최근 정부의 각종 부동산 규제 완화로 분양시장이 탄력을 받을 전망이다. 미국 등 선진국의 양적완화 축소(테이퍼링)와 금리 인상에 따른 가계부채의 증가 등 불안 요소가 상존해 있지만 국내 거시경제 환경이 점진적으로 개선되고 있다. 전세가격이 지속적으로 상승하고 있는 만큼 분양시장이 회복세를 보일 것이란 전망이 잇따라 나오고 있다.
각종 부동산 규제 완화…개선 전망
재건축 단지·신도시 등 청약 열기
올해 아파트 분양 유망 지역은 ▲위례신도시, 서울 강남권 재건축 단지 ▲GTX 개통 호재가 있는 고양 일산, 동탄2 신도시 ▲신분당선 연장이 추진되고 있는 삼송지구 ▲5호선 연장 추진이 되는 미사지구 ▲지방에서는 대구와 세종시, 혁신도시 등에서 청약 열기가 이어질 것으로 보인다. 수요가 살아나고 집값 추가하락에 대한 불안요소가 줄면서 김포, 일산, 남양주 별내지구, 송도국제도시 등 미분양 아파트 시장도 관심을 받고 있다.
“혜택만 보고
투자 시 낭패”
아파트 시장이 회복세를 보이자 침체되었던 상가시장도 꿈틀거리고 있다. 아파트 인기지역을 중심으로 상가도 관심이 높아지고 있는 셈이다. 규제가 풀리는 지식산업센터도 관심이 높아지고 있다. 정부의 임대규제폐지가 논의됨에 따라 올 상반기 산업집적화활성화 및 공장설립에 관한 법률이 개정될 예정. 송파 문정지구, 영등포 문래동 등이 지식산업센터의 메카로 떠오르고 있다. 송파 문정지구의 경우 최첨단 지식산업센터와 신흥 오피스텔촌 조성, 문정 법조단지 등 상주인구 및 유동인구가 크게 늘어날 전망이어서 상가도 덩달아 인기가 높다. 외국인 관광객이 몰리는 명동·강남역 일대, 신흥 오피스텔 촌이 조성되는 당산역 일대, 서울 G밸리 등 직장인 임대수요가 풍부한 대림역 등의 상가·오피스텔 등 수익형 분양시장이 꾸준히 활기를 이어가고 있다. 지난해 1080만명의 관광객을 기록한 제주도도 신흥 수익형 분양시장의 메카로 떠오르고 있다.
전문가들은 정부의 규제 완화와 각종 호재가 있더라도 공급이 일시적으로 이뤄지거나 입지가 취약한 경우, 업체에서 내세우는 혜택만 보고 투자할 경우 낭패를 볼 수도 있다고 조언한다. 한 부동산 관계자는 “올해는 부동산 분양시장에 대한 기대감이 어느 해보다 커지고 있지만 부동산은 팔 때도 고려한 투자가 필요하다”며 “따라서 관심을 가지고 있는 분양현장 인근에 진행되고 있는 개발호재가 계획대로 진행되고 있는지 여부와 분양형 호텔의 경우 운영업체의 운영 경험 및 노하우 등이 있는지도 꼭 따져봐야 한다”고 말했다. 다음은 주목되는 분양 현장이다.
l 아파트 l
▲일산 요진 와이시티 = 요진건설산업은 경기 고양시 일산신도시 지하철 백석역 근처에 짓고 있는 주상복합 ‘일산 요진 와이시티’의 계약 조건을 변경해 잔여 물량을 분양 중이다. 계약자의 초기 자금 부담을 덜어주기 위해 분양가의 10%에 해당하는 계약금 중 5%도 은행 대출을 지원하는 조건을 걸었다. 따라서 중도금 60%를 포함해 대출 지원 비율은 65%로 늘어났다. 와이시티는 6만6039㎡ 부지에 공동주택, 업무시설, 판매시설 등이 들어서는 복합단지로 이뤄진다.
분양 중인 아파트는 지하 4층〜지상 59층 6개동에 2404가구다. 전용면적은 59〜244㎡로 구성된다. 전용 59㎡는 계약이 완료됐으며 84㎡ 일부 가구와 대형 평형 중 일부가 남아 있다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1390만원이다. 최고 59층 높이에 한강, 서해안, 북한산 등의 조망이 가능하도록 70% 이상의 가구를 2면이 개방된 형태로 설계했다. 거실의 2면이 개방되면서 조망권 확보와 탁월한 개방감을 느낄 수 있을 것이라는 게 분양 관계자의 설명. 옥상에도 조경 시설을 설치해 녹지면적을 넓혔다. 피트니스센터, 골프연습장, 다목적연회룸, 게스트룸, 도서관, 독서실, 놀이방, 실버룸, 코인세탁실 등의 커뮤니티시설도 들어온다. 각동 1층에는 호텔식 로비와 공부방이 조성된다. 아파트 단지 안에서 주거·업무·상업·문화 등을 한번에 모두 이용할 수 있게 구성되는 점이 돋보인다. 입주는 2016년 6월 예정.
l 상가 l
▲하남 수산물복합단지 = 경기 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ‘하남 수산물복합단지’가 오는 3월 입점을 앞두고 임대계약이 속속 진행 중이다. 전체 분양률은 60% 이상, 1층 비중이 높아 매출이 전체 70% 정도 된다고 한다. 분양 관계자는 1층 92개 점포는 사실상 임대분양이 마감돼 상인들이 입주를 원해도 점포수가 없어 못하는 상황이라고 전했다.
이 단지는 대지면적 1만8156㎡ 연면적 2만7273㎡ 부지에 지상 3〜4층 5개 단지, 건물 15개 동으로 건립되며, 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 전국 최대 규모의 최신시설의 수산물 특화 복합단지로, 한 곳에서 모든 것(먹을거리·공연·문화)이 원스톱으로 이뤄지는 복합몰이다. 서울〜춘천간 고속도로, 중부고속도로, 경부고속도고, 외곽순환도로, 올림픽도로 등 탁월한 교통인프라와 서울 접근성으로 수산물 도소매를 위한 최적의 교통여건을 보유하고 있다. 배후 세대 또한 풍부하다. 고덕지구·풍산지구·강일지구 약 3만6000여가구, 하남지식산업센터(약 6000여명 상주) 등 및 하남 미사보금자리·고덕강일 보금자리 약 4만7000여가구, 강동 첨단업무단지 등이 조성되면 4만여명의 추가 수요가 예상된다.
점포 호실당 분양가는 3.3㎡당 1층 2300만〜2700만원 대이며, 2층 800만〜1000만원, 3층 700만〜800만원으로 전용률이 타 상가 대비 68〜85%선으로 높다. 공동주택은 3.3㎡당 750만〜810만원 선이며, 전용률 74%선이다. 시행은 아시아신탁, 시공은 고덕종합건설, 위탁은 리파인씨앤디에서 맡았다. 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%(대출가능, 금리는 신용도에 따라 차등적용) 계약조건이다. 임대수익률은 6.5〜9%대로 대출을 받을 시 9% 정도로 책정됐다. 입점은 2014년 3월 예정.
총 728실(분양완료)에 달하는 오피스텔 입주민도 든든한 고정 수요다. 상가는 백화점이나 대형 쇼핑몰에 자주 적용되는 공간구조분석 기법을 토대로 유동인구가 상가 안으로 흡수될 수 있도록 설계됐다. 4개 면이 개방된 스트리트형으로 조성돼 소비자의 발길을 끌어들이기 유리한 구조다. 강남역 센트럴애비뉴 상가 분양사업부 윤성혁 이사는 “상가의 4개 면이 모두 외부에 개방된 스트리트형으로 설계돼 소비자의 발길이 안 닿는 곳이 없다”고 말했다. 대우건설은 방문객에게 편리한 쇼핑여건을 제공하기 위해 동선 배치에도 신경을 썼다. 누드엘리베이터(1개소), 에스컬레이터(5개소), 계단실(3개소) 등을 설치해 이동이 편리하다. 일부 층엔 데크를 조성해 휴식공간으로 이용할 수 있게 했다. 지하 2층에는 상가 방문자를 위한 전용 휴게실이 설치된다. 입점은 2015년 3월 예정.
서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문 앞에 위치해 변호사·법무사 및 종사자·민원인 등 유동인구가 끊이질 않은 입지라는 평가를 받고 있다. 또 8호선 문정역으로 향하는 동선상에 있기 때문에 유동인구 흡수에도 용이하다. 주변지역과의 시너지 효과도 기대된다. 위례신사선과 더불어 KTX 수서역이 개통될 경우 교통 프리미엄 가치는 더욱 높아질 것으로 예상된다. 시행은 고운개발, 시공은 성산종합건설이 맡았고, 아시아신탁에서 자금을 관리한다. 주차는 50대가 가능하다. 입점 예정일은 2015년 9월.
회복세 아파트 따라 상가도 꿈틀
빗장 풀리는 지식산업센터 주목
l 오피스텔 l
▲당산역 태영 데시앙루브 = 태영건설은 ‘당산역 태영 데시앙루브’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 5층〜지상 15층 1개동 규모로 전용면적 23〜28㎡ 4개 타입(23㎡ 28실, 24㎡ 42실, 25㎡ 28실, 28㎡ 252실)으로 총 350실 규모다. 지하철 2호선과 9호선이 교차하는 당산역이 도보로 3분 거리에 위치하고 있다. 오피스텔 한가운데 중정 마당을 설치해 입주민의 사생활 보호에 신경 썼고 자연채광과 통행, 개방감을 높였다. 주민편의시설로 옥상정원과 피트니스 센터를 갖췄다. 1층 필로티를 7m로 높게 설계하고 외관을 검은색으로 마감해 모던하게 디자인 한 것도 눈에 띈다.
준공을 득해 바로 입주가 가능하다. 당산역을 이용해 목동, 영등포, 여의도 일대로 진입하기 편리한 곳으로 도로상으로는 올림픽대로, 서부간선도로, 경인고속도로와 인접하고, 다수의 광역버스 및 시내버스 노선이 위치하여 서울과 수도권을 잇는 교통의 요충지이기도 하다. 당산역 NC레디이스, 롯데계열의 창고형 할인마트 VIC마켓 등 젊은층을 겨냥한 대규모 상권도 밀집해 있다. 영등포역 인근으로 타임스퀘어, 신세계백화점, CGV 등 시설을 이용하기도 편리하다. 일일 유동인구 약 10만명에 상주인구 약 10만여명을 갖춘 여의도역에서 한 정거장인 3분 거리에 위치해 있다.
포스큐가 들어설 구로구 일대는 서울디지털산업단지 G밸리가 조성, 정보기술(IT) 산업의 중심으로 거듭나는 중이다. 향후 ‘G밸리 2020프로젝트 비전’에 따라 첨단기업비율은 93%까지 높아지고, 25만명의 고용인구가 발생할 전망이다. 산업단지라 하면 자칫 ‘삭막함’을 연상할 수 있지만 도로명 주소에서도 알 수 있듯 공원과 인접한 쾌적한 입지를 자랑한다. 도로를 따라 길게 이어진 거리공원과 바로 마주하고 있는 데다, 생태하천으로 복원된 도림천도 도보 1〜2분 거리다. 추운 날씨에도 운동을 하거나 산책을 하는 사람들이 눈에 띌 정도로 지역민들의 이용도가 높다.
분양가는 주력 평형인 A타입 기준으로 1억2300만〜1억2900만원대(VAT 포함)로 책정됐다. 지난 2011년 9월 대림역 일대에서 마지막으로 공급됐던 오피스텔의 같은 면적대 분양가보다 700만원가량 낮은 금액이다. 인근 임대료 시세는 현재 보증금 1000만원, 월 50만〜60만원 수준이다. 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 융자 조건이다. 생보부동산신탁이 시행을, 포스코플랜텍이 시공을 맡았다. 모델하우스는 지하철 1·2호선 환승역 신도림역 2번 출구 테크노마트 맞은편에 마련돼 있다.
최고의 입지
저렴한 가격
▲JK라마다 앙코르 제주호텔 = 성형외과로 유명한 JK메디컬그룹의 JK는 제주도 제주시 연동 270-2번지 외 3필지에 수익형 호텔인 ‘JK 라마다 앙코르 제주호텔’을 분양 중이다. 대지면적 1060㎡, 연면적 1만284㎡, 지하 3층〜지상 12층 규모로 총 225실이 공급된다. 모두 소형으로 구성돼 있어 투자 부담이 적고 환금성이 높다. 해당 사업지는 ‘제주의 강남’이라고 불리는 신제주 연동에 위치해 숙박시설로서 입지여건이 우수하다. 사업지에 삼무공원이 접해 있어 쾌적성이 뛰어나다. 인근에 더호텔, 로얄호텔, 그랜드호텔 등 숙박시설 밀집지역으로 다수 요식업체, 편의점과 바오젠거리(도보 5분거리), 신라면세점, 용두암(10분거리), 만장굴(15분거리), 성산일출봉(30분거리) 등 볼거리, 먹을거리, 즐길거리를 갖추고 있어 관광지로서 최고의 입지라 할 수 있다.
북으로는 바다와 공항조망이, 남으로는 삼무공원, 한라산 조망이 가능한 제주호텔은 오피스텔로 분양 후 레지던스로 용도변경하는 것이 아니라 정식 호텔로 허가를 받아 분양을 한다. 실투자금 6000만〜7000만원대로 투자가 가능하다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택과 각종 부대시설이 갖춰진다. 제이케이에서 시행을, 일광 E&C에서 시공을, 코리아신탁에서 자금을 관리한다. 7호선 논현역 3번 출구에 견본주택을 오픈했다. 준공은 2016년 2월 예정.
