올해 부동산 시장을 이끈 상품은 당연 오피스텔, 도시형 생활주택 등과 같은 수익형 부동산이었다. 수익형 부동산이 인기를 끌자 공급도 늘어났다. 그렇다면 곧 다가올 2012년 부동산 시장은 어떨까. 어떤 부동산 상품에 주목해야 할지, 어떤 변수들이 있을지 살펴보자.
오피스텔 등 수익형 인기 여전…공급 물량 늘듯
투자서 실수요 위주로 재편 ‘중대형 주택 위축’
수도권에서 올해 공급된 물량 가운데 수익형 부동산 비율이 높게 증가한 것으로 나타났다. 한 정보업체의 조사에 따르면 올해 전국에서 공급된 민간건설 주거용(다가구·다세대 및 단독주택 제외) 물량은 10월말 기준 15만7310가구로 지난해 같은 기간에 비해 4만3000가구 늘었다.
글로벌 위기 ‘여진’
“그리 밝지만 않다”
수익형 부동산인 오피스텔과 도시형 생활주택 공급물량은 같은 기간 1만8274가구가 공급돼 지난해 같은 기간 5912가구보다 3배 가까이 증가한 것으로 조사됐다. 특히 눈길을 끄는 것은 오피스텔 물량이 크게 늘었다는 점이다. 지난해 10월 기준 전국에서 공급된 오피스텔은 5000여 가구였지만 올해는 1만4455가구에 이른다.
수익형 부동산 공급 물량은 지금부터 연말까지도 2000여 가구 이상 더 나올 것으로 보여 지난해 1년간 총 공급량(8854가구)과 비교해도 2배가 넘을 것으로 예상된다. 이는 아파트 전월세 수요가 급증하면서 이를 대체할 수 있는 상품으로 수익형 부동산(오피스텔·도시형 생활주택)에 관심이 쏠렸기 때문이다.
여기에 정부가 지난 8월18일 전월세 안정화 대책에서 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과 배제·종부세·비과세 등) 완화조치를 발표, 임대사업 여건이 한층 좋아진 이유도 있다. 또 청약시 통장이 필요 없고, 전매제한을 받지 않는 것도 수익형 부동산 주택의 장점으로 꼽힌다.
이 같은 추세 속에 향후 몇년 동안 수익형 부동산의 인기는 지속될 것으로 보인다. 인허가를 받은 도시형 생활주택 규모도 지난 상반기에만 해도 지난해 연간 실적보다 많은 3만 가구 가까이 된다. 이후에도 매달 5000가구 이상 인허가를 받고 있는 것으로 알려져 내년에는 실제 공사를 끝내고 공급에 들어가는 물량이 크게 늘 것으로 보인다.
“총선·대선 변수…시장에 호재”
‘표심 잡기’부양책 쏟아질 전망
이에 따라 2008년과 지난해 글로벌 금융위기나 대출 규제 등의 큰 변화 앞에서 맥을 못 추고 하락하는 집값을 보며 부동산 투자자들은 내년 부동산 시장에 영향을 미칠 변수들을 한발 앞서 파악하고 그에 대한 대비책을 세우는데 여념이 없다. 하지만 2012년 부동산 시장도 그리 밝지만은 않다는 것이 전문가들의 한결 같은 의견이다.
그렇다면 불확실한 2012년 부동산 시장, 어떤 상품에 초점을 맞춰야 할까.
내년에도 집값은 약보합세를 보일 전망으로 부동산 투자의 핵심은 ‘안전성’에 맞춰질 것으로 보인다. 미·유럽발 금융위기 등의 여파로 부동산 시장의 침체가 이어지고 있기 때문이다. 투자자 위주에서 실수요자 위주로 재편되며 중대형 주택을 중심으로는 수요 시장도 크게 위축됐다.
하지만 모든 위기가 그렇듯 기회는 있기 마련이다. 실제 전반적인 부동산 시장의 침체 속에서도 올해 오피스텔·도시형 생활주택 등 수익형 부동산은 여느 때보다 높은 인기를 누렸다.
대부분의 부동산 전문가들은 실수요 기반이 탄탄해 가격 하락 위험성이 낮은 역세권 소형아파트를 내년 투자해볼 만한 유망 상품으로 추천했다. 큰 변동성이 없는 시장에서는 저가 전략으로 가는 게 중요하기 때문에 충분히 가격이 떨어진 급매물 아파트나 경매를 통한 주택 취득을 권한다. 상품으로는 역세권 소형아파트가 가장 안전하다는 것이다.
하락 위험성 낮은
역세권 소형 추천
역세권 소형 아파트의 경우 실수요를 기반으로 자금 부담도 덜하고 공급물량도 부족해 내년에도 유망하다. 1인 가구는 물론 신혼부부, 3인 가족, 노년 부부 등의 수요까지 아우를 수 있어 수요가 탄탄한 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다.
반면 올해 큰 인기를 끈 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산의 경우 내년에는 올해보다 신중하게 접근해야 한다는 분위기다. 투자자들의 인기를 끌면서 투자비용이 지나치게 올라 수익률이 떨어졌기 때문이다.
수익률을 보전하기 위해선 임대료가 큰 폭으로 올라야 하지만 공급이 늘면서 그마저 여의치 않게 됐다는 설명이다. 신혼부부, 대학생, 젊은 직장인 등으로 수요가 한정돼 있다는 것도 단점이다.
하지만 1∼2인 가구의 꾸준한 증가 등 인구 변화를 고려할 때 양호한 입지를 고른다면 여전히 투자 가치는 있다고 보고 있다. 다른 상품에 비해 투자비가 적게 드는 LH단지 내 상가나 소형오피스텔 등은 여전히 입지에 따라 인기를 누릴 것으로 전망된다.
중대형 아파트 역시 아직 매입은 시기상조라는 의견이 많다. 지난 2∼3년간 신도시 위주로 공급이 과잉됐고, 추가 가격 하락의 위험이 있기 때문이다.
전문가들은 내년 주택시장 역시 올해와 비슷한 수준의 약보합세를 유지할 것으로 보고 있다. 글로벌 금융위기에 따른 국내외 경기 불안이 가장 큰 악재로 꼽히고 있다. 다만 금융위기가 다소 진정될 것으로 전망되는 내년 하반기쯤이면 집값 흐름을 결정짓는 단초를 발견할 수 있을 것으로 보인다.
한미 FTA 파장은?
긍정적 작용 예상
건설시장은 타격
특히 내년에는 총선과 대선이 잡혀 있다. 이는 여전히 집값에 긍정적으로 영향을 미치는 변수가 될 것이라는 의견이 많았다. 표심을 잡기 위한 정치권의 단기 부양책과 유동성 증가 정책이 나올 것이라는 전망 때문이다.
한 부동산 전문가는 “최근 선거 이슈가 ‘복지’로 전환되며 예전에 비해 부동산에 미치는 영향이 적으리라는 전망도 많지만 여전히 선거는 시장에 호재”라고 말했다. 다른 전문가도 “별다른 효과가 없었던 지방선거와 내년 열릴 총선·대선은 파급력이 다르다”며 “어느 정도 시장에 활력을 불어넣을 것”이라고 전망했다.
내년 아파트 입주물량은 대략 13만여 가구로 올해보다 6만 가구 가량이 줄어든다는 점이 집값 상승의 실마리로 작용할 수 있다는 것이다. 다시 말해 수급 불일치로 인해 전·월셋값 및 매매값이 오를 수 있다는 얘기다.
또 한 가지 의문이 있다. 국회를 통과한 한미 자유무역협정(FTA)이 내년부터 공식 발효되면 국내 건설·부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까 하는 것이다.
산업단지 일대 주목
건설사들은 초긴장
전문가들은 정부의 간섭이 줄어들게 되고, 간접 투자가 확대되는 등 긍정적으로 작용할 것으로 내다봤다. 다만 국내 건설시장은 개방이 가속화돼 타격을 받을 것으로 보인다.
부동산 전문가들은 우선 한미FTA에서 규정한 투자자 국가소송제도(ISD)의 간접수용 절차가 부동산 시장에도 커다란 영향을 줄 것이라고 내다봤다. 간접수용은 투자자가 해당 정부의 규제로 인해 자산가치가 떨어질 경우 해당 국가를 상대로 손해배상 제소권을 행사하는 제도를 말한다.
이는 부동산 시장에 정부의 개입(규제)이 많은 우리나라로서는 큰 부담으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 양도소득세·중과세 등과 같은 부동산 관련 징벌적 세금이 문제가 될 수 있기 때문에 정부에서도 이를 완화할 가능성이 높다. 더불어 개발부담금과 재건축개발이익환수제 등과 같이 정부가 시행하거나 시행 예고한 각종 부동산 규제들도 소송대상이 될 수 있기 때문에 지금과 같은 과도한 규제가 줄어들 전망이다.
대신 부동산 간접투자 활성화가 예상된다. 따라서 부동산 시장의 투자 패턴도 달라질 것으로 전문가들은 내다봤다. 한미FTA가 발효되면 글로벌 투자은행(IB)들의 국내 진입이 늘어나고 이로 인해 국내 부동산 시장에도 일정 부분의 유동성이 유입되는 효과가 있기 때문이다.
이번 한미FTA 최대 수혜업종인 자동차와 반도체, 섬유 등의 산업이 몰려있는 경기 수원과 화성 동탄, 충남 당진, 대구 등 산업단지 일대는 장기적인 호재로 작용할 전망이다. 신규 고용창출과 소득이 늘어나면서 부동산 가격도 오를 수 있기 때문이다.
반면 건설산업은 적지 않은 타격을 받을 것으로 예상된다. 설계와 건축 등 국내 기업들이 취약점을 보이는 분야에서는 글로벌 기업들이 국내 시장을 거의 잠식할 가능성이 크기 때문이다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
