일산 라페스타, 강남 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리.
모두 공실을 찾아볼 수 없을 정도로 소위 ‘장사’가 되는 상가 천국인 지역들이다. 특화된 상권의 상가들이 인기를 끌고 있다.
‘스트리트형’과 ‘테라스형’ 상가가 전성시대를 맞고 있다. 정자동·신사동 카페거리를 통해 입증된 ‘집객 효과’를 발판으로 새로운 프로젝트도 속속 진행되고 있다. 전통적으로 투자자들의 관심을 받았던 단지 내 상가와 근린상가의 기능을 대체하는 상품들이 속속 선을 보이고 있는 셈이다.
건물 내 점포 ‘지고’
길거리 가게 ‘뜨고’
이러한 상가 형태들은 뉴타운 지역이나 신도시, 택지지구 등에 속속 도입되고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이들 상가의 공통점은 사실 기존의 형식을 탈피한 새로운 시도의 유형으로 보기보다는 상가가 가지고 있는 고유한 장점을 부각시킨 점이다.
먼저 보행자 위주로 설계된 스트리트형 상가는 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말한다. 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가, 쇼핑몰 심지어 단지 내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다.
시각적 효과를 누릴 수 있고 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는 게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다. 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성이 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요하므로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력을 파악해야 한다.
스트리트형 상가는 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교해 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지 살펴봐야 한다.
전통 단지·근린상가 대체 상품 인기 ‘쑥쑥’
고유한 장점만 부각…신도시 등에 속속 도입
테라스 상가의 경우 테라스 공간 면적분이 분양가에 포함이 되는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함이 안 된다고 했다가 실제로는 분양가에 포함이 되어 법적 분쟁으로 가는 경우도 종종 있기 때문이다.
사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자 전에 신중하게 선택을 해야 한다고 전문가들은 조언한다.
한 상가전문가는 “특정 상가 상품이 호응을 받는다고 해서 비슷한 유형의 모든 상품이 유망한 것은 아니기 때문에 상가의 개별적 특성과 상품력 분석에 더욱 많은 의미를 두는 것이 바람직하다”며 “투자 전에는 현장을 방문해서 주변대비 분양가 적정성, 전용률 등을 검토해야 한다”고 말했다.
스트리트형과 테라스형 상가의 신규 공급도 잇따르고 있다.
동익건설은 경기 남양주시 별내지구의 중앙공원을 끼고 ‘라벨르씨티’상가를 지난달 26일부터 분양하고 있다. 도로변 양쪽에 300m 길이의 유럽형 스트리트 상가로 설계했다. 이 상가는 동익미라벨 아파트 1층 부분에 들어선다. 아파트와 상가 일대는 한국토지주택공사(LH)의 현상설계 공모를 통해 유럽형 특화지역으로 조성됐다.
라벨르씨티는 지하철 8호선 연장인 별내선의 별내역과 경춘선 복선전철을 편리하게 이용할 수 있다. 상가 점포 수는 80개이며, 아파트는 101∼111m² 802채로 내년 2월 입주할 예정이다.
대림산업은 울산 동구 전하동의 ‘e편한세상 전하’ 단지내 상가를 분양 중이다. e편한세상 전하는 지하 4층, 지상 13∼35층, 16개동, 총 1475가구로 구성된 대단지로 현대중공업, 현대미포조선소, 현대자동차 등의 배후주거지로 각광받는 전하동에 위치했다.
이번에 분양하는 단지 내 상가는 총 45개 점포로 내정가 공개경쟁 입찰방식으로 분양한다. 입주 중인 아파트를 포함해 도보 10분 이내에 약 5000여 가구가 밀집해 유동인구가 풍부하고 구매력이 높은 지역으로 꼽혀 경쟁력을 갖췄다. 또 전하시장, 동울산 시장 등을 이용하는 유동인구가 자연스럽게 방문할 수 있도록 스트리트형 상가로 구성해, 풍부한 유동 수요를 바탕으로 한 다양한 업종의 점포구성이 가능하고 안정적 수익도 가능할 것으로 평가된다.
다양한 업종 기대
전국서 신규 공급
삼성물산 건설 부문은 서울 성동구 옥수동에서 ‘래미안 리버젠’아파트의 단지 내 상가를 분양 중이다. 옥수동은 서울 도심으로의 접근성뿐만 아니라 강남 접근성도 좋아 ‘준 강남’으로 불리는 곳이다. 이 상가는 지상 1∼4층, 연면적 1만1300㎡ 규모로 1821가구의 래미안 리버젠 단지의 바로 앞 대로변에 접해 있는 스트리트형 상가다.
상가 인근에는 래미안 리버젠뿐 아니라 삼성아파트(1444가구)가 바로 앞에 있고, 극동아파트(900가구)와 극동그린아파트(583가구), 대우아파트(1689가구), 중앙하이츠아파트(775가구), 현대아파트(565가구), 한남하이츠아파트(535가구) 등 총 7000여 가구의 배후 수요가 있다.
점포수는 1층 28개, 2∼4층은 각각 15개로 구성된다. 교통도 좋은 편이다. 지하철 3호선 금호역과 중앙선 환승이 가능한 옥수역이 있고, 동호대교를 통해 강남으로 이동하기도 편리하다.
단순한 스트리트형을 넘어 테라스까지 접목한 곳도 있다. 경기 부천시 소사구 ‘KCC스위첸’ 단지 내 상가는 도로변 1층 상가들이 테라스형으로 설계돼 다양한 공간 활용을 가능하게 했으며 서울 성북구 동일하이빌뉴시티 상가도 전면 길이가 약 200ｍ에 달하는 테라스를 조성했다.
경기도 분당 한 아파트 단지 내 상가에서 생맥주 전문점을 운영하는 박경한(41)씨 가게는 전형적인 테라스형 상가다. 지난해 기존 상가(실면적 80㎡)를 6억원대에 매입한 뒤 아파트 부녀회를 찾아 테라스형 상가로 개조하겠다는 뜻을 내비쳤다. 단지 내 상가에선 점포 앞 공간에 테라스를 내기 위해 입주민의 협조가 필요하기 때문이다.
개업하자 마땅한 휴게 공간이 없었던 인근 아파트 주민들이 몰려들었다. 겨울 비수기에도 월 2500만원 가까운 매출을 올렸고, 런던올림픽이 열린 올여름에는 매출이 2배나 올랐다. 반응이 좋으니 인근 상가들에서도 테라스형 점포를 구상하고 있다.
테라스형 상가는 실내 공간을 옥외로 연장해 점포 공간 활용도를 높이고 야외 풍경을 감상할 수 있게 설계된다. 보통 일반 상가에선 임대면적의 공용 비율이 지나치게 높을 경우 임차인이 직접 사용할 수 있는 면적이 줄게 돼 임차인 유치에 불리한 요소로 작용하고 있다.
[스트리트형]보행자 위주 설계…개성 없으면 고전
[테라스형]실내공간 옥외로…개조시 불법논란 여지
이때 상가 전면을 테라스 공간으로 활용할 경우 실질적인 전용면적 비율이나 공간 활용 측면에서 유리하게 된다. 테라스 공간은 추가 매출로 이어지는데 큰 역할을 하게 된다. 테라스형 상가가 하나의 트렌드로 자리를 잡았지만 아무 곳에서나 차릴 수는 없는 법이다. 상권과 입지를 함께 봐야 한다는 의미다.
분당 정자동 카페거리나 신사동 가로수길처럼 특화된 거리가 아니라면 사거리 코너 등에 테라스형 상가를 차리는 게 좋다. 사거리 코너 상점은 불경기 영향을 덜 받고 접근성이 뛰어나며 시세도 비교적 안정적이라는 장점이 있다. 분양가가 다소 높더라도 사거리 코너는 목이 좋아 임대료를 많이 받을 수 있다는 것이다.
한 상가정보업체 자료에 따르면 사거리 코너 상점의 보증금은 일반 가두상점보다 12∼16% 높은 수준에서 형성돼 있다. 월세 역시 4∼10%가량 높다.
보증금 수준
상권·입지 따져야
테라스 공간은 사방이 꽉 막힌 도심 속에서 사는 현대인이 햇볕과 달빛, 바람을 직접 마주하며 휴식을 취할 수 있게 해준다. 지나가는 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 아파트, 오피스텔 등 주거상품에서 강조되던 조망권이 상업시설에 적용된 케이스다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족하게 하면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 지속 될 전망이다.
실내보다 주위를 의식하지 않고 맘껏 떠들 수 있는 것도 테라스의 장점이다. 또한 금연 열풍으로 어디 가나 찬밥 신세인 애연가에게도 테라스는 숨통을 틔워 주는 소중한 공간이다.
마지막으로 투자 시 주의점을 살펴보자.
테라스상가는 희소성으로 분양가가 일반상가보다 높은 편이다. 테라스 상가는 업체에서 테라스 제공 시 분양가에 이미 포함이 됐는지를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함됐다고 했다가 계약 후 추가비용을 요구해 법적 분쟁으로 가는 경우도 간혹 있기 때문이다. 또 주차공간이나 전면공지를 불법적으로 테라스공간으로 꾸미는 경우가 있어 확인해야 한다.
실제 카페와 음식점, 미용실, 편의점 지붕과 벽체까지 갖춘 테라스는 건축법을 적용해 단속하고 있지만, 목재 데크만 설치했을 때 상권 활성화와 사유 재산 보장 측면에서 제재는 좀처럼 하지 않는다는 점도 인지해야 한다. 테라스 상가에 투자하기 전 주차장법과 건축법위반으로 이행강제금 부과가 될 수도 있으니 이점도 사전에 자세히 조사해야 한다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
