위례신도시 본청약이 임박하면서 관심이 높아지고 있다. 위례신도시의 개발 면적은 약 6.8㎢로 지방자치단체별 면적을 따져보면 성남시(창곡·복정동)가 2.8㎢로 가장 넓고 송파구(거여·장지동) 2.58㎢, 하남시(감이·학암동)가 1.42㎢를 차지하고 있다. 2006년 개발계획을 수립할 당시 행정구역 단일화가 논의됐는데 지자체들의 주장이 맞서면서 무산되고 말았다. 대신 내부의 중심 도로에 맞춰 경계가 일부 조정됐다. 위례신도시에 대해 알아본다.
송파·성남·하남에 걸쳐 개발 ‘강남권 유일 신도시’
서민주택 안정 공급…주변 개발호재 널려 투자 유망
위례신도시 본청약은 7월 말이나 8월 초쯤 진행될 것으로 예상된다. 추정 분양가는 당초 1280만원(3.3㎡당)보다 조금 낮아질 것으로 보인다. 위례신도시의 경우 송파구, 성남시, 하남시 3군데 지방자치단체에 걸쳐 있다 보니 신도시 안에서도 지역별로 격차가 생길 전망이다.
우선 분양가가 차이가 나게 된다. 집가격이 상대적으로 비싼 송파구와 성남·하남시의 분양가가 다를 수밖에 없기 때문이다. 1단계 아파트 청약이 7월 달로 예정돼 있지만, 시행사인 LH와 땅 주인인 국방부 간의 협의가 끝나지 않아 분양가는 확정되지 않은 상태다.
학군도 문제다. 신도시 토지이용계획에 따르면 3개 지자체가 만나는 경계에 있는 송파구 입주자는 단지와 붙어 있는 학교를 이용할 수 있다. 그러나 맞은편의 하남지역 아파트 학생들은 송파구에 가까운 학교가 있지만 행정 구역이 다르기 때문에 멀리 떨어진 하남시의 학교에 다녀야 하는 불편함도 감수해야 한다.
본청약 7월 말∼8월 초
지역별 분양가 차이
먼저 위례신도시의 입지여건을 살펴보면 아주 우수하다. 녹지율이 높은 것은 아니지만 그린벨트 해제지역이어서 그만큼 환경이 잘 보존돼 있다. 양호한 자연환경뿐만 아니라 주변에 문정동 법조타운, 동남권유통단지(가든파이브), 거여, 마천뉴타운, 잠실 제2롯데월드 개발사업과 같은 굵직한 개발호재들이 연계돼 있다.
가든파이브는 전문상가, 물류단지, 업무공간 등으로 구성된 복합문화쇼핑단지로 쇼핑, 문화, 오락, 휴식 등을 동시에 즐길 수 있는 대형 공간이다. 아직은 상권 활성화에 어려움을 겪고 있지만 이마트가 입점을 앞두고 있고, 최근 물류단지 PF사업이 확정되며 단지 활성화에 박차를 가하고 있어 이 지역을 이끌 랜드마크로 자리매김 할 것으로 전망된다.
가든파이브 북쪽에 위치한 문정법조타운의 경우 신규 유동인구를 이끌 수 있는 개발사업으로 꼽힌다. 법원, 검찰청, 구치소 등이 들어서는 문정동 법조단지는 가든파이브와 인접해 8호선 문정역과 장지역 사이에 조성된다. 이로 인하여 배후 주거지인 위례신도시와 문정동 일대에 인구 유입과 대규모 상권이 형성될 것으로 기대되고 있다.
몇몇 문제들이 산재해 있기는 하나, 이러한 개발호재들은 위례신도시의 개발시점과 맞물리면서 시너지 효과를 낼 것으로 기대된다. 강남권과의 직선거리가 가장 짧은 위례신도시의 가치를 높이기에는 충분한 요인들로 분석된다.
위례신도시와 마주하고 있는 문정동은 송파구 외곽지역에 위치하고 있지만 올림픽훼미리, 삼성래미안 아파트 등 안정적인 주거지를 형성하고 있다. 위례신도시와 가장 인접하게 위치한 택지지구인 ‘장지지구’는 이미 개발 완료 상태로, 향후 위례신도시의 안정적인 가격선을 유지시켜줄 수 있는 곳으로 볼 수 있다.
장지지구는 위례신도시와 동일하게 임대물량이 많다는 특징을 갖추고 있으나, 3.3㎡당 약 1800만원 이상의 가격선을 나타내고 있다. 위례신도시와 인접한 뉴타운 지역으로는 거여, 마천뉴타운 지역이 있다. 아직 사업초기라는 점과 사업진행속도가 낮다는 단점이 있으나, 위례신도시와의 연계성을 높여가며 이 일대가 안정적인 주거지로 형성될 것으로 전망된다. 거여, 마천뉴타운의 지분평가당 가격이 최고 7000만원 선까지 높이 치솟았던 것과 비교하면 높은 가격 선을 나타내리라 판단할 수 있다.
교통여건을 보면 위례신도시를 경계로 지하철 5호선, 8호선이 운행될 예정이다. 8호선을 이용하면 양재, 수서동 일대를 20분대에, 9호선 연장으로 5호선 환승역을 통해 9호선 타면 강서지역으로 진입하는데도 어려움이 없을 것으로 예상된다.
특히 위례신도시 중심 측 6㎞에는 ‘트랩’이라는 노면전차가 운행될 계획인데, 트랩이 지하철 8호선 복정역, 5호선 마천역으로 이어질 예정이다. 아직은 검토단계이지만 용산까지 자기부상열차가 도입될 것으로 보여 교통여건은 크게 개선될 전망이다.
도로시설로는 서울 외곽순환도로, 분당∼수서간 고속화도로(국도 3호선) 이외에 개발지구 북측도로와 장지동길, 제2양재대로, 탄천변 도로가 각각 신설된다. 성남외곽순환도로, 위례성길 연결로, 헌릉로, 우남로 등도 확장할 계획이다. 이에 따라 위례신도시는 서울 강남과 주요 도시간의 접근성이 매우 뛰어난 교통 요충지로서 강남대체 주거 수요를 위한 주거단지 조성에 최적의 조건을 지니고 있다.
중소형 50% 추첨제
서울 거주자 유리
하지만 일부 교통체증 문제가 지적되고 있다. 위례신도시 건설로 주변 개발지역까지 포함해 이 지역에서 하루 평균 43만대의 차량이 드나들면서 송파대로 일대의 교통량이 30%이상 증가할 것으로 예상되는 등 교통체증을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 이로 인해 잠실 일대의 심각한 교통체증이 예상된다며 시민단체 등을 중심으로 이 지역의 교통개선을 줄기차게 요구하고 있는 것으로 알려졌다.
종합적인 평가를 내리자면 위례신도시는 송파, 성남, 하남에 걸쳐 678만8331㎡ 면적에 개발되는 강남권 유일의 신도시다. 강남권의 안정적인 주택 수급과 서민주택의 안정적 공급이라는 목표 아래 추진되고 있는 사업으로 기존의 신도시와는 임지의 선호도 측면에서 강남권 진입을 원하는 수요자들에게 높은 관심을 받고 있다.
하지만 자족도시로서의 기능은 보이지 않아 앞선 일부 신도시들처럼 베드타운으로 전락할 가능성 또한 제기되고 있다. 이러한 단점으로 작용하고 있는 부분들이 보안된다면 위례신도시는 지리적 이점과 주변의 개발호재들로 인한 투자 유망지역이 될 것으로 예상된다.
‘자족도시’기능 보이지 않아
‘베드타운’전락될 가능성도
“청약가점 낮은 수요자도 당첨 노릴 만”
수도권 실수요자들의 최대 관심지인 위례 신도시의 아파트 분양이 오는 7월로 결정면서 다른 곳 청약자들이나 가점을 높일 수 있는 청약자들의 신도시 입성 전략과 대단지 청약전략이 바빠졌다. 당첨 확률을 높이기 위해 거주지를 이전하고, 가점 높이기, 전문가의 조언을 듣는 것도 중요한 전략중 하나다.
청약가점이 낮은 수요자들도 위례신도시 당첨을 노릴 만한 기회가 있다. 전용 85㎡ 이하 중소형 주택은 50%가 추첨제 방식으로 공급돼 가점제와 무관하기 때문이다. 서울시 물량은 2만314가구, 성남은 1만5240가구, 하남은 1만446가구가 배정됐다.
위례신도시 입주전략은 다음과 같다. 성남과 하남지역으로 주소를 이전하면 그만큼 당첨확률이 높아지게 된다. 하남시의 경우 전용면적 135㎡ 초과(1000만원) 청약예금은 841계좌에 불과하다. 서울 물량은 서울시 거주자에게 전량 돌아가고 성남과 하남은 30%가 우선 공급된다.
경기도가 공급물량 증가를 요구하고 있으며, 하남이나 성남시도 서울에 집중된 물량 증가를 요구하고 있다. 지역의 특별공급은 3자녀 특별공급이 전체 가구 수의 3%가 배정되며, 노부모부양 우선공급도 청약저축 물량의 10%가 공급, 신혼부부 특별공급도 있다. 건립 가구 수는 4만9000가구에서 4만6000가구로 3000가구 줄어들며, 40∼60% 공정 후 후분양에서 선분양으로 청약 전략을 수정해야 할 필요가 있다.
위례신도시는 대규모 택지지구이기 때문에 지역우선 공급제도가 적용된다. 따라서 서울 거주자가 가장 유리하다. 위례신도시 입지 중 서울권역(송파)은 공급물량의 100%가 서울시민에게 우선공급하기 때문이나 경기(성남·하남) 지역 거주자들은 전체 공급물량의 30%만 지역우선공급 대상이 된다. 서울 거주 청약자는 서울 지역우선공급 물량에 청약한 후 떨어져도 경기 성남·하남 일반분양의 70%(수도권 배정 물량)에 청약할 수 있어 당첨기회가 다른 지역보다 더 높다.
청약가점 65점 안정권
미만은 특별공급 활용
만약 서울로 주소를 옮겨 놓기 힘들면 성남 거주자가 다소 유리하다. 개발면적이 넓어 지역우선 공급물량이 더 많이 배정되기 때문이다. 위례신도시의 개발면적은 성남이 41%, 하남이 21%로 하남에 사는 청약자는 성남으로 거주지를 옮기는 것도 고려해 볼 만하다.
또 2011∼2012년 전체의 74%인 3만4100가구가 공급되기 때문에 청약가점을 높이는 전략이 필요하다. 전용면적 85㎡ 초과는 청약가점 65점대가 당첨 안정권에 들 것으로 본다. 가점이 40점대인 청약자는 부모 등 직계존속과 3년 이상 함께 거주하거나 미혼 성년 자녀 주민등록을 옮겨 부양가족 수 가점을 1인당 5점씩 높이거나 특별공급을 활용하면 된다.
미성년인 자녀 3명을 둔 무주택 가구주에게는 공급물량의 3%로 특별공급, 청약저축을 사용해 청약하는 85㎡ 이하 중소형에는 노부모부양 우선공급 물량이 10%로 배정된다. 무주택 가구주로 만 65세 이상인 직계존속을 3년 이상 부양 특별공급이다. 신혼부부거나 결혼을 앞둔 예비부부는 신혼부부 특별공급을 이용할 수 있다.
위례신도시는 서울 송파구, 경기하남, 경기성남 3개 지자체에 걸쳐 개발되기 때문에 경기지역 거주자라면 통장 리모델링을 고려해보는 것도 좋다. 청약할 시점에 납입 총액이 400만∼500만원인 청약저축 가입자라면 전용면적 102∼135㎡나 135㎡ 초과예금통장으로 전환해 가점제나 추첨제 물량 당첨을 노려 볼 만 하다.
선분양 방식으로 공급되는 위례신도시의 전용 85㎡ 이하 2만3294가구 중 주공 등 공공아파트와 임대주택을 제외한 민간 아파트는 공급물량의 50%는 청약가점제로, 나머지 절반은 추첨제로 각각 공급된다. 전용 85㎡ 초과분은 25%에만 가점제가 적용된다.
위례신도시의 아파트를 당첨받기 위해서는 청약가점이 최소 65점 이상은 돼야 한다. 우리나라 청약제도는 40세 전후가 당첨이 유리하게 만들어 졌으나 30대 중반도 가점을 높이는 방법이 얼마든지 있다. 우선 분양일정은 다른 신도시와 마찬가지로 3∼5년 정도에 분양해 위례신도시도 2011년∼2012년 2년 동안 전체 공급물량의 74%인 3만4100가구가 집중돼 있어 가점관리를 하면 당첨가능성을 크게 높일 수 있다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
