도시형 생활주택과 함께 오피스텔도 지난해에 이어 올해 강세가 예상된다.<지난호(791호) 도시형 생활주택 편 참조> 오피스텔은 건설사들이 봄 분양 성수기 때 공급을 크게 늘릴 것으로 예상돼 그동안 가팔랐던 분양가 상승세가 완화될 전망이다. 공급량도 풍부해 선택 폭도 넓어질 것으로 보인다.
도시형 생활주택과 함께 올 인기 고공행진
‘봄 대목’공급량 풍부…선택 폭 넓어질 듯
소액 투자가 가능한 소형 오피스텔은 올해도 인기 고공 행진을 이어갈 것으로 업계는 보고 있다. 봄 분양 성수기 때 분양 예정인 오피스텔은 6개 단지 1500여 실이다.
각각 상품 따라
수익률 천차만별
오피스텔은 각각의 상품에 따라 수익률의 차이가 크기 때문에 유망 물량을 선택하는 안목이 필요하다. 임대 수익형 상품이므로 무엇보다 월세가 꾸준히 들어오는 곳을 고르는 것이 좋다.
특히 매달 월세 형식으로 수입을 올릴 수 있기 때문에 공실률이 없는 단지를 골라야 한다. 이를 위해 몇 가지 원칙을 알고 투자해야 한다.
우선 유동 인구가 많은 역세권 단지이거나 대학가나 오피스텔 접근이 가능한 곳 등을 공략해야 한다. 한 전문가는 “주거용과 업무용으로 사용 가능한 소형 면적을 노리는 것이 좋다”며 “하지만 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문에 이 점을 확인해야 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다.
오피스텔은 아파트와 토지처럼 시세 차익을 얻기 위한 것보다는 매달 받는 월세, 즉 임대 수익을 얻기 위한 대표적인 투자 대상으로 꼽힌다. 때문에 수익률은 투자자가 가장 민감하게 따져봐야 하는 요소 중의 하나다.
그러나 정작 투자자들은 임대 수익률을 매매가·보증금· 월세 수준 등을 따져 단순 계산하는 경우가 적지 않았다. 최근에는 매입 당시 납부하는 취득세, 중개업소 수수료, 법무사 비용과 매도 시 내야 하는 양도소득세 등을 고려해 과거보다는 비교적 현실적으로 수익률을 산정하고 있다.
세무 전문가들은 오피스텔의 경우 임대 소득을 노린 투자인 만큼 가장 고려해야 할 사항이 임대 소득세라고 강조하고 있다. 특히 개인 사업자는 개인사업소득과 임대 소득이 합산돼 높은 세율을 적용받을 수 있다고 지적했다.
임대 소득 노린 투자…‘임소세’관건
무소득 배우자 명의로 매입해야 절세
한 세무 전문가는 “개인 사업자가 자신의 명의로 오피스텔을 매입하면 소득 금액에 따라 세율이 중과될 수 있다”며 “현재의 자산과 개인 사업자 등록 유무 등을 고려해 미리 세금 부담액을 따져본 뒤 매입하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
그렇다면 개인 사업자가 오피스텔 임대 소득세를 줄이려면 어떤 방법이 있을까.
세무 전문가들은 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 오피스텔을 사들이는 것이 소득세를 절세할 수 있는 가장 기본적인 방법이라고 꼽았다. 2주택 이상 소유자가 주택 임대 소득을 얻으면 소득세를 내야 한다.
예를 들면 평촌에서 개인병원을 운영하는 박경한(40) 원장의 경우 병원 소득이 1억원이라고 가정하자. 오피스텔을 통한 임대 소득이 연 3000만원이라면 이 소득이 합산돼 최고 세율인 35%(585만원)를 적용받게 된다. 여기에 4대보험 15%(450만원) 공제까지 합하면 세후 임대 수익률은 4.9% 정도다. 이는 시중은행 금리 수준보다 약간 높은 수익률에 해당된다.
반면 박 원장이 소득이 없는 부인의 명의로 매입했다면 실제 연 수익금은 2681만2260원이다. 박 원장 명의로 했을 때보다 약 700여만원 정도가 많은 금액이다. 이는 소득이 없는 배우자가 임대 소득을 얻을 경우에는 15%(87만4500원)의 세율이 적용되기 때문이다. 따라서 4대보험 공제(231만3240원)까지 계산해도 세후 임대 수익률은 6.7%에 달한다. 결국 명의를 누구로 하느냐에 따라 연 수익률이 1, 2% 정도 달라질 수 있는 것이다.
한 세무 전문가는 “오피스텔은 임대 수익을 얻기 위해 투자를 하는 만큼 소득세를 줄이는 것이 무엇보다 중요하다”며 “배우자 명의로 하면 소득세 절세 효과가 있다”고 설명했다. 그는 이어 “배우자의 경우 6억원까지 무상 증여가 가능하기 때문에 배우자 증여를 통해 부동산을 취득하는 것이 절세의 한 방법”이라고 덧붙였다.
명의 누구냐에 따라
수익 1~2% 달라져
오피스텔은 업무용, 주거용 관계없이 취·등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다.
전문가들은 부동산 투자 수익률은 세금 부담과 밀접한 상관관계인 만큼 오피스텔을 매입할 때는 적어도 세 가지 세제 사항을 따져보라고 조언한다. 먼저 대출을 받아 부동산을 취득할 경우 이자 비용은 세무상 경비로 인정받을 수 있다. 그러나 공동으로 취득하는 부동산에 대한 대출이자는 세무상 경비로 인정받을 수 없다는 것을 특히 주의해야 한다.
또 지난해까지는 주택 임대 시 전세보증금에 대해서는 임대 소득세를 과세하지 않았지만, 올해부터 부부 합산 3주택 이상 소유주는 전세 보증금이 3억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대한 전세금에 대해 ‘간주임대료’라는 이름의 임대 소득세를 내야 한다. 여기에 내년까지 한시적으로 2주택 이상 소유자에 대해 세율 6~35%로 일반 과세 되는 양도세가 2013년부터 최고 60% 세율로 중과될 예정이다. 따라서 주택으로 간주되는 수익형 부동산의 매각 시점을 적절히 판단해야 한다.
올 상반기 분양 예정인 오피스텔은 다음과 같다.
대우건설은 서울 마포구 공덕역 역세권에 수익형 오피스텔 ‘공덕 푸르지오 시티’ 총 468실을 공급한다. 공급면적 55~77㎡로 소형 위주로 구성된다. 지하철 5·6호선 공덕역이 걸어서 5분 정도 걸린다. 공덕역은 공항철도(2011년)와 경의선(2012년)이 개통되면 4개 노선 환승이 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1300만원대이며 분양권 전매도 가능하다. 계약금은 10%, 중도금 50%는 이자 후불제 조건으로 대출이 지원된다. 오는 2013년 상반기 입주 예정이다.
동아건설은 용산구 문배동에 ‘문배 더 프라임’ 100실을 선보인다. 공급 면적 27~40㎡의 소형으로 구성된다. 지하철 4·6호선 환승역인 삼각지역을 이용할 수 있는 역세권 단지다. 1호선 남영역과도 가깝다. 아이파크몰, 이마트 CGV용산, 국립중앙박물관 등 생활인프라가 잘 갖춰져 있다. 용산가족공원이 인접해 있어 녹지율이 높아 쾌적한 환경도 누릴 수 있다.
포스코건설은 성동구 행당동에서 공급 면적 60~142㎡로 구성된 69가구의 오피스텔 ‘서울숲 더 샵’을 3월에 분양한다. 지하철 2호선 한양대역이 걸어서 5분 거리, 지하철 5호선 왕십리역이 걸어서 7분 거리에 위치한다. 성수대교를 통해 강남까지 차량으로 10분이면 갈 수 있다. 중랑천이 인접해 있어 조망권을 확보했다. 편의시설 이용도 용이하다. 이마트, CGV왕십리, 한양대학교병원 등이 인근에 있다.
일성건설은 관악구 신림동에 동방종합시장을 재건축한 ‘일성 트루엘’을 분양할 계획이다. 공급 면적 54~119㎡에 162실로 지어진다. 서울대학교가 인접해 있어 임대 수요가 풍부하고 롯데백화점이 가깝다. 지난해 5월 복원이 완료된 도림천이 걸어서 3분 거리다. 다만 지하철역이 다소 멀다는 단점이 있다.
동양건설산업은 오는 6월 경기 성남시 정자동 16-1 일대에 116㎡으로 구성된 오피스텔 174실을 분양한다. 분당선 정자역이 걸어서 7분 거리며 신분당선 정자역도 올해 중 개통될 예정이다. 분당~수서도시고속화도로와도 인접해 있다. 탄천이 가까이에 있어 조망권도 확보했다. 봉우재 공원, 능골공원 등 작은 공원들이 주변에 많아 주거 환경도 쾌적하다.
대출이자 경비로 인정
공동으로 취득 시 불가
지방에서는 부산에만 오피스텔 공급 계획이 있다. 한신공영은 오는 5월 부산 해운대구 우동에 ‘한신휴플러스’ 오피스텔을 분양할 계획이다. 924실로 대단지 오피스텔이다.
공급 면적은 49·82㎡로 구성된다. 우동은 업무, 문화, 편의 시설이 밀집해 있어 부산에서도 가장 선호도가 높은 지역이다.
성우종합건설은 부산 금정구 장전동에 ‘성우오스타’오피스텔을 하반기에 공급할 계획이다. 공급 면적 49~52㎡로 326실로 구성된다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사
