영화판 잡아먹는 넷플릭스의 두 얼굴

고맙지만 나쁘다…쏟아지는 두 가지 시선

[일요시사 취재2팀] 함상범 기자 = 넷플릭스 드라마 <오징어 게임>이 유례없는 전 세계적인 흥행을 기록 중이다. 단순히 작품의 인기에서 머무는 것이 아닌 ‘무궁화꽃이 피었습니다’와 같은 놀이나 ‘달고나’ 등의 식품도 각 나라의 일상에 스며들고 있다. 따라서 한국 콘텐츠를 널리 알리는 데 연결고리 역할을 한 넷플릭스에 대한 관심도 커지고 있다. 그 가운데 넷플릭스로 완성도 높은 작품을 볼 수 있다는 것에 대한 호의적인 시선과 함께 넷플릭스가 국내 IP(지적 재산권) 시장을 집어삼킬 수도 있다는 우려 등 양면적인 반응이 나온다. 

넷플릭스 내에 있는 모든 콘텐츠의 순위를 한 눈에 볼 수 있는 ‘플릭스 패트롤’ 사이트를 보면 진기한 광경을 확인할 수 있다. <오징어 게임>이 넷플릭스에 가입된 거의 모든 국가에서 TV 인기 프로그램 부문 1위를 차지하고 있는 것. 유럽에서는 덴마크, 동남아시아 몇 개국에서만 2위를 기록 중이다. 

전 세계
동시 1위

동남아시아에서 <오징어 게임>을 제친 작품은 tvN 드라마 <갯마을 차차차>다. 덴마크만이 <카스타제만덴>이라는 작품이 1위다. 덴마크를 제외하면 국내 콘텐츠가 전 세계에서 1위를 기록 중인 것.

아이돌 그룹 BTS와 영화 <기생충>과 <미나리> 등 K-콘텐츠가 세계를 휩쓸 정도로 관심을 받은 것이 처음은 아니지만, 이번 <오징어 게임>처럼 세계가 뜨겁게 열광하는 건 놀라울 따름이다. 

넷플릭스 관계자는 “<오징어 게임>에 전 세계가 열광하고 있는데, 우리도 놀랍게 받아들이고 있다. 넷플릭스 내에서도 이례적인 현상”이라고 말했다. 


<오징어 게임>이 글로벌 신드롬을 일으킨 배경에는 넷플릭스가 있다. 국내 콘텐츠가 전 세계에 알려지려면, 배급사나 방송사가 각 나라의 유통망을 일일이 뚫어야 할 뿐 아니라 자막을 나라마다 제작해야 하고, 홍보를 비롯한 여러 방면에서 인력과 자본이 투입돼야 한다.

이런 수고를 덜어주는 역할을 넷플릭스가 하고 있다. 90개국의 망 시스템을 구축한 넷플릭스는 비교적 손쉽게 홍보할 뿐 아니라, 모든 나라의 언어로 자막을 제공하는 시스템도 구축하고 있다. 특정 제작사가 감당하기엔 불가능에 가까운 업무를 넷플릭스가 대신해주는 셈이다. 

비교적 자본이 적은 제작사에서 이야기와 영상물로만 승부를 볼 수 있는 환경이 만들어진 것이다. 넷플릭스가 갖춘 시스템이 콘텐츠에서 강점을 발휘한 한국 제작자의 능력과 맞물리면서 엄청난 시너지를 내는 것.

이를 파악한 넷플릭스는 국내 콘텐츠 제작 관련 투자 비용을 매년 늘려왔으며, 최근에는 한국에 1년에만 7000억원을 투자하겠다고 밝혔다. 

특히 넷플릭스의 대규모 자본과 충분히 시간을 주는 제작 시스템은 국내 제작사들의 숨통을 틔우는 역할을 한다. 국내 4대 배급사라 불리는 영화 배급사를 비롯해 각 드라마 제작사는 대체로 비용은 최소화하되 그 안에서 최대치의 효율을 내는 방식을 택해왔다.

수백억원 가량의 제작비가 투입된 작품이 아닌 경우에는 가성비를 극대화했다.

‘국뽕 차오른다’ 연이은 호재 반기는 여론
“세금·망 사용료도 안내?” 때리는 정치권


제작비가 부족해서 어쩔 수 없이 장면을 삭제하거나, 비교적 어울리지 않는 장소에서 촬영하거나, 억지스러운 CG를 넣기도 했다. 때로는 상황에 맞지 않는 PPL을 넣어서 몰입도를 떨어뜨리는 방식을 불가피하게 사용했다. 제작비를 충당하기 위함이었다 하더라도, 시청자들에겐 불편한 요소다. 

반대로 넷플릭스는 창작자에 있어서는 최고의 조건을 제공한다. 일반적인 지상파 드라마 한 회 제작비는 6억원에서 7억원인데, 넷플릭스의 회당 제작비는 20억원에서 30억원을 육박한다. 3배에서 5배까지 차이가 나는 것. 

<킹덤>에서의 물밀 듯이 밀려오는 좀비 떼나 <오징어 게임> 내에 화려한 세트 역시 넷플릭스의 전폭적인 지원 아래서 구현이 가능했다. 국내에서 제작됐다면, 화려한 미장센을 보여주기는 어려웠을 것이라는 관측이다.

또 촬영을 비롯해 편집 등 후반 작업까지 충분한 시간을 활용하는 시스템도 구축해 창작자가 원하는 작품을 제작하는 데 편의를 제공한다. 늘 마감에 쫓기던 창작자들이 비교적 여유 있게 작품을 만들 수 있다는 점에서 완성도도 높아질 수 있다. 

아울러 중간광고가 삽입되지 않아 작품을 끊기지 않고 쭉 볼 수 있는 것도 장점이며, 갑작스럽게 제품을 과도하게 홍보하는 식의 컷을 넣지 않아도 된다. 여러 방면에서 작품의 완성도를 높인다.

그뿐만 아니라 국내 방송사나 영화 배급사는 국내 시청자만 노리고 작품을 만들어야 해서, 신선한 소재보다는 누구나가 즐길 수 있는 대중적인 소재를 원한다. 지역색이 강하거나 소수만 즐기는 장르는 피하는 현상이 있다. 

하지만 넷플릭스는 전 세계 수천만 가입자를 보유하고 있어, 꼭 K-콘텐츠가 한국에서 성공하지 못하더라도 다른 나라에서 성공할 가능성도 있기 때문에, 작품의 질이 좋으면 제작에 돌입한다. 실제로 <오징어 게임> 역시 너무 설정이 독특하다는 이유로 국내 영화 제작사들이 기피한 작품이다. 

<오징어 게임>은 클리셰도 짙을 뿐 아니라 이른바 ‘K-신파’가 강하다며 공개 초반에는 국내 시청자들로부터 비판을 받았다. 신선한 면이 강하긴 하지만, 기시감이 드는 장면도 많다는 얘기다. 비록 국내 시청자들에게는 호불호가 갈렸지만, 세계에서는 감당하기 어려울 정도의 인기를 얻고 있다.

제작비 1/5
가성비 갑

세계적으로 인기를 끈 <킹덤> 시리즈나 <인간수업> <스위트홈> <D.P.>도 국내에서는 제작하기 힘든 마니아적 성격이 강한 작품이다. 대중성보다는 선명한 색감의 작품으로 전 세계 시청자들의 눈을 사로잡은 것.

한국 시장의 또 다른 강점은 좋은 가성비에 있다. 할리우드는 드라마 한 회당 제작비가 100억원에 육박한다. 할리우드에서 9화 분량의 <오징어 게임>을 만든다면 평균 900억원이 든다. 황동혁 감독이 연출한 <오징어 게임>은 순제작비가 200억원이었다.

미국이 아닌 한국에서 콘텐츠를 만들었을 때 대략 계산해도 약 700억원을 남긴다. 


무려 700억원을 남기는데도 전 세계적인 인기를 끌 수 있는 제작 능력을 갖췄다는 점에서 한국 시장은 ‘황금알을 낳는 거위’로도 볼 수 있다. 

넷플릭스 관계자는 “넷플릭스는 <오징어 게임> 을 비롯해 국내 창작자들과의 협업해 탄생한 한국 콘텐츠가 세계적인 사랑을 받는 데 기여할 수 있어서 영광스럽게 생각하고 있다”며 “넷플릭스는 국가와 언어, 문화의 장벽을 넘어 누구에게나 사랑받는 훌륭한 이야기를 선보이는 한국 콘텐츠에 지속적으로 투자하며, 앞으로도 다양한 장르와 포맷의 한국 콘텐츠로 최상의 엔터테인먼트 경험을 선사하기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

이번 <오징어 게임>의 열풍은 단순히 한 작품의 성공으로 볼 것이 아니라 경제적인 측면에서 엄청난 파급력을 갖는다. 한국 콘텐츠 시장에 대한 주목도가 높아질 뿐 아니라, 대규모 자본이 유입될 가능성도 커졌다. 실제로 <오징어 게임> 흥행 이후 콘텐츠 제작 회사 대부분 주가가 올랐다.

<오징어 게임> 배우들은 미국 유명 토크쇼인 <지미 펠런 쇼>에 출연하는 등 해외 관객들과 직접 소통하는 기회도 얻게 됐다. 유능한 연출가나 작가, 배우들이 해외 진출을 하는 데 용이해진 것.

특히 배우들의 경우 해외 진출을 하기 위해서는 각 지역의 에이전트나 소속사와 계약을 맺는 등의 부가적인 작업이 필요한데, 작품의 성공만으로 비교적 쉽게 해외 진출이 가능해졌다. 

한 연예 기획사 대표는 “해외에 진출하기 위해서는 큰 자본과 노력이 필요했는데, 이제는 작품만 잘 만들면 해외로 나갈 기회가 생겼다. <오징어 게임> 배우들이 향후 어떤 행보를 보일지 모르겠지만, 전체적으로 기대감이 상승한 건 사실”이라고 말했다. 


하이 리스크
하이 리턴

아울러 웹툰 업체나, 게임 업체 등 이야기를 기반으로 한 IP 회사들도 영상물 제작에 움직임을 보이고 있다. 흥미진진한 이야기를 보유하고 있는 회사와 영상물을 만들 수 있는 회사가 협업해 드라마와 영화 제작을 추진 중이다.

한 영화 제작사 관계자는 “웹툰사와 게임사 등 IP 회사도 영상물 제작에 투자하고 있는 것으로 알려졌다. 심지어 제조업에서도 영상물 제작을 하려고 한다”며 “능력 있는 제작자들은 이미 대기업과 손을 잡고 작품을 개발 중이다. 엔터 산업에 많은 사람들이 모여들고 있다”고 말했다.

넷플릭스의 성공이 경제적인 측면에서는 매우 호의적으로 받아들이고 있는 가운데, 정치권에서는 넷플릭스 때리기에 집중하고 있다. 특히 <오징어 게임>이 세계적인 성공을 거두면서 이에 따른 수익 배분을 문제 삼고 있다.

지난 5일 진행된 과학기술정보방송통신위원회 국정감사에서 전혜숙 더불어민주당 의원은 “콘텐츠 제작사는 아무리 유명한 드라마를 만들어도 일정 수익 이상을 거둘 수 없다”며 “일정 부분 외주제작사의 지적재산권을 보장하는 등 상생 가이드라인 등에 따라 넷플릭스와 계약서를 작성할 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

하지만 정치권의 이 같은 주장은 현업에 종사하는 제작자들에겐 오히려 반감을 사고 있다. 영화나 드라마는 이른바 ‘하이 리턴 하이 리스크’ 산업으로 도박성이 짙다는 것을 감안할 때 지나친 요구라는 의견이다. 

<오징어 게임>처럼 리턴이 큰 예도 있지만, 대다수 작품이 투자비를 회수하지 못한다. 잘된 작품의 리턴으로 실패한 작품의 리스크를 메우는 격이다. 그런 가운데 <오징어 게임>이 성공했다고 해서 수익을 더 내놓으라고 하는 건 ‘도둑놈 심보’라는 주장이다. 

한 드라마 제작사 관계자는 “계약을 어긴 것도 아니고, 비교적 좋은 조건으로 계약을 맺었는데 드라마가 흥행했다고 수익을 더 내놓으라는 건 너무 무식한 소리”라며 “넷플릭스가 리스크를 감내할 때는 왜 아무 말 않다가 이런 소리를 하는지 모르겠다”고 말했다.

경제적 파급력에 엔터 업계는 기대감 ↑
독점에 대한 견제 필요 “미리 대비해야”

정치권은 이외에도 넷플릭스에 세금 회피 의혹을 제기하고, 망 사용료 부분에 있어서도 문제를 제기하고 있다.

무소속 양정숙 의원에 따르면 넷플릭스는 지난해 국내 매출액 4154억원 중 3204억원(77%)을 본사 수수료로 지급하는 방법으로 매출원가를 높이고 영업이익률을 낮춘 것으로 나타났다. 그 결과 지난해 넷플릭스가 부담한 법인세는 21억여원에 불과했다.

영업이익률을 의도적으로 낮춰 세금을 회피했다는 의혹이다. 

또 넷플릭스는 망 사용료를 두고 SK브로드밴드(이하 SKB)와 소송 중이다. 1심에선 “넷플릭스가 대가 지급 의무를 부담하는 것이 타당하고 형평에 부합한다”고 판결했다. 이에 넷플릭스는 1심 판결에 불복해 항소했고, SKB는 반소로 맞섰다.

국내 기업인 네이버와 카카오가 통신 3사에 내는 망 사용료는 연간 1000억원에 달하는 것으로 알려진 만큼 업계에서는 넷플릭스 등 해외 사업자들의 망 사용료 지급에 대한 법원 판단에 주목하고 있다.

이와 관련해 넷플릭스는 “넷플릭스는 현재 국내 법에 따라 부과되는 세금을 성실히 납부하고 있다”며 망 사용과 관련해서는 “트래픽 경감에 가장 효과적인 것이 증명된 오픈커넥트(OCA)를 ISP에 무상으로 제공하고 있다. 비록 소송이 진행 중이지만, 공동의 소비자들께 고품질의 콘텐츠를 원활히 제공하는 노력을 지속할 것”이라고 말했다.

여론과 콘텐츠 산업에서 호의를, 정치권에서는 반감을 표시하고 있는 가운데, 일각에서는 넷플릭스의 독점권에 대해 우려를 낳고 있다. 

각 나라마다 OTT 업체가 늘어나고 있지만, 현 시점에서 90개국에 콘텐츠를 제공하는 건 넷플릭스가 유일하다. 디즈니 플러스나 HBO 등은 미국 내에서 OTT를 개발하고 있고, 국내에서도 쿠팡플레이나 티빙, 왓챠, 웨이브 등 OTT 플랫폼이 공격적인 투자를 하고 있지만, 넷플릭스처럼 세계적인 플랫폼이 된다는 보장은 없다.

플랫폼 산업의 경우 한 업체가 경쟁사를 밀어낸 뒤 완전한 독점을 갖게 되면, 그 이후에는 대중을 상대로 어마어마한 수익을 내는 경우가 많았기 때문에, 현재 OTT업체 중 1위인 넷플릭스의 영향력을 견제할 필요가 있다는 의견도 나온다.

완전한 독점
철저한 대비

정덕현 대중문화 평론가는 “전 세계에 망을 구축한 넷플릭스의 강점에 주목해야 한다. 현재 국내 제작사들이 좋은 콘텐츠를 잘 만들고 있어 힘의 논리에서 균형을 맞추고 있지만, 완전한 독점 기업이 됐을 땐 국내 IP 산업 전체가 넷플릭스에 끌려다닐 수 있다”며 “넷플릭스로 인해 국내 시장이 무너지지 않도록 정부와 업계가 철저히 고민해야 한다”고 말했다.
 



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<단독> ‘떼거리 가등기’ 노량진 지주택 유령 조합원 실체

[단독] ‘떼거리 가등기’ 노량진 지주택 유령 조합원 실체

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 수백억원대 조합비를 횡령한 조합장이 구속되는 등 ‘지역주택조합’(이하 지주택)의 대표적인 실패 사례로 꼽힌 노량진 본동 일대가 60여명이 넘는 ‘떼거리 가등기’로 몸살을 앓고 있다. 사업 구역 내 건물에 수십명의 가등기를 설정한 이들은 “지주택 조합원으로 전 재산을 쏟았다”고 이유를 설명했다. 그러나 일부 가등기권자는 지주택 분담금을 입금한 흔적조차 없었다. 지난달 초 주식회사 로쿠스는 서울 동작구 노량진 본동 일대에 주택건설사업을 추진하는 회사 자격으로 노량진 본동 지역주택조합원 재산보호연대(이하 재보연) 일부를 고소했다. 고소 취지는 ‘재보연이 허위가등기를 이용한 위계를 행사해 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하고 고소인의 사업업무를 방해했다’는 것이었다. 협상력 높이려 현실판 알박기 현재 재보연은 법적 토지 소유권을 놓고 반발하면서 로쿠스와 갈등을 이어가고 있다. 실제로 재보연 관계자들은 2013년 7월부터 사업구역 내에 위치한 A, B, C 부동산에 가등기 및 공유지분 관계를 설정해 로쿠스의 업무를 방해하고 있다는 의혹이 제기됐다. 가등기 말소가 이뤄지지 않은 건물은 철거조차 할 수 없어 노량진 본동 현장은 10년 넘게 슬럼화가 진행 중이다. 현재 로쿠스 측이 확보한 주택건설 대지면적은 95% 이상이다. 이 중 A, B, C 등은 1% 미만에 해당한다. 현재 A 빌라 502호는 기존 41명, 신규 12명 도합 53명, B 빌라 202호는 11명의 ‘떼거리 가등기’가 설정돼있다. C 건물의 경우 1명의 가등기권자가 설정된 상태다. 가등기란 본등기할 법적인 요건이 충분히 갖춰지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 것을 의미한다. 통상적으로 매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. <일요시사> 취재를 종합하면, 가등기권자 중 일부는 재보연 소속으로 과거 노량진 본동 지주택 조합원이었다. 많게는 2~3억원씩 조합원 분담금을 납부한 투자자다. 그러나 일부는 조합계좌 또는 대우건설 계좌로 분담금 입금 내역조차 확인되지 않은 ‘허위 조합원’ 자격을 주장하고 있다는 의혹이 제기됐다. A 빌라 등기부상 가등기권자인 강모씨는 가등기를 설정한 이유에 대해 “왜 이런 걸 취재하나? 가등기를 설정한 이유가 있지 않겠냐”며 “전 재산을 투입했지만 대우건설이 뺏어가면서 피해를 입은 것”이라고 토로했다. 그러나 2005년부터 2010년까지 노량진 본동 지주택 조합원 분담금 입금 내역 자료에는 강씨의 이름이 존재하지 않는다. 강씨 외에 분담금 입금이 확인되지 않아 지주택 조합원이라고 볼 수 없는 가등기권자도 10여명 이상으로 드러났다. 재보연은 현재 주택개발 사업권자인 로쿠스 측에게 가등기말소를 원하면 1000억원 이상의 합의금을 내라는 입장이다. 전 재산 쏟았다더니··· ‘조합원리스트’에 없어 재보연 관계자는 <일요시사>와 통화서 “부동산 시세에 따라 가등기권자 1인당 기준 최소 9억원은 보상해야 한다”고 말했다. 이에 로쿠스 측은 “조합원 자격도 없는 가등기권자에게 보상할 의무는 없지 않겠나”라며 “엄연히 사업을 방해하는 행위로 가등기말소 소송 중”이라고 답했다. 재보연이 사업 구역 내에 가등기를 설정한 취지가 불순하다는 의혹도 있다. 취재진이 입수한 자료에 따르면, 재보연 관계자는 C 건물 가등기권자 김모씨에게 “소유권은 매도청구 대상이 되나, 가등기는 매도 청구 대상이 되지 않는다. 로쿠스가 사업을 진행하기 위해서는 가등기를 말소해야만 하기 때문에 로쿠스가 협상이 들어올 수밖에 없다”며 “로쿠스도 대출을 받아서 토지와 사업권을 매수했을 것인데, 시간이 지날수록 눈덩이처럼 이자가 불어나기 때문에 그때 가서 시가보다 높은 금액을 불러서 협상하면 된다”고 말했다. 그러면서 “소송이 아닌 협상으로 끝내야 돈을 많이 받을 수 있다. 그러기 위해서는 가등기설정이 필요하다”며 “협상이 끝나면 가등기를 말소하기로 했다”고 덧붙였다. 재보연 측은 허위로 매매예약서를 작성하고, 매매예약 체결을 조작하는 치밀함도 보였다. 실제로 김씨는 2018년 4월26일에 재보연 관계자를 만났으나, C 건물의 매매예약서상에는 2018년 3월28일로 소급해서 작성했다. 매매예약 날짜를 변경한 이유에 대해 김씨는 “하나자산신탁 소장을 접수한 2018년 3월30일 이전으로 매매예약을 정해야 의심을 받지 않기 때문”이라고 말했다. 실제로 하나자산신탁은 2016년 11월22일 관할관청인 동작구청장에게 주택건설사업계획승인을 신청했고, 동작구청장은 2017년 4월10일 주택건설사업계획을 승인했다. 하나자산신탁은 2018년 3월경 사업 지역 내에 97.81%에 해당하는 토지에 대한 사용권원을 확보했고, 주택법 제22조에 따라 사용권원을 확보하지 못한 대지에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있게 됐다. 허위 조합원 “왜 취재하냐” 하나자산신탁은 주택법에 따라 2018년 3월30일 C 건물 가등기권자인 김씨를 상대로 소유권이전등기소송을 제기했으며, 김씨가 소송장을 받은 것은 그해 4월9일이다. 재보연 측과 김씨는 2018년 4월26일에 만나 C 건물 1평에 대한 가등기를 설정했지만, 하나자산신탁이 소송한 3월30일보다 매매예약서를 일찍 체결한 것처럼 속인 것이다. 또 재보연 측은 김씨와 매매예약서상에 “본 예약의 증거금으로 3000만원을 입금한다”고 적었다. 이는 로쿠스와 협상용으로 매매예약서를 작성하는 것이었기에 돈을 주고받은 흔적이 필요했을 뿐이다. 실제로 2018년 4월26일 재보연은 매매예약서를 작성한 직후 김씨에게 2000만원을 송금했고, 김씨는 재보연 측의 지시에 따라 2000만원을 다시 돌려줬다. 김씨는 C 건물의 1평에 대해서만 가등기를 설정한 이유에 대해 “재보연이 내 명의로 가등기를 설정하도록 한 이유는 로쿠스의 사업을 방해해 협상력을 높이기 위한 목적”이라고 말했다. 재보연 측은 김씨와 작성한 매매예약서 제1조에 ‘1평의 매매대금을 1억원’으로 허위 기재하기도 했다. 이에 대해 김씨는 “C건물 1평의 매매대금 1억원으로 기재한 이유는 재보연 측이 ‘이렇게 기재하면 로쿠스로부터 평당 1억원 이상 받을 수 있다’고 했기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “하나자산신탁과의 매도청구 소송서 감정평가할 때에도 도움이 된다고 재보연이 말했다”고 덧붙였다. 결과적으로 김씨는 C 건물의 가등기를 설정하면서 10원 한 장도 투입하지 않았지만, 서류상 1평당 1억원의 부동산을 소유한 셈이다. 이는 엄연히 ‘부동산시장 교란 행위’라고 볼 수 있다. 가등기권자들이 사업 주체로부터 받은 보상금만큼 분양가는 상승할 수밖에 없기 때문이다. ‘매매예약 가등기 방식의 소유권 획득’은 불법 부동산투기 방식으로 자주 쓰이는 수법이다. 한 예로 2013년 이성한 경찰청장은 후보자 시절 전매가 금지된 서울 마포구 성산동 시영아파트를 가등기 형태로 매입한 뒤 1년 만에 되판 것으로 드러나 불법 부동산투기 의혹에 휩싸였다. 그해 3월26일 백재현 민주통합당 의원에게 제출한 이 청장의 인사청문 자료를 보면, 이 후보자는 1987년 7월2일 권모씨로부터 시영아파트 한 채의 소유권을 ‘매매예약 가등기 형태’로 획득했다. 무주택자를 위해 분양한 시영아파트는, 주택건설촉진법 등에 따라 최초 공급일인 1986년 5월부터 2년간 전매가 금지돼있었다. 이 청장은 이 아파트를 전매 금지가 풀린 지 3개월여 만인 1988년 9월 안모씨에게 팔아넘겼다. 부동산 전문인 최광석 변호사는 “이 청장이 실제로 얼마나 시세차익을 거뒀는지는 모르겠지만 전매금지된 아파트를 사들인 뒤 1년 만에 팔아넘긴 것만으로도 부동산투기 의혹이 짙다”고 말했다. 이와 관련해 이 청장 측은 “신혼 때 부동산 안내에 따라 (가등기로)구입했고 살아보니 주거환경이 좋지 않아 되팔았다”고 해명했다. 넣다 뺐다 조작 달인 현재 로쿠스 측은 재보연과 가등기권자를 상대로 가등기말소 소송을 걸었다. 로쿠스 측은 지난달 “수십명에게 각각 가등기말소 소송을 제기해야 하는 상황”이라며 “이 경우 소장 송달부터 1심판결까지 가는 데도 상당한 시간이 소요되며 과도한 금융비용이 발생한다”고 가등기권자들을 상대로 고소장을 제출한 이유를 밝혔다. 현재 주택법 제22조에 따라 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구가 가능하다. 다만, 가등기말소 또는 근저당권 말소 등을 강제로 청구할 수 있는 법률 규정은 없다. 이에 따라 등기 또는 근저당권이 말소되지 않는 이상 사업을 추진하기 어려운 상황이다. 로쿠스 측은 재보연이 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반했다는 주장이다. 고소장에 따르면 “부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 되는데도 불구하고 (가등기권자들이)재산보호연대의 비용 9억6000만원으로 부동산 매매계약을 체결했다”고 강조했다. 그러면서 “(가등기권자들이)해당 사건 사업 진행을 방해할 목적으로 사업 부지 내의 서울 동작구 본동 2필지에 허위의 가등기를 설정했다”며 “위계 또는 위력으로써 고소인 회사의 이 사건 사업업무를 방해했다”고 덧붙였다. 일각에선 재보연 일부가 지분 쪼개기를 통해 소유자를 늘려 사업주체의 업무를 방해하는 행위에 대해 “주택공급 지연과 공사 현장 방치로 인한 슬럼화를 우려하지 않을 수 없다”고 지적했다. 또, 총회를 거쳐 조합원 지위를 회복한 이들은 재보연 일부의 지분 쪼개기 등으로 착공이 지연되면서 보상이 지연되는 등의 피해를 입고 있다. 앞서 노량진 본동 지주택은 2007년 본동 441일대에 368가구 규모의 아파트를 짓기 위해 토지 매입비 목적으로 총 1400억원을 모아 조합을 결성하고 대우건설을 시공사로 선정했다. 이어 대우건설의 보증으로 금융권서 자금을 빌려 사업을 진행했다. 이듬해인 2008년 조합설립인가를 받고 2010년 서울시 건축심의를 통과했지만, 서울시와 동작구가 재개발사업 기준을 강화하면서 사업이 지연되기 시작했다. 날짜도 금액도 틀린 매매예약서 평당 1억 뻥튀기···시세조작 의혹 결국 2012년 3월 PF 대출금 2700억원을 갚지 못한 조합은 파산했다. 당시 조합 측은 공사를 맡은 대우건설이 사업 승인과 착공서 늑장을 부렸기 때문에 일어난 일이라고 토로했다. 이에 대우건설은 지급보증으로 빚을 대신 갚았기에 피해자 입장이라고 주장해 왔다. 대우건설 측은 언론과 인터뷰서 “PF 대출을 갚지 못해 대위변제로 2700억원의 빚을 지불했다”고 주장했다. 그러면서 “토지 소유권을 얻는다고 해도 600억원의 손실을 감수해야 하는 상황”이라고 토로했다. 게다가 전 조합장 최모씨가 분담금 가운데 180억여원을 빼돌린 혐의로 징역형을 선고받았다. 결국 투자금 4100억원을 허공에 날리게 되면서 지주택 사업의 대표적인 실패 사례로 손꼽힌다. 2012년 10월12일 서울중앙지검 특수3부는 전 조합장 최씨가 이사장으로 재직 중인 서울 영등포구 소재 재단법인 사무실과 지방 거주지 등 2~3곳을 압수수색했다. 이 과정서 검찰은 최씨가 수백억원을 횡령한 단서를 잡았다. 최 전 조합장이 2011년말 구속 수감되면서 기존 지주택 조합원 중 156명은 철거, 설계업체 등 관련 업체 약 30여곳은 조합에 대한 반환금 채권+변호사비+기타 비용 명목으로 조합과 860억원(약 186건)의 금전소비대차계약을 체결한 것으로 전해진다. 이를 그대로 인정한다면 조합원 1인당 평균 2억5000만원을 추가 부담하게 된다. 당시 인근 래미안트윈파크 신축아파트 분양가가 7억8000여만원임을 고려하면 향후 대우건설과의 단체 협상서 유리한 지위를 확보하려는 ‘꼼수’라고 볼 수 있다. 이처럼 공증채권의 발생은 조합원 간 내분의 불씨를 제공하고, 대우건설이 보증연장을 할 수 없는 명분을 제공한 것이다. 결국, 대우건설도 2012년 3월24일 PF 연장을 포기했다. 조합 부도 이후 대우건설은 그해 4월10일까지 2700억원을 대위변제하고 처분권 취득한 사업부지는 공매하겠다고 코람코자산신탁을 통해 조합에 통지했다. 그러면서 시행사 로쿠스로 소유권 이전 등기되는 동시에 하나자산신탁으로 신탁등기(공매대금 2100억, 신탁등기비 100억)가 이뤄졌다. 수십년째 줄다리기 당시 로쿠스 측은 채권자 지위를 가진 지주택 조합원 156명에게 내용증명을 발송했다. 3차례 총회를 거쳐 156명 중 34명은 조합원 지위를 회복한 것으로 전해진다. 나머지 122명에 대해서는 제명 조치했다. 최종 388명이 현재 유효한 조합원이고, 조합 이사 A씨를 포함한 122명은 2012년 말 제명되면서 재보연을 꾸렸다. 로쿠스 측은 “재보연의 핵심 주동자들은 지분조차 없는 조합에 대한 공증채권증서 하나만 믿고, 무모한 소송으로 시간 끌기만을 반복하고 있다”며 “A, B, C 부동산 등에 대한 매도소송도 대법원 판결까지 확정됐음에도 최근 또다시 14명의 가등기권자가 본 등기를 실행했고, 본 등기자들이 또다시 가등기를 설정하면서 사업을 방해하려는 의도를 드러냈다”고 토로했다. <smk1@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> 재개발 슬럼화 현실 노량진 본동 주택개발사업이 수십 년째 지연되는 가운데, 철거가 진행 중인 상태의 슬럼화 가속을 우려하는 목소리도 나온다. 2010년 부산 여중생 살해 피의자 김길태의 은신처가 재개발 지역 내 빈집이었다는 사실이 밝혀지면서 “재개발 지역이 치안의 사각지대”라는 인식이 생겼다. 김길태가 당시 범행을 저지른 곳도 모두 재개발 지역 인근의 주택 옥상이었다. 경기도의 경우, 부천 소사3구역이 ‘재개발 슬럼화’의 대표적인 지역이다. 이 구역은 지난 2022년 10월부터 이주가 시작돼 7월 기준 92% 이주를 완료했으며 내년 상반기 착공할 예정이지만, 철거 전 약 1년여 동안 빈 주택으로 방치되면서 우범지대로 전락하고 있다. 실제 이 구역은 대부분 빈집으로 대문에는 ‘출입금지·철거 대상 건물’이라고 적힌 안내문이 붙어 있었지만, 마음만 먹으면 언제든지 출입할 수 있어 진입을 막을 수 없는 실정이었다. 일반적으로 1기 신도시와 인근 지역 등에 대한 재개발사업이 추진위 구성부터 사업이 완료될 때까지 길게는 20여년 정도 소요돼 이처럼 슬럼화를 부추긴다는 지적도 나온다. 부천시 관계자는 “철거 전까지 빈집 관리 및 우범지대 전락을 막기 위해 조합과 경찰 등 여러모로 안전을 위한 대책을 세우려고 한다”며 “조합에 미리 구역 진입을 막을 수 있는 안전담장 설치 등을 요구할 예정”이라고 말했다. 전문가들은 1기 신도시 정비 방향에 주민들의 의견이 다양하게 담겨야 한다고 강조한다. 실질적으로 주민들이 사업을 진행하는 만큼, 이들에게 실질적으로 혜택이 돌아갈 수 있는 방안 마련이 중요하다는 설명이다. 김우진 주거환경연구원장은 “개발·재건축을 진행하는 노후주거지 조합원들은 높아진 공사비에 따라 수억 원의 분담금을 부담해야 한다”며 “부동산 가격이 지속적으로 상승하는 시기가 아니라 분양 수익만으로 사업비를 감당하기 어렵기 때문이다. 사업성이 떨어진다고 판단하는 사업지는 시공사가 사업을 포기하는 사례도 늘고 있다”고 말했다. <민>