서민이라면 누구나 꿈에 그리던 전원주택. 이젠 더 이상 부자들만의 전유물이 아니다. 여유 자금이 조금만 있어도 쉽게 지을 수 있고, 즐길 수 있게 됐다. ‘세컨드 하우스’ 개념의 전원주택에 대한 궁금증을 문답 형식으로 풀어봤다.
입지 좋은 소형 강세…이용 편하고 환금성 뛰어나
주변 자연환경에 볼거리·먹거리·즐길거리 체크
서울에서 자영업을 하는 박경한(41)씨는 최근 강원도 평창군에 목조를 사용해 전원주택(바닥면적 66㎡)을 지었다. 스키 마니아들이 자주 찾는 용평리조트와 가까운 곳에 세컨드 하우스 개념의 전원주택을 마련한 것이다. 거실과 방 2개, 욕실, 주방에 주차장과 텃밭도 갖췄다.
본인의 활동 영역
고려해 입지 선택
총 투자비용은 토지매입비와 건축비를 감안하면 대략 8000만원 정도다. 경기도 하남 집에서 2시간 거리여서 자주 오갈 수 있는 게 장점이다. 박씨는 스키장 개장에 맞춰 자신의 전원주택을 스키어들에게 요금을 받고 임대할 계획이다. 입지가 좋아 1억1000만원에 전원주택을 팔라는 제안도 받았다. 몇 개월 만에 약 3000만원의 프리미엄이 붙은 셈이다.
입지가 좋은 곳에 지어진 소형 전원주택이 강세를 보이고 있다. 이용하기 편한 데다 상대적으로 환금성이 뛰어나기 때문이다. 투자자나 매수자 입장에서 모두 부담이 작다는 게 소형 전원주택의 매력 요소로 꼽힌다.
전원주택을 지을 때 주변 자연환경을 고려하는 것은 기본이다. 요즘은 한걸음 더 나아가 볼거리, 먹을거리, 즐길거리가 충족된 곳에 전원주택을 지어야 수요가 몰리는 추세라는 게 전문가들의 일반적인 견해다. 또 세컨드 하우스 개념의 전원주택은 본인의 활동영역을 고려해 입지를 고르는 것이 핵심 투자 포인트다.
▲전원주택 지역은 어디가 유망할까 = 서울을 예로 들면 활동영역이 강동구, 송파구, 광진구, 성동구 등 동부권이라면 전원주택지는 경기 양평이나 가평 등에서 선택해야 한다. 강남구, 서초구 등 남부권이면 용인이나 이천, 광주 등을 우선 검토 대상지로 꼽는 게 순서다. 서대문구, 영등포구 등 서부권은 김포나 강화도, 영종도가 바람직하다. 은평구, 강북구 등 북부권은 포천, 양주, 파주 등을 눈여겨봐야 한다.
도심 부동산처럼 철도와 고속도로가 개통 예정인 역세권 토지는 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 역이나 고속도로 IC에서 자동차로 10분대 거리에 있어야 다른 지역으로 이동이 편리하고 되팔기에도 유리하다는 게 전문가들의 조언이다.
개통을 앞둔 서울∼세종시 간 제2경부고속도로, 춘천∼양양 간 동서고속도로, 광주∼원주 간 제2영동고속도로, 평택∼시흥 간 제2서해안고속도로, 구리∼포천 간 고속도로, 남양주 화도∼양평 간 고속도로 IC 주변의 땅값이 벌써부터 들썩이는 것도 그런 배경 때문이란 분석이다.
▲전원주택 입지는 어디가 좋을까 = 은퇴자가 늘면서 노후를 생각하는 사람들이 전원주택에 높은 관심을 보이고 있다. 전원주택에 투자하는 방법은 여러 가지다. 주거지를 옮겨 노후생활을 하면서 가치상승을 기대할 수 있고 농가주택을 개조하여 부가가치를 높일 수도 있다.
무엇보다도 어떤 곳이 투자가치가 있는지 알아야 한다. 새집을 지을 때 우선 살펴야 할 것은 도로다. 아무리 경치가 좋아도 진입로가 없으면 그림의 떡이다. 길이 없는 맹지는 주택 건축허가가 나지 않을 뿐만 아니라 향후 토지 개발자체가 불가능해서 고려대상에서 제외 시켜야 한다. 따라서 모든 전원주택지는 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m 정도의 도로에 2m 이상 접해야 한다.
전원주택 부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데 이때 눈에 보이는 현황도로만으로는 부족하다. 현황도로가 있다고 하더라도 지적도상에 도로가 있는지를 꼭 알아보아야 한다.
“크면 클수록 부담”
폼보다 실용 추구
▲전원주택의 적정 크기는 = 전원주택을 크게 짓는 사람들이 많지만 대부분 후회한다. 집이 크면 건축비가 많이 들기도 하지만 큰 집만큼 행복보다 고민이 더 커지기 마련이다. 휴식과 웰빙 생활을 목표로 내려온 전원주택이 크면 일이 많아지고 경제적으로도 불리하다.
세금도 많고 전기세·난방비 등 모든 것이 부담이 된다. 집을 팔려고 해도 큰 집에 대한 부담감 때문에 잘 팔리지 않는다. 전원주택을 잘 짓는다고 해서 가격이 오르는 경우는 없다. 집은 짓는 순간부터 비용이 발생한다.
만약 투자를 염두에 두어 큰 집을 짓는 것은 낭패다. 오히려 정원을 가꾸는 것이 현명하다. 정원은 한 번에 큰돈을 들여서 만드는 것보다 조금씩 가꾸어가는 것이 전원생활의 기쁨도 만끽하면서 돈도 덜 든다.
실제로 전원주택은 아파트평형보다 훨씬 넓다. 아파트 50㎡(약 15평)는 두 사람 살기에 작지만 전원주택은 창고나 다락방을 넣으면 두 사람 살기 넉넉하다. 짐이 많을 경우에는 집을 크게 짓기보다는 컨테이너를 이용하여 별도창고를 만드는 것이 좋다.
▲건축비용 얼마나 들까 = 건축비는 구조재·마감재의 종류와 등급에 따라 다르지만 일반적으로 목조주택과 스틸하우스는 3.3㎡에 330만∼350만원, 통나무주택의 경우 3.3㎡당 400만∼600만원 정도다. 고급스럽게 지으려면 600만∼700만원 정도 들어간다.
공사기간 2∼3개월
규모 작으면 1개월 정도
당초예산 보다 30∼50% 더 들어가는 점도 염두에 두어야 한다. 집을 짓다보면 마감재를 좋은 것으로 쓰거나 설계변경·부대비용이 든다. 땅값은 지역별로 천차만별이지만 서울 중심에서 1시간∼1시간 30분대에 접근이 가능한 지역의 전원주택(132㎡)용 목조주택을 지으려면 땅값포함 2억5000만∼3억5000만원 정도가 필요하다.
당장 이주할 계획이 없다면 땅부터 사놓고 건축비 여건이 되었을 때 집을 짓는 것도 좋은 방법이다. 굳이 자기 취향의 집을 스스로 짓겠다는 사람이 아니라면 이미 다른 사람이 지어 놓은 전원주택 중 급매물을 주목하는 게 좋다. 가격 거품이 빠져 값이 싼 데다 다른 전원주택과 달리 공사 진행에 대한 불안감이 없어 불황기 투자대상이 될 수 있다.
▲전원주택 공사 기간과 주의점 = 공사기간은 대개 2∼3개월 정도지만 건축 방식에 따라 크기가 작으면 1개월 정도면 짓기도 한다. 전원주택 땅을 결정하기 전에 해당 지역 시·군청에 건축 가능 여부를 확인하는 것이 우선이다. 지역에 따라 토지거래와 개발행위에 규제가 따르기 때문이다.
현장 방문도 필수다. 전문가들은 시간대별, 계절별로 방문해보면 자연경관에 대한 느낌도 달라 투자결정에 도움이 된다고 강조한다. 지도상으로는 가깝던 산과 계곡, 호수 등이 실제로는 땅의 지형이나 집의 방향 등에 따라 달라질 수도 있다.
최근엔 발품 못지않게 손품을 파는 작업도 중요해졌다. 인터넷상에 전원주택 부지 선정에서 건축까지 모든 정보가 공개돼 있어 입지 건축방식 가격 등을 직접 비교해 볼 수 있다. 현지 중개업소를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 현지 주민들이 외지인 거주에 대해 거부감을 표시하는 경우도 있어 주민들과 안면 있는 중개업소 관계자 등이 해결사 역할을 하기도 한다.
전기 상하수도 통신 등 기반시설과 허가 관련 추가 비용도 고려해야 한다. 도심에서 벗어나 전원생활을 즐기고 싶다고 무턱대고 깊은 산골짜기에 집을 짓는 것도 금물이다. 이와 함께 물과 전기·환경오염도 살펴야 할 요소다.
전원주택은 ‘3W’가 중요하다는 말이 있다. Wife와 Work 외에 다른 하나가 Water다. 계곡이나 강변의 경관용 물도 중요하지만 먹는물이 중요하다. 수도가 들어오는지 우물을 사용하는지 살펴야 한다. 물을 구하기 힘들면 관정공사 등 비용이 많이 들고 때론 사람이 살기 힘들 수도 있다.
전기상태도 살펴야 한다. 마을과 많이 떨어져 있을 때 전기를 끌어오는데 문제가 없는지에 대해 꼭 확인해 보아야 한다. 200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 가설비 4만4000원과 부가세 4400원을 포함 총 4만8400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.
목조주택 평당 330만∼350만원
통나무주택은 400만∼600만원
30∼50% 예산 추가 감안해야
▲전원주택 관련 세금은 = 땅값과 건축비를 포함해 2억원 미만의 소형 전원주택을 지으면 세제 혜택도 볼 수 있다. 우선 취득가액이 2억원을 넘지 않는 주택은 양도세 특례 혜택을 적용받는다. 농어촌주택 조세특례제한법에 따르면 서울 및 수도권과 그 외 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등을 제외한 지역에서 대지면적 660㎡에 건축면적 150㎡인 주택을 2억원 미만에 구입해 3년 이상 보유할 경우 양도세 특례 대상이다.
가장 일반적인 투자 방법은 대지면적 330㎡에 건축면적 99㎡인 복층형 주택이다. 옛 30평형대 2층짜리 집인 셈이다. 수도권 이외 지역에 지으면 1가구 2주택 산정 대상에서도 제외된다. 정부는 지역에 따라 건축면적이 33㎡ 이하인 소형 주택을 농지에 지을 때 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)도 감면해 주고 있다.
▲농가주택 구입해 리모델링 또는 개축하는 경우는 = 허름한 농가주택을 사들여 리모델링하거나 개축하는 방법도 있다. 다만 농가주택은 대부분 폐가 수준이 많아 수리해서 쓰는 것보다 새로 짓게 되는 단점이 있다. 시골 빈집을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 먼저 부지가 대지인지를 체크해야 한다.
농가들 중에는 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 많다. 또 무허가도 많아 준공건물인지 등기가 완전한지도 파악해야 한다. 특히 오래된 집은 서류상 면적과 실제 면적이 다른 경우도 많다. 요즘 전원주택시장에 나타나고 있는 새 풍속도는 폼보다 실용성을 추구하는 것이다. 갈수록 다양해지는 수요자의 취향 때문일 수도 있고, 경기 장기침체의 그늘일 수도 있다.
한 전원주택 전문 시공업체 사장은 “전원주택은 주문식이기 때문에 소비자의 수요 변화가 그때그때 시장에 그대로 반영된다”고 설명했다.
넓은 전원주택을 두 가구가 쪼개 쓰는 ‘캥거루 하우스’도 등장했다. 캥거루 하우스는 이를테면 부분 임대형 아파트의 전원주택식 버전이다.
2억 미만 세제 혜택
분양 주말별장 인기
건축 연면적 10㎡, 대지면적 330∼500㎡, 분양가 1억원 미만의 미니 주말별장도 인기다. 중대형 전원주택에 비해 비용부담이 적다 보니 특히 직장인 등을 중심으로 요즘 수요가 늘고 있다.
먼저 집을 다 지어놓은 뒤 분양을 시작하는 ‘선시공 후분양’ 전원주택도 부쩍 늘고 있다. 업체 부도 등에 따른 사업 지연·중단을 우려한 수요자들이 상대적으로 안전성이 높은 선시공 후분양 전원주택을 선호하기 때문이다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
