‘수익형 틈새’ 업무용 단지 어때?

지금까지 규제가 적어 인기를 끌었던 오피스텔과 생활숙박시설(레지던스)이 신축년 들어 사실상 규제를 받게 되면서 업무용 부동산이 주목받고 있다. 

소형 아파트의 주거용 대체재로 인기를 끌었던 오피스텔이 지난해 연 0.5%의 역대 최저 기준금리의 수혜를 누리지 못했던 것으로 나타났다. 일반적으로 오피스텔 등 수익형 부동산은 저금리 시장에서 투자수요가 늘기 때문에 안정적인 월수입을 기대할 수 있다. 

안정적
월수입

하지만 오피스텔의 경우 최근 3~4년간 이어진 공급 과잉이 수익률 상승을 가로막았다. 엎친 데 덮친 격으로 정부가 지난해 8월12일부터 취득세 중과 대상에 오피스텔을 포함시키면서 오피스텔 투자 열기에 찬물을 끼얹었다.

틈새 수익형 부동산으로 반짝 인기를 끌었던 생활숙박시설도 규제의 화살을 벗어나지 못할 전망이다. 정부가 최근 생활숙박시설을 주택 용도로 사용할 수 없도록 법 개정을 추진하면서 관련 업체들도 비상에 걸렸다. 일부 투자자들은 물량 희소성을 이유로 프리미엄(웃돈)을 얹어 분양권 매도에 나서는 모습이다.

업계에 따르면 국토교통부는 지난 14일 생활숙박시설 분양 공고 때 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’ 문구를 명시하도록 건축물분양법령 개정을 추진할 계획이라고 밝혔다. 국토부는 이미 분양된 생활숙박시설 역시 주택 용도로 사용할 경우 이행강제금을 부과하기로 하는 한편, 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하도록 유도한다는 방침이다. 생활숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 결합된 형태의 상품으로 그동안 비주택으로 구분돼 대출, 전매 제한 규정이 없다는 장점 덕분에 틈새 투자 상품으로 인기를 끌어왔다.


오피스텔과 생활숙박시설에도 규제가 가해지면서 업무용 수익형 부동산인 지식산업센터나 섹션 오피스, 공유 오피스가 반사이익을 볼 것으로 보인다. 규제가 적용될 이유가 없을 뿐더러 새해에도 초저금리 기조가 지속될 전망이기 때문이다. 입주 수요도 증가하고 있어 전망도 밝은 편이다. 해마다 1인 창조기업이나 스타트업 등 소규모 사업자, 온라인 사업자, 유튜버 등이 늘고 있어서다. 

공급 과잉, 취득세 중과 대상…
오피스텔 투자 열기 여기까지? 

먼저 지식산업센터는 수요자의 추세에 맞춰 소형화를 꾀하고 있다. 취득세와 재산세 감면 등 혜택이 있는 데다 관리비가 일반 오피스의 절반 수준이어서 정통 오피스빌딩에 머물던 임차인이 지식산업센터로 급속히 이동하고 있다. 임차료 부담도 작아 소형 지식산업센터의 인기가 높은 편으로 알려졌다. 

다음은 섹션 오피스다. 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할 분양하는 소형 오피스 형태로, 초저금리 시대에 대체 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 최근 공급되는 섹션 오피스는 분양 단계에서 모듈형 설계로 필요한 만큼 공간을 쓸 수 있다. 

섹션 오피스는 면적이 작은 만큼, 분양가 역시 상대적으로 저렴하고 초기 투자비용이 적어 소규모 투자에 적합하다. 환금성이 뛰어나고 업종에 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다. 주택과 달리 대출규제가 없으며 전매가 자유로운 데다 보유 시 주택 수에도 포함되지 않는다는 점 역시 투자자들에게 매력적이다. 여기에 업무용으로만 조성되기 때문에 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등 업무와 관련 없는 시설도 배제돼 공간활용도가 높은 것도 장점으로 꼽힌다.

필요한 만큼
모듈형 설계

마지막으로 공유 오피스가 있다. 섹션 오피스처럼 규제가 없으며 1인 창조기업 수요보다는 스타트업들이나 코로나19로 인한 기업체 거점수요로 각광을 받고 있다. 최근 창업 스타트업 기업들은 건물에 임대로 들어가지 않고, 공유 오피스에서 사업하는 경우가 많다.


사무실이나 건물을 임대하면 사무실 관리와 청소 등의 번거로움이 발생하지만, 공유 오피스는 이러한 문제를 해결할 수 있는 데다가 임대와 달리 기간을 유연하게 쓸 수 있는 장점이 있다. 대부분 역세권에 들어서는 데다 보증금과 관리비가 없고, 초기 입주 기업에는 파격 할인을 해줘서 쉽게 들어올 수 있다. 일반 사무실처럼 인테리어 등 부대비용이 없는 데다가, 기간을 유연하게 정해서 사용할 수 있다. 공유 오피스 입주 스타트업 간에 협업할 수 있다는 점도 색다른 장점이다. 

대형 사무실?
공유 오피스!

스타트업의 공유 오피스 수요가 늘어나면서 공유 오피스 업체들 또한 성장세를 나타내고 있다. 업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부의 주택 규제 옥죄기가 단행되면서 이로부터 자유로운 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 시장이 각광받고 있다”며 “하지만 확실한 업무용 수익형 부동산 투자를 위해서는 입지 및 교통 여건이나 수요 등을 감안한 옥석 가리기가 필요하다”고 말했다. 다음은 수도권에 분양(예정) 중인 업무용 부동산.
 

▲신목동역 LT삼보 MO.K= 서울시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 ‘신목동역 LT삼보 MO.K’가 분양한다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3302.8㎡, 연면적 2만6854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 이 중 지식산업센터가 78.4%(2만1054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)로 이뤄진다.

지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련된다. 총 주차대수는 155대. 기존 지식산업센터 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 좋은 전용률을 보인다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 

환금성 뛰어나고 
업종 제한 없어
 

▲별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역= 현대건설(시공 예정)이 경기 남양주 별내 도시지원시설용지 15블럭에 ‘별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(가칭)’ 지식산업센터를 분양한다. 해당 건물 지식산업센터의 경우 지하 2층부터 지상 15층 규모. 근린생활시설은 지하 1층부터 지상 1층 규모다. 

계약금은 10%, 중도금 대출은 전액 무이자로 가능해 낮은 초기 부담 비용으로 투자가 가능하다. 임대 목적이 아니고 직접 사용하는 사업자들을 위해서도 월 임대료 정도의 비용으로 사옥을 마련할 수 있는 선택일 것 같다. 또한 분양금액에서 최대 70~80%의 융자 혜택을 받을 수 있다.
 

▲DMC 스타비즈 향동지구역= 대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양 중이다. 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로, 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9000가구 규모다. 
 

▲구로디지털단지역 웍앤코= ㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성돼 있다. 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9917m²(약 3000평) 규모다.

확실하게∼
옥석가리기


분양대상은 3인실 16호실, 4인실 114호실, 5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m²로, 주력 호실 기준으로 1억6000만원(VAT별도)이며 미대출 시 5년간 6% 수익률의 확정수익을 보장한다. 대출은 40% 가능하다. 

소유권 이전일로부터 5년 후 희망 시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보됐다. 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로, 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료돼 운영 중이다. 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 



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‘대통령처럼’ 한덕수<br> 막가는 진짜 노림수

‘대통령처럼’ 한덕수
막가는 진짜 노림수

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 윤석열 전 대통령이 파면된 후 국정을 운영하고 있는 한덕수 대통령 권한대행의 행보에 잡음이 끊이지 않고 있다. 최근 한 권한대행이 대통령 몫의 헌법재판관 후보자를 지명하며 ‘월권 논란’ 등이 불거졌다. 이에 한 권한대행이 남은 임기 동안 취할 행보에 정치권과 법조계에서는 촉각을 곤두세우고 있다. 한덕수 대통령 권한대행이 문형배·이미선 헌법재판관의 후임을 지명해 논란이 일고 잇다. 또 한 권한대행이 특임공관장도 임명할 것이라는 예측도 나오며 논란에 더 불을 지피고 있다. 일각에서는 이에 대해 한 권한대행이 새로운 정부가 가질 임명권에 초를 치고 있다는 의견도 나온다. 스스로 지피다 한 권한대행은 지난 4월8일 정부서울청사에서 정례 국무회의를 열고 대통령 윤석열 파면에 따른 차기 대통령 선거일을 6월3일로 확정하고, 이날을 임시 공휴일로 지정했다. 이날 국무회의서 한 권한대행은 “정부는 선거관리위원회 등 관계 기관과 협의해 선거관리에 필요한 법정 사무의 원활한 수행과 각 정당의 준비 기간 등을 고려해 오는 6월3일을 대한민국 제21대 대통령 선거일로 지정하고자 하고 선거 당일을 임시공휴일로 지정한다”고 말했다. 한 권한대행은 대통령 탄핵 사태를 언급하며 “지난 4개월간 국민 여러분께 혼란과 걱정을 끼쳐 드리고, 대통령이 궐위되는 안타까운 상황에 직면하게 되어, 진심으로 죄송하다”며 “행정안전부를 비롯한 관계 부처는 선거관리위원회와 긴밀히 협력해 그 어느 때보다 공정하고 투명한 선거, 국민의 신뢰를 얻을 수 있는 선거가 될 수 있도록, 관련 준비에 만전을 기해 주시기 당부드린다”고 언급했다. 이날 한 권한대행은 국무회의에 앞서 ‘국민께 드리는 말씀’이라는 담화문을 통해 이제껏 임명을 미뤄온 마은혁 헌법재판관 후보자를 헌법재판관으로 임명하고, 마용주 대법관도 임명한다고 밝혔다. 이어 오는 4월18일에 임기가 종료되는 문형배 헌법재판소장 직무대행과 이미선 헌법재판관의 후임자로 이완규 법제처장과 함상훈 서울고등법원 부장판사도 지명했다. 그는 담화문을 통해 “임기 종료 재판관에 대한 후임자 지명 결정은, 경제부총리에 대한 탄핵안이 언제든 국회 본회의서 의결될 수 있는 상태로 국회 법사위에 계류 중이라는 점, 또 경찰청장 탄핵 심판 역시 아직도 진행 중이라는 점 등을 고려했다”고 설명했다. 이어 “이완규 법제처장과 함상훈 서울고등법원 부장판사는 각각 검찰과 법원서 요직을 거치며 긴 경력을 쌓으셨고, 공평하고 공정한 판단으로 법조계 안팎에 신망이 높다”며 “두 분이야말로 우리 국민 개개인의 권리를 세심하게 살피면서, 동시에 나라 전체를 위한 판결을 해주실 적임자들이라고 생각한다”고 밝혔다. 한 권한대행은 지난해 12월 국회 몫 헌법재판관 후보자 3명의 임명을 보류했었다. 당시 한 권한대행은 “헌법기관 임명을 포함한 대통령의 중대한 고유권한 행사는 자제하라는 것이 우리 헌법과 법률에 담긴 일관된 정신”이라며 “국민의 대표인 여야의 합의야말로 민주적 정당성을 확보하고 국민의 통합을 이끌어낼 수 있는 마지막 둑이기 때문”이라고 재판관 임명을 거부한 바 있다. 갑작스레 헌법재판관 지명 황교안도 하지 않은 일을? 그랬던 그가 100일 만에 입장을 바꾼 것이다. 권한대행이 대통령 몫의 헌법재판관을 지명하는 사례는 헌정사상 전무한 일이다. 앞서 2017년 박근혜 전 대통령 탄핵 당시 황교안 권한대행은 대법원장 몫인 이선애 재판관을 임명한 반면, 대통령 몫이던 박한철 전 헌재소장 후임자는 지명하지 않았다. 때문에 정치권에서는 큰 파장이 일고 있다. 특히 더불어민주당 등 야권은 ‘월권’이라며 거세게 반발 중이다. 권한대행은 대통령 궐위 시 권한을 대행하는 직일 뿐이지, 국민이 선출한 대통령이 아니라는 이유에서다. 민주당 김용민 원내정책수석부대표는 “헌법재판관 임명은 대통령의 고유권한이라 대행할 수 없는 권한인데, 한 권한대행은 처음부터 끝까지 위헌만 행사하고 있다”고 비판했다. 그는 특히 윤석열 전 대통령의 최측근으로 알려진 이완규 법제처장에 대해 “내란 직후 대통령 안가 회동에 참석한 사람이다. 내란의 아주 직접적인 공범일 가능성이 높다”며 “(이 법체처장을)지명했다는 사실 자체가 아직 내란의 불씨가 안 꺼졌다는 것을 증명한다. 민주당은 강력히 대응할 것”이라고 말했다. 조국혁신당 황운하 원내대표는 “이완규 법제처장은 가장 대표적인 친윤석열 검사다. 법제처장을 하며 완전히 윤 전 대통령 개인의 로펌 역할을 해왔다”며 “이것은 파면된 윤석열의 의중이 작용된 지명이라고 해석할 수밖에 없다”고 주장했다. 한 권한대행이 갑작스레 재판관을 임명한 이유로는 차기 정부가 출범하기 전에 헌재 구성에 대한 결정권을 행사해 보수 성향으로 분류되는 재판관을 미리 앉혀두려 했을 가능성이 우선 거론된다. 6·3 대선 전 이·함 후보자가 임기 6년의 헌법재판관에 임명되면 차기 대통령은 임기 내 대통령 몫 헌법재판관을 지명할 수 없다. 민주당 정부가 들어설 경우 입법부와 행정부를 차지하고, 헌법재판관 2명까지 임명하면 헌재까지 진보 성향 재판관이 다수가 된다는 점을 염두에 둔 정치적 판단을 했을 것이라는 분석이다. 알면서 선택 왜? 한 헌법학자는 이번 임명은 민주당 이재명 전 대표의 계획을 무너뜨리기 위한 것이라고 예상했다. 그는 “이 전 대표가 대통령에 당선되고 난 이후 헌법재판관을 임명하면서 민주당과 이 전 대표의 위험을 처리할 계획이 있었을 것으로 예상되지만 한 권한대행이 그 전에 선수 친 것으로 보인다”며 “어차피 임기가 얼마 남지 않은 권한대행으로서 할 수 있는 마지막 도박수”라고 설명했다. 이런 점 때문에 일각에서는 한 권한대행이 혼자서 헌법재판관 후보자를 지명하지 않았을 것이라는 분석도 나오고 있다. 한 정치권 인사는 “한 권한대행이 대통령 헌법재판관 후보자를 임명해서 얻을 실익이 하나도 없다”며 “지금 관저서 아직도 나가지 않고 있는 윤석열 전 대통령의 입김과 그 다음에 어떤 부탁이 있지 않고서는 굳이 이렇게 무모한 일을 할 이유가 없어 보인다”고 말했다(윤 전 대통령은 지난 11일, 한남동 관저서 서울 서초동으로 이주를 완료했다). 이어 “아마 윤 전 대통령이 파면되기 전 미리 후임자들을 미리 검증했지만 파면이 돼 한 권한대행에게 지명을 요구한 것이 아닐까 생각된다”고 말했다. 그러면서 “문제는 파면 전에 준비했다고 하더라도 파면 이후 해당 결정 사안은 중지돼야 하는데 한 권한대행이 이어서 권한 행사를 한 것”이라며 “이는 진짜 사장이 있는데 사장이 잠깐 유고나 궐위 상태라서 권한대행 사장이 왔고, 그는 단순한 결제를 통해서 회사가 돌아가게 해야 되는데 갑자기 사장이 해결해야 할 보유 주식을 본인이 알아서 처분을 하고 심지어는 오버를 해서 사장 딸이나 아들의 어떤 사위나 뭐 이런 며느리 될 사람까지 본인이 다 결정을 해 주는 그런 느낌이 든다”고 지적했다. 남은 두 가지 다음 수는? 한 권한대행이 헌법재판관 임명 외에 시도할 법한 일은 ▲특임공관장 임명 ▲미국 관세 허용 등 두 가지로 분석된다. 우선 한 권한대행이 재외공관의 특임공관장도 임명하는 것 아니냐는 관측이 나온다. 지난 2017년 황 권한대행이 당시 특임공관장으로 분류됐던 국가정보원 출신의 변영태 전 주미국공사참사관을 주상하이총영사로 임명한 전례가 있다는 점도 이 같은 관측에 힘을 실어주고 있다. 특임 공관장은 정부의 판단에 따라 직업 외교관이 아닌 인물에게 공관장 임무를 맡길 수 있도록 하는 제도다. 보통 대통령의 국정기조 이행을 명분으로 주로 정무직 인사가 임명된다. 지난 8일 기자들과 만난 외교부 당국자는 주중국, 주인도네시아 대한민국 대사 임명이 진행될 수 있냐는 질문에 “공관장 인사가 필요에 따라 있을 수 있다고 생각한다”면서도 해당 국가의 공관장 인사에 대해서는 “현재 공유드릴 사항은 없다”고 답했다. 앞서 지난해 10월 방문규 전 산업통상자원부 장관은 주인도네시아 대한민국 대사로, 윤 전 대통령의 비서실장을 지냈던 김대기 전 실장은 주중국 대한민국 대사로 내정된 바 있다. 특임공관장이 정무적 판단이 반영되는 인사라는 점에서 대통령이 탄핵된 상황과 무관하게 임명을 진행할 수 없다는 점과 함께, 탄핵 결과에 따라서는 임명 강행이 상대국에 외교적 결례가 될 수 있다는 점 등이 작용해 이들은 임명되지 않았다. 하지만 지난해 12월 윤 전 대통령의 계엄 이후 지난 4일 탄핵에 이르는 과정서 최상목 대통령 권한대행은 지난 1월31일 재외공관장 임명을 실시한 바 있으나, 이 때도 두 명의 특임공관장을 제외한 11개국 대사가 대상이었다. 다만 한 대행의 헌법재판관 임명이 권한을 넘어서고 있다는 지적이 나오고 있어, 특임공관장을 비롯해 다른 인사 임명을 강행할 수 있을지는 미지수다. 특임공관장·관세 등 무기 남아 트럼프와 통화 때 대선 이야기도 한 권한대행은 지난 8일 도널드 트럼프 미국 대통령과 통화하며 무역 문제와 조선 산업 협력, 북핵 공조, 방위비 분담금 문제 등을 논의했다. 그는 액화천연가스(LNG) 수입 확대 등 무역수지 개선 의지를 강조하며 상호관세 문제 해결을 당부한 것으로 전해졌다. 반면 트럼프 대통령은 한국의 대미 무역 흑자뿐만 아니라 주한미군 방위비 분담금 문제를 거론하며 포괄적 협상 의지를 드러냈다. 총리실에 따르면 한 대행은 이날 오후 9시(미국 오전 8시)가 넘어 약 28분간 트럼프 대통령과 통화하며 이 같은 입장을 공유했다. 한 권한대행은 전화 통화에서 “미국 신정부 하에서도 우리 외교안보 근간인 한미 동맹관계가 더욱 확대·강화해 나가기를 희망한다”면서 특히 조선, LNG 및 무역 균형 등 3대 분야서 미국 측과 한 차원 높은 협력 의지를 강조했다. 트럼프 행정부가 한국의 대미 무역흑자를 문제삼아 상호관세를 부과한 만큼, 미국산 LNG 수입 확대 등을 통해 무역수지를 개선해나가겠다는 의미로 풀이된다. 한 권한대행의 발언에 트럼프 대통령이 어떤 반응을 드러냈는지는 명확하게 드러난 것은 없다. 대신 트럼프 대통령은 소셜미디어 트루스소셜에 한국과 좋은 거래를 할 수 있다면서도, 주한미군 방위비 분담금 문제를 거론하며 포괄적 협상을 추진할 가능성을 내비쳤다. 문제는 이 같은 한 권한대행의 행보로 새로운 정부는 따라갈 수밖에 없다는 것이다. 다행히도 미국과 상호 관세는 앞으로 90일 동안 미뤄졌기 때문에 조기 대선이 끝난 후 차기 정부가 다시 미국과 협상할 시기가 아직 남은 셈이다. 한 권한대행의 이런 행보에 ‘한 권한대행이 차기 대선주자로 나서는 것이 아니냐’는 해석도 나오고 있다. 경제·외교 분야서 50년이 넘는 공직생활을 거친 정통 관료라는 점, 개헌 변수를 고려한 ‘관리형 대통령’으로 적격이라는 얘기가 보수 진영 일각서 계속 나오는 상황이다. 대선주자 직접 뛰나 한 권한대행의 배경에 더해 보수 진영 잠재 대선후보군의 지지율이 이 전 대표에게 크게 미치지 못하는 상황이 맞물려 출마론이 사그라지지 않는 것으로 보인다. 게다가 한 권한대행이 트럼프 미국 대통령과 지난 8일 통화하면서 한 권한대행에게 대선에 나갈 것인지 묻자 “여러 요구와 상황이 있어 고민 중이다. 결정한 것은 없다”는 취지로 말하며 즉답을 피한 것으로 전해지면서 한 권한대행의 대선출마설에 더욱 불을 지피는 형국이다.