사람 몰리는 ‘관문상가’ 어디?

전 국민의 백신 접종률 상승으로 상권이 회복될 기대감이 커지면서 프리미엄이 형성되지 않은 신축 상가에 관심이 높아지고 있다. 그중에서도 관문상가(초입상가)가 눈에 띈다.

관문상가는 가시성과 접근성이 뛰어나다. 풍부한 유동인구를 우선적으로 흡수할 수 있어 고객 유입이 수월하다. 게다가 입지가 한정돼 있는 만큼 희소성이 높고, 상가의 가치 역시 꾸준히 높게 나타나는 편이다. 상권의 시작점에 위치해 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있다는 입지적인 장점 때문이다. 상권 앞자리 입지는 한정된 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

시작점 위치
좋은 접근성

관문형 상가 중에서도 코너·모퉁이에 자리 잡은 상가가 가장 높은 가치를 갖고 있다. 코너형 상가는 여러 면에서 보이고 접근할 수 있기 때문에 일반적인 상가보다 접근성이 더욱 뛰어나다.

일반적으로 관문상가란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말한다. 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 먹자상권, 특화거리, 지역명소, 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 상가 투자의 성공요인으로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.

가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기에도 유리해 인기가 높다. 특히 신도시나 택지지구 내 관문형 상가는 상권의 시작점에 자리하기에 유동인구가 많이 다니는 길목을 선점할 수 있다.


상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다. 유동인구를 안정적으로 확보할 수 있다 보니 권리금은 당연 높게 형성되고 있다. 통계에서도 확인 가능하다.

서울 부동산정보조회 시스템을 보면 ‘연트럴파크’라 불리며 서울의 핫플레이스로 자리 잡은 연남동 관문상가의 개별공시지가는 지난해 1월 기준 ㎡당 1335만원으로 나타났다. 해당 상가는 경의선 숲길 및 연남동 상권으로 들어가는 시작점에 위치해 유동인구가 많고, 집객력 또한 뛰어나다.

상권 초입…집객력·희소성 높아
풍부한 유동인구 가장 먼저 흡수

상가의 ㎡당 공시지가는 지난 3년간(2018~2020년) 약 52.03%(878만1000원→1335만원) 상승했다. 반면 입구에서 500m 가량 떨어진 곳에 위치한 상가의 ㎡당 공시지가(594만7000원)는 관문상가의 절반 수준에 그쳤다.

송도신도시 관문형 상가인 ‘센트럴파크 1몰’은 2012년 당시 분양 당시 입점률이 80%에 달할 정도로 인기가 높았다. 지금은 송도 최대 랜드마크로 알려져 외지 관광객들도 찾는 명소로 자리매김했다.

비슷한 사례는 세종시에도 있다. 세종시의 강남으로 알려진 2-4생활권에서 분양 예정인 ‘세종 리더스포레((HO3)’가 주인공. 배후 아파트 단지를 끼고 국립수목원, 아트센터 등 관광객을 독점할 수 있는 세종 2-4생활권 관문에 자리해 상권 활성화의 주역이 될 전망이다.

한 부동산 전문가는 “사람들이 많이 모이는 역세권이나 나들이 장소 주변 상권은 대형상권으로 활성화되는 경우가 많아 기본적으로 풍부한 배후수요를 품고 있어 고객 유치에 유리하다”며 “이 중에서도 초입에 위치한 관문형 상가는 상권 확장이 한정적이어서 임차인 확보에 수월하고, 임대료도 높게 형성돼 안정적인 투자처로 선호도가 높다”고 말했다. 다음은 수도권에 분양(예정) 중인 관문상가.

 


▲건대입구역 더 라움 에비뉴= 건대 더 라움 펜트하우스 단지 내 상가인 ‘건대입구역 더 라움 에비뉴’가 분양한다. 전용면적 58~74㎡으로 구성된 고품격 럭셔리 오피스텔. 지하 6층~지상 25층 규모로 조성됐다. 지하 2층~지상 2층은 프리미엄 상업시설인 더 라움 에비뉴, 지상 3~4층은 프라이빗 커뮤니티 시설인 더 라움 테라스, 5~25층은 럭셔리 주거공간인 더 라움 펜트하우스로 이뤄진다. 주차 대수는 판매시설 116대, 오피스텔 311대, 공공시설 29대 등 총 456대다.

지상 1층 전면부는 왕복 6차선 대로변을 접하고 있다. 입면부는 카페거리로 넓은 오픈페이스와 특유의 디자인이 조화돼 랜드마크 같은 상징성을 띤다. 후면부는 유명 디저트 브랜드 및 퓨전 레스토랑을 유치하여 대학상권 내 유입 가능한 젊은 고객층을 끌어들일 것으로 예상된다.

지하철 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역 일대는 서울 10대 상권이자 동부권 최대 상권으로 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, 롯데시네마, CGV, 건대로데오, 먹자골목 등이 모여 있어 풍부한 수요층을 확보하고 있다. 인근 성수동 비즈니스타운과 건국대, 세종대에 자리한 6만 배후수요뿐만 아니라 일평균 유동인구 10만명을 자랑한다. 자동차를 이용해 단지 인근 영동대교와 청담대교를 건너면 강남구 삼성동과 청담동으로 곧바로 연결돼 미래가치도 뛰어나다.

길목 선점
물량 희소

주변 개발 호재도 풍부하다. 우선 단지 인근에 있는 삼성동 코엑스~잠실운동장 일대에는 대규모 개발 프로젝트인 서울 국제교류복합지구가 추진 중이다. 또 동서울터미널 현대화 사업이 착공에 들어갈 예정이고, 성수동 레미콘부지 공원화(2022년 철거 예정), 중곡역 종합의료단지(2021년 말 완공 예정), 청사·보건소·구의회·오피스·호텔 ·판매시설 복합단지인 구의역 행정단지(구의·자양 재정비촉진구역) 조성 등도 추진되고 있다.

 

▲챔버 아케이드= 지하철과 직통 연결 상가인 ‘더챔버’내 ‘챔버 아케이드’가 주목을 받고 있다. 강서구에 예정된 각종 대형 호재의 수혜를 누릴 수 있는 높은 미래가치로도 시선이 쏠린다.

권리금도
높게 형성

가양동 옛 CJ제일제당 부지에 복합쇼핑몰 및 업무·상업시설 등이 조성될 예정으로, 이 사업은 신세계프라퍼티가 위탁 운영하는 방식으로 참여하는 만큼 스타필드 이상의 복합쇼핑몰이 들어선다는 예측도 나오고 있다. 또 서울시는 김포공항 일대 부지를 항공 관련 신산업, 물류 거점으로 조성해 서남권의 미래 산업 중심지로 육성할 계획이다.

화곡동에 들어서는 더챔버는 트리플 역세권으로 거듭나고 있는 화곡역과 직통 연결되는 초역세권 입지로 눈길을 끈다. 지하철 5호선이 지나는 화곡역에 오는 20 23년 서부광역철도 대장홍대선(예정), 2027년 지하철 2호선 청라연장선(예정)이 개통될 예정으로 향후 대중교통 편의성이 향상되는 것은 물론 직주근접도 가능할 전망이다.

분양 관계자는 “여러 개발 호재가 이어지는 강서구에 많은 수요자가 기다려온 지역 최초 하이엔드 주거공간인 더챔버가 완공되면 강서구가 서울 서부권을 대표하는 최고의 입지로 자리매김할 것”이라고 전했다.

더챔버는 서울 강서구 강서로 174에 들어선다. 단지 규모는 지상 3층~지상 12층, 총 154실이다. 챔버 아케이드는 지하 2층~지상 2층 단지 내 상업시설에 조성될 예정이다.

 

▲진접 삼부르네상스 더퍼스트= 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 527-1번지 일대에 ‘진접 삼부르네상스 더퍼스트’단지 내 상가가 분양 중이다. 진접 역세권 4000여 세대 초입상가이자 최고 27층, 3개동, 348세대 아파트 독점 단지 내 상가다. 아파트는 100% 분양이 완료됐다.


1층, 총 5개 호수로 공급돼 업종이 겹치지 않는다. 편의점, 세탁소, 제과점, 과일가게, 미용실, 치킨전문점, 중개업소, 커피전문점, 분식전문점, 반찬전문점, 문구점, 패스트푸드점 등이 권장 업종이다. 전용면적은 약 33~50.5㎡, 3.3㎡당 분양가는 2200만~2300만원 선이다.

남양주 진접 삼부르네상스 더퍼스트 입주자를 고정 고객으로 취함은 물론 단지 앞 수변 공원, 인근 초·중·고등학교의 유동인구 유입에 유리하다. 합리적인 분양가를 가진 단지 내 상가로 독점 업종 보장 및 생활밀착형 업종 구성으로 저금리 시대에 안정적인 수익을 볼 것으로 예상된다.

앞자리 한정…그만큼 가치↑
공시지가·입점률 모두 높아

최근 구글이 집계한 ‘코로나19 지역사회 이동성 보고서’에 따르면 직장에서의 이동 추이는 마이너스 13%, 지하철과 버스 등 대중교통 정거장에서의 이동추이는 마이너스 4% 등 외부 활동에서 감소세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이러한 추세에 중심가의 대형 상권보다는 주거지가 밀집한 단지 내 상가가 한동안 강세를 보일 것이라는 분석도 나온다.

단지 내 상가의 가치도 크게 오르고 있다. 최근 네이버 부동산에 올라온 상가들을 살펴보면 경기도 수원시 팔달구 일원에서 분양한 ‘수원 인계 한양수자인’단지 내 상가는 매매가 6억원에 매물이 올라왔다. 2017년 초기 매입가 3억4300만원 대비 약 2억5700만원이 오른 가격이다.

진접 삼부르네상스 더퍼스트 단지 내 상가가 들어서는 진접은 서울 당고개역에서 4호선 연장 공사가 진행 중인 진접역이 2021년 12월 개통될 예정이다. 진접역이 개통되면 당고개역까지 14분이면 도착할 수 있고, 노원역까지 20분 내로 도착, 잠실까지는 30분대로 이동할 수 있게 된다. 납부조건은 계약금 30%, 중도금 50%, 잔금은 20%며 대출은 문의를 통하면 된다.

 


▲시흥장현 시티프론트 애비뉴= ‘시흥장현 시티프론트 애비뉴’가 시흥 플랑드르와 시너지 효과를 내 장현지구의 새로운 투자처로 관심을 받고 있다. 경기도 시흥시 장현지구 업무 5블록, 6블록 총 2개 블록에 들어선다. 2개 동, 오피스 562실, 상업시설 87실로 시흥 장현지구 내 최대 규모를 자랑한다. 블록별로 보면 5블록에는 지하 3층~지상 10층에 오피스 421실과 상업시설 64실, 6블록에는 지하 4층~지상 10층에 오피스 141실, 상업시설 23실이 조성된다.

시흥 장현지구 업무 5블록, 6블록 총 2개 블록을 아울러 들어서는 대규모 오피스 타워 내 상가다. 탁월한 입지여건과 탄탄한 배후수요 등으로 더욱 주목받고 있다.

소사~원시선이 지나는 시흥시청역 역세권 상가로 그 가치가 높이 평가된다. 시흥시청역은 현재 2018년 개통한 소사~원시선이 통과하고 있지만, 향후 신안산선(2024년 예정)과 월곶판교선(2025년 예정)이 추가로 지나게 돼 트리플 역세권이 완성될 예정이다.

개발호재 다양
높은 미래가치

미리 상권을 선점할 수 있다는 측면에서 높은 미래가치가 예상된다. 또한 인근으로 다양한 개발 호재도 이어지고 있어 주목된다. 우선 오는 2024년까지 시흥시청을 포함한 일대에 복합행정타운이 조성될 계획이다. 보건소와 중앙도서관, 문화원, 시민문화복지관 등 다양한 공공청사가 들어설 예정이다. 시흥시청역 인근에는 버스터미널과 주차장, 상가 등이 함께 들어서는 복합환승센터도 조성될 예정이다.



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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>