#임대차계약
Update. 2025.12.18 13:13
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 최고가 매수 신고인과의 임대차계약
[Q] 임차인 갑은 매각대금을 완납하지 않은 지위에 있는 을과 주택임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖췄다. 다음 날 을은 매각 대금을 완납하고 소유권이전등기를 설정하면서 근저당권자 병에게 근저당권설정등기를 마쳐줬다. 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 우선하는가? [A] 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 후순위가 되며 대항력도 취득하지 못한다. 다시 말해 대금을 완납하지 않은 매수인과의 임대차, 대금 완납 및 낙찰 이전등기, 근저당권 순이다. 갑은 소액임차인이 아니다. 근저당이 설정된 2023년 3월6일 서울 기준으로 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 매각 기일에 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 호창을 받으면 최고가 매수 신고인이 됐다가 매각 결정 기일에 매각 허가결정을 받으면 매수인이 되고(민사집행법 제116조, 제128조), 매수인이 매각 대금을 다 낸 때에는 매각 목적물의 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 을이 매각 대금을 다 내지 않고 보증금만 낸 상태에서 부동산 임대차계약을 체결할 권리가 있는가에 대한 판례는 ‘주택
- 김기록 법무사
- 2025-10-27 10:41
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 배당요구종기 연기-임차인 29명, 배당받을 길이 열리다
모르는 번호로 전화가 걸려왔다. 전화기 저편에서 다급한 여인의 목소리가 들렸다. “법무사 사무실이죠? 법무사님 좀 바꿔주세요” “김기록 법무사입니다. 말씀하십시오” “<일요시사>에 올린 ‘배당요구종기 연기’에 관한 글을 보고 전화 드렸습니다. 법무사님, 제발 저희 좀 도와주세요” 여인의 목소리가 떨리고 있었다. 슬프지만 슬픔을 드러내지 않는 그래서 더욱 애처로운, ‘애이불비(哀而不悲)’가 투영된 목소리였다. 여인의 아들은 경기도 오산 소재 대학교에 입학을 했다. 가족들은 서울에 거주하고 있었으므로 아들을 위해 오산에 전세방을 구해야 했다. 여인이 가져온 임대차계약서와 아들의 주민등록초본, 임차주택의 등기사항증명서와 임차주택에 대한 경매사건의 사건검색을 통해 권리분석을 해봤다. 보증금 2800만원, 아들 명의로 임차인 대출을 받은 빚이었다. 전세방을 인도받아 입주하고, 전입신고와 확정일자도 받았다. 선순위 근저당권 때문에 대항력은 취득하지 못했지만, 배당요구종기까지 배당요구를 했더라면 적어도 소액보증금 1400만원은 배당을 받을 수 있을 텐데, 배당요구종기를 놓쳐버린 게 문제였다. 임차인이 임차주택에 경매가 들어온 사실을 알 수 있는 것은 먼저 집행
- 김기록 법무사
- 2024-11-22 14:25
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 전세보증금 반환 청구하는 방법
[Q] 주택 임대인이 임대차계약이 종료됐음에도 전세보증금을 안 줄 때, 임대차계약 조건을 위반했을 때, 계약기간 중 임대인이 변경돼 임차인의 지위가 불안해졌을 때, 건물 하자에 대한 보수 요청에 불응할 때 임차인이 취할 수 있는 조치는 무엇이 있나요? [A] 임차인은 1)전세보증금반환청구 소송 2)임차권등기명령 신청 3)부동산가압류 신청 등 세 가지를 검토할 수 있습니다. 1)전세보증금반환청구 소송 이를 위해서는 소장을 작성하고 법원에 접수해야 합니다. 소장 작성 시 ①임대차계약 사실 ②보증금이 임대인에게 지급된 사실 ③임대차계약 종료된 사실 및 계약해지사유 사실 등 임대차 보증금을 반환할 수 있는 요건 내용이 기재돼야 합니다. 이후 법원은 소장에 흠결사항이 없다면 피고에게 송달하고, 피고는 사실과 다르거나 법리적으로 다툴 내용이 있으면 답변서를 서면으로 제출하게 됩니다. 그리고 임차인은 피고의 답변에 대한 반박서면으로 준비서면을 제출하게 됩니다. 이 과정에서 수회 변론기일이 지정될 것이며 변론기일은 당사자 및 변호사가 출석해 변론기일 전 제출된 서면에 대하여 정리하고 판사님께서 궁금하신 사항을 물어보거나 당사자가 재판부에 좀 더 구체적인 사정을 요구하기도
- 김기윤 변호사
- 2022-09-07 10:30
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 보증금을 안 줘서 못 나갔는데, 이마저도 못 받게 생겼습니다
[Q] 임대인이 전세보증금을 주지 않아서 계약종료 후 10년간 계속 임대차 중입니다. 그런데 임대인이 보증금반환채권의 소멸시효 10년이 지나 종료됐고 임차인은 계약종료 뒤에도 무단으로 10년간 임대차했으므로 그동안의 월세를 임의 산정해 청구했습니다. 임대인이 계산한 월세는 제 보증금을 다 차감하고도 돈을 더 지급해야 합니다. 보증금만 받으면 나가고 싶은데 어떻게 해야 하나요? [A] 상대방은 임대차계약이 종료되고 소멸시효가 완성돼 보증금을 반환하지 않겠다는 것으로 보이며 오히려 질문자에게 그동안 사용 수익한 금액을 청구한 것으로 보입니다. 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률 효과가 발생하는 제도며 ‘권리 위에서 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 취지입니다. 권리를 행하지 않으면 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안전성을 유지하는 데 목적이 있으며, 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사 상태가 일정기간 동안 계속돼야 합니다. 그런데 채권을 계속 행사 중이라고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행되지 않습니다. 채권을 계속 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적으로 이행할 것을 요구하는 청구
- 김기윤 변호사
- 2022-08-30 13:03
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 공동명의 임대차계약 어떤 점 유의해야?
[Q] 공동명의로 돼있는 부동산에 임대차계약을 하려는데, 어떤 점을 유의해야 할까요? [A] 공동으로 소유하는 물건을 공유물이라고 하는데, 공유물의 관리·보존에 관해서는 민법 제265조에 규정돼있습니다. 공유물의 보존행위는 공유자 각자가, 공유물의 관리에 관해 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 정하고 있습니다. 만일 부부가 1/2씩 지분을 가진 경우에 남편과 처가 보존행위는 각자 할 수 있지만, 관리행위는 지분의 과반수로써 해야 유효하므로 공동으로 해야 합니다. 경매절차에서의 보존행위로는 매각 받은 부동산에 인도명령을 신청하거나, 인도집행을 신청하는 행위가 이에 해당합니다. 이런 신청은 남편 또는 처 중 어느 한 사람이 혼자서 해도 된다는 겁니다. 그러나 임대차계약은 관리행위에 해당하므로 남편 및 처와 공동으로 체결해야 유효합니다. 남편의 지분 1/2이나 처의 지분 1/2만으로는 유효한 계약이 되지 못합니다. 임대차계약은 지분의 과반수로 해야 하는데 1/2은 반수입니다. 과반수는 1/2을 넘어야 합니다. 임대차계약을 체결할 때 지분의 과반수에 해당하는지 여부에 대한 다툼은 자주 일어납니다. 2인의 공동소유로 돼있는 주택은 그중 1인과의 임대차로 다른 공유
- 김기록 법무사
- 2022-08-08 10:20
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 임차인이 매수인으로, 질권도 승계…은행 채무 변제 책임은 누구에게?
[Q] 저는 임대인으로 임차인과 임대차 계약을 체결했습니다. 보증금이 부족했던 임대인은 은행에서 대출을 받아 임대인인 저에게 주고 저는 제 건물에 질권을 설정했습니다. 그리고 제가 직접 보증금을 은행에 주기로 했습니다. 그런데 임차인이 보증금과 아파트 매매대금이 큰 차이가 없으니 자신이 매수하겠다고 해서, 저는 매매계약을 체결했습니다. 매수 금액에 임차인이 보증금과 질권 설정 금액을 승계하고, 차액만 저에게 지급하기로 합의한 채 거래를 했습니다. 그런데 얼마 전 갑자기 은행에서 저에게 채무를 변제하라고 통보했습니다. 임차인이 매수인이 됐고, 질권도 승계됐다고 설명했지만 저에게 변제할 책임이 있다고만 합니다. [A] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 같은 조 제4항에 따라 임차주택 양수인 또는 임대인의 그 밖에 임대할 권리의 승계를 포함해 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 임차주택의 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다. 그런데 민법 제352조 질권설정자의 권리처분제한에 의하면 질권설정자는 질권자의 동의 없이
- 김기윤 변호사
- 2022-05-23 09:05
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 4년 상가임대차 계약…10년 적용 못 받나요?
[Q] 저는 2018년 7월4일부터 4년간 상가 임대차계약을 했습니다. 그런데 상가주인이 계약 종료를 두 달 정도 남겨놓고 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달해왔습니다. 제가 알기로 상가 임대차는 임차인이 10년 동안 계약을 갱신할 수 있다고 하는데 저는 적용 대상이 아닌가요? 권리금을 보호받을 수 있는 기회도 상실되나요? [A] 상가건물임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의하면 임차인의 ‘계약갱신요구권’은 최초 임대차 기간을 포함한 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 이 조항은 2018년 10월16일 개정됐으며, 개정안 시행은 이 법을 공포한 날부터 시행되고 이 개정안은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다. 이번 경우는 개정 전 법률에 적용될 것으로 보입니다. 개정 전 제10조 제2항에 의하면 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을
- 김기윤 변호사
- 2022-04-28 08:39
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 전세금 인상을 거부하면 쫓겨날까요?
[Q] 전세로 아파트에 살고 있습니다. 계약만료 3달 전 계약갱신을 요구하니 임대인이 세를 올리겠다고 하는데 인상폭이 너무 커서 동의할 수 없다고 했습니다. 그랬더니 임대인이 계약을 해지하고 명도소송을 하겠다고 합니다. 저는 이대로 쫓겨나야 하나요? [A] 주택임대차보호법에 의하면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건을 변경하겠다고 통지해야 합니다. 또한 임차인은 위 기간 내 계약의 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 이번 사안에서 임대인, 임차인 모두 적절한 기간에 계약의 변경과 계약의 갱신을 요구한 것으로 보입니다. 그런데 문제는 증액에 있는 것으로 보입니다. 주택임대차보호법에 의하면 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1의 금액을 초과하지 못하고 특별시, 광역시, 특별자치시 도 및 특별자치도는 관할구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등
- 김기윤 변호사
- 2022-04-11 10:38
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