아파트뿐 아니라 수익형 부동산 시장에도 다운사이징(downsizing: 소형화) 바람이 불고 있다. 다운사이징은 부동산 전반에 확산될 전망이다.
먼저 상가시장의 경우 서울과 경기 일대에 들어서는 신규 상가의 면적이 갈수록 작아지는 ‘다운사이징’ 시대가 본격화되고 있다. 상가시장에도 다운사이징이 본격화된 주요 원인으로 업계는 투자자들이 분양가에 대한 부담을 덜 수 있는 데다 1~2인 가구 증가에 따른 ‘나홀로 고객’등에 최적화된 소규모 강소 점포의 창업이 늘고 있기 때문으로 분석하고 있다.
외면 받던
골목상권 부활
상가 다운사이징 현상이 가속화되면서 소형 상가의 임대료도 오르는 추세다. 최근 한국감정원 자료에 따르면 지난해 이면도로나 주택가 등에 있는 소규모 상가의 임대료가 처음으로 중대형 상가를 추월한 것으로 나타났다.
한동안 외면 받던 골목상권이 도시재생사업 등으로 부활 움직임을 보이면서 소규모 상가의 임대료가 가파르게 오른 것으로 분석하고 있다. 소규모 상가는 주로 이면도로나 주택가에 위치한 상가로, 1호당 전용면적 33㎡ 안팎의 작은 평형으로 구성되는 경우가 많다.
오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 임대시장에도 미니 바람이 불고 있다.
국내에선 아파트뿐만 아니라 오피스텔도 몸집이 줄어들고 있는데, 10년 전 전용 26~33㎡ 정도였던 원룸형 오피스텔 면적은 최근 10㎡ 대까지 대폭 줄어들었다. 소형 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 상대적으로 소액의 자금을 갖고 투자할 수 있기 때문에 노후 안정적인 수익 확보를 위한 투자 에너지가 높다.
오피스텔은 철저하게 1인 가구 수요가 집중돼 중대형보다는 중소형 추세로 변화했다. 소형의 경우 투자자나 실거주자의 부담이 덜 되고 오히려 수익률도 더 받쳐주기에 공급 측면에서도 잘게 쪼개되 고급화시키는 전략으로 가고 있다.
최근 공급 물량을 보면 전용 20㎡ 이하가 대부분을 차지하고 있다. 작년 서울에 공급된 브랜드 오피스텔 ‘가산 센트럴푸르지오시티’‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 등은 전용면적 17~18㎡를 주력 평형으로 내세웠다. 구 5평 정도 규모다. 국토교통부가 정한 1인당 최소 주거면적은 전용 14㎡(4.2평)이지만 서울 일부지역에 들어선 도시형 생활주택은 그에 못 미치는 경우도 적지 않다.
동작구 노량진동 일대에 자리한 ‘태영오피스텔’의 전용 10㎡는 1억4500만원 선에 거래된다. 임대 시세는 보증금 1000만원에 월세 55만원이다. 고시생관악구 신림동에 들어선 도시형생활주택 ‘푸리마타운’에도 전용 12㎡가 일부 포함됐다. 동대문구 답십리동‘현대썬앤빌청계’는 35가구가 전용 13㎡로 설계됐다.
1인 창업자들 끌어들이는 ‘신개념 오피스’인 섹션 오피스가 침체된 오피스 시장의 대안으로 떠오르고 있다. 1인기업이나 소규모 기업이 늘면서다. 섹션 오피스, 공유형 오피스, 지식산업센터 등 신종 오피스가 급속히 늘고 있다. 기존 오피스와 극명하게 대비되는 특징은 다운사이징, 고객 맞춤형 시설 배치, 부대시설 공유 등이다. 1인 창업기업 등 소규모 법인이 늘면서 오피스 시장이 수요자 맞춤형으로 진화하는 추세다.
투자자 상가 분양가 부담↓
소규모 강소 점포의 창업↑
섹션 오피스는 보통 전용면적 20~30㎡ 크기다. 필요에 따라 사무공간을 더 넓히는 것도 가능해 입주기업의 다양한 입맛에 맞출 수 있다. 회의실과 화장실, 카페테리아, 복사기 등은 공용으로 제공한다. 입주기업은 필요한 전용공간만 빌려 쓰기 때문에 비용 절감이 가능하다.
면적이 작은 섹션 오피스는 투자비용이 적고 오피스텔처럼 화장실 및 주방 등이 포함되지 않아 공간 효율성이 높다. 소형화, 공용화, 다양화 기능을 갖춘 것이 장점이다. 분양업체들은 2~3년 전부터 섹션 오피스 분양에 나서고 있다. 2015년 이후 서울 마곡지구와 위례·문정지구, 경기 수원 광교신도시, 화성 동탄2신도시 등에서 공급이 활발하다.
장경철 부동산일번가 이사는 “분양시장에서 소형화는 더 이상 거스를 수 없는 추세로 공급업체의 입장에서는 같은 면적, 같은 공간에서 차별화를 꾀할 수밖에 없을 것으로 보인다”며“수익형 부동산의 경우 공실에 민감하기 때문에 투자자나 입주자들이 느끼는 만족도가 중요하기 때문에 차별화된 평면, 공간활용, 부대시설을 내세운 수익형 부동산이 강세를 보일 것”이라고 말했다. 다음은 다운사이징이 적용된 수익형 부동산 현장.
갈수록 작아지는
다운사이징 바람
▲강원 횡성 밀리언타워= 시행전문회사인 (주)THE 상생은 강원도 횡성군 횡성읍 읍하리 558번지 일대에 밀리언타워를 분양 중이다. 분양대상은 1~5층 총 39개 점포로 3.3㎡당 분양가는 650만~2250만원선이며 전용률은 57%대다. 1층 대부분의 점포가 구 11평대로 구성되며 층별 추천업종으로는 1층은 편의점, 약국, 음식점, 커피전문점, 패스트푸드점 등 2층은 미용실, PC방, 전문음식점 등 3층은 병의원 등 메디컬존 4층은 학원, 사무실, 독서실 등이 5층은 테라스 공간(서비스 면적)을 독점으로 활용이 가능해 패밀리 레스토랑, 전문음식점 등이 있다.
횡성의 중심인 횡성오거리 로터리를 끼고 있어 가시적인 홍보 효과를 볼 수 있고 공공시설, 터미널, 학교, 주택단지 등을 배후에 두고 있어 유동인구가 많은 곳이다. 최근 서울 등 수도권 접근성도 속속 개선되고 있다. 경기 광주부터 강원 원주를 잇는 제2영동고속도로가 개통되어 서울까지의 소요시간이 50분 내외다. 제2경인고속도로도 연결돼 인천국제공항과 평창을 오가는 이동거리를 단축시킬 전망이다. 또한 둔내~횡성간 6번 국도도 확장 중으로, 타 지역뿐만 아니라 횡성 도심으로의 교통망도 탁월해질 것으로 보인다.
횡성의 중심생활권으로 꼽히는 해당 사업지는 쾌속교통망인 KTX횡성역(2017년 말 개통)의 개통으로 서울까지 1시간대 접근이 가능하다. 영동고속도로, 제2영동고속도로, 중앙고속도로가 있어 전국으로 이동이 용이하다. 횡성군은 매년 강원도에서 실시하는 도내 18개 시, 군별 투자유치성과 평가에서 2년 연속 최우수 지자체에 선정됐다. 2016년에는 13개 기업의 투자유치에 성공해 총 1475억원의 투자유치와 1110명의 고용창출 효과를 이끌어 냈다.
우천일반산업단지의 투자협약, 묵계리 군부대 부지 개발, 우천 제2농공단지가 5년 만에 100% 분양이 완료되면서 투자가 잇따라 지역경제 활성화는 물론 횡성의 근로자 수요도 더욱 풍부해질 전망이다. 2016년 기준으로 횡성인구가 4만6000명 선을 회복하면서 탄탄한 배후수요의 확보가 가능해졌다.
나홀로 고객 최적화
임대료 중대형 추월
▲명동 엠퍼스트 플레이스= 명동 역세권에 위치하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.
사전설문조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 전 세대에 빌트인 가전과 드레스룸, 붙박이장 등 수납공간 제공으로 소형평형임에도 공간 활용도가 높게 설계했다. 교통 환경으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 도보 거리에 자리한다. 강남은 물론 강남·판교·분당 등 신도시로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스도 이용하기 편리하다.
주변 생활환경으로 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레 등 쇼핑시설과 CGV, 국립극장 등 문화시설을 가깝게 누릴 수 있다. 중부경찰서, 백병원, 남산공원 등도 근거리로 이용할 수 있다. 이 오피스텔 인근에는 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권 본점 등 대기업 본사를 비롯해 우리은행, IBK기업은행, KEB하나은행 본점 등이 위치하고 있다. 여기에 4만여 협력 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구도 근거리에 조성돼 있다.
▲미사역 헤리움 애비뉴어= 힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치한다. 전용 20~8㎡ 총 684실 규모로 구성된다. 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다.
올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아 (IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다.
강동첨단업무지구는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여곳과 1만5000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 엔지니어링복합지구는 7만8000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다.
이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다.
▲동작 협성휴포레 시그니처 스퀘어= 협성건설은 서울시 동작구 대림지구 특별계획3구역에서 상업시설인 ‘동작 협성휴포레 시그니처 스퀘어’를 6월 분양한다. 연면적 1만5566.47㎡ 지하 2층~지상 2층 규모로 조성된다. 아파트 274세대와 섹션 오피스 192실 등을 고정수요로 갖추고 있다. 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 이를 이용하는 유동인구도 흡수할 수 있다.
전용공간만…
비용도 절감
구로디지털단지역은 향후 2호선·신안산선 환승역으로 거듭날 예정이다. 최근 롯데시네마와 계약을 체결해 지하 2층 입점이 확정된 것으로 알려졌다. 이마트, 한림대학교 강남성심병원, 구로구 음식문화특화거리인 ‘깔깔거리’등 생활편의시설과 도림천 산책로, 보라매공원도 가깝다.
