신축년에도 수익형 부동산의 인기는 여전하다. 아파트에 집중된 규제가 이어지고 있고 0%대 초저금리 기조가 유지되고 있어서다. 추가 규제가 예고되는 아파트 시장마저도 광풍이 부는데, 규제조차 없는 수익형 부동산 시장의 호황은 당연하다는 반응이다.
수익형 부동산 투자에 성공하려면 트렌드를 알아야 한다. 대표적으로 소형화, 차별화, 양극화가 있다. 먼저 소형화 바람이 가장 거세게 불고 있는 수익형 부동산은 오피스 시장이다. 오피스 투자는 원래 빌딩을 통째로 팔거나 1개 층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 다양한 규모로 분할해 분양하는 섹션 오피스나 공유 오피스가 최근 대세로 떠오른다.
소형화
차별화
섹션 오피스의 경우 최근 스타트업, 1인 창조기업 등 소규모 기업의 창업 증가로 인해 인기가 더해지고 있다. 중소벤처기업부의 ‘1인 창조기업 실태조사’에 따르면 국내 1인 창조기업의 수는 2014년 9만2001개에 불과했으나 2015년 24만9774개로 2배 이상 증가했다. 2016년에는 1만개 이상 늘어난 26만1416개로 조사됐다.
공유 오피스도 규제가 거의 없는 틈새시장으로 주목을 받고 있다. 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다. 입주 수요도 증가하고 있다. 해마다 1인 창조기업이나 소규모 업체, 스타트업, 온라인 사업자, 기업체 거점수요 등 수요층이 늘고 있다. 업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.
KT경제경영연구소가 발표한 자료를 보더라도 공유 오피스의 성장세를 확인할 수 있다. 자료에 따르면 지난 2017년 약 600억원 규모에 불과했던 국내 공유 오피스 시장은 2022년 7700억원 규모로 성장할 것이라고 내다봤다.
소형 오피스의 인기 요인으로 정부 규제와 초저금리의 영향이 꼽힌다. 잇따른 부동산 규제로 아파트의 대출, 전매 등 제한이 생긴 것과 달리 규제로부터 자유로운 오피스가 초저금리에 제격인 투자 상품으로서 가치가 있다는 의견이 나오고 있다.
규제 없는 수익형 시장 호황 당연?
그래도 여전히 ‘되는 곳만 된다’
다음 수익형 트렌드는 차별화다. 가장 차별화가 이뤄지고 있는 시장은 오피스텔이다. 아파트의 틈새시장을 차지하기 위한 수요가 늘면서 경쟁이 치열해지자 차별화된 전략이 절실해졌기 때문이다.
건설사들도 최신 트렌드를 반영한 단지들을 속속 선보이고 있다. 최근 선보이는 단지들은 원룸 위주에서 투룸, 스리룸에 복층, 테라스, 중정 제공까지 평면이 다양화·고급화되고 있다. 콤팩트하면서도 개방감은 극대화하기 위해 층고도 다양하게 높이고 있다. 여기에 클럽라운지 등 고급 호텔 같은 차별화된 시설과 호텔식 주거 서비스를 제공하는 것이 보편화되고 있다.
이러한 차별화 전략을 취한 단지는 수요층의 큰 관심을 한 몸에 받으며 인기 고공행진을 경험하고 있다. 일례로 서울 광진구 자양동에 선보인 ‘더라움 펜트하우스’는 조식, 컨시어지 등의 호텔 서비스에 입주민의 문화적 욕구도 충족할 수 있는 멤버십 프로그램, 미세먼지를 차단하는 퍼펙트 에어 솔루션과 전문가가 관리하는 각종 케어 프로그램을 선보여 주목을 받았다. 단지는 10억이 넘는 고급 오피스텔이었음에도 3개월 만에 완판됐다.
수요가 늘어나면서 시세도 가파르게 치솟고 있다. 서울 성동구 성수동에 자리한 ‘트리마제’ 전용 84㎡는 지난해 12월, 29억원에 실거래됐다. 이는 2018년 5월 같은 면적 21억5000만원에 거래된 것에 비해 7억5000만원이 오른 것이다. 강남구 도곡동 ‘타워팰리스 2차’의 경우 지난해 11월 전용 154㎡가 종전 거래(2019년 9월) 금액보다 12억8000만원 오른 38억8000만원에 매매된 바 있다.
‘틈새’ 공유·소형 오피스 주목
지역·입지·상품별 양극화 현상
차별화된 설계와 고급화된 시설 등 더 나은 주거 환경에 대한 눈높이가 높아지다 보니 세계적인 디자이너와 협업해 디자인 경쟁력을 갖춘 단지도 등장했다. 서울 강남구 자곡동 653번지 일원에 공급 예정인 ‘빌리브 파비오 더 까사’는 세계적인 디자이너 파비오 노벰브레와의 디자인 협업으로 분양 전부터 수요자들의 이목을 끌고 있다.
파비오 노벰브레는 포르쉐, 가구, 라이프스타일 등 광범위한 영역에서 활동 중인 이탈리아의 대표 디자이너다. 신세계건설이 시공하는 ‘빌리브 파비오 더 까사’는 지하 4층~지상 10층, 1개 동, 전용면적 47~58㎡의 중소형 구성이다. 밀라노 감성을 새롭게 재해석한, 강남의 첫 번째 ‘밀라네제 패셔너블 하우스’로 선보일 예정이다. 내부는 높은 층고·복층형 설계를 통해 넓은 개방감과 공간 활용성을 높였고, 입주민의 품격을 높여줄 다양한 커뮤니티 공간도 계획돼있다.
다양화
고급화
마지막으로 양극화가 있다. 수익형 부동산에 관심이 늘고 있지만 모든 상품이 주목을 받는 것은 아니다. 소위 ‘되는 곳만 되는’ 현상이 수익형 부동산에도 조성되고 있다. 수익형 부동산도 지역별, 입지별, 상품별 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다. ‘똘똘한’ 한 채에 대한 인식이 강해지고 있어 ‘옥석 가리기’가 중요하다. 투자를 하려는 수익형 상품의 브랜드, 입지 여건, 교통 환경, 상품 구성, 개발 호재 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 얘기다.
정부의 부동산 규제가 아파트와 오피스텔에 집중되면서 수익형 부동산 중 규제가 덜한 지식산업센터 내 기숙사가 투자자들의 주목을 받고 있다. 일과 휴식의 조화를 중요하게 여기는 ‘워라밸’이 뜨면서 지식산업센터에도 기숙사 공급 붐이 일고 있다. 출퇴근 시간을 절약해 여가를 즐기려는 근로자가 늘면서 과거 아파트형 공장이라 불리던 지식산업센터에도 변화의 바람이 불고 있는 셈이다.
일과 휴식
‘워라밸’
이러한 변화 흐름에 맞게 대표적인 업무용 시설인 지식산업센터에는 근로자의 워라밸을 지켜줄 수 있는 기숙사가 공급되고 있다. 직장에서 가까운 기숙사에서 휴식을 취할 수 있으며, 출퇴근 시간을 절약하는 ‘직주근접’을 뛰어넘는 ‘직주일치’를 누릴 수 있다.
지식산업센터 기숙사는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 장점으로 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는 데다가, 지난해 법이 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 돼, 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황이다.
지식산업센터 기숙사는 오피스텔보다 상대적으로 분양가가 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.
한 부동산 전문가는 “수익형 부동산 투자는 트렌드에 민감한 부동산 중 하나”라며 “소형화, 차별화, 양극화가 수익형 부동산 트렌드로 자리를 잡으면서 성공적인 투자를 위해서는 이러한 핵심 트렌드에 부합하는 상품들을 눈여겨봐야 한다”고 말했다. 다음은 트렌드를 반영해 분양 중인 수익형 부동산.
▲구로디지털단지역 웍앤코(분양형 공유 오피스)= ㈜르본씨앤디는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 코오롱싸이언스밸리2차(지하 4층∼지상 15층) 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성된다.
대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번 출구 도보 3분 거리 초역세권 입지다. 분양대상은 3인실 16호실, 4인실 114호실, 5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m²로, 주력 호실 기준으로 1억6000만원(VAT별도)이며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장한다. 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보할 수 있다.
최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료돼 운영 중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최대 860명까지 입주가 가능하다.
▲목동 블루 오피스텔(아파텔)= 서울시 양천구 목동서로 133-3(목동 905-28번지)에 ‘목동 블루 오피스텔’이 분양 중이다. 연면적 2841.38m², 지하 1층~지상 15층 1개동, 주거용 오피스텔 65실과 근린생활시설로 구성된다.
서울에서도 특급 주거환경과 교육환경을 자랑하는 목동, 그것도 목동의 최중심 목동신시가지4단지, 5단지, 파리공원에 인접해 서울에서도 로얄 중의 로얄로 불린다. 목동엔 서울 명품 학군, 명품 학원이 밀집돼 있다. 목동 블루 주거용 오피스텔에 입주해 전입신고를 마치면 바로 목동 명품 학군으로 배정받을 수 있다.
또 목동신시가지 더블 초역세권 입지로 블루 오피스텔 주변에는 5호선 목동역과 9호선 신목동역이 있다. 현재의 5호선과 9호선 외에 향후 부동산 가치를 가늠할 수 있는 개발 호재 중에 블루 오피스텔과 인접한 곳에 목동선이 개통될 예정이다.
최근 신혼부부와 자녀가 어린 가정이 거주하기에 좋은 최적의 3베이, 2베이 투룸 오피스텔이다. 서비스로 다락방까지 제공된다. 더군다나 준공 후 입주해 전입신고할 때까지는 주택 수에 포함이 안 되고, 규제에 묶여 전매가 불가능한 아파트와는 달리 전매가 가능한 상품이라고 하니 더더욱 메리트가 있다는 평가다.
▲G밸리 하우스디 와이즈타워(지식산업센터 내 기숙사)= 서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다.
기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교했을 때, 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률 및 테라스 공간까지 있는 서비스 공간이 제공돼 타 상품보다 공간이 넓은 장점이 있다. 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용했다. 모든 가전제품이 빌트인 시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어가 연출되고, 거주 공간의 효율성이 극대화돼 있다.
효율성
극대화
연면적 3만1285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층은 업무공간으로, 지상 11~13층은 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였다. 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게 공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원이 있어 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 1만1000여 기업과 15만여명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다.
가산디지털단지역(1·7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다.
