2021년 10월18일 17시07분

기업


‘겉만 번지르르’ 대방건설 문어발 확장의 이면

URL복사

빚 좋은 개살구에 대한 '바른 생각'

[일요시사 취재1팀] 대방건설의 사세 확장 추이가 예사롭지 않다. 1조클럽 가입이라는 훈장만큼이나 수익성도 빛을 발한다. 다만 세부내역을 살펴보면 마냥 안심하긴 이르다. 벌인 사업이 광범위해질수록 끌어다 쓴 빚도 눈덩이처럼 불어난 상태. 흑자 행진과 별개로 현금 흐름은 개선될 기미가 보이지 않는다.
 

▲ 대방건설 사옥 ⓒ대방건설

대방건설은 1991년 설립된 ‘광재건설’에 뿌리를 둔 건설업체다. 주택개발사업에 집중하면서 사세를 키운 대방건설은 2009년 구찬우 대표가 경영 전면에 등장하면서 본격적인 성공가도를 달리기 시작했다.

어느새 상위권
거침없는 성장

2011년 하도급 순위 100위권 안에 이름을 올리며 존재감을 드러낸 대방건설은 최근 들어 눈에 띄게 보폭을 넓혔다. 2010년까지만 하도급 순위 108위에 불과했던 대방건설은 올해 27위에 이름을 올리며 명실공히 상위권 건설업체로 인정받고 있다.

외형은 물론이고, 주요 실적 지표 역시 우상향 행진을 거듭하고 있다. 2017년 연결기준 9323억원이던 대방건설 매출액은 이듬해 1조원을 넘긴 데 이어, 지난해에는 1조5876억원으로 전년 대비 56.13% 증가했다.

수익성은 한층 눈에 띈다. 2017년 2102억원이던 영업이익은 이듬해 1951억원으로 짧은 숨고르기를 거치고, 지난해 2906억원으로 반등에 성공했다. 연결기준 최근 3년 영업이익률은 동종업계 평균치(4~6%)를 훌쩍 넘긴다. 대방건설은 ▲2017년 22.5% ▲2018년 19.2% ▲2019년 18.3% 등 최근 3년 간 20% 안팎의 영업이익률을 기록했다.

안정적인 실적이 뒷받침되면서 2002년 20억원에 불과했던 이익잉여금은 지난해 말 기준 8423억원으로 불어났다. 최근 3년간 누적 순이익이 3680억원 쌓이면서 이익잉여금도 덩달아 급증한 양상이다.

다만 실적 지표에 가려져 있을 뿐 위험요인이 아예 없는 건 아니다. 특히 외형 확대와 비례해 급증한 채무가 불안요소다. 

실적은 고공행진인데…커지는 빚 압박
미분양 속출에 말라버린 곳간

대방건설의 지난해 연결기준 총자산(총자본+총부채)은 2조9543억원으로, 전년(2조2423억원) 대비 31.8% 늘었다. 총부채의 급격한 증가는 2018년 1조5600억원이던 총부채가 일년 사이 5500억원 가까이 급증한 데 따른 것이다. 같은 기간 총자본은 6823억원서 8469억원으로 1600억원가량 증가하는 데 그쳤다.

부채의 증가가 눈에 띄게 커진 영향으로 부채비율(총부채/총자본)은 다소 악화됐다. 2018년 부채비율 228.6%를 기록하면서 연결 재무제표가 작성된 2014년 이래 가장 높은 부채비율을 기록한 대방건설은 지난해 말 기준 248.8%까지 치솟았다. 통상 부채비율은 200% 이하를 적정 수준으로 인식한다.

대폭 늘어난 총차입금이 부채비율 상향을 이끈 것으로 분석됐다. 2017년까지만 해도 8050억원 수준에 머물렀던 대방건설의 총차입금 규모는 이듬해 사상 처음으로 1조원 대를 돌파한 데 이어, 지난해에는 1조5563억원으로 확대된 상황이다.

이 가운데 단기차입금 3866억원과 유동성장기부채 3771억원은 1년 내 상환을 필요로 한다. 총차입금의 절반에 가까운 7637억원이 단기 상환 압박서 자유롭지 못한 금액인 셈이다.

차입금이 증가할수록 빚에 의존하는 경향은 두드러졌다. 지난해 말 기준 대방건설의 차입금의존도는 전년 대비 6.8%p. 상승한 52.7%에 달했다. 이는 대방건설 연결 재무제표가 공개된 이래 가장 높은 수치다. 30% 이하를 적정 차입금의존도로 보는 통상적인 시장의 인식과도 간극이 크다.

많이 벌어도
남는 게 없다

단기차입금의존도 역시 2018년 23.2%서 지난해 25.8%로 소폭 높아졌다. 이자율이 상대적으로 높은 단기차입금은 순이익 감소로 직결될 여지를 남긴다.

지난해 말 기준 대방건설이 유동화 회사를 이외의 금융권서 단기로 차입한 금액 가운데 가장 큰 규모는 농협은행서 담보대출 명목으로 빌린 900억원이었고 연이자율은 4.05%였다. 가장 높은 금리는 SBI저축은행으로부터 일반대출로 연이자율 5.20%에 차입한 80억원이다.

차입금에 대한 의존도 강화는 막대한 이자 부담으로 연결됐다. 대방건설은 지난해 이자비용으로 전년(456억원) 대비 51.2% 증가한 674억원을 투입한 것으로 집계됐다. 이는 법인세차감전순이익의 29.5%, 전체 영업외비용(771억원)의 87.4%에 해당한다. 순이익이 영업이익 대비 절반 수준에 머무르는 데 이자비용이 영향을 줬다고 봐도 무리는 아니다.

대방건설 관계자는 “부채 증가는 낙찰된 토지의 대금 납부에 따른 영향”이라며 “수년 간 흑자가 계속되는 만큼 별 문제는 없다”고 말했다.

눈여겨볼 부분은 수년간 건실한 영업이익을 기록했음에도 현금 흐름은 마이너스를 기록했다는 점이다. 대방건설의 영업활동 현금 흐름은 2018년과 지난해 각각 -3262억원, -5618억원이었다. 같은 기간 순이익은 각각 1086억원, 1492억원에 달했지만, 실제 유입된 현금은 없었다고 볼 수 있다.

현금 흐름이 마이너스를 기록한 건 부진한 분양 성적의 영향으로 해석된다. 2016년 경기도 화성시 송산면서 분양한 ‘화성송산그린시티 대방노블랜드 2·3차’, 2017년 동탄2신도시서 분양한 ‘화성동탄1차 대방디엠시티 더센텀’은 모두 청약 미달을 겪었다.

분양 족족
흥행 참패

최근에는 양주 옥정신도시서 처참한 흥행 실패가 연출된 상황이다. 대방건설이 양주 옥정신도시 A-2블록에 공급한 ‘양주 옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레’는 지난 4일 청약 2차에 1042 가구(특별공급 제외) 모집에 354건이 등록 마감됐을 뿐이다. 나머지 688 가구는 주인을 찾지 못했다.

대규모 청약 미달 사태는 정부가 6·17대책서 양주시를 조정대상지역에 포함시킨 게 주요하게 작용했다. 규제 지역에 포함되면서 주택담보대출비율(LTV)이 70%서 50%로 축소되고, 세대원 1순위 청약 조건도 까다로워졌다.

대규모 청약 미달이 현실이 됐음에도 대방건설 측은 선방했다는 입장이다. 대방건설 관계자는 “청약조정지역으로 지정된 단지로 청약접수 요건이 무주택자 및 1주택자에 한해 세대당 1건만 청약접수가 가능한 점을 감안하면 실수요자 위주의 청약이 접수됐다고 판단된다”고 설명했다.

문제는 미분양이 장기화될 경우다. 대방건설의 기본 사업골격을 감안하면 최악의 경우 계열사의 부실이 대방건설로 전이될 수 있다. 사실상 미분양에 대한 우발부채는 전량 대방건설의 몫이나 마찬가지인 까닭이다. 

대방건설은 ▲대방하우징 ▲대방주택 ▲노블랜드 ▲디비건설 ▲디비산업개발 ▲대방이노베이션 ▲대방이엔씨 ▲대방개발기업 ▲디비개발 ▲엔비건설 ▲디비종합건설 ▲디비주택 ▲대방일산디엠시티 ▲디엠개발 ▲대방덕은 ▲대방건설동탄 등을 종속회사로 두고 있다.

대방일산디엠시티를 비롯한 몇몇 회사를 제외하면 계열사 대다수는 시행사업을 영위한다. 

미분양 속출…말라버린 곳간
애물단지 부양 가족만 잔뜩

대방건설은 단순 도급사업에 집중하는 여타 건설사와 달리 시행 계열사들과 연계해, 자금조달부터 사업 추진에 이르기까지 유기적으로 움직여왔다. 양주 옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레의 경우에도 시행은 계열사인 디비건설이 맡았고 대방건설은 공사에만 집중한 바 있다. 

이 같은 사업 모델은 수익성이 월등하다는 장점을 지닌다. 대방건설이 단기간에 외형을 키우고 수익성을 최대한 끌어올린 배경이기도 하다. 

반면 분양이 제대로 이뤄지지 않을 시, 당초 기대했던 수익모델이 전혀 힘을 발휘하지 못한다는 위험성을 내포한다. 자금을 차입해 시행사업을 펼치는 계열사는 물론이고, 공사를 진행하는 대방건설까지 공사 대금 문제로 인해 유동성 위기를 겪을 수 있기 때문이다.

이미 대방건설의 대다수 계열사는 우려할만한 재정건전성을 나타내고 있다. 계열사 대부분이 지난해 말 기준 부채비율 200%를 초과한다. ▲디비건설 3743.3% ▲대방하우징 869.4% ▲대방주택 276.3% ▲디비산업개발 271.0% ▲대방이노베이션 531.2% ▲대방일산디엠시티 332.7% 등이 이 범주에 포함된다.

위에서 열거한 계열사는 그나마 나은 축이다. 부채비율이 무의미한 계열사도 여럿 목격됐다. ▲디비주택 ▲디비종합건설 ▲대방건설동탄 ▲대방덕은 등 지난해 말 기준 총자본이 마이너스인 이른바 완전자본잠식 상태인 계열사만 4곳이다.

계열사들의 심각한 재정건전성은 대방건설 연결 및 개별 재무제표에 커다란 편차를 남겼다. 대방건설의 개별기준 지난해 총차입금은 6096억원에 그친다. 연결 준 총차입금 대비 약 40% 수준이다. 연결기준 250%에 육박했던 부채비율 역시 개별기준 적용 시 115.1%에 불과하다.

대방건설이 호실적과 별개로 현금흐름 마이너스를 기록한 것도 계열사로부터 파생된 부정적 영향 때문이었다. 대방건설의 별도 기준 공사 미수금은 2018년 2704억원서 지난해 3709억원으로 증가했고, 같은 기간 공사 선수금은 146억원서 120억원으로 감소했다. 

허약한 체력
부실 전이?

이는 공사 시작 단계서 받은 대금은 줄고, 공사 완료 후에도 제대로 정산이 이뤄지지 않은 금액이 많음을 뜻한다. 그나마 분양 선수금은 2018년 1억3300만원서 지난해 442억원으로 증가했지만, 공사 미수금의 증가폭이 워낙 컸던 관계로 영향력이 상당 부분 희석된 상황이다. 
 



배너


설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.

많이 본 뉴스

더보기

일요시사 주요뉴스

<단독> ‘600년 살았는데…’ 대장동 원주민의 피맺힌 호소

[단독] ‘600년 살았는데…’ 대장동 원주민의 피맺힌 호소

[일요시사 정치팀] 차철우 기자 = 대장동 사업을 두고 여러 가지 특혜 의혹이 쏟아지고 있다. 문제는 원주민들이 받은 토지보상액이 시세보다 낮았다는 점이다. 또 약속한 사안들도 제대로 이뤄지지 않고 있다. 반면 성남의뜰에 지분을 보유한 한 금융 투자업계에 특혜를 줬다는 의혹마저 불거졌다. 경기도 성남시 분당구 대장동은 우계 이씨 가문과 전이 이씨 가문이 모여 살고 있는 집성촌이다. 원주민들은 600년이 넘는 시간 동안 마을을 일궈왔다. 트랙터 바퀴 자국이 짙은 울퉁불퉁한 길 양옆에는 논과 밭이 펼쳐져 있었다. 원주민 대부분이 농사를 짓고 평범하게 살던 곳이다. 개발서 외면 과거와 딴소리 대장동 원주민인 이씨는 과거 대장동을 자연과 어우러져 살던 곳으로 기억한다. 이씨 집안도 대대로 농사를 지으며 다양한 작물을 키웠다. 밭과 논 사이에 났던 길을 따라 할아버지와 아버지의 일을 돕기도 했다. 일하는 도중 무더위가 심해지면 하천에 뛰어들어 더위도 식혔다. 그러던 이 곳이 시간이 지나면서 대장동에도 개발 소식이 들려오기 시작했다. 대장동 개발이 추진된 시점은 지난 2009년부터다. 이씨에 따르면 이씨 가문의 A씨가 마을을 개발하자며 ‘씨세븐’이라는 민간개발업체를 원주민들에게 소개시켰다. 해당 개발업체는 원주민들에게 도시화 개발계획을 설명하고 주민들 설득에 나섰다. 당시 원주민들은 처음부터 개발에 찬성하지는 않았다. 하지만 도시 규모가 커지고 개발이 되니 좋은 의미로 토지를 내주자는 목소리도 나오면서 대장동 개발 논의가 구체적으로 이뤄졌다. 개발은 처음부터 쉽지는 않았다. 민간개발을 추진하던 씨세븐이 사업 차질을 빚게 된다. 그 이유는 한국토지주택공사(LH)가 제안한 공영개발 방식을 성남시가 수용해서다. 그러나 여러 이유로 LH가 철수하게 되고, 이재명 경기도지사가 2010년 성남시장으로 취임하면서부터 개발 방식은 민관개발로 재차 바뀌게 된다. 씨세븐에 자문위원으로 참여했던 남욱 변호사와 정영학 회계사 등의 인물들이 현재 대장동 개발을 주도하는 화천대유자산관리(이하 화천대유)로 대거 이동한다. 우여곡절 끝에 2015년부터 본격적인 개발이 시작돼 일부 단지는 완공이 된 상태다. 마지막 단지는 올해 완공 예정이다. 개발과 함께 이씨 집안이 소유한 토지도 개발 과정에서 수용됐다. 문제는 이 과정에서 불거졌다. 공영개발 명목 동의 없이 토지수용 평당 600만원, 300만원만 보상받아 과거에는 현황도로가 있어 농사를 짓는 데 아무런 문제가 없었다. 국가에 사용료를 받지 않고 원주민끼리도 합의하에 사용해왔다. 당초 이씨는 토지가 수용되면서 화천대유와 한 가지 약속을 했다고 한다. 이씨의 주장에 따르면 당시 화천대유가 약속한 사항은 이씨 소유 토지에 도로를 내주겠다는 것이었다. 하지만 실제 공사가 진행되자 약속한 사안과 다르고 도로도 다르게 놓였다는 게 이씨의 주장이다. 대장동 개발지구 끝 쪽에 위치한 이씨 소유 토지 사이에 생태다리와 생태공원이 들어서면서 도로는 단절된 상태다. 원주민은 화천대유 측에 약속을 지키라며 항의했지만 아무런 소용이 없었다. 현재 이씨가 소유한 대장동 22번지는 각각 22-1번지, 22-2번지, 22-3번지와 같이 3필지로 나누어져 있다. 그중 22-2번지와 22-3번지는 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅)가 됐다. 해당 필지들이 맹지가 된 이유는 도로에 인접하지 못하고 통행을 할 수 없어서다. 개발 전에는 도로와 인접했으나 현재는 아무 쓸모 없는 땅으로 전락해버렸다. 현행법상 도로로 나갈 수 없게 된 맹지의 경우, 활용할 수 있는 용도가 없기 때문에 사회적 손실을 가져온다고 명시돼있다. 따라서 토지주가 원할 경우 ‘주위토지통행권’을 행사할 수 있다. 이에 이씨는 주위토지통행권을 행사하기 위해 수차례 성남시에 민원을 제기했지만, 돌아온 건 ‘불가하다’는 답뿐이었다고 한다. 이후 성남시청 측에서 맹지를 처분하라는 통보도 받았지만 이씨는 시세변동 탓에 그럴 수가 없었다. 현재 대장동 일대의 시세차익은 5배 정도 난다. 이에 대해 이씨는 억울함을 호소하고 있다. 토지수용 당시 잔여지 매수 청구에 대한 설명이 없던 탓에 이 지경에 이르렀다는 게 이유다. 주민은 빠져라? 이씨 토지에 도로를 놓을 수 없는 이유를 알기 위해 <일요시사>는 성남시청에 직접 문의했다. 시청 측은 이씨 소유 토지가 택지개발지구에서 벗어나 있고 보존녹지(국토계획 및 이용에 관한 법률에 건축이 가능한 범위는 초등학교, 창고, 단독주택 등으로 명시)지역으로 지정돼있다고 답했다. 또 도로 건설이 공공의 목적을 가지지 않았고, 건축법에 따라 도로로 지정되지 않았다고 설명했다. 즉, 도로를 놓을 경우 건축이나 개발 가능성에 문제가 있을 우려 때문이었다. 문제는 비단 이씨의 땅뿐만이 아니라는 점이다. 성남시 분당구 대장동에서 용인시 수지구 고기동으로 넘어가는 도로도 문제다. 하천 위에 왕복 2차선으로 놓인 다리는 시간과 상관없이 차량으로 가득 차 매일 같이 정체되는 구간이다. 과거 촌각을 다투는 위급한 상황에서 차가 막히는 바람에 골든타임을 놓쳐 사람이 사망하기도 했던 일이 있었다고 한다. 이씨는 한 기업 소유 부지 근처의 도로 때문에 억울함을 호소하고 있다. 바로 하나자산신탁이 ‘신탁’으로 수탁자(토지 소유자로부터 위탁받아 매각 등의 업무를 대신 처리) 지위로 소유한 임야 때문이다. 임야가 위치한 곳으로 가기 위해서는 길게 아스팔트가 닦인 길을 지나야 한다. 비록 바로 이어지지 않지만 밭을 두고 임야와 도로의 거리는 멀지 않은 편이다. 이 지역은 판교 대장지구와 상당히 근접해 있고 대장지구 옆인 낙생공공개발지구와도 인접한 곳이다. 이곳은 하나자산신탁이 관리 중인 임야가 향후 대규모 택지로 개발될 것이란 관측이 제기된다. 하나자산신탁은 대장동 개발을 맡은 특수목적법인(SPC) 성남의뜰 지분 5%를 보유한 회사다. 시행사는 나몰라라 동원동 산42번지의 등기부등본에 따르면 지난해 3월 기흥관광개발공사가 지분 97%를 소유했고, 하나자산신탁은 같은 해 5월 수탁자 지위를 얻었다. 소유한 임야의 규모는 3만9600㎡를 상회하며 평수로 따지면 1만평이 넘는 규모다. 다만 지목이 임야고, 임야 주변의 지목상 도로라는 점만으로는 개발 행위가 불가하다. 해당 임야는 보존녹지지역에 있는 공익용 산지로 당장 개발이 되기는 어렵다. 하지만 이씨는 동원동과 대장동 일대에 낙생지구가 개발될 예정인데, 주변 길만 확장되면 충분히 건축 가능한 땅으로 바뀔 가능성이 높다고 주장했다. 하나자산신탁에 특혜를 줬다는 의혹이 불거지는 대목이다. 성남시 도시균형발전과 관계자도 당장은 아니더라도 추후에 개발될 가능성이 있다고 말했다. 관계자는 “산42번지가 의제처리 규정에 따라 산지 전용 협의를 거친다면 허가될 수 있다”며 “이후 공사가 시작되고 준공이 된다면 임야의 지목도 변경할 수 있다”고 밝혔다. <일요시사>는 특혜 의혹에 대해 하나자산신탁 측에 물었다. 하나자산신탁 측은 “땅의 소유자나 관계자가 아니면 알려줄 수 있는 사안이 없다”고 말했다. 임야의 소유주인 기흥관광개발공사 역시 아무런 답변해줄 수 없다고 밝혔다. 대장동 개발지구도 공익용 산지였는데 개발된 만큼 산42번지 역시 개발 가능성이 충분한 셈이다. 낙생지구의 공공사업은 지난 2019년부터 추진돼 오는 2024년에 완공될 계획이다. 분당구 동원동 일대 17만평이 넘는 공공주택을 짓는 사업이다. 도로 좁아 터져 진입 못해 사람 죽어 성남의뜰 지분 가진 금융사 특혜 의혹 이에 이씨를 포함한 원주민들은 관련 사안에 대해 조사가 필요하다고 주장한다. 실제 개발이 시작된 뒤 일부 토지주는 재산상의 손해를 입기도 했다. 공영개발이라는 명목 하에 관련 법에 따라 주민 동의 없이 토지수용이 가능했고, 당시 시세가 평당 600만원(2016년 기준)인데 비해 300만원을 보상받고 성남시에 팔았다. 토지가 많지 않다면 양도소득세 부담도 가중될 수밖에 없는 상황이다. 대장동 개발은 올해 말로 개발이 거의 마무리된다. 이씨가 시청과 화천대유에서 추가적인 도로 등을 개설해주지 않는다고 의심하는 이유는 화천대유의 돈이 투입되기 때문으로 보고 있다. 이씨에 따르면 대장동 개발지구는 성남시가 추후 ‘세금’으로 관리한다. 성남시가 그때까지 기다리고 있다는 것이다. <일요시사>는 이씨의 맹지 문제, 생태다리 및 공원, 하나자산신탁 임야 부지, 근처 도로 등에 관한 사안들에 대해 문의하기 위해 시행사인 성남의뜰에 직접 방문했다. 당시 로비는 불이 꺼진 상태였다. 불이 꺼진 상태로 안에서는 회사 관계자들이 회의실 등을 오가는 모습이 포착됐다. 벨을 눌러도 안에서는 별다른 반응이 없었다. 그러나 이내 관계자가 나와 “아무것도 모른다”며 “돌아가 달라”는 말만 반복해 제대로 된 답변을 들을 수 없었다. 이러지도 저러지도 이씨는 “원주민들이 진정 원하는 건 마을의 발전”이라며 “돈보다는 발전을 위해 주민들이 토지수용을 허락했는데, 이런 식이라면 앞으로 다른 지역의 원주민들도 개발에 대해 부정적인 시선으로 볼 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다. <ckcjfdo@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> ‘키맨’ 김만배 구속영장 기각, 왜? 대장동 개발 특혜 의혹의 핵심 인물로 분류된 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김만배씨에 대한 구속영장이 지난 14일 기각됐다. 법원은 김씨 구속 전 피의자심문을 진행한 뒤 검찰의 구속영장 청구를 기각했다. 문성관 영장전담 부장판사는 “피의자의 방어권을 보장할 필요성이 있다. 하지만 피의자 구속의 필요성이 소명되기는 보기 어렵다”며 구속영장 기각 사유를 밝혔다. 이에 따라 김씨의 신병을 확보한 상태에서 정·관계 로비 의혹으로 수사를 확대하려던 검찰 계획에 차질이 불가피할 것으로 예상된다. <차>




배너
배너
배너