<일요시사=장경철 르포라이터>“신규 노선이 생기는 곳을 따라 가면 돈이 보인다”는 부동산 격언이 있다. 신설 지하철역이 들어서면 그 일대의 부동산값이 오를 수 있다는 말이다. 최근 고유가 시대를 맞아 지하철 이용자가 늘어 역세권 수요자는 더욱 증가하고 있는 추세다. 게다가 안정적인 임대수요를 기대하는 투자층까지 더해져 선호도가 꾸준한 편이다.
개통 앞둔 신규 역세권 주변 부동산 ‘들썩들썩’
선릉∼왕십리 구간 관심↑…8·9호선 노선 인기↑
교통이 좋아지면 유동인구 증가로 각종 편의시설 등이 많아진다. 당연히 주거환경이 좋아져 부동산 가치도 오르는 일석이조의 효과가 기대된다. 더욱이 수요자들이 많기 때문에 부동산 침체기라 할지라도 다른 지역에 비해 집값 하락폭이 적은 특징이 있다.
침체기 하락폭 적어
매매·전세가 오름세
실제로 최근 합동분양이 이뤄졌던 화성 동탄2신도시에서 교통여건이 분양 성패를 가름하는 바로미터로 작용했다. 전문가와 수요자들 모두에게 교통 여건이 가장 뛰어나다고 평가 받은 ‘동탄역 우남퍼스트빌’이 평균 9.26대 1의 높은 청약경쟁률을 보인 것. 이에 더해 정부가 9·10 주택거래 활성화 대책에 따라 취득세와 양도소득세 감면이란 특단의 대책을 내놓은 것도 진입비용을 낮추는 데 큰 도움이 될 것으로 전망된다.
지하철 분당선 선릉∼왕십리 연장 구간이 지난 6일 개통하면서 향후 분당선 노선 주변 아파트단지에 관심이 집중되고 있다. 이 개통으로 기흥역에서 왕십리역까지 67분 만에 이동이 가능해진다. 신설역은 ▲선정릉 ▲강남구청 ▲압구정로데오 ▲서울숲역 등 4곳이다.
이중 선정릉역은 기존 선릉역과 가깝고 버스 등 다른 대중교통 접근성도 좋아 개통에 따른 추가 호재가 별로 없다. 결국 왕십리역, 압구정로데오역, 서울숲역 등이 이번 연장선 개통 수혜 지역으로 꼽힌다.
이에 따라 역세권 아파트 단지의 전세 가격은 이미 강세를 보이고 있다. 서울숲역에서 5분 거리에 있는 동아아파트 59㎡ 전세가는 9월 말 1억5500만원에서 현재 1억7000만∼8000만원으로 1500만∼2500만원 상승했다. 106㎡ 전셋값도 현재 2억3000만원에 한달 새 2500만원이나 올랐다.
한진타운 아파트 109㎡ 전세는 2억8000만∼3억원에 거래되고 있다. 압구정로데오역에서 걸어서 5분 거리인 한양아파트도 수혜 단지다. 시세는 105㎡가 매매 13억원, 전세는 3억2000만원선이다. 하지만 아직까지 전셋값은 큰 변화가 없다.
용인과 성남, 수원 등 경기 남부권 수혜도 예상된다. 올해 말까지 기흥방죽 구간이 개통되는 데다 내년 방죽∼수원 구간이 추가로 신설되면 회사 사무실이 몰려 있는 강남과 강북으로 환승 없이 출퇴근이 가능해진다.
하지만 연장구간 주변 아파트 가격이 이미 상당히 오른 상태인데다 전년 대비 60% 수준으로 얼어붙은 거래량 등 주택시장이 전반적인 침체에 빠져 있어 매매 가격에는 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 동아아파트 59㎡ 매매 가격은 4억8000만원, 106㎡은 6억5500만으로 개통 전후 변화가 없다. 왕십리역에서 가장 가까운 행당삼부아파트(500여 가구)의 경우 마지막 거래일은 지난달 4일로 전용면적 122㎡이 6억7000만원에 거래된 후 한 달 이상 매매가 없는 것으로 나타났다.
한 부동산 전문가는 “연장 개통된 구간 주변 아파트 가격이 생각보다 높은 수준이고 용인도 이미 가격이 많이 오른 상태여서 전셋값 상승은 기대되지만 매매 가격은 당분간 변화가 없을 것”이라고 전망했다. 또 다른 전문가는 “신분당선 개통으로 강남 접근성이 좋아진 성동구 일대 전셋값이 상승했지만 매매가격에는 큰 영향이 없을 것”이라고 말했다.
부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 교통망은 역시 서울 강남권과 연결되는 지하철망이다. 분당선 연장선, 신분당선, 지하철 8·9호선은 서울 강남과 수도권 지역을 잇는 마지막 남은 황금노선이라 불려 투자자는 물론 실수요자들의 관심이 크다. 서울 강남과 경기권역으로의 이동이 편리해짐에 따라 강남으로 출퇴근 하는 직장인들의 수요가 늘어나기 때문이다.
이들 연장선 가운데 가장 먼저 개통이 되는 것은 분당선 연장선이다. 분당선 연장선은 연내에 선릉∼왕십리, 기흥∼방죽 구간이 개통된다. 오는 2013년에는 방죽∼수원 구간이 추가로 연결된다. 분당 정자와 광교 신도시를 잇는 신분당선 연장선(2단계)은 2016년 완공될 예정이다.
서울 강동구 암사동에서 경기 구리시와 남양주 별내신도시로 이어지는 지하철 8호선 연장선은 2014년 착공한다. 총 연장 11.37㎞에 이르는 광역철도사업으로, 완공 예정시기는 2017년이다. 이 노선이 완공되면 경기 동북부에서 도심을 거치지 않고 서울 강남까지 직접 출퇴근이 가능하다.
지하철 9호선 역시 서울을 동서로 관통하며 강남권과 직접 연결되는 황금 노선이다. 연장구간 2단계 사업인 신논현역∼잠실 종합운동장역 4.5㎞ 선로 설치공사는 2013년 말까지 완료될 예정이다. 송파구 잠실동에서 강동구 보훈병원에 이르는 3단계 연장선(9.1㎞구간 중 3.3㎞구간)은 2016년 2월 개통된다.
한 부동산 정보업체 관계자는 “주택 매입 수요자들이 가장 즉각 반응하는 것이 바로 직주근접 여부”라며 “서울 접근성이 크게 높아지는 만큼 집값이 상대적으로 저렴한 지역의 주택매입에 적극 나서는 것도 향후 완공 후 효과를 기대했을 때 좋은 선택”이라고 말했다.
장기간 시간 소요
중장기 계획 세워야
▲분당선 연장선 주변 단지 = 현대산업개발은 서울 성동구 왕십리뉴타운 1구역에서 ‘텐즈힐’분양에 나설 계획이다. 대림산업·삼성물산·GS건설 등과 함께 컨소시엄을 구성해 건립 중인 단지로, 전용 59∼148㎡ 1702가구 중 600가구가 일반에 분양된다. 지하철 2호선 상왕십리역이 걸어서 8분 거리에 위치해 있고 분당선 연장선 왕십리역도 이용 가능하다.
현대산업개발은 강남구 역삼동에 분양 중인 ‘역삼3차 아이파크’도 분양 중이다. 전용 59∼92㎡의 중소형으로 구성돼 있다. 전체 411가구 규모다. 지하철 2호선과 분당선의 환승역인 선릉역이 단지에서 직선거리로 100여m 떨어져 있는 초역세권 단지다.
소형평 수익형 부동산도 상승세
“시세대비 저렴한 주택 매입해야”
▲신분당선 주변 분양단지 = 군인공제회가 시행하고 동부건설이 시공한 경기도 용인시 ‘신봉 센트레빌’은 신분당선 연장선 성복역이 2016년 개통될 예정으로 강남으로 접근성이 대폭 개선된다. 총 940가구로, 전용 149㎡를 분양 중이다. 당초 군인공제회 회원용으로 건립해 일반 아파트와 달리 건축자재 품질이 높다. 단지가 광교산으로 둘러싸여 있고 단지 뒤편 성지바위산과 단지 내 산책로가 연결돼 녹지율도 높다. 용인∼서울 고속도로 개통으로 서수지IC를 이용할 경우 10분대에 강남 진입이 가능하다.
현대엠코가 정자역 인근에 분양 중인 ‘정자역 엠코헤리츠’는 신분당선 개통 수혜 오피스텔이다. 1231실의 대규모 단지형 오피스텔로 8개 동으로 구성된다. 분당선·신분당선 환승역인 정자역을 걸어서 이용할 수 있다.
▲8·9호선 주변 분양단지 = 동부건설은 경기도 남양주시 도농동에서 경신연립을 재건축한 ‘도농 센트레빌’을 10월 중 분양한다. 이 단지는 전용 59∼114㎡ 457가구 규모며, 이중 282가구가 일반 분양된다. 중앙선 도농역, 구리역 모두 이용할 수 있을 뿐만 아니라 2017년 이후에는 지하철8호선(구리역)이 연장될 예정이어서 향후 강남권 출근이 한층 편리해질 전망이다.
대림산업은 강남구 논현동에 경복아파트를 재건축한 ‘e편한세상’을 10월 중 분양할 예정이다. 전용 56∼113㎡ 총 376가구 중 49가구가 일반분양된다. 지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역과 7호선 강남구청역 중간 정도에 단지가 위치해 있다. 2013년까지 9호선과 분당선 환승역인 삼릉역이 개통될 예정이어서 교통여건은 한층 개선될 전망이다.
일반적으로 지하철 연장이란 특급 개발호재가 발표되면 시세가 급격하게 뛰는 경향이 있다. 때문에 주변시세와 비교해 저렴한 가격에 매입해야 시세차익을 누릴 수 있다.
강남 라인이 도심 접근성 등 입지가 양호하다는 측면이 있지만 지하철 연장사업은 착공된 이후 장기간의 시간이 소요되는 프로젝트로 중장기적으로 편리성을 고려해 주택을 매입해야 한다. 개발 프리미엄이 이미 반영된 주택의 경우 시세차익을 누리기 어렵기 때문에 주변 시세대비 저렴한 주택을 매입해야 한다.
정부가 올해 말까지 구입하는 미분양 주택에 한해 양도세 감면혜택을 주고 있는 만큼 건설사들의 분양가 할인혜택을 꼼꼼히 살피는 것도 투입비용을 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 최근 미분양 주택을 털어내기 위한 건설사들의 할인 마케팅이 시행되고 있기 때문에 발코니 확장과 중도금 무이자 등의 혜택을 누릴 수 있는 아파트를 매입하는 것도 비용절감의 한 방법이다.
황금라인으로 불리는 신규노선 개통이 잇따라 예정돼 있어 주변 상권에도 활기를 줄 전망이다. 신규 지하철의 개통은 타 지역으로의 접근성이 좋아져 사람이 몰리게 된다. 사람이 몰리면 소비가 일어나고 자연스레 임대수요가 풍부해진다.
올해만 하더라도 12월 중순까지 분당선과 경의선 연장선 개통이 예정되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 분당선 왕십리∼선릉 구간은 지난 10월6일 개통했고, 분당선 경기 용인 기흥∼수원 방죽 구간은 12월1일, 경의선 서울 DMC∼공덕 구간은 12월15일 개통된다. 이밖에 향후 대표적인 개통 노선은 분당선 방죽∼수원 구간(2013년), 경의선 용산∼문산 복선전철(2014년), 성남∼여주 복선전철(2015년), 소사∼원시 복선전철(2016년), 소사∼대곡 복선전철(2016년), 원주∼강릉 복선전철(2017년), 서해선 복선전철(2018년) 등이다.
한 부동산 전문가는 “신규노선의 개통으로 교통이 좋아지면 유동인구 증가로 편의시설 등이 늘어나 주거환경이 편리 해질 뿐만 아니라 부동산 가격까지 뛰는 일석이조의 효과가 기대된다”며 “해당 역주변 개발 및 발전 가능성을 잘 체크하고 같은 역에 있는 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 일지라도 입지를 사전에 잘 파악하는 것이 매우 중요하다”고 조언했다. 다음은 신규 개통(예정)지에 분양 중인 수익형 부동산이다.
▲수원시청역세권 ‘인계지음’ = 마루지개발은 경기 수원시 인계동 수원시청역 인근에 도시형 생활주택 ‘수원 인계지음’94세대를 분양 중에 있다. 지하 1층∼지상 13층 규모의 수원 인계지음은 전용 12.12∼30.03㎡(확장형 실사용면적 15.72∼40.89㎡)의 소형평형으로 구성돼 있다. 입주민 편의를 위해 저층부에 근린생활시설 및 입주민 전용 휴게공간과 세대별 전용 테라스(일부 세대)등 특화시설을 갖췄으며, 전세대 남향 및 동향 배치했다.
8000∼9000만원대 분양가로 입주시점에 받을 보증금과 중도금대출 60%를 제외하면 실투자금액은 3000만원대로 소액투자가 가능하다. 또한 중도금 전액 무이자의 조건으로 계약금만 있으면 구입할 수 있다. 수원 팔달구 인계동 중심상업지역에 들어서는 수원 인계지음은 분당선 수원시청역(2013년 개통예정) 3분 거리에 위치하며 동수원 IC가 가까워 교통여건이 우수하다. 입주는 2013년 9월 예정이다.
▲왕십리역세권 ‘상리제나우스’ = 상리건설은 서울 성동구 하왕십리 왕십리역사에 위치한 소형 도시형 생활주택 ‘상리제나우스’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 9층 규모로 전용면적 16.5㎡ 소형 70가구로 구성됐다. 도보 2분 거리에 지하철 2·5호선 환승역인 왕십리역이 있으며 9월 분당선도 개통할 예정이다. 동부간선도로와 성수대교를 통해 강남·강북 도심 진출입이 쉽다. 인근에 한양대병원, 이마트, CGV, 쇼핑몰, 성동구청 등 각종 편의시설이 밀집해 있다. 빌트인 냉장고, 에어컨, 드럼세탁기 등 다양한 옵션 상품을 제공한다. 입주는 2013년 2월 예정이다.
▲별내역세권 ‘오션11’ = 경기 남양주시 별내면 화접리 별내신도시 근린생활용지 8-1, 8-2블럭에 ‘오션11’상가를 분양 중이다. 오션 11은 지하1층∼지상4층, 대지면적 1185.98㎡, 건축면적 698.48㎡규모다. 별내신도시는 인천송도국제도시, 수원광교신도시 등과 함께 유명지역으로 꼽혔던 곳으로 서울과 남양주 경계지역에 위치하여 서울 접근성이 우수하다.
주변 상권도 활기
상가 잇달아 분양
경춘선 별내역이 2012년 12월 말 완공예정으로 공사 중이다. 4호선 연장(2015년 착공예정), 8호선 연장(2018년 완공예정) 등 수도권 광역철도 등이 교차하고 서울외곽순환, 경춘 고속도로 등 5개 국도가 단지 주변을 지난다. 총 점포수 31개, 3.3㎡당 분양가는 1층기준으로 3000만∼3400만원선이다. 시행은 별내공영, 시공은 대림공영이 맡았다. 2013년 1월 준공예정이다.
▲방죽역세권 ‘골든스퀘어’ = 엔에스디앤씨가 경기 수원시 영통구 망포동 322-3에서 분양 중인 ‘골든스퀘어’는 지하 2층~지상 6층 총 193개 점포로 구성됐다. 2012년 개통 예정인 신분당선 2단계 구간 방죽역 바로 앞에 있고 인근에 삼성전자, 삼성반도체, 경희대 캠퍼스 등이 있다. 대형마트, 음식점, 학원, 예식장 등으로 입점할 수 있다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
