<일요시사=장결철 르포라이터> 수도권 최대 신도시로 꼽히고 있는 동탄2신도시 분양이 임박했다. 커뮤니티 시범단지 6개 블록 5519가구가 첫 분양에 나서는데, 당초 예상했던 6월 말보다 조금 더 늦어져 7월에나 ‘스타트’할 것으로 보인다.
29만명 주거할 12만가구 분양 ‘스타트’
‘사통팔달’교통 인프라에 문화공간까지
먼저 동탄2신도시의 개요를 살펴보자. 동탄2신도시는 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 일대에 2401만4896㎡(약 728만평) 11만5323가구가 들어선다. 28만5878명 수용목표로 2015년 말까지 개발 완료할 예정인 수도권 최대 신도시다.
풍부한 여가 공간
강남 접근성 단점
동탄2신도시(면적 24㎢)는 동탄1신도시(9㎢), 동탄 일반산업단지(2㎢)와 연계해 개발하는 곳이다. 3곳을 합치면 인구 40만명을 수용할 수 있는 면적 35㎢의 수도권 최대 규모 신도시다. 이는 분당의 1.8배, 일산의 2.2배에 이르는 규모다. 공동주택(주상복합 포함) 11만2000채와 단독주택 3000채 등 모두 11만5000채의 주택이 지어진다. 예상 수용인구는 28만5000명에 달한다.
동탄2신도시 인근에는 삼성전자 화성·기흥 반도체 사업장 등 세계적인 첨단지식산업지역이 있고, 지구 안에 테헤란로 수준의 업무시설용지(27만㎡)와 테크노밸리(14만㎡)를 조성한다. 또 동탄일반산업단지가 있어 직주근접이 가능한 자족형 도시가 될 것으로 기대된다.
사통팔달의 교통 인프라도 동탄2신도시의 강점이다. 호남선 KTX가 개통하면 서울 강남까지 18분, 전국으로 2시간이면 도달할 수 있다. 광역비즈니스 콤플렉스에 건설될 복합환승센터를 통해 10분 이내에 KTX, 신교통수단, 버스, 자전거 등 대중교통 간 환승이 가능하다. 주차의 편리성을 고려해 차량을 갖고 신도시를 찾는 모든 사람이 주차에 불편함을 겪지 않도록 상업지역에 주차 전용 건물을 별도로 계획했다.
동탄2신도시는 음악(Music) ·박물관(Museum)·미디어(Media) 등 ‘3M’을 테마로 하는 문화디자인밸리 등 주민들의 문화 활동 및 교류를 위한 문화공간 조성에도 중점을 두고 있다. 이를 위해 국내 최초로 대중음악 테마공원, 캠퍼스타운, 청소년 문화거리, 어린이 문화마을 등 가족과 청소년의 생활문화를 육성 지원하는 다양한 문화공간과 시설을 조성할 예정이다. 또 유아, 어린이들이 자연친화적 체험을 할 수 있는 야외 공간과 지역민이 파티 및 문화 활동을 즐길 수 있는 커뮤니티 시설도 만든다.
워터프런트 콤플렉스(16만㎡)와 자전거 도로 등 여가를 즐길 수 있는 공간도 마련한다. 교육 명문도시로 만든다는 계획에 따라 도보 통학이 가능한 거리에 55개에 이르는 초중고교가 들어설 예정이다.
물론 메리트가 큰 만큼 단점도 있다. 지하철이 없고 물리적 거리로만 보면 강남기준 40㎞ 정도 떨어져 있어서 강남접근성이 문제가 될 수 있다. 하지만 경부고속도로뿐 아니라 용인∼서울 고속도로 이용 시 40분 내 진입 가능하고 강남-동탄2로 연결되는 광역급행철도가 예정돼 있어서 단점으로 지적 받는 강남 접근성은 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 보인다.
경기도 화성시 동탄2신도시 동시분양에 뛰어든 건설사들은 골프장 조망권과 교통편의 등 차별화된 전략으로 ‘1순위 마감’이라는 자존심을 건 한판 승부에 나설 예정이다. 롯데건설과 GS건설 등 6개 건설사는 수도권 최대 규모의 신도시인 경기도 화성시 동탄2신도시의 노른자위 택지인 시범단지에서 5519가구를 한꺼번에 분양한다.
이중 롯데건설을 제외하곤 GS, 우남, 호반, KCC건설, 모아종합건설 등 5개사들은 모두 중소형 규모로 분양한다. 분양가격은 3.3㎡당 1050만∼1100만원선이 될 것으로 업계는 내다보고 있다.
A29 블록에 들어설 롯데캐슬 알바트로스는 지상 29층 아파트 16개동에 전용면적 101㎡ 976가구, 122㎡ 430가구와 펜트하우스 185㎡ 2가구, 241㎡ 8가구 등 1416가구로 구성돼 있다. GS건설은 A10블록에서 전용면적 74∼84㎡ 559가구, 우남건설은 A15블록에서 59·69·73·84㎡ 등 4가지 주택형 1442가구를 공급할 예정인데 전용 59㎡의 소형아파트를 포함하고 있는 것이 특징이다.
호반건설은 A22블록에서 전용면적 84㎡ 단일형 1036가구, KCC건설은 A27블록에서 전용면적 85㎡이하 640가구, 모아건설은 A25블록에서 전용면적 84㎡ 단일형으로 460가구를 각각 분양한다.
건설사들은 동탄 1신도시 시세보다 낮은 분양가와 전매제한 완화, 평면구조, 교통편의성, 조망권 등을 무기로 한판 승부를 벌이게 된다. 롯데건설의 ‘동탄롯데캐슬 알바트로스’와 호반건설의 ‘동탄 호반베르디움’은 리베라 CC(27홀 규모)의 조망권을 마케팅 포인트로 내세우고 있다. 때문에 일부단지에서는 방과 거실에서 골프장이 내려다보일 수 있도록 설계했다.
시범단지 살피고
청약전략 세워야
GS건설은 첨단 에너지 절감 기술을 적용한 ‘친환경 스마트 하우스’로 조성한다. 고성능 단열재와 로이 이중창, 고효율 전열교환 환기시스템 등을 사용해 난방에너지를 최대 50% 줄일 수 있다는 것을 부각시키고 있다. 우남건설은 동탄역과 인접한 점을 내세워 단지 이름을 ‘동탄역 우남퍼스트빌’로 지었다. ‘KCC스위첸’과 ‘모아미래도’는 근린공원과 초등학교 등 교육시설이 가깝다는 것이 장점이다.부동산 전문가들은 건설사들의 장점을 부각시킨 마케팅 전략보다는 입지조건 등을 꼼꼼히 따져 봐야 한다고 지적했다. 한 부동산 전문가는 “분양가 수준의 적정성과 견본주택의 마감재, 토지이용계획도를 통한 사업지구와 학교, 공원, 역세권 등을 블록별로 정확히 비교 선택하는 것이 중요하다”고 조언했다.
건설 5개사 중소형에 중점
3.3㎡당 1100만원
그렇다면 동탄2신도시 청약전략은 어떻게 세워야 할까.
화성 동탄2신도시가 본격적인 청약을 앞두고 있는 가운데 성공적인 재테크를 위해 입지여건 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 부동산업계 등에 따르면 최근 성남, 용인 등 수도권 일대에서 분양된 아파트들이 분양가에도 못 미치는 시세를 형성하고 있다. 이에 따라 올해 분양시장의 최대 블루오션으로 떠오르고 있는 동탄2신도시의 청약 희망자들도 입지여건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것.
업계에서는 청약에 앞서 입지 좋은 시범단지를 눈여겨보라고 조언하고 있다. 시범단지는 신도시 전체의 성패를 쥐고 있어, 상대적으로 분양가가 저렴하다. 실제로 동탄2신도시의 시범단지는 통합환승센터와 산업단지 등이 인근에 위치하고 있다. 청약에 성공할 경우 가장 높은 시세차익을 올릴 수 있다.
조망권도 유심히 살펴야 한다. 지난 2004년 7월 분양한 동탄1신도시의 월드메르디앙 반도보라빌은 1순위 최고 경쟁률이 200대1을 기록할 정도로 인기가 높았다.
이와 함께 명문 학군·학원의 입지도 중요하다. 한국은행 금융경제연구원이 지난 2월 발표한 ‘교육환경과 아파트 전세 가격의 관계 분석’에 따르면 강남·서초·송파의 아파트를 대상으로 조사한 결과, 서울대 합격생 1명이 증가할 때마다 동네 전셋값이 197만원 올랐다.
이는 집값과 학군의 상관관계를 보여주는 흥미로운 결과로 교육환경이 좋으면 정주성이 높아져 부동산 시장이 불황에 직면해도 낙폭이 적고 상승폭은 크다는 것이 업계의 설명이다. 따라서 동탄2신도시에서도 자립형 사립고와 특목고의 위치도 청약의 성패를 좌우하는 주요 포인트다.
이밖에도 부동산 전문가들은 역세권여부, 문화·첨단시설 밀집도, 아파트 평면도 등도 청약시 필수적으로 확인할 것을 주문했다. 한 부동산 컨설팅업체 관계자는 “부동산시장이 위축돼 있는 만큼 묻지마 청약보다는 전략적인 투자가 필요하다”며 “시범단지, 조망권, 역세권 등 꼼꼼히 따져야 부동산 불황시대에 성공적인 재테크가 가능하다”고 말했다.
동탄2신도시는 7개의 특별계획구역이 있는데 커뮤니티 공간조성을 특화한 공동주택단지인 커뮤니티 시범단지, 광역 교통 환승센터 등이 있는 광역비즈니스 콤플렉스를 비롯해 문화디자인밸리, 동탄테크노밸리, 워트프론트 콤플렉스, 신주거문화타운, 의료복지시설이 있다. 이중 커뮤니티 시범단지와 광역비즈니스 콤플렉스는 관심을 가질 만하고 규모가 너무 크기 때문에 관심을 받지 못하는 단지들은 미분양이 날 가능성도 크다.
신도시 동시분양에서는 여러 개의 블록이 동시에 나오기 때문에 어느 블록을 선택하느냐가 가장 중요하다. 교통, 편의시설, 교육의 외부환경 3요소와 가구수, 브랜드, 평형구성 내부환경 3요소가 잘 맞아떨어져야 가치가 높은 단지가 된다.
7개 특별계획구역
내외부환경 따져야
교통은 지하철역 접근성과 버스 특히 강남으로 가는 광역버스 접근성이 좋아야 한다. 편의시설은 도보 10분 내 상가시설 이용이 가능해야 하는데, 각종 편의시설 뿐만 아니라 학원가가 형성되기 때문에 더욱 중요한 부분이다.
교육은 초·중학교 접근성이 가장 중요하다. 초등학교는 도보 5분 이내, 중학교는 도보 10분 이내 거리가 가장 이상적이며 너무 큰 길을 건너야 하는 것은 큰 단점이다. 학원가는 앞서 언급했듯 상가시설 접근성을 따져봐야 한다. 가구수는 500가구 이상이면 무난하고 1000가구 이상이면 더욱 좋다.
브랜드는 요즘 더욱 중요한 요소인데 같은 값이면 브랜드 아파트를 하는 것이 좋다. 앞서 언급한 교통, 편의시설, 교육에서 차이가 난다면 브랜드보다는 입지를 선택하는 것이 좋다.
평형은 요즘 트렌드에 맞춰서 중소형으로 구성된 단지가 향후 매매를 하거나 웃돈 형성에도 유리한 측면이 있다. 처음에는 표시가 잘 안 나지만 입주 후에는 이런 요소들에 따라 분양가는 같았지만 단지별 가치는 점점 차이가 날 것이다.
조망권도 있다. 친환경적인 요소가 중요해서 조망권은 분명 프리미엄 형성에 큰 역할을 하지만 조망권만 보고 하면 잘못된 판단을 할 수 있다. 조망권은 앞서 언급한 외부환경 3요소와 내부환경 3요소가 먼저 확보가 되고 난 후 조망권이 확보 돼야 날개를 다는 것이지 다리도 없는데 날개만 다는 것은 큰 의미가 없다.
가장 중요한 것은 자신의 청약조건을 먼저 살펴보고 자신의 상황에 맞는 청약전략을 세우는 것이다. 청약가점점수가 높다면 앞서 언급한 요소들이 모두 만족하는 선호도 높은 단지를 선택해 청약하는 것이 좋다. 반대로 가점점수가 낮거나 1주택이어서 추첨물량밖에 되지 않는다면 가장 마음에 드는 단지는 피하고 차선의 단지를 선택하는 것이 좋다. 물론 자금계획도 충분히 보수적으로 세우는 것이 좋겠다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
