겨울, 골프장업계엔 삭풍이 불고 있다. 회원권의 가치가 날개 없는 추락을 계속하고 있는 가운데, 이번엔 한 골프장이 회원들에게 입회금의 17%만 돌려주겠다는 내용의 회생계획안이 법원의 승인을 받으면서 파문이 일고 있다.
하루아침에 80% 이상의 투자금을 날린 회원들이나 회생절차가 개시된 다른 골프장의 회원들, 나아가 일반 골프장 회원들까지 충격과 불안감을 감추지 못하고 있다.
회원권거래소의 한 애널리스트는 “유통시장이 동맥경화증에 걸렸다”는 말로 회원권 시장의 답답한 현주소를 비유했다. 거래가 거의 이뤄지지 않으면서 회원가의 하락세가 끝없이 지속되고 있다는 얘기다. 2008년 글로벌 금융시장에 핵폭풍을 몰고 왔던 리먼사태 이후 벌써 6년째다. 2008년 3월까지는 회원권을 사면 가격이 올라갔지만, 2008년 4월 이후 하락세를 보이며 급기야 회원가가 분양가를 밑도는 상황이 됐다.
회원가 하락세 벌써 6년째
전체 골프회원권 값은 2008년 4월 평균 3억1705억원의 최고점에 달한 후 지난 9월에는 평균 1억2378억원으로 61% 폭락했다. 8억원을 초과하는 초고가 회원권 골프장도 2008년 4월 13개에서 지난 9월에는 1개로 급감했다.
반면 6000만원 미만의 초저가 회원권 수는 2008년 18개에서 지난 9월에는 39개로 급증했다. 회원권 수요가 접대·투기 위주에서 개인·이용가치 중심으로 이동하면서 초고가 회원가의 거품이 빠지는 것으로 풀이된다.
서천범 한국레저산업연구소장은 “회원권의 투자가치가 사라진 데다 회원제 골프장들의 입회금 반환 문제 등이 겹치면서 회원권 가격의 하락세가 지속될 것으로 예상된다”고 내다봤다.
최근 골프장 업계 등에 따르면 현재 법정관리 중인 골프장은 최근 부도난 동양그룹 계열사인 동양레저가 운영하던 경기 용인의 파인크리크와 강원 삼척의 파인밸리 등 3곳을 포함해 전국에서 20곳에 달하는 것으로 파악됐다.
여기에 법정관리 신청을 진행 중인 10여 곳과 경영상태가 어려워져 공매나 경매로 넘어갈 위기에 처한 골프장 15곳을 포함하면 잠재적인 부실골프장이 50여 곳을 넘을 것으로 보인다.
이처럼 부실골프장이 늘어난 데는 골프장마다 금융기관의 과도한 부채로 인해 정상적인 경영이 어렵거나 자금력 부족으로 회원 입회금 반환을 해줄 여력이 없는 곳이 속출하기 때문이다.
특히 사업주의 부도덕한 경영으로 인해 골프장의 자산보다 금융권이나 회원 입회금 등 부채가 더 많은 이른바 ‘깡통 골프장’도 급증하고 있다.
부실, 회원들이 피해 고스란히 떠안아
시공사 유진기업으로 넘어간 가산노블리제
A골프장의 경우 총공사비 1000억원을 투입, 회원권 분양으로 1200억원을 회수해 공사비용을 갚고, 200억원의 여유자금으로 골프장을 운영해 왔다.
그러나 이 골프장 소유주는 골프장을 담보로 수백억원을 대출받아 신규사업에 손댔다가 금융위기로 막대한 손실을 입었고, 결국 금융기관의 압류로 공매 처분 절차를 밟고 있다. 비슷한 이유로 B골프장은 회원권 권리를 17%만 보장하는 선에서 제3자 매각작업을 진행하고 있다.
동양그룹 사태로 인해 파인크리크 회원권의 경우 한때 7억원을 호가했지만 현재 시세는 분양금의 30%선에도 매수자가 없어 거래가 올스톱된 상태다.
회원권 전문가들은 “법정관리 골프장들은 절차에 따라 회원들이 일부를 보전받거나 회원자격 유지는 가능하지만 법원에서 청산 결정을 하면 회원들의 채권 보전이나 회원자격 유지는 사실상 힘들어진다”고 말했다.
골프장 업종은 2003년부터 2006년까지 최고 호황기를 누렸다. 당시 골프장 사업자 중에는 상당수가 골프장 부지를 살 계약금만 갖고 사업허가를 받은 뒤 금융권에 땅을 담보로 돈을 빌려 공사를 시작했다. 또 공사 진척도가 30%만 넘으면 회원권 분양을 통해 공사비를 충당한 경우가 많았다. 하지만 골프장 공급이 급격히 늘고, 금융위기로 회원권 분양 시장이 막히자 이들 신규 골프장은 잇따라 도산 위기에 처한 것이다.
우리나라도 10여년 전 일본처럼 부실골프장 양산으로 인해 회원들의 피해가 점차 현실화하고 있다. 회원들의 피해를 줄이려면, 골프장들이 과도한 투자로 인해 만들어진 거품을 걷어내고 새 주인을 찾는 게 관건이라고 덧붙였다.
골프장 양산 인한 피해 점차 현실화
골프장 회원권 시장이 수원지방법원이 내린 결정으로 인해 패닉 상태에 빠졌다. 수원지법은 최근 골프클럽Q안성의 모기업인 (주)태양시티건설이 신청한 회생계획안을 승인하면서 “기존 회원들에게 입회금(회원권 분양대금·총 773억원)의 17%만 돌려주라”고 결정했다. 골프장 주인이 바뀌더라도 회원자격 승계를 의무화한 ‘체육시설 및 이용에 관한 법률’(이하 체시법) 제27조와 어긋나는 판단이다.
수원지법은 체시법 27조와 충돌하는 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’(이하 통합도산법)을 적용해 “회원권은 단지 담보권 없는 채권으로만 인정될 뿐”이라며 “담보권을 통해 우선순위를 가진 금융회사들이 먼저 회수하고 남은 금액만 돌려받을 수 있다”고 판단했다. 이 결정은 골프장 인수합병(M&A) 과정에서 사실상 회원들의 권리가 전혀 보장받을 수 없다는 법원의 첫 판단이어서 상당한 후폭풍을 몰고 올 전망이다.
이 결정이 나온 이후 기업회생절차를 밟지 않는 골프장 회원권 가격까지 폭락하기 시작했다. 수원지법 결정 전 2억9000만원이던 아시아나CC는 13.8%인 4000만원 급락해 2억5000만원으로 떨어졌다.
법정관리 골프장 입회금 17%만 반환 결정
‘동맥경화’ 회원권 시장, 회원가 추락 지속
솔모로CC는 5300만원에서 4600만원으로 13.2%, 기흥CC는 1억3400만원에서 1억1900만원으로 11.2% 빠졌고 블루헤런은 8300만원에서 7500만원으로 9.63% 하락했다.
2010년 4월 개장한 골프클럽Q안성은 회원권 분양 실패로 자금난에 허덕이다 지난해 3월 기업회생절차를 신청했다. 올 2월 법원의 M&A 허가가 났고 4월 골프존카운티-케이스톤파트너스 컨소시엄을 인수 우선협상 대상자로 선정했다.
기업회생절차(법정관리) 중인 경기 포천 가산노블리제CC(27홀)가 시공사이자 주채권자인 유진기업에 인수되면서 입회금을 출자전환해 주주가 된 가산노블리제 회원들이 결국 빈손으로 남게 됐다.
유진기업은 최근 자회사인 유진로텍이 골프장 용도로 가산노블리제의 땅과 건물을 629억원(매매 비용 포함)에 사들였다고 공시했다. 유진기업이 밀린 공사대금을 회수하기 위해 골프장 땅과 건물을 공매에 부친 뒤 직접 사들이면서 가산노블리제 회원들은 ‘껍데기 회사’의 주주로 전락해 버렸다.
자산 몽땅 날리고‘껍데기 회사’ 전락
회원들이 입회금을 통째로 날린 사상 첫 사례다. 가산노블리제CC 회원들은 최근 법정관리에 들어가면서 입회금의 17%만 돌려받게 된 골프클럽Q안성 회원들보다 더 큰 손실을 입은 셈이다. 가산노블리제 회원(현 주주) 507명은 입회보증금(4억~7억5000만원)을 출자전환해 직접 경영으로 정상화를 모색했으나 자산을 몽땅 잃어버리고 한 푼도 건지지 못하게 됐다.
입회금을 반환받지 못하거나 회원권이 휴지 조각으로 변하는 사태가 잇따라 발생함에 따라 1990년부터 거래를 시작한 국내 골프회원권 시장이 최대 위기를 맞았다.
