정부가 부동산 세제개편안을 내놓을 것으로 보인다. 여기엔 다주택자 양도세 중과 대폭 완화 또는 폐지안이 담길 전망된다. 양도세에 대한 궁금증과 세제개편안이 부동산 시장에 미치는 영향 등에 대해 알아봤다.
‘오락가락’다주택 양도세 중과 폐지안 급물살
야당 반발과 총선·대선 등 정치적 변수 주목
정부가 이번 달 내놓을 예정인 세제개편안의 부동산 관련 핵심 세제는 다주택자 양도세 중과 대폭 완화 또는 폐지 기조로 추진될 것으로 전망된다. 관련 부처 장관이 ‘징벌적 과세’를 완화한다는 방침을 이미 여러 차례 밝혔고, 전·월세 시장이 다시 들썩이고 있기 때문이다.
여기에 하반기에도 여전히 고유가 지속과 공공요금 인상 등에 따라 물가 여건이 좋지 않은 가운데 소비자물가 비중이 큰 주택의 임대료의 안정이 절실한 상황이다. 따라서 재정부는 참여정부가 2005년 도입한 양도세 중과제도를 완화하거나 영구 폐지할 방침으로, 전·월세 시장을 안정시키기 위해 임대소득 과세와 전·월세 소득공제 등도 완화가 예상된다.
정부는 지난 5월 주택자에 대한 양도세 비과세 거주요건을 폐지하고 취득세 인하를 추진한데 이어, 다주택자 양도세 중과제도의 폐지도 추진하기로 했다. 전 정부에서 부동산 투기 대책으로 내놓은 세제들이 차례차례 정리되고 있는 셈이다.
양도세 중과세는 참여정부 때인 2005년 3주택에 대해서 중과(60%)한 데 이어 2007년엔 중과대상을 비사업용 토지(60%)와 2주택(50%)으로 확대한 정책이다. 그러나 이명박 정부가 출범한 2008년 다주택자에 대한 한시적 중과 완화를 시작으로 2009년 미분양·신축주택에 대한 한시적 양도세 감면 등 완화 기조가 이어졌다.
2009년 4월 양도세 중과제를 폐지하는 법안을 제출했지만, 이는 국회 논의 과정에서 2년 한시 유예로 통과됐으며 지난해에서 2012년까지 2년 추가 유예됐다. 정부는 이번 세제개편에서 다시 완화 또는 폐지 법안을 제출할 방침으로 양도세 중과는 제대로 힘 한번 써보지 못한 채 사라질 운명에 놓였다.
전 정부 투기대책
하나하나씩 정리
양도세 중과에 대해서는 고가의 1주택 보유자는 9억원까지는 양도차익이 생겨도 비과세되지만, 저가주택을 여러 채 보유하면 중과되는 모순과 양도세 부담으로 실수요 중심의 거래가 이뤄지지 않아 호가만 높아지는 등의 문제점이 제기됐다. 다만 국회 논의 과정에서 야당의 강력한 반대가 예상되고 있어 양도세 중과 폐지가 정부의 원안대로 처리되지 않을 가능성도 적지 않다.
정부는 다주택자 양도세 중과제도 폐지안의 시기를 놓고 고민을 거듭하고 있는 모습이 역력하다. 가뜩이나 정치권의 법인세·소득세 추가 감세 철회 주장과 맞서고 있는 정부는 논란거리가 더 생기는 것이 부담스러워 하는 눈치다.
야당이 부동산 거품 축소를 위해서는 양도세 중과세가 불가피하다는 입장을 고수하고 있기 때문이다. 그렇다고 올해 양도세 중과세 제도 폐지에 나서지 않으면 내년에는 총선과 대선이라는 정치적 변수에 따라 휘둘릴 수도 있다는 점도 정부로서는 고민스럽다.
하지만 정부가 올해 양도세 중과세 제도 폐지를 추진할 지에 대해서는 명확한 입장이 서 있지 않다. 원칙적으로는 다주택자 양도세 중과 제도 폐지를 검토할 필요가 있다는 입장이 우세하지만, 올해 세법 개정에서 이를 다룰 필요가 있냐는 회의론도 만만치 않기 때문이다. 오는 2012년까지 양도세 중과 제도가 한시적으로 유예되면서 실제로 세금이 부과되고 있는 것은 아니기 때문에 내년에 논의해도 늦지 않다는 것이다.
장기적으로 매매심리 살려 주택거래 활성화
단기적으론 매물 쏟아져 집값 하락 부채질
올해 폐지를 주장하는 측에서는 주택거래 활성화를 위해 세제개편안에 반영돼야한다는 입장이다. 시중의 여유자금이 주택시장으로 들어오면 주택거래가 활성화되면서 전세 수요가 줄어드는 동시에 다주택자가 보유한 주택이 전·월세 시장도 안정화할 수 있을 것이라는 판단에서다.
그동안 주택거래를 옥죄는 대표적 규제로 지목돼온 다주택자 양도세 중과 제도의 폐지 방안이 급물살을 타고 있지만 얼어붙은 주택시장을 녹이는 기폭제가 될지는 지켜봐야 한다는 지적이다. 부동산업계에 따르면 정부가 이달 발표할 예정인 세제개편안에 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완전폐지와 장기보유특별공제 4년 만의 부활 등 다주택자 세제완화 내용이 포함될 예정이다.
이에 대해 시장의 반응은 한마디로 ‘기대 반, 우려 반’이다. 장기적으로는 거래 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미치겠지만 단기적으로는 다주택자들이 한꺼번에 매물을 내놓을 경우 집값 하락을 부추길 수 있기 때문이라는 게 그 이유다.
잇달아 내놓은 방안들
오히려 거래 더 줄어
비관론의 중심에는 주택거래 활성화 대책으로 삼기에는 이미 기회를 놓쳤다는 평가가 자리 잡고 있다. 2년 전 당시 폐지 방안이 처음 나왔을 때 현실화됐다면 당장 시장에 미치는 효과가가 컸겠지만 보금자리주택 등으로 집값 상승 기대감이 크게 떨어진 데다 주요 대책들이 정치권에서 번번이 흐지부지된 상황에서 시장에 약발이 먹힐지 미지수라는 지적이다.
올 들어 정부는 여러 차례 주택시장 정상화 방안을 내놓았지만 그때마다 기대감은 커졌지만 시장에서는 거래가 더 줄고 집값 하락폭은 더 커져 반대로 흘러갔다. 분양가상한제 등 발표만 하고 실망감만 키운 내용이 적지 않은 데다 5·1대책 중 양도세 비과세 요건에 2년 거주 요건을 폐지했지만 되레 거래는 줄고 집값이 더 떨어진 게 대표적이다. 엇박자 정책이 불신을 키웠다는 비판도 피하기는 힘들어 보인다.
한 부동산 전문가는 “그동안 징벌적 과세로 집을 못 팔았던 다주택자들이 이제야 팔 수 있겠다는 기대감으로 매물을 쏟아내면 주택시장 침체가 더욱 가속화될 수 있다”며 “내년 말까지 다주택자 양도세 중과를 유예한 상황에서도 매수심리가 살아나지 않고 있고 양도세 비과세 요건 중 2년 거주 요건 폐지 후 매물이 늘어난 것도 부담스러운 상황”이라고 말했다.
또 다른 전문가는 “장기적으로는 매매심리를 살리는 순기능으로 작용하겠지만 단기적으로는 시장에 더 큰 부담을 줄 가능성이 크다”며 “발표시점도 실제 시행시기보다 한 달 이상 앞선 데다 관련 법안의 국회 통과 여부도 불투명해 뭐라고 평가하기에는 이른 감이 있다”고 말했다.
“한쪽에서 묶고 한쪽에선 풀고
‘엇박자 정책’부터 개선해야”
한 부동산 업체 관계자는 “보금자리주택 공급이 지속되고 있고 총부채상환비율(DTI) 등 금융 규제가 시행되고 있는 상황에서 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지한다고 해서 거래가 살아나길 기대하는 것은 어불성설”이라며 “한쪽에서는 규제를 풀고 한쪽에서는 묶는 엇박자 정책부터 개선해야 한다”고 지적했다.
그렇다면 2주택자 양도세 중과 폐지시 세금은 얼마나 줄까.
서울 강남과 강북에 각각 아파트를 한 채씩 소유한 허창(40)씨는 3년 보유한 강북 아파트를 최근 매도할 계획을 가지고 있다. 2008년 구입한 강북 아파트를 팔 경우 1억원 정도의 양도차익이 생기는데 현재 세율과 공제 항목을 적용하면 2110여만원가량의 세금을 내야 한다.
하지만 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 장기보유특별공제까지 부활하면 세금 부담액은 350여만원가량 줄어들게 된다. 정부가 다주택자 양도세 중과세를 폐지하고 장기보유특별공제를 일반 부동산에 적용되는 3% 수준에서 부활한다고 가정하면 주택 여러 채를 갖고 있다가 팔아 차익을 얻는 이들의 세금부담이 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원까지 줄어든다는 결론이 나온다.
재건축초과이익환수제,
분양상한제 폐지도 관심
다주택자 양도세 중과 폐지 이외에도 하반기 주택시장의 향배를 가를 몇 가지 변수가 있다. 재건축초과이익환수제 완화 또는 폐지, 아파트 분양가상한제 폐지 등이 대표적인 관전 포인트다.
그동안 정부와 여당이 내놓은 각종 규제완화 대책들이 8월 임시국회와 9월 정기국회에서 본격 심의될 예정에 있어 관심이 모아지고 있다. 9월은 수도권 과밀억제권역의 아파트 분양권 전매제한도 완화되고 여기에 이사철로 접어드는 계절적인 성수기로 한시적으로 시행되고 있는 취득세 감면 종료시점도 3개월 정도 앞두고 계절수요와 절세수요가 매매수요로 전환하는 터닝포인트가 될 수 있다.
최근 강남권 중심으로 재건축시장 바닥 기대감과 전세가격과 매매가격 격차가 줄어들고 있는 것도 주요 매매수요로의 전환 배경으로 꼽히고 있다.
하지만 내달 주택시장에서 각종 호재들이 일시적으로 영향을 미칠 수 있지만 장기적으로 추세가 바뀌는 변곡점이 되기는 힘들다는 견해도 적지 않다. 올해 하반기부터 입주물량과 공급물량이 크게 줄어들고 9월부터 각종 규제완화가 가시화될 것으로 보이기 때문에 올해에는 특히 9월이 가장 중요한 시기로 내년 총선을 앞두고 추가적인 부동산 규제완화 대책들이 나올 것으로 보여 긍정적 분위기가 이어질 수 있다.
다만 대내외적인 경제 상황이 불투명하고 금리상승 기조 등 부동산 시장에 유입될 수 있는 유동성도 한계가 있어 보이고 규제완화 등 호재가 많지만 장기적으로는 집값이 오를 것이라는 심리로의 변화를 주도할 만한 강력한 변수가 명확하지 않다는 게 문제다.
재건축 아파트 가격 하락이 멈추고 전세가율은 꾸준히 상승하는 등 수치상으로는 시장 회복에 대한 기대감을 갖게 하고 있지만 아직 대부분의 거래가 급매물 위주로 이뤄지고 급매물이 빠지면서 관망세로 돌아서는 등의 박스권 장세가 이어지고 있다는 점에서 본격적인 회복을 판단하기는 아직 이르다는 것이다. 여기에 글로벌 경제상황 위기에 따른 불안과 물가 및 금리 인상 요인 등이 상존해 전세에 눌러앉아 있는 매수대기수요가 본격적으로 매매시장으로 뛰어들지는 아직 불투명하다는 지적이다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
