장경철의 부동산테크 필승전략 8

세금을 알아야 부동산이 보인다!

주택시장이 바닥을 쳤다는 ‘바닥론’이 제기되면서 모처럼 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 하지만 신중론도 만만치 않은 게 사실이다. 국지적인 현상이나 일시적인 현상을 가지고 마치 모든 부동산 시장이 살아나고 있다고 말하는 것은 당연히 무리가 있다. 아직도 많은 미분양 아파트가 적체되어 있으며, 건설사들도 신규 분양 일정을 미루고 있는 실정이다. 여기에 금리까지 인상 가능성이 있어 시간을 두고 지켜봐야 한다는 분위기도 적지 않다.

부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인은 정부의 정책이나 금리, 경기, 국제정세 등 다양하나 특히 세금은 부동산 거래에 상당한 영향을 주게 된다. 이처럼 부동산에 관심은 있지만 정작 본인이 투자하려는 부동산에 관련된 세금에는 취약한 게 현실이다. 부동산 절세는 곧 돈이다. 고로 ‘세금을 알면 부동산이 보인다’라는 것은 당연한 공식으로 보인다. 이번 기회에 부동산 관련 세금을 정리하여, 본인의 것으로 만드는 좋은 기회가 되었으면 한다.

9억원 이하 1주택자, 취등록세 감면 2011년까지 연장
일시적 2주택이 되는 경우 동일하게 50% 감면 혜택

부동산은 취득, 보유, 양도시에 각각 세금이 존재한다. 먼저 부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금이 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있다.

부동산 취득, 보유
양도시 세금 존재

또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 한다. 부동산 보유 시 내야 하는 세금으로는 2005년부터 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세된다. 토지는 종합합산 대상 및 별도합산 대상토지로 나누어 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 그리고 재산세에는 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과된다. 마지막으로 보유 부동산을 양도할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 주민세(소득세할)도 함께 납부해야 한다.

당초 올해말 종료 예정이었던 취등록세 50% 감면 혜택이 9억원 이하 1주택 취득자에 한해 2011년말까지 1년 연장된다. 이는 지난 8월 정부가 발표한 부동산대책의 일환이다. 세부 내용을 살펴보면 우선, 주택거래 회복 지원을 위해 취득·등록세 50% 감면 시한이 당초 올해말에서 2011년 12월31일까지 1년 연장된다. 대상은 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택으로서 주택 취득으로 인해 1주택이 되는 경우에 한해 취득세와 등록세가 각각 1%씩 부과된다. 다만 9억원을 초과하는 주택 및 다주택의 경우에는 내년부터 감면 대상에서 제외돼 원래의 법정세율인 2%를 각각 적용받는다.

신고 가액 9억 초과
감면 대상서 제외

하지만 2주택인 경우라도 이사, 근무지 이동 등으로 일시적인 2주택이 되는 경우는 종전과 동일하게 50% 감면 혜택을 적용 받을 수 있다. 그러나 이 경우 2년 이내 1주택으로 되지 않으면 추후 감면 받은 세액을 추징 받는다. 한편 취득·등록세의 과세표준은 취득 또는 등록 당시의 가액으로 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용된다. 하지만 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장·군수가 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상에서 제외된다.

양도소득세법에서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에 한해서 비과세 규정을 두고 있다. 단, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이다.

주택 외 면적보다 주택 면적이 넓다면 세금 내지 않아
잔금 청산일 3년 경과한 시점에 계약해야 양도세 절세

불가피하게 2주택이 된 경우에도 1세대 2주택에 대한 비과세 특례를 두고 있는데 내용은 다음과 같다. 일시적으로 2주택이 된 경우=국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다.

학교, 근무상 형편 등으로 이주하는 경우=학교의 취학, 근무 형편, 1년 이상 장기치료를 위하여 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 이주하는 경우로서 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 때에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 물론 이 때 양도하는 주택 외에 다른 주택은 없어야 한다.

보유기간 3년 이상
한해 비과세 규정

부모님 봉양 또는 혼인으로 2주택이 된 경우=1세대 1주택에 해당하는 자가 1세대 1주택에 해당하는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나, 1세대 1주택에 해당하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에는 세대를 합친 날 또는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[단독] 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = 12·3· 내란 사태와 관련된 국방부 문건이 대규모로 파쇄된 것으로 파악됐다. 이 조치는 오영대 전 인사기획관의 지시로 이뤄졌다. 오 전 기획관은 검찰 특수본과 재판서 정보사와 수사2단 인사안의 문제점을 증언했던 인물이다. 자신이 비상계엄에 적극적으로 가담한 사실을 숨기기 위해 수사에 협조한 것으로 의심되는 대목이다. “올해 초 신년맞이 대청소라면서 문서를 대량으로 파쇄했다.” <일요시사>와 접촉한 국방부 직원들의 말이다. 파쇄된 문건들은 12·3 내란 사태와 관련된 자료라고 한다. 지시자는 오영대 전 국방부 인사기획관이다. 검찰 수사에 협조했던 인물로 알려져 있으나 실상은 다르다는 게 군 내부자들의 주장이다. 뭘 숨기나 안규백 국방부 장관이 지난달 말 취임하면서 시작한 첫 번째 군 개혁은 인사다. 신임 인사기획관에 일반 공무원 출신인 이인구 군사시설기획관을 임용한 건 안 장관이 강조해 왔던 ‘군 문민통제’와도 맞닿아 있다. 인사기획관은 본래 예비역 장성이 맡아왔다. 이 신임 기획관의 전임자였던 오 전 기획관도 예비역 준장 출신이다. 군 내부에서는 국방부에 여전히 12·3 내란 사태에 협조한 군인들이 남아 있다고 지적한다. 핵심으로 인사기획관실의 총괄과이자 인사기획관의 일정, 예산 등을 모두 관리하는 인사기획관리과가 언급된다. 다수의 국방부 관계자들은 “오 전 기획관은 물러났지만 책임져야 할 다수의 인물이 아직 자리를 보전하고 있다”고 전했다. 이 부서의 간부들은 전부 육군사관학교 출신이다. 과장 김모 대령은 오 전 기획관이 대령이었을 때 소령으로 근무했고, 총괄 이모 중령은 오 전 기획관이 특전사 여단장을 역임했던 1공수여단서 중대장과 707중대장을 거쳤다. 장군인사팀장 김모 대령은 김용현 전 국방부 장관이 수도방위사령관으로 근무했던 시절 비서실장을 역임하기도 했다. 김 전 장관과 가깝거나 육사 출신인 이들이 국방부 인사의 핵심부서인 인사기획관리과에 포진하면서 계엄 실행을 위한 보직 이동이 이뤄진 셈이다. 김 전 장관은 실제 대통령경호처장일 때부터 노상원 전 국군정보사령관과 군 인사에 대해 논의했다. 직무에서 배제되지 않은 인사기획관리과 간부들은 ‘장관이 모든 책임을 오 전 기획관에게 묻는 형식으로 퇴직을 시켰으니 우리는 지시를 받아 어쩔 수 없이 한 것처럼 조용히 지내면서 정부초기 개혁의 소나기만 피하면 진급 가능’이라며 서로서로 쉬쉬하고 있다고 한다. <일요시사> 취재를 종합하면 인사기획관리과 간부들은 내란 이후인 지난해 12월 중순 오 전 기획관의 지시에 따라 문건 파쇄를 계획했다. 김 전 장관이 물러난 이후 인사기획관리과장 김 대령 및 총괄인 이 중령 외에는 계획되지 않은 대면보고는 금지했고 내부 보안에 심혈을 기울였다. 인사과 간부들 계엄 실패 후 12월 계획···1월 파쇄 “지시자는 검찰 수사 응했던 오영대 전 인사기획관” 한 달여 뒤 이 중령은 모든 과에 ‘신년맞이 대청소’를 하라고 전파했다. TF 자리 배치와 오래된 문건을 정리한다며 유독 인사기획관리과만 복도로 책상을 빼고, 대량 세절이 가능한 세절실을 예약해 엄청난 양의 문서들을 파쇄했다. 여기엔 내란 핵심 파일도 포함된 것으로 파악됐다. 안 장관은 이와 관련해 국회에서 오 전 기획관에게 여러 차례 질문한 바 있다. 당시 오 전 기획관이 당황해하며 우물쭈물하는 모습이 담긴 동영상이 퍼지기도 했다. 이 중령은 동영상을 보며 웃는 직원들의 명단과 안 장관에게 제보한 인물을 색출하기 위해 탐문 활동을 벌여 오 전 기획관에게 추정해 보고했다. 이들은 모두 오 전 기획관으로부터 승진추천, 성과상여금, 각종 포상 등 인사상 불이익을 본 것으로 전해진다. 이들이 문건을 파쇄한 이유는 내란에 적극적으로 가담했기 때문으로 보인다. 내란 당일 오후 10시가 넘은 시각임에도 퇴근하지 않고 사무실에 있던 오 전 기획관의 지시를 받은 이 중령은 각 과의 총괄 담당자들을 소집해 ‘계엄 선포가 됐는데 선제적으로 인사 관련 조치를 왜 안 하냐’ ‘합참에는 계엄사령부가, 지작사령부에는 지역계엄사령부가 곧 창설될 텐데 각 군 본부 및 지작사와 인사 지침을 협의해 계엄령 취지에 맞게 배포하라’고 강조했다. 특히 오 전 기획관은 계엄 해제 결의안이 국회 본회의 테이블을 통과했음에도 합동참모본부 전투통제실에서 이 중령에게 “(계엄이) 해제되긴 했는데 다시 시행될 수도 있으니 빨리 계엄사 창설 지원을 위한 인사 조치를 완성하고 지작사 병력에 대한 휴가 지침 및 통제 등 건의 사항을 받아보라”고 지시한 것으로 알려졌다. 오 전 기획관은 내란 직전까지 김 전 장관의 의중에 따라 군 인사를 반영했다. 최근 내란 특검팀이 군 장성급 인사 자료 확보에 나선 것도 이에 관해 들여다보기 위한 것으로 확인됐다. 특검팀은 최근 국방부 장군인사팀과 육군본부 장군인사실 등을 압수수색해 해당 부서 내 인사 관련 파일 등을 확보했다. 정치권에선 지난 2023년 11월과 지난해 4월 이례적인 인사가 이뤄졌다는 지적이 제기됐다. 진급에 절박한 군 인사들을 계엄 실행 세력으로 활용했단 의혹이다. 더불어민주당 추미애 의원은 “윤석열정부 장군 인사는 특이하고, 이례적인 경우가 유독 많았다”며 “인사를 통해 군을 장악하고, 내란을 준비했다는 의혹 관련 특검의 철저한 수사가 필요하다”고 말했다. “2·3차 계엄 대비 문건 없애” 증거 인멸 국회서 해제 불구 지작사와 인사 논의? 내란중요임무종사 혐의로 재판에 넘겨진 여인형 전 방첩사령관, 이진우 전 수도방위사령관, 곽종근 전 특수전사령관은 지난 2023년 11월 인사에서 소장에서 중장으로 진급했다. 박안수 전 계엄사령관은 ‘75주년 국군의 날 행사기획단장 겸 제병지휘관’ 등 한직에서 2023년 10월 육군참모총장에 발탁됐다. 지난해 4월엔 지휘부에 이어 작전본부 인사가 이어졌다. 원천희 당시 육군 소장이 4차 진급으로 합참 정보본부장으로 승진했고, 이승오 소장은 군단장을 거치지 않고 합참 작전본부장으로 진급했다. 안찬명 당시 육군22사단장은 임명 5개월 만에 합참 작전부장으로 보직을 옮겼다. 통상 사단장은 1년 반~2년가량 보직을 맡는다. 군 안팎에서 이례적이란 평가가 나왔던 이유다. 경질 위기이던 문상호 전 정보사령관은 유임됐다. 그는 지난해 6월 정보사 군무원의 블랙요원 명단 국외 유출 사건 및 박민우 전 정보사 100여단장과의 갈등 등으로 논란의 중심에 섰다. 당시 국방부 장관이던 신원식 전 안보실장은 지난해 8월 국회에서 “후속 조치를 강하게 할 생각”이라고 언급했지만, 다음 달 본인이 장관직에서 물러났다. 검찰 비상계엄 특별수사본부는 군 관계자에게서 “노 전 사령관과 김 전 장관이 장군들 인사에 대해 논의했고 오 전 기획관에게 전달됐다”는 진술을 확보한 바 있다. 위기감을 느낀 오 전 기획관은 특수본 수사에 적극적으로 협조하기 시작했다. <일요시사>가 입수한 오 전 기획관의 특수본 진술조서를 보면 그는 “신원식 (전 국방부) 장관이 저와 원천희 국방부 정보본부장에게 문 전 사령관에 대한 보직해임·정보사령관 교체 검토를 지시했으나 지난해 9월6일, 김 전 장관이 취임하면서 문 전 사령관에 대한 ‘현 보직 유지’를 지시했다”며 “납득하기 어려운, 이해하기 어려운 인사였다”고 했다. 앞뒤 달랐다 오 전 기획관은 “(문 전 사령관이 박 준장으로부터 고소당한 혐의가) 어느 정도 사실로 확인됐지만 문 전 사령관에 대한 인사 조치는 없었다”며 “공론화된 문제고 어느 정도 사실로 확인됐는데도 이렇게 유야무야 넘어가는 일은 거의 없다고 생각한다”고 말했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>