장경철의 부동산테크 필승전략<40>2011년 하반기 기대주

욕심 버리고 긴 안목으로 찬스 잡으세요!


상반기에 이어 하반기에도 오피스텔과 도시형 생활주택의 강세가 예상되고 있다. 1∼2인 가구가 꾸준히 증가하고 있는데다 정부에서 규제완화와 각종 지원을 해주고 있기 때문이다. 부동산 투자의 패턴이 시세차익 보다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 쪽으로 몰리고 있는 것도 하나의 요인으로 작용하고 있다.

오피스텔·도시형 생활주택 강세 지속 예상
1∼2인 가구 꾸준히 증가…각종 규제도 완화


경기 침체로 부동산을 사고팔아 이익을 챙기는 ‘시세차익’형 투자가 어려워지자 시중의 여유자금 수요가 매달 고정적인 월세를 받을 수 있는 ‘임대수익’형 투자로 투자자들의 관심이 옮겨가고 있다. 이러한 원인으로 주택시장 침체가 가장 크다. 전국 평균 주택 보급률 100% 초과로 주택시장이 안정화 단계에 접어 든 것도 이유다.

주거용 오피스텔
임대업 허용 추진

이에 따라 부동산 투자 전략도 다시 세워야 한다는 지적이 나오고 있다. 그렇다면 어떤 수익형 부동산을 눈여겨봐야 할까.

수익형 부동산은 당연히 입지가 중요하다. 입지에 따라 수익률이 결정되고 환금성 측면에서도 문제가 없기 때문이다. 전문가들은 역세권, 대학가, 업무밀집지역 등 임대수요가 풍부한 지역에 관심을 두어야 한다고 조언하고 있다. 또한 오피스텔이나 도시형 생활주택의 투자여건이 좋아지고 있다고는 하나 인근에 과잉 공급되는 지역이라면 투자여부를 심각하게 고려해야 한다.

특히 신도시라면 개발호재가 있는지 따져봐야 한다. 신도시의 경우 추가적인 교통 개선 여건이 조성되어 있는지 여부와 공공기관 및 대기업 등이 이전 계획이 있는지도 체크해야 한다.

국토해양부는 주거용 오피스텔도 주택 임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진하면서 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 오피스텔 보유자가 주택 임대사업자로 등록하면 취득세나 재산세 등의 세금을 지금보다 절반 이상 줄일 수 있어 투자 수익률이 높아지는 효과를 기대할 수 있다.

현재 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 이 때문에 오피스텔을 임대해도 주택 임대사업자로 등록할 수 없고 아파트 등 주택처럼 취득세나 재산세 감면 혜택도 받을 수 없다.

주택 임대사업자로 등록하면 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 주택을 2채 이상 보유해도 양도세를 일반세율(9∼35%)로 적용받는다. 종합부동산세(종부세)는 비과세되고 취득세와 재산세도 25∼50%까지 감면받을 수 있다.

그동안 주거용 오피스텔은 임대사업을 해도 이 같은 세제 혜택을 누릴 수 없었지만 주택 임대사업자로 등록이 허용되면 절세 효과가 높아질 전망이다. 오피스텔의 주택 임대사업자 허용은 이르면 연말부터 가능할 전망이다. 다만 임대주택법 개정 절차를 밟아야 해 적용 시기가 더 늦어질 수도 있다는 점은 염두에 두어야 한다.

주거용 오피스텔의 취득세는 매매가의 4.6%로 일반 주택보다 2배쯤 비싸다. 예컨대 1억5000만원짜리 오피스텔을 3채 매입해 임대사업을 한다면 지금은 취득세 2000만원 등 대략 5000만원 안팎의 세금을 내야 한다. 주택 임대사업자로 등록할 경우 세금은 기존보다 절반가량 줄어든다.

오피스텔 임대사업자 등록이 허용되면 거래가 더 활기를 띨 것으로 보인다. 오피스텔은 그동안 임대사업을 해도 세제혜택이 없어 실질 수익률이 낮아서 세금이 줄어들면 그만큼 수익률이 높아져 도시형 생활주택 투자자가 오피스텔로 이동할 수도 있다는 전망이 나오고 있다.


현재 전국적으로 완공된 오피스텔은 36만5000실 이상이며 수도권(서울·경기·인천)에 30만실가량이 몰려 있다. 오피스텔 시세는 최근 각종 규제가 완화되고 아파트 전세난으로 임대사업을 겨냥한 투자자가 늘어나면서 꾸준히 오르고 있다. 아파트 한 채에 투자할 돈으로 오피스텔은 3∼4채를 살 수 있기 때문에 주택 임대사업자 등록이 허용되면 오피스텔 임대사업자가 늘어나겠지만 오피스텔 가격이 오르면 수익률이 낮아질 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

오피스텔은 하반기 서울 잠실, 경기 분당 등에서 4800여실의 신규 물량이 쏟아질 전망이다. 계속된 전세난에 대체상품으로 각광받으면서 오피스텔의 인기는 하반기에도 계속될 것으로 보인다.

한 부동산정보업체 자료에 따르면 8월부터 연말까지 서울, 경기, 인천 등 수도권 15개 지역에서 오피스텔 4862실이 분양을 앞두고 있다. 서울 송파구 잠실동, 용산구 문배동, 경기 성남시 분당구 정자동처럼 업무시설이 밀집해 있고 임대 수요층이 두꺼운 곳에 분양 물량이 집중돼 있어 임대수익을 노린 투자자들의 눈길을 끌 것으로 전망된다.

대우건설은 송파구 잠실동 194번지 일대 248실을 11월에 분양할 예정이다. 2호선 종합운동장역이 도보 9분 거리이며, 홈플러스(잠실점), 롯데백화점(잠실점) 등의 대형 편의시설과 잠실주경기장과 아시아공원이 근거리에 위치해 생활여건이 좋다.

용산구 문배동 11의 10번지에는 KCC건설이 70∼129㎡ 169실 규모 오피스텔 9월 분양을 앞두고 있다. 4, 6호선 삼각지역과 1호선 남영역이 도보 5∼10분 거리에 위치한 역세권 단지다. 부지 동쪽에는 용산민족공원이 조성될 예정이며, 이마트(용산역점)와 아이파크백화점 등 용산역 상권을 이용할 수 있다.

아파트 한채 돈으로
3∼4채 살 수 있다

현대산업개발은 은평구 진관동 은평뉴타운내 준주거용지 7블록에 분양을 준비 중이다. 55∼137㎡ 812실을 8월에 분양할 예정이다. 은평뉴타운 입구에 자리하고 있으며, 3호선 구파발역 및 통일로와 바로 접해 대중교통 이용은 편리하다. 초등학교 도보 통학이 가능하며, 부지 서쪽에 공원부지가 있어 생활환경이 우수하다.

일성건설은 관악구 신림동 1523번지에 50∼122㎡ 162실을 9월에 분양할 계획이다. 서울대학교 캠퍼스와 인접해 임대사업을 하기엔 적합한 지역. 주변은 저층주택단지가 대부분이어서 시야가 탁 트였다. 도림천이 도보로 2∼3분 거리여서 산책 및 간단한 운동 등을 즐길 수 있다.

신도시 분당 정자동 16의 1번지에는 동양건설산업이 116㎡로 174실을 11월 분양한다. 분당∼수서 도시고속화도로와 인접해 있는 부지로 정자역과 올해 9월 개통 예정인 신분당선(강남∼정자구간) 정자역을 도보 5분이면 이용 가능하다. 판교·분당신도시 업무시설 및 연구소 근로자 수요층이 관심을 가져볼 만하다.

한신공영은 연말에 안산시 원곡동 994의 6번지 일대 52∼79㎡ 480실 분양을 계획 중이다. 안산역이 도보 2분 거리인 초역세권으로 반월산업단지와 시화산업단지가 인접해 근로자들 수요가 탄탄하다. 안산시민공원, 안산시민시장 등 이용이 쉬워 생활여건도 우수한 편이다.

극동건설은 인천시청 바로 앞 인천 남동구 구월동 1139의 8번지에 607실을 9월에 분양할 예정. 인천지하철 1호선 인천시청역이 걸어서 8분 거리다. 인천시청역은 2014년 개통 예정인 2호선도 지나게 된다. 롯데백화점(구월점), 신세계백화점(인천점), CGV(인천점) 등 편의·문화시설을 바로 공유할 수 있다.

대우건설은 송도국제도시 5공구 RM1블록에 37∼132㎡ 606실을 연말에 공급할 예정이다. 인천지하철 1호선 테크노파크역이 걸어서 5분 거리. 송도글로벌캠퍼스가 인접해 유명대학 분교 10여개가 위치할 것으로 계획됐다. 상업시설도 함께 들어서서 주거환경이 편리할 전망이다.

주택 보급률 100% 초과 ‘안정화 단계’
‘시세차익’서 ‘임대수익’쪽으로 몰려


정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 대폭 완화할 것으로 알려지면서 최근 공급량이 급증하는 ‘도시형 생활주택’도 투자자들의 관심을 끈다. 기획재정부는 이르면 오는 22일 2채 이상 다주택자의 양도세 중과 개선 방안이 포함된 세제개편안을 발표할 예정이다. 세율 하향조정에 무게가 실려 있지만 중과세 완전 폐지도 거론된다.

현재 1주택자만 해당되는 장기보유특별공제(3년 이상, 양도차익의 최대 30%) 부활도 논의 중이다. 다주택자 양도세 중과 조치는 참여정부 시절인 2005년에 도입됐다. 투기 목적의 주택 매매를 막겠다는 것이었다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 얼어붙자 현 정부는 시장 활성화를 위해 2009년 중과세 적용을 2010년까지 한시적으로 유예했다. 그래도 별 효과가 없자 지난해 8월엔 2012년까지 한 번 더 유예기간을 늘렸다. 현재는 2채 이상 다주택자도 1주택자와 같은 양도세율이 적용되고 있다.

부동산 업계에선 다주택자 양도세 중과가 완화되면 전·월세 시장 안정에도 도움이 될 것으로 보고 있다. 양도세 부담이 줄어드는 만큼 주택 임대사업에 대한 투자가 늘어나 임대 물량이 증가할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 주택 임대업에 관심 있다면 ‘도시형 생활주택’을 눈여겨볼만 하다고 조언한다.


도시형 생활주택은 최근 빠르게 증가하는 1∼2인 소규모 가구의 주거문제 해결책으로 2009년 5월 도입됐다. 단지형 다세대 주택형(전용면적 85㎡ 이하), 원룸형(12∼50㎡), 기숙사형(7∼30㎡) 등 세 가지 유형으로 나뉜다.

도시형 생활주택은 최근 기존 주택의 전·월세 물량부족 및 가격 급등 여파와 맞물려 공급량이 급증하고 있다. 인·허가량은 도입 초기인 2009년 1688가구에서 2010년 2만529가구로 12배 이상 늘어났다. 올 들어서도 1분기 1만137가구가 인·허가됐다. 월 평균 3379가구 꼴로 2009년 141가구 대비 24배나 많다. 부동산정보업체에 따르면 현재 수도권에서 총 2700여 가구가 분양 중이다.

그러나 실제 투자하기 전에 임차 수요를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 도시형 생활주택은 오피스텔보다는 가격이 저렴하면서 일반 다세대 주택보다는 생활환경이 좋은 곳을 찾는 직장인이나 신혼부부가 주로 임차하고 있다. 주변에 기업들이 많은 곳에 투자해야 좋다는 얘기다.

다른 임대 주택과의 가격 및 생활 여건 비교도 중요하다. 원룸형의 경우 분양가는 오피스텔의 절반 정도이지만 ㎡당 단가와 임대료는 비슷한 수준이다. 도시형 생활주택은 소형 주택 공급에 초점을 두고 소음 보호, 주차장면적, 조경시설 등 주택건설 기준을 대폭 완화했기 때문에 임차인이 기피할 수도 있다.

즉 투자 초기에는 비용을 아낄 수 있지만, 재차 세를 놓거나 처분하려고 할 때는 어려움을 겪을 수도 있다는 의미다. 임대 수익률을 높이려면 서울지역(6∼7%)보다 경기·인천(8∼10%)에 투자하거나 임대료 자체를 많이 받고 싶다면 서울 강남이나 구로 같은 직장인 밀집지역에 투자해야 한다.

다주택자 양도소득세
중과 조치 대폭 완화

하반기에도 도시형 생활주택 분양이 붐을 이룰 것으로 예상된다. 서울 도심과 택지지구에 들어서는 단지가 많아 향후 임대수익을 거두는 데 유리할 것으로 보인다. 브랜드 인지도가 높은 회사들이 서울-강남-용산 등 인기지역에서 공급하는 물량이 많은 게 특징이다.

한원건설은 서울 대방동에서 141실 규모의 도시형 생활주택을 공급한다. 지하철 1호선 대방역 역세권에 위치해 있으며 여의도가 가까워 직장인 등 실수요자의 관심이 높을 것으로 보인다.

쌍용건설은 서울 대림동에서 도시형 생활주택 288가구를 선보일 예정이다. 인천 간석동에선 한국토지신탁이 도시형 생활주택과 소형 오피스텔을 섞어 228실을 내놓는다. 한국토지신탁은 9월에도 서울 숭인동에서 도시형 생활주택과 소형 오피스텔을 혼합한 168실을 분양한다.

임대 수요가 풍부한 서울 강남 지역에 선보이는 도시형 생활주택도 관심을 끌 전망이다.
한라건설은 다음달 서초동 1353의 13 일대에 ‘강남 한라비발디 스튜디오’193가구를 선보인다. 도시형 생활주택 149가구, 소형 오피스텔 44실 등이다. 지하철 3호선 양재역에서 3분 거리다. 이지건설도 다음달 역삼동에서 도시형 생활주택 150가구를 내놓는다. 공급면적은 30∼70㎡이며, 원룸과 투룸으로 구성한다.


장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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‘대마불사’ 국힘 생존 방정식

‘대마불사’ 국힘 생존 방정식

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 법원이 주호영 국회부의장의 대구시장 경선 컷오프 관련 가처분 신청을 기각했다. 그러자 주 부의장은 국민의힘 장동혁 대표를 강하게 비판하면서 항고할 뜻을 내비쳤다. 주 부의장의 강경 대응은 저조한 국민의힘 지지율과 맞물려 혼란상을 더욱 극적으로 비추고 있다. 과연 국민의힘이란 ‘대마’는 ‘불사’의 존재일까? 주호영 국회부의장이 국민의힘 대구시장 경선에서 컷오프된 것에 반발해 지난달 26일 법원에 가처분을 신청했다. 서울남부지법 민사합의51부(수석부장판사 권성수)는 지난 3일 이를 기각했다. 그러자 주 부의장은 곧바로 자신의 페이스북을 통해 법원 결정에 반발했다. 법원 결정 바로 반발 주 부의장은 “저는 그동안 이번 컷오프가 절차·내용 모두 중대한 문제가 있다고 지적해 왔다”며 “법원의 판단과 별개로 이번 공천 과정이 과연 당원·시민의 눈높이에 맞는 공정하고 민주적인 절차였는지는 여전히 엄중하게 따져 물어야 한다”고 주장했다. 결국 주 부의장은 지난 6일 항고를 제기했다. 이어 지난 8일엔 국회에서 기자회견을 열어 “항고심 판단을 끝까지 지켜본 후 제 거취에 대한 최종 판단을 내리겠다”고 밝혔다. 이에 대해선 일각에서 제기했던 무소속 출마설을 일단 유보한 것이라는 해석이 나왔다. 이어 주 부의장은 “항고심 판단을 기다린다고 해서 이번 공천 난맥상과 국민의힘 장동혁 대표 체제의 책임을 덮고 가겠단 뜻은 결코 아니”라며 “이런 공천 구조를 만든 세력과 절대로 타협하지 않겠다”고 강조했다. 아울러 “공천은 충성의 대가나 숙청의 도구가 아닌, 오직 국민 앞에 가장 경쟁력 있고 책임 있는 후보를 세우는 과정”이라고 주장하는 등 자신을 컷오프한 것을 ‘숙청’이라고 암시했다. 주 부의장이 대구시장 출마에 강한 의지를 드러낸 것에 대해선 여러 해석이 나오고 있다. 6선인 주 부의장은 대구 수성에서만 국회의원을 지냈다. 대구 수성을에서는 4선을 지냈고, 수성갑에선 재선에 성공했다. 이 중 4선을 했던 지난 2016년 총선 수성을 선거에선 친박(친 박근혜)계 주도로 공천을 받지 못해 무소속 출마를 했음에도 불구하고, 여유 있게 이겼다. 문제는 주 부의장이 당내 최다선인 6선 의원 겸 국회부의장이라는 것으로부터 비롯된다. 명예가 곧 실권을 보장하진 않는다. 아울러 주 부의장이 차기 총선에서도 같은 지역구에 출마해 7선에 도전하면, 이에 대한 비판이 제기될 수도 있다. 같은 6선인 국민의힘 조경태 의원과 더불어민주당(이하 민주당) 조정식 의원은 각각 부산 사하을·경기 시흥을을 지역구로 두고 있다. 부산은 이미 격전지가 된 데다 조 의원은 민주당계 정당과 국민의힘 소속으로 각각 3선 했고, 경기 시흥을은 수도권이다. 국민의힘의 안정된 텃밭으로 분류되는 대구 수성을에서 7선에 도전하는 것과는 상황이 다르다. 설령 7선에 성공한다고 하더라도, 오는 6월 지방선거에서도 참패 가능성이 제기되는 국민의힘이 2년 후 총선에서 다수당이 된다는 보장도, 국회의장이 되리라는 보장도 하기 어렵다. 오는 2028년 총선까지 연일 떠들썩하게 이어지는 계파 갈등을 어느 정도 안정시킨 후 대안 야당으로 발돋움하면서 이재명정부가 실정으로 지지율이 폭락하는 상황이 겹쳐야 승리를 노려볼 수 있다. 주 부의장이 국회의장에 도전하는 것도 현실적으로는 가능성이 희박하다. 불확실한 국회의장…‘텃밭 7선’ 대신 대구? 연이은 공천 가처분 세례 속 서울 지지율 13% 따라서 주 부의장이 대구시장 출마에 집념을 불태우는 것은 필연이다. 대선 패배 후 대구시장에 출마해 당선됐던 홍준표 전 대구시장의 전례도 있다. 주 부의장으로선 “나라고 출마 하지 말라는 법이 어디에 있느냐”고 판단해도 무리가 아니란 분석이 있다. 대구시장으로서 임기를 마친 후 대권에 도전하거나 당내에서 영향력을 행사하는 그림을 그리는 것도 무리는 아니다. 이 가능성은 일명 ‘주한 연대설’로 통하는 국민의힘 한동훈 전 대표와의 연대설 때문에 불거졌다. 이는 국민의힘 이정현 전 공천관리위원장이 주 부의장을 컷오프한 직후 불거졌다. “주 부의장이 무소속으로 대구시장에 출마해 대구 수성갑에서 재보궐선거가 진행되면, 한 전 대표가 여기에 출마하는 형식으로 연대한다”는 설이다. 한 전 대표 측으로선 손해 볼 게 없다. 한 전 대표는 지난달 25일 채널A <정치시그널>에 출연해 “주 부의장은 보수 재건이 필요하다고 공감하면서 나서겠다고 했다”며 “우린 이미 연대하고 있는 게 아니냐”고 주장했다. 반면 주 부의장은 신중한 반응을 내비쳤다. 그는 지난달 26일 기자들을 만나던 중 주한 연대설 관련 질문을 받자 “제 코가 석 자인데 딴 생각할 여지가 있겠느냐”고 답변했다. 다만 무소속 대구시장 출마 가능성에 대해선 “모든 경우의 수에 대해 준비하고 있다”고 답변했다. 따라서 주한 연대설 성립 가능성 자체를 배제한 것은 아니라는 해석이 나왔다. 주 부의장의 항고 제기는 국민의힘의 치명적 문제 하나를 외부로 노출했다. 국민의힘에선 당내 처분에 대해 연이어 법원으로 달려가는 흐름이 이어지고 있다. 가깝게는 주 부의장과 김영환 충북도지사가 컷오프에 대한 가처분을 신청했다. 김 지사는 주 부의장과 달리 가처분이 인용돼 경선에 참여할 수 있게 됐다. 멀게는 국민의힘 김종혁 전 최고위원·배현진 의원에 대해 각각 결정했던 제명·당원권 정지 1년 징계의 효력도 법원에서 정지됐다. 4건의 가처분 모두 서울남부지법 민사합의51부에서 판단했다. 재판부는 주 부의장 건에 대해서만 국민의힘의 손을 들어줬다. 장 대표는 김 지사가 신청한 가처분이 인용된 다음 날인 지난 1일 기자들과 만나 “법원이 정치에 너무 깊숙이 개입하고 있다”며 “재판장이 국민의힘에 와서 공천관리위원장과 윤리위원장을 하면 될 것 같다”고 비판했다. 국민의힘의 현 상황에 대해선 “정치의 사법화가 심각할 정도로 진행된 것 같다”는 지적이 나오고 있다. 공천 관련 갈등이 이어지는 가운데, 국민의힘의 지방선거 승리 가능성을 어둡게 하는 신호들은 계속 이어지고 있다. 한국갤럽은 지난달 31일부터 지난 2일까지 전국 만 18세 이상 1001명을 상대로 이동통신 3사가 제공한 무선전화 가상번호를 무작위로 추출해 전화 조사원이 직접 인터뷰하는 방식으로 진행한 여론조사 결과를 공개했다. 이에 따르면, 민주당 지지율은 48%로, 국민의힘 지지율은 18%로 집계됐다. 제 코가 석 잔데… 서울에선 민주당 지지율이 51%로, 국민의힘 지지율은 13%로 집계됐다. 부산·울산·경남에서도 민주당 지지율은 42%로, 국민의힘의 지지율은 27%로 집계됐다(자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지에서 확인 바람). 영원한 격전지 서울에서도 양당의 지지율 격차가 크게 벌어지는 여론조사 결과 수치가 공개되자, 국민의힘의 현 상황에 대한 지적이 날로 거세게 일어나고 있다. <조선일보>는 지난 4일 자 사설을 통해 “국민의힘은 지금 수도권에서 후보를 찾기가 쉽지 않다고 한다”며 “현행법상 15% 이상 득표해야 선거 비용을 전액 보전받을 수 있는데 그에 미치지 못할까 걱정한다는 것”이라며 현실을 짚었다. 이어 “말로만 ‘윤석열 전 대통령과의 절연’을 선언했을 뿐 실제로는 반대로 하고 있다”며 “공천 혼란에 대해서도 가처분을 인용한 법원 탓만 할 뿐, 어떻게 수습하고 책임질지 방향을 제시하지 않고 있다”는 등 장 대표를 강하게 비판했다. <조선일보>의 주장대로라면, 수습·책임을 맡을 당 대표는 보이지 않는 셈이다. 해당 매체는 “어렵게 나선 후보들은 국민의힘 상징색인 빨간색을 포기하고 흰색 점퍼를 입고 다닌다”며 “인구가 1300만명에 달하고 국회의원 의석수도 가장 많은 경기도에선 지사 출마자를 구하지 못해 공천을 차일피일 미루고 있다”는 현실도 짚었다. <조선일보>가 짚은 국민의힘의 현실은 신체를 통제할 두뇌 없이 거대한 군집을 이룬 채 각자의 역할을 맡은 군집 생물에 비유할 수 있다. 대표적으로 관해파리를 들 수 있다. 관해파리는 겉으로 볼 땐 덩치 큰 해파리처럼 보이지만, 실제로는 각각의 역할을 맡은 독립 개체들이 모인 군집이다. 이 개체들은 먹이 섭취·이동·번식 등 각각의 역할만을 담당한다. 각각의 개체들은 생존을 위해 서로 연결돼있지만, 이들을 하나로 통합하는 뇌는 없다. 개체 중 누군가가 제 역할을 못하면 모두 죽는다. 단세포생물인 점균류도 먹이를 찾을 때, 각자의 세포가 알아서 효율적인 길을 찾는다. 이를 통제할 뇌는 없지만, 화학적 신호를 주고받으면서 최적의 경로를 결정한다. 그런데 잘못된 경로를 찾으면 방향을 틀 능력이 없는 것으로 알려졌다. 남는 것은 군집 전체가 굶어 죽는 일이다. 페로몬을 통해 신호를 주고받는 군대개미 집단도 선봉에 선 개미가 길을 잃으면 모든 개미가 원을 그리다가 지쳐 죽는다. 제 역할 못하면… 이탈리아의 정치학자 조반니 사르토리는 원심적 경쟁 이론을 주장했다. 보통의 민주주의 국가에선 정당이 중도층의 표심을 얻기 위해 노력한다. 하지만 강경한 여당과 무책임한 야당이 양립할 땐 정당이 중도층을 설득하기보다 진영 결집에 따른 조직표 구성에 몰두한다. 이런 구도에선 중도층이 정치에서 배제되고, 정치적 대화도 단절된다. 이런 상황에선 후보자들은 당의 승리와 중도 확장을 포기하고, 강성 핵심 지지층의 지지를 얻으려고 노력한다. 중도층이 정치에 냉담해지면서 설득 가능 대상으로 강성 핵심 지지층만 남기 때문이다. 가성비 높은 선택이 될 수밖에 없다. 아울러 후보자들이 지도부를 거부하면서 강성 핵심 지지층에게만 구애하는 각자도생에 몰두한다. 이는 결국 자신들만의 세계에 빠지는 악순환으로 이어진다. 국민의힘의 지방선거 준비 과정에서 서울시장·경기도지사 경선에선 구인난에 빠졌지만, 대구시장·경북도지사 경선은 열기가 과도한 것도 이와 비슷하다. 특히 대구시장 경선엔 국회부의장·경제부총리·원내대표 등 당정의 핵심을 지낸 인사들이 모두 출마했기 때문에 더욱 눈에 띄고 있다. 미국의 정치학자 리처드 카츠와 아일랜드의 정치학자 피터 메어는 정당을 카르텔·프랜차이즈 기업에 비유하는 독특한 이론을 발표했다. 카츠와 메어는 “현대 정당이 시민의 자발적 후원보다 국가의 정당 보조금·공천권 등 국가의 자원에 의존해 서로 담합한다”고 주장했다. 그러면서 중앙당과 지역구 후보의 관계를 본사와 가맹점주 관계로 규정했다. 따라서 중앙당이 자원을 적절히 배분하지 못하거나, 시장에서 자원의 가치가 폭락하면 가맹점주의 불만이 폭발한다고 주장했다. 이들의 주장을 매개로, 캐나다의 정치학자 켄 카티는 “정당이 실제로 프랜차이즈 시스템으로 바뀌고 있다”고 주장했다. 카티에 따르면, 정당은 브랜드로서만 기능하고, 선거에선 후보가 중앙의 브랜드를 빌려온다. 공천은 결국 이들 간 계약 관계 역할을 한다. 이는 실제 정치적 현상으로 드러나고 있다. 오세훈 서울시장은 지난 2일 서울 쌍문역 일대 쌍리단길을 방문했다. 오 시장의 현장 방문에 동행한 국민의힘 소속 서울시의원들과 도봉구의원들은 국민의힘의 상징색 빨간색이 아닌 흰색 점퍼를 입었다. 오 시장도 서울시 로고가 새겨진 흰색 점퍼를 입고 현장을 돌아다녔다. 지난달 31일 진행된 국민의힘 서울시장 본경선 후보들 대상 첫 토론회에서도 후보들은 장 대표를 비판했다. 이들은 “흰색 점퍼에 눈이 간다면 동그라미 푯말을, 빨간색 점퍼에 눈이 간다면 엑스 푯말을 들어달라”는 진행자의 요구에 일제히 엑스 푯말을 들었다. 오세훈 ‘흰색 점퍼’ 현장행 “빨간색 입고 싶다” 대우그룹·프랑스 사회당 등 한순간에 망한 대마들 하지만 말은 날카로웠다. 오 시장은 “빨간색 점퍼를 입고 싶은 마음을 엑스 푯말을 들어 표현해 봤다”고 말했다. 미래통합당 윤희숙 전 의원은 “흰색 옷을 입어야 하는 사람은 장 대표”라며 “이번 공천이 마무리되면 백의종군을 결심해 달라”고 요구했다. 국민의힘 박수민 의원은 “빨간 당 출신이 빨간색을 안 입는 자기모순은 이해할 수 없다”면서도 “장 대표가 확장하지 못했다면 후보들이 확장하면 된다”고 주장했다. 이들은 지난달엔 장 대표의 지원 유세에 대해서도 부정적인 의견을 밝혔다. 본사에 대한 가맹점주들의 집단행동이라고 표현할 수도 있다. 서울시당위원장을 맡은 배 의원도 지난 3일 자신의 페이스북을 통해 “국민의힘의 서울 지지율 13%의 주역 장동혁 지도부가 기초단체장 후보를 못 구한 지역의 후보를 구해야 한다”고 주장했다. 지방선거 패배 가능성이 내·외부에서 연이어 제기되고 있지만, 국민의힘 지도부에 대해선 “변화할 의지도, 대책도 없는 것 같다”는 평이 나온다. 이 같은 상황은 카츠와 메어가 이미 이론적으로 짚었다. 이들은 “카르텔 정당은 국가 자원을 독점하기 때문에 ‘우리는 망하지 않는다’는 착각에 빠지기 쉽다”고 지적했다. 바둑으로 치면, 국민의힘은 여러 개의 돌로 넓게 자리 잡은 곤마인 ‘대마’와 비슷하다. 시사 분야에서 관용적으로 잘 쓰는 표현 중 하나는 ‘대마불사’다. “대기업이나 대형 금융기관은 국가의 지원을 받아 망하지 않는다”는 관용 표현이다. 그런데 우리나라의 1990년대 후반 IMF 금융위기는 대마불사로부터 비롯됐다. 가장 충격적이었던 상황은 당시 재계 2위였던 대우그룹의 해체였다. 김우중 당시 회장은 ‘세계 경영’이라면서 해외 업체를 공격적으로 인수했다. 그러다 IMF 금융위기를 맞아 구조조정을 거쳤지만, 삼성자동차를 받고 대우전자를 주는 빅딜 과정에서 엄청난 빚을 져 결국 워크아웃을 선언했다. 김 전 회장도 해외로 도피했다. 대우그룹은 그렇게 해체됐다. 국제 정치에서도 예외가 아니다. 1990년대 초반 캐나다의 집권당 진보보수당은 경제 실정과 내부 갈등 끝에 구심력을 잃고 연이은 당원 탈당 사태를 겪었다. 그 결과 150석을 넘게 보유했던 거대 여당이 선거 한번에 2석만 건지는 참패를 당해 역사 속으로 사라졌다. 프랑스에서도 프랑수아 올랑드 전 대통령의 낮은 지지율을 극복하지 못했던 사회당은 지난 2017년 대선을 앞두고 강경한 좌파 성향 브누아 아몽 대선후보를 선출했다. 그러자 사회당 소속 정치인 다수는 에마뉘엘 마크롱 대통령이 창당했던 신생 정당 앙 마르슈로 옮겼고, 당은 선거에서도 참패했다. 반대로 민주당은? 민주당은 대구시장 선거 승리를 위해 대구에서 일정한 기반을 갖추고 있고 선거 승리 경험도 있는 김부겸 전 총리를 대구시장 후보로 선출했다. 이어 지난 8일엔 민주당 정청래 대표가 김 후보와 함께 대구 농수산물도매시장을 방문하는 등 승리 의지를 드러냈다. 구인난을 겪고 있는 국민의힘과 달리, 민주당에선 추미애 의원이 치열한 경선 끝에 경기도지사 후보로 선출돼 주목받고 있다. 대마불사는 과연 영원한 걸까. 대마불사만 믿고 배짱 영업을 해도 되는 걸까. 대우그룹 해체는 국민의힘에 어떤 의미를 줄까. <ctzxp@ilyosisa.co.kr>