재테크에 관심 있는 사람이라면 “노후에 매달 안정적인 수익이 나오는 상가건물 하나 매입해서 편안하게 살고 후손들에게 물려줘야지”라고 생각할 것이다. 이는 모든 투자자들의 로망이다. 처음 아파트, 토지, 주식 등으로 투자를 시작한 사람들도 짭짤한 수익을 올리고 넉넉한 현금을 보유하게 되면 최종적으로는 상가 건물로 눈을 돌리기 마련이다.
매달 안정적인 수익 기대…환금성도 뛰어나
“아무데나 안 된다” 돈 되는 ‘알짜’선택 관건
상가건물은 소액으로 투자하기 힘들다는 단점이 있다. 평범한 샐러리맨들에겐 언감생심(焉敢生心: 오르지 못할 나무는 쳐다보지도 말라라는 속담과 유사한 의미)이다. 하지만 매달 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 중장기적으로 시세차익도 노릴 수 있는 데다 자산가들의 대기수요도 비교적 풍부해 환금성도 뛰어난 상품이다.
반드시 역세권이어야
유동인구 동선 체크
상가건물은 통상 상가빌딩이라고도 하는데 보통 분류를 5층 이하는 소형건물, 6∼10층까지는 중형건물, 11층 이상은 대형건물로 분류한다. 물론 상가건물이라고 모두 돈이 되는 건 아니다. 상가건물에도 알짜가 있다. 여기서 말하는 알짜는 ‘돈 되면서 투자가치 있는’ 건물을 말한다.
알짜 상가건물에는 네 가지 필수 요소가 있다. 첫째, 핵심 지역의 역세권에 반드시 위치해야 한다. 역세권에서 아무리 멀어도 도보로 10분 거리 안에는 자리하고 있어야 한다. 지하철역 바로 앞이면 금상첨화다. 하지만 같은 역 주변이라도 출입구나 유동인구 동선에 따라 입지 차이가 난다는 점을 주의해야 한다.
둘째, 안정적 임대수익이 가능한 곳이어야 한다. 공실이 자주 발생하는 입지에 있거나 임대료를 연체하는 임차인이 입점해 있다면 임대수익이 불안정하므로 피해야 한다.
셋째, 상가건물 내에 들어와 있는 임대 업종도 중요하다. 유명 프랜차이즈 업종이나 인지도가 있는 업종이 입점해 있는 건물을 고르는 게 중요하다. 장사가 잘되고 임대료를 꼬박꼬박 잘 낼 수 있는 업종이 건물에 들어와 있어야 한다.
넷째, 개발 호재가 있는 입지에 있어야 한다. 향후 5년 내에 주변에 재개발이나 재건축으로 인한 지가 상승이 기대되는 지역, 관공서 이전, 지하철역 개발 등 지역적인 호재가 있는 곳에 있는 상가건물이 유리하다.
성공적인 상가건물 투자를 위해서는 그 외에도 주의해야 할 점이 적지 않다. 중개업자 말만 믿고 ‘묻지마’식 투자를 해서는 안 된다. 투자자가 직접 상권과 입지를 조사하고 판단을 해야 한다. 매매가격이 적정한지 여부를 판단하기 위해 주변 거래 사례나 시세를 정확히 조사해두는 것도 필수사항이다.
중개업자에 혹해 ‘묻지마 투자’금물
투자자가 직접 조사…적정성 판단해야
계약 시에는 임대 및 임대료 현황과 연체 여부 등에 대해 확인을 해야 한다. 건축물대장과 등기부등본상 소유권에 나와 있는 건물 현황이 차이가 있는지 철저히 살펴보는 것도 중요 사항이다. 상가건물은 상대적으로 투자금액이 큰 상품이기 때문에 그만큼 신경 쓰고 조심해야 할 부분이 많으며 철저한 시장조사와 발품을 파는 노력을 아끼지 말아야 한다.
상가건물은 아파트 계약과 달리 계약 전 꼼꼼히 검토해야 할 중요한 사항이 적지 않다. 첫째, 발품을 팔아 상권 입지 분석과 향후 발전 가능성에 대한 현장조사를 철저히 해야 한다.
둘째, 건물 노후상태를 확인해 누수와 균열 여부, 시설물 운영 상태를 면밀히 조사해야 한다. 특히 매매가격을 흥정할 때 아파트와 달리 1억원 정도 흥정할 수 있는 폭이 있기 때문에 중개업자와 신뢰를 쌓아 놓고 가격 흥정을 하면 의외로 저렴한 가격에 상가건물을 매입할 수 있다. 셋째, 임대차계약서 사본을 첨부 받아 현재 보증금과 임대료, 관리비를 꼼꼼히 확인해 매도자에게 확인서를 반드시 받아둬야 한다.
상가건물은 잔금을 치를 때 인수/인계할 필수사항도 명심해야 한다.
첫째, 계약 시 확인한 보증금과 월 임대료를 임차인과 거듭 명확하게 해둔다. 둘째, 실제 임차인과 계약서상 임차인이 동일한지를 직접 확인해야 한다. 셋째, 시설물 용역계약서를 인수해야 하며 매월 고정적인 시설물 운영비에 대한 지출 명세서를 인수/인계한다. 넷째, 건물분 부가세를 별도로 매도자에게 받거나 임대사업 양도/양수계약서를 작성할 필요가 있다. 각종 위험을 예방하기 위해 부동산 표준 매매계약서가 아닌 상가건물 전문 매매계약서를 작성하는 것도 성공적인 투자의 필수요건이다.
임대료 연체분쟁 잦아
우량 임차인 유치해야
상가건물을 취득하면 손쉽게 수익을 얻을 수 있다는 오해가 많다. 매월 고정된 임대수익을 거둬들이기만 하면 된다는 막연한 기대 때문이다. 하지만 이면에는 훨씬 복잡한 위험요소가 도사리고 있다. 요즘에는 불경기 장기화에 따른 임대료 연체 분쟁이 잦고 이로 인한 스트레스 때문에 상가건물 임대사업을 포기하고 팔아버리는 사례도 심심찮게 많다.
상가건물 임대사업에 성공하려면 공실 없이 매월 임대료를 고정적으로 회수할 수 있어야 한다. 건물 소유주는 어떤 상황에서도 매월 일정한 비용을 지출해야 하기 때문이다.
고정관리비나 인건비, 은행이자, 보유세 등 제세공과금은 임대료 회수와 상관없이 매월 고정적으로 납부해야 한다. 따라서 건물관리의 성패는 우량 임차인 유치와 임차인의 체계적 관리에 달려 있다. 하지만 대부분 소유주들은 임차인을 구하기 위해 주변 중개업소 한두 군데에 의뢰하고 기껏해야 빌딩 외벽에 현수막을 내건 후 막연히 기다리는 소극적인 관리를 하고 있다.
상가건물 투자에 성공하려면 이 같은 관행에서 벗어나 적극적인 ‘자산관리’에 나서야 한다. 적극적인 자산관리란 효율적이고 시스템화된 수익률 관리를 통해 임대차관리 및 시설물관리를 총체적으로 운영하는 방식이다. 이를 통해 연체 및 공실을 줄여 임대수익률을 향상시키고 향후 매각 때 경쟁력을 갖춘 상품으로 인식돼 높은 프리미엄을 얻을 수 있다.
꼭 전문계약서 작성
공실률 낮은곳 선택
임대마케팅 성공을 위한 전략 3계명으로는 첫째, 경쟁력 있는 임대상품으로 만들어야 한다. 불경기가 장기화되면서 주변에 임대매물이 넘쳐나고 있다. 따라서 다른 상가건물보다 쾌적한 임대공간과 매력적인 서비스로 경쟁력을 갖춰야 성공할 수 있다.
둘째, 임대조건 협상은 탄력적으로 한다. 우량 임차인이라면 임대계약 협상 시 임대료와 기간, 인테리어 조건 등에 대해 융통성을 가지고 탄력적으로 대응할 필요가 있다. 상가건물도 이제는 비효율적인 주먹구구식 관리에서 벗어나 선진국처럼 체계적이고 효율적인 관리가 절실히 요구된다.
셋째, 적극적으로 임대 홍보에 나서야 한다. 임대는 홍보를 통해 임차인들에게 많이 알리는 것이 중요하다. 적어도 주변 중개업소 10군데 이상에 알리고 임대 전문업체에 의뢰해 온라인 등 각종 매체를 이용하는 방안을 생각해봐야 한다.
집값 안정을 위한 부동산대책이 잇따르면서 아파트를 대체할 틈새상품에 관심이 높아지고 있다. 최근에는 안정적인 임대수입을 기대할 수 있는 소형 상가건물 투자가 주목받고 있다. 서울에 있는 4∼5층(연면적 약 825㎡ 안팎) 상가건물 가격은 입지에 따라 15억∼30억원 수준이다. 강남권 99㎡∼132㎡대 아파트 보유자는 이를 팔고 은행에서 대출을 받아 단독으로 매입이 가능하고 자금이 다소 모자라면 공동 투자를 통해 매입하는 사례도 있다.
하지만 단순히 유행을 따라 ‘묻지마식 투자’를 감행했다가는 낭패를 볼 수 있다는 지적이다. 상가건물 입지 분석이 투자성패를 좌우한다.
상가건물 투자 시 가장 중요한 체크포인트는 입지분석이다. 유동인구와 상주인구 분포가 6:4 비율을 이룬 안정된 상권에 투자해야 성공할 수 있으며 이와 함께 개발 호재가 있는 곳이 선호된다. 신규 지하철역 개통이나 대형 영화관 입점 등이 예정된 곳은 유동인구 흡입력이 높아 임대가 잘될 뿐만 아니라 건물 시세 상승탄력도 뛰어나다.
매력적인 서비스 제공
임대조건은 융통성 있게
또 공실률(빈 사무실 비율) 관리가 중요한 역할을 한다. 마지막으로 상가건물 투자유망 지역을 꼽으라면 대규모 재개발/재건축 단지 역세권과 제2롯데월드가 들어서는 잠실 일대를 꼽고 있다. 잠실은 주공 1∼4단지 재건축이 완료되어 초대형 아파트 단지가 형성되며 2013년에는 지하철 9호선이 연결돼 향후 상권이 활성화될 것으로 기대되기 때문이다.
신천역세권의 잠실동과 삼전동 일대도 주목받고 있다. 또 용산과 영등포 일대 뉴타운/재개발 지역에 대한 관심도 높다. 용산은 앞으로 미군기지 이전 등 개발호재가 풍부하고 한강로를 따라 중심업무지역이 형성될 예정이다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사
