<일요시사=장경철 르포라이터>지금 부동산 시장은 ‘미니 열풍’이 한창이다. 부동산 불황의 골이 깊어지면서 소형 주택의 인기가 높아지고 있다. 아파트도 소형만 팔리고, 오피스텔이나 도시형 생활주택도 작을수록 인기다.

아파트·타운하우스·세컨드하우스 미니화 바람
중대형 비해 투자부담 적고 환금성 뛰어나 인기

소형 주택은 중대형에 비해 투자 금액이 덜해 부담이 덜하고 환금성이 뛰어나다는 장점이 있다. 또 고령화에 따른 노인가구와 1·2인 중심의 소핵가구가 증가하고, 주택임대사업에 대한 규제가 완화되면서 소형 도시형 생활주택과 오피스텔이 새로운 투자 트렌드로 자리매김하고 있다.

소핵가구 증가 따른
새로운 투자 트렌드

통계청 자료에 따르면 2010년 우리나라의 65세 이상 고령층은 542만 명. 내국인(4799만 명)의 11.3%를 차지했다. 2005년 이후 5년간 전체 인구가 2.8%(130만 명) 증가하는 사이 고령층은 무려 24.3% (106만 명)나 급증했다. 2040년이 되면 노령 인구비중이 무려 32%가 넘을 것이란 전망이 나오고 있다.

우리나라의 1인 가구 비중도 가파르게 증가하고 있다. 2010년 기준 1인 가구는 403만9000가구로 23.3%를 차지, 2005년 20%에서 3.3%포인트 증가했다.

실제로 거래량도 소형 아파트가 중대형보다 훨씬 웃돌고 있다. 가장 인기가 있는 소형 주택은 뭐니 뭐니 해도 소형 아파트와 도시형 생활주택이다. 소형 주택은 수요층이 넓고, 환금성이 뛰어나다는 메리트가 있다.

한 부동산 정보업체 관계자는 “급속적으로 늘고 있는 노인 및 1인 가구와 앞으로 그 비중이 더 높아질 전망은 주택 수요의 큰 변화를 가져올 것으로 보인다”며 “최근에는 소형 주택이 트렌드로 자리매김하면서 고급 주택의 상징인 주상복합 아파트와 타운하우스·세컨드하우스·상가·오피스 등도 미니화 바람이 불고 있다”고 말했다.
요즘 부동산 시장에선 소형 바람이 거세지면서 아파트도 소형 아파트만 팔리고 오피스텔이나 도시형 생활주택도 작을수록 인기다. 가라앉은 경기 탓에 가격이나 관리비가 부담스러운 중대형은 외면당하고 있다는 것이다.

최근 창업시장에서도 미니 열풍이 강하다. 1억원 정도의 자금으로 창업이 가능한 33㎡ 내외의 소형점포가 주목을 받고 있다. 소형점포들은 편리성과 전문성을 강화하고 고객 밀착형 마케팅을 실천하면서 실속을 챙기고 있다.

소자본 소규모로 출발하는 창업자들은 작은 점포에서도 수익률을 높이는 비결은 무엇일까.
전문가들은 매장 회전율, 합리적인 객단가, 저렴한 식자재, 고객 충성도(단골) 등이 확보 된다면 다른 투자수익률보다 높은 수익을 올릴 수 있다고 말한다. 이처럼 차별화된 경쟁력을 갖추고 인건비 등 줄여 수익률을 극대화하는 것이 성공 포인트라 할 수 있다.

소형점포로 창업할 때에는 생활밀착형 업종을 선택하는 것이 유리하다. 생활 속에 꼭 필요한 상품을 판매한다는 점에서 언제나 고정적인 수요층이 존재하기 때문에 작은 점포에서도 안정적인 매출을 기대할 수 있다는 것이 장점이다.

점포 미니화 바람을 주도하는 것은 역시 점포속의 점포인 ‘숍인숍(Shop in Shop)’이다. 기존 점포 내에 독립된 작은 점포를 여는 방식인 숍인숍 창업은 건물 임대료나 인테리어 비용 등이 적게 들어가므로 초기 투자비용이 많지 않아 소자본 창업을 고려하는 이들에게 인기가 높다. 숍인숍 창업의 가장 큰 매력은 기존 매장이 확보하고 있는 고객을 공유함으로써 사업 초기부터 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 것으로 물론 기존 점포들도 자투리 공간을 활용해 임대 수익을 추가로 거둘 수 있다.

오피스 시장도 미니 바람이 불고 있다. 대형 오피스 선호도가 떨어지면서 크기가 작은 오피스에 대한 관심은 상대적으로 높아지고 있다. 비용 절감을 위해 사무실 크기를 줄이는 기업이 늘어나고 있어서다. 베이비부머(1955∼1963년생) 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 수요가 늘어난 것도 커다란 이유다.
소형 오피스에 대한 관심이 커지면서 자연스레 ‘1인 기업 전용 오피스’가 틈새 투자상품으로 부상하고 있다. 1인 기업은 따로 직원을 두지 않고 1명이 사장이자 직원의 역할을 하며 ‘나홀로’ 운영하는 업체를 말한다.

혼자서 일하니 넓은 공간이 필요 없고 복사기나 정수기 등 부대시설이 필요하지만 별도로 갖추기는 부담스럽게 마련이다. 이런 1인 기업을 위한 초미니 오피스가 1인 기업 전용 오피스다.

국내에 1인 기업 전용 오피스가 처음 등장한 것은 10여년 전이다. 현재 서울지역의 1인 기업 전용 오피스는 강남구 31곳, 서초구 13곳, 마포구 4곳 등 총 84곳 2100여 실에 달하는 것으로 알려졌다. 수도권은 성남(5곳), 고양(3곳), 수원(2곳), 인천(1곳), 용인(1곳), 부천(1곳) 등이 있다.

수요는 점차 확대되고 있는 추세다. 중소기업청 자료에 따르면 1인 창조기업은 2007년 4만2000여 개에서 2010년 23만5000여 개로 크게 늘어났다. 1인 창조기업은 창의성과 전문성을 갖춘 1인이 상시근로자 없이 대통령령으로 정하는 지식서비스업·제조업에 해당하는 업을 영위하는 기업이다. 은퇴 후 창업에 나선 50∼60대, 취직난에 창업을 선택한 20대가 늘어나고 있다.

올 8월 초 국내 자영업자 수는 583만7000명으로 지난해 같은 기간보다 16만9000명 늘어났다. 특히 은퇴 후 창업에 나선 50대 이상 자영업자 수가 26만 명이나 늘었고, 20대 청년층 자영업자 수도 8만 명 증가했다.

일반 오피스와 달리 1인 기업 전용 오피스는 회사 운영에 필요한 사무시설과 서비스 대부분을 제공한다. 관리직 여직원을 대신할 수 있는 비서서비스, 초고속 인터넷 전용선, 복사기·팩스·정수기 등 사무시설(공용공간), 사무실별 책상이나 의자 등 가구, 세무·특허·법무·회계와 관련된 전문서비스 등을 별도의 비용을 받지 않고 무료로 제공한다.

냉난방비·전기·수도비 등 관리비도 입주기업에게 별도로 부과하지 않는다. 입주기업 입장에서는 월 임대료 외에 별도의 비용이 들지 않아 선호도가 높다는 평이다.

나홀로 사무실 급증
운영 서비스 제공

1인 기업 전용 오피스는 근무인원에 따라 임대료가 달라진다. 대개 6.6㎡(1인실) 기준으로 조성되며 10인실까지 있다. 보증금은 한달치 월세 정도다. 서울의 경우 평균 월세는 1인실 45만원, 2인실 60만원, 3인실 75만원, 4인실 90만원 수준이다.

업계에 따르면 현재 서울에서 운영 중인 1인 기업 전용 오피스 평균 수익률은 연 15% 정도다. 크게 건물을 매입하거나 건물의 일부를 매입 혹은 임대해서 운영한다. 최근 선호도가 높은 운영 방식은 건물 일부를 매입하거나 임대하는 것이다.

1인 기업 전용 오피스에 투자하려면 가장 꼼꼼히 살펴야 하는 것이 교통여건이다. 1인 기업은 자금 사정이 넉넉하지 못한 경우가 많아 대중교통 의존도가 높기 때문에 지하철역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권을 선택하는 것이 좋다. 버스정류장의 경우 노선이 10개 이상 지나는 곳이 유리하다.

창업도…33㎡ 내외 점포 주목
점포 속 점포 ‘숍인숍’화제
‘1인 기업’오피스도 틈새상품

임대수요가 1·2인 기업으로 한정적이라는 것도 알아둬야 한다. 하지만 소형 오피스의 경우 수요가 한정적인 탓에 일반 오피스보다 매각이 쉽지 않아 환금성이 떨어질 수 있어 유의해야 한다.

고급화의 상징으로 불리는 타운하우스에도 미니화 현상이 나타나고 있다. 최근에는 경기 침체가 계속돼 가격을 낮추면서 면적을 줄인 실속형 타운하우스 공급이 잇따르고 있다.

주택 크기를 줄이다 보니 중형은 물론 소형 타운하우스까지 등장했다. 가격도 3.3㎡당 1000만원 이하로 낮춰 2∼10억원까지 대중적으로 내려갔다. 불황에는 일반적으로 실속 있는 소비를 하려는 수요층이 많아지는 만큼 좀 더 다양한 수요층을 겨냥하려는 건설업체들의 마케팅 전략이다. 덕분에 실수요자 입장에선 매입 자금 부담이 줄고 선택의 폭이 다양화됐다.

소형 타운하우스를 선택할 때 주의점은 다음과 같다. 우선 가능한 한 도심 접근성이 좋은 택지개발지구나 신도시 등으로 한정해야 한다. 기반시설이 잘 갖춰져 있고 교통여건이 좋은 곳이 바람직하다. 단지 규모가 작을 경우 관리비 부담이 크고 보안 문제도 취약할 수 있는 만큼 이왕이면 대단지를 고르는 것이 낫다.

또 아파트처럼 분양 주택형이 중요한 것이 아니라 포함하고 있는 대지면적까지 확인해 분양가의 적정 여부를 살펴야 한다. 시세차익을 생각한 투자 목적보다는 환금성을 감안해 실제 거주 목적에 무게를 두고 접근하는 것이 바람직하다.

세컨드하우스에도 미니 열풍이 강하게 불고 있다. 최근 30∼40대 젊은층 사이에 세컨드하우스에 대한 관심이 부쩍 늘면서 평일에는 도시에서 직장생활을 하고, 주말에는 편안하게 자신만의 시간을 즐길 수 있는 주말 전원용 주택에 대한 수요가 늘고 있는 것이다.

전원용 주택이 세컨드하우스로 주말 주택으로서의 역할이 강해지면서 주택을 선택하는 기준도 변화하고 있다. 과거 전원용 주택 붐이 일었던 1980년대 말에는 별장 용도로 구입해 시세차익 등을 노리는 그야말로 투자 성격이 강했지만 지금은 가격 상승보다는 실제 쾌적한 주거를 원하는 실수요자들이 많아 규모나 입지, 가격 등에 대한 소비자들의 요구도 달라지고 있다.

가장 중요한 것은 역시 입지다. 도심 생활에서 벗어나 여유를 찾기 위해서는 조망이나 주변 환경이 무엇보다 중요하다는 것이다. 주말이나 휴가철에 자주 사용해야 하기 때문에 주변 교통여건도 고려하지 않을 수 없다. 전문가들은 퍼스트하우스와의 거리 등을 고려해 평일 기준 승용차로 1시간30분 이내 거리가 가장 적당하다고 조언한다.

교통여건 살피고
주변환경 따져야

규모도 점자 소형화되는 있는 추세다. 장·노년층의 경우 지나치게 넓은 전원용 주택은 오히려 관리가 쉽지 않고, 외로운 느낌을 주기도 해 중·소형을 선호하는 경우가 늘고 있다.

세컨드하우스 분양 관계자는 “주 5일제 근무제 정착, 소득의 증가로 세컨드하우스를 원하는 30∼40대 역시 기존 집을 유지하면서 여유 자금으로 주말용 주택을 구입해야 하기 때문에 2∼3억원 이하의 소형을 선호하는 추세”라며 “향후 매매를 고려해도 소형이 부담이 적다는 것도 선호도가 높은 이유 중 하나”라고 말했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사