바야흐로 국제화시대다. 우리 사회도 다문화사회로 재편되고 있다. 길거리나 전철 안에서 외국인을 보는 것은 이제 전혀 낯설지 않다. 국내에 체류하는 외국인 수도 이미 100만 명을 넘어선지 오래다. 그렇다면 다문화시대에 성공할 수 있는 임대사업은 어떤 것들이 있을까.
시중 금리 웃도는 연 7~8% 수익 보장
임대료 한번에 받는 ‘깔세’방식 유리
‘한남동, 이태원동, 연희동, 성북동, 평창동,
반포동, 방배동, 서부이촌동, 동부이촌동…’
임대수요가 풍부해져 외국인을 대상으로 하는 임대사업이 고수익 부동산 틈새상품으로 관심을 받고 있는 가운데 서울 용산과 인근 이태원동·동부이촌동·한남동을 중심으로 주택 리모델링이 성행하고 있다. 시중 금리가 실질적으로 마이너스를 보이고 있는 점도 외국인 임대사업이 떠오르는 이유 중 하나다.
임대수요 증가, 틈새상품 관심
외국인들은 무리를 이뤄 한 지역에 모여 사는 경향이 두드러진다. 최근 정부 조사에 따르면 외국인들은 한남동·이태원동·연희동·성북동 등을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 유럽인들은 지역적으로는 평창동이나 연희동을 좋아하는데, 중대형 빌라나 단독주택을 선호하며, 고급스러운 분위기를 즐긴다.
프랑스인들은 반포동과 방배동 등 자국 학교가 있는 강남을 선호한다. 우리와 취향이 유사한 일본인들은 서부이촌동과 동부이촌동의 중소형 아파트를 많이 찾고 있다. 이들 지역은 자국 대사관과 가깝고 외국인 학교가 인근에 위치해 있다는 공통점이 있다. 향후 리모델링을 통한 외국인 임대사업을 위해서는 외국인들의 선호도와 성향 등을 정확히 파악하는 일이 무엇보다도 중요하다.
인근 중개업소에 따르면 5~6억원 상당의 주택에 1~2억원 정도를 추가적으로 들여 리모델링을 하면 약 10~12억 원 정도의 임대수익을 올릴 수 있다고 한다. 외국인 임대사업은 계약기간이 최소 2~3년 정도의 장기인데다 특히 임대료를 한꺼번에 받는 ‘깔세’방식을 취하고 있어 초기 투자비용을 줄일 수 있다.
따라서 몇 가지만 주의하면 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 사례를 통해 임대사업의 수익에 대해서 알아보도록 하자.
#1.최근 서울 한남동 139㎡ 빌라에 투자한 박경한(자영업·39)씨는 쏠쏠한 투자 수익을 거두고 있다. 국내 대기업에서 임원으로 있는 외국인을 상대로 월세를 놓았기 때문이다. 4억5000만원을 주고 산 빌라를 월세 300만원에 임대를 줬다. 1년 계약 조건으로 연 월세 3600만원을 한꺼번에 받는 구조였다. 월세 1년 치를 몰아서 받는 소위 ‘깔세’개념이다. 이를 통해 박씨는 연 8% 수익을 올리고 있다. 시중금리를 훨씬 웃도는 수준이다.
#2.서울 마포구에 52㎡ 오피스텔에 투자한 허창(무역업·42)씨도 성공 케이스다. 1억7000만원을 주고 오피스텔을 구매해 월 100만원에 임대를 주고 있다. 1년 치 계약금 1200만원을 선불로 받았다. 수익률로 따지면 연 7%다. 허씨는 “요새 안정적으로 연 7% 이상 수익을 낼 수 있는 투자를 찾기도 쉽지 않은데 수익률에 충분히 만족한다”고 말했다.
외국인을 상대로 한 부동산 임대 투자업이 주목받고 있다. 1~2년 고정된 기간에 낮은 리스크로 안정적인 수입을 낼 수 있기 때문이다. 내국인을 상대로 전세를 놓는 것에 비해 높은 임대료 수입을 올릴 수 있는 것이 장점이다.
박씨는 한남동 빌라에 1억8000만원의 전세를 유치해도 이후 연 8% 수익을 올리는 확실한 투자처를 발굴하기가 쉽지 않다. 게다가 외국인 상대 임대는 1~2년 치 임대료를 선불로 받는 관행(깔세)이 있어 목돈을 손에 쥘 수도 있다. 전세와 월세 개념이 혼합된 개념이다.
재계약시 시세를 반영해 임대료를 쉽게 올릴 수 있는 것도 장점이다. 외국인을 고용하는 기업ㆍ대사관에서 임대료를 지불하는 덕분이다. 1년 단위로 재계약을 반복하며 장기간 안정적인 수익을 거둘 수 있는 셈이다.
최근에는 국내 대기업의 글로벌 채용이 늘며 외국인 상대 부동산 임대 투자 외연도 확장되는 추세다. 과거 평창동, 한남동, 이태원동에 있는 단독주택 중심 임대 투자 사업이 강남, 용산 등지 아파트 및 오피스텔로 확대되는 경향이 뚜렷하다는 것이다. 테헤란로에 위치한 대기업들이 외국인 채용을 늘리며 역삼동, 삼성동 등에 위치한 아파트ㆍ오피스텔이 주목받기 때문이다.
과거 단독주택 중심 주거 환경에 익숙한 중장년층 이상 외국인에서 채용된 외국인 연령대가 낮아지며 젊은 세대를 중심으로 고층 아파트가 주목받는 현상도 이런 움직임을 가속화하고 있다. 이 추세는 앞으로도 이어질 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 이미 강남 일대를 중심으로 외국인 거주 지역이 형성되고 있다.
특정 지역에 몰려 사는 것을 선호하는 외국인 특성을 감안하면 이 지역 월세를 찾는 외국인이 수요가 더욱 늘어날 것이란 예측이다. 용산 일대도 전통적으로 외국인이 선호하는 거주 지역이다. 용산시티파크, 용산파크타워 등 대형 주상복합을 중심으로 외국인 관심이 높아지고 있다.
멀지 않은 곳에 미군 부대가 있는 점도 좋은 배경이다. 젊은 미국 군인들이 최신식 시설을 자랑하는 신축 건물을 선호하는 경향이 있으며 고층 건물 특유의 조망권을 선호하는 신세대 외국인들도 용산 인근 주상복합 아파트에 구애의 손길을 보내고 있다.
마포, 동부이촌동도 외국인 임대 투자처로 떠오르고 있는 곳이다. 주택의 위치가 무엇보다 중요한데 평창동, 연희동, 한남동 등 단독주택 밀집 지역을 포함해 용산, 강남, 마포 등 일부 지역을 제외하고는 매물을 찾는 외국인 수요가 없다.
계약기간 최소 2~3년, 6억 투자시 10억 남아
국적별로 상이한 외국인 임대 수요를 파악하는 것도 투자에 도움이 된다. 일반적으로 대지 면적이 넓은 단독주택을 선호하는 유럽인과 달리 일본인들은 소형 오피스텔·아파트도 상관하지 않는 경향이 있고 주한미군은 최신식 건물을 선호한다.
계약 대상자의 직급이나 가족 숫자에 주목해야 한다는 조언도 있다. 직급이 높거나 가족 수가 많을수록 회사·정부에서 지원하는 임차료가 높아진다는 것이다. 다음은 외국인 임대사업의 성공투자를 위한 15가지 주의점이다.
1.외국인이 선호하는 지역 따로 있다=외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 것이 아니다. 필요한 목적이 있어 국내에서 거주하는 것이며, 이는 대부분 직장과 관련된다. 그래서 우선 회사와의 통근거리, 쇼핑·문화생활에 불편이 없어야 한다. 또 아이들이 다닐 수 있는 외국인 학교의 통학을 따지며, 외국인들이 많이 거주하는 지역에 거주하기를 원한다. 각기 다른 나라 사람일지라도 외국인이라는 이유만으로 동질감을 느끼는 것이 인지상정이다.
2.외국인에게 임대가 가능한가=외국인이 선호하는 지역이고 내부구조가 취향에 맞는다 하더라도 외국인에게 무조건 임대가 가능한 것은 아니다. 제품이 아무리 좋아도 판매할 수 있는 유통 루트가 없으면 팔지 못하는 이치와 같다. 그러므로 경험이 풍부한 전문 중개업체와 상담하고 충분히 판단한 후에 투자를 결정해야 한다.
3.내부구조가 외국인 취향에 적합한가=외국인은 거실 중심 위주의 생활에 익숙해 있다. 그러므로 넓은 거실과 편리한 화장실 이용, 분리된 주방 등이 필요하며, 에어컨·오븐렌지·건조기·세탁기 등의 전자제품과 붙박이장 등이 기본적으로 제공되어 몸만 입주해 편리하게 생활할 수 있어야 한다.
4.외국인이 선호하는 주택유형 있다=외국인은 자기 나라의 거주습관과 생활관습에 이미 익숙한 사람이 일정기간 거주하러 다른 나라에 왔다고 생각하면 틀림없다. 그래서 잠깐 머무르는 숙박업소나 관광의 묘미를 느낄 수 있는 색다른 체험과는 거리가 멀다. 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다.
그 이유는 외국에서 아파트보다 타운하우스나 단독형 주택이 중상류층 이상이 거주하는 유형으로 자리 잡은 데서 쉽게 찾을 수 있다. 임대사업자라면 유지·관리나 대중성 높은 중·대형 빌라에 투자하는 것이 유리하다.
5.충분한 주차공간 확보돼야=자동차문화에 익숙해진 생활을 해온 외국인들은 국내 거주시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할 리가 없다. 더구나 활동력 있는 부부라면 자동차가 2대가 될 수도 있으므로, 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장 사용에 융통성이 있는 법이다.
6.유지·관리가 지속적으로 편리해야=임대 기간 중에 거주하는데 불편이 따르는 냉난방 문제나 개보수 상황 등이 발생하면 호텔에 묵는 비용을 지불하는 경우가 생길 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 크면 곤란하므로 그에 대비할 수 있는 유지·관리가 유리한 중대형 빌라 등이 적합하다.
7.주거환경이 쾌적해야=외국인뿐 아니라 내국인도 쾌적한 주거환경을 싫어할 리는 없지만, 내국인이라면 재테크 투자성, 직장과의 대중교통성 등 여러 가지 다른 요인을 고려해 쾌적성이 조금 뒤진다 해도 큰 불만으로 작용하지 않는 편이다. 하지만 사용료를 내고 장기간 거주하는 외국인이라면 산·강·숲 등의 전망이나 소음을 따지는 것이 당연하다. 대중교통은 불편하더라도 이러한 조건이 충족되는 집을 오히려 선호한다.
8.분쟁에 대비해 보험가입 챙겨야=집에 화재나 강도 등 비상사태가 일어날 경우 외국인과 어려운 분쟁이 발생하면 곤란하다. 외국인과의 분쟁은 항상 내국인에게 불리하다 생각하고 화재보험 등의 공식적인 대비를 하는 것이 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로 임차인에게 권유해 보고, 여의치 않으면 임대인이 가입해주는 것도 한 방법이다.
9.계약서 작성 때 반드시 전문가의 도움 받는다=계약 체결은 대부분 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구해 삽입될 수도 있다. 또 영문 독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준으로 해석해 만일의 분쟁시 각자 주장을 하는 상황이 발생해서는 안 된다. 외국인 부동산 임대를 전문적으로 수행하는 국내 거주인의 도움을 받아 일반적인 관례를 적용하고, 만일의 경우 책임소재를 도의적으로라도 물을 수 있는 것이 여러 모로 유리하다.
10.계약서 작성 때 해지조항 유의=외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 되어 있다. 계약서 작성시에 최소한 3개월 전에는 통보해야 효력을 인정한다는 특약조항이라도 삽입하는 것이 만일의 사태에 허둥대지 않는 요령이다.
11.거실·식당·서재 등은 분리시켜야=외국인들에게 거실은 매우 중요한 공간이다. 가족 간 ‘대화의 장’역할을 하기 때문이다. 우리는 주로 TV를 시청하는 공간으로 활용하고 있으나, 외국인들은 거실에서 외부 손님을 맞이하기 때문에 거실공간을 넉넉하게 마련해야 한다. 주방은 식당과 조리공간을 반드시 분리시켜야 한다. 우리의 경우 주방 한편에 식탁을 놓으나, 외국인들은 조리공간과 별도의 식사공간을 마련하고 있다. 서재는 주거공간과 별도의 개인업무공간으로 활용하고 있는 추세이다.
12.다양한 공간 만들어야=외국인들은 한 공간에서 여러 가지 업무를 하기보다는 각 공간의 기능성을 중요하게 여기고 있다. 따라서 의미를 부여할 수 있는 공간을 많이 확충해야 한다. 업무공간과 주거공간을 분리하는 경향이 두드러진다는 것은 공·사 구분이 엄격하다는 반증이다.
13.간접조명을 가급적 활용해야=우리는 주로 형광등으로 대표되는 직접조명을 설치하는데 반해, 외국인들은 간접조명을 더 선호하고 있다. 스탠드를 외부로 빼내 실내 분위기를 은은하게 만드는 것이 눈의 피로를 덜어주기 때문이다.
‘주택이냐 아파트냐’ 선호 타입 파악해야
14.밝고 부드러운 색채 사용해야=국내 주거공간과 가장 큰 차이를 보이는 것이 내부 색채 조성이라고 할 수 있다. 외국인들은 주로 흰색이나 아이보리색을 사용하고 있다. 밝은 색은 공간을 넓게 보이면서 은은하고 조용한 분위기를 조성하기 마련이다. 외국인들이 도로변보다 한적한 곳을 더 선호하는 것도 같은 맥락으로 해석할 수 있다.
15.110V 배선설치 등은 필수=외국은 아직도 110V를 많이 사용하고 있기 때문에 외국인들이 사용하고 있는 가전제품 중에는 아직도 110V만이 가능한 제품들이 많다. 개조시 변압기 등은 꼭 마련해 두는 배려가 필요하다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
