‘제로금리 시대’ 시중 돈 어디로?

코로나19 여파로 글로벌 경제가 위태로운 상황에서 한국은행이 경기 부양책 일환으로 기준금리를 인하하며 사상 첫 제로금리 시대가 장기화되는 양상이다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 5월 기준금리를 기존 0.75%에서 0.25%p 낮춘 0.5%로 하향 조정했다. 3월 1.25%였던 기준금리를 0.75%로 ‘빅컷’을 단행한 데 이어, 올해 들어서만 2번째 기준금리 인하 조치다.

금리 인하는 대출이자 부담 감소로 부동산시장의 투자 수요 증가와 가격 상승을 초래한다. 이런 가운데 예·적금 상품 대비 높은 투자 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산, 안정적인 임대 수요를 확보한 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 섹션 오피스 등으로 갈 곳 잃은 시중의 여유자금이 흘러가고 있다. 

예적금보다
높은 수익률

수익형 부동산의 경우 상품 특성에 따라 연일 쏟아지는 부동산 대책으로부터 자유로운 것은 물론 대출이나 세금 면에서도 유리하다. 대출을 이용한 레버리지를 많이 사용하는 상품으로, 역세권이나 대기업이 몰린 업무지구, 산업단지 인근 등 입지여건에 따라 투자 성패가 갈린다. 입지가 좋을수록 임대수요가 몰리고, 발전 가능한 지역인지에 따라 가치가 달라지기 때문이다. 

먼저 역세권 수익형 부동산의 경우 시장에서 항상 사랑받는 일명 ‘스테디셀러’ 상품인데, 그중에서도 역과의 거리가 매우 가까운 초역세권 상품들이 분양시장에서 높은 인기를 끌고 있다. 초역세권은 역과 거리가 도보 3분 내 정도로 매우 가깝거나 역과 직접 연결된 상품을 말한다. 이러한 초역세권 수익형 부동산 상품들은 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주택 외에도 업무시설, 상업시설 등 다양한 종류의 상품에서도 부각되고 있다. 특히 업무, 상업시설의 경우 초역세권 입지로 인해 접근성이 높아 직주근접에 기여해 입주사 근로자들의 만족도가 높다. 

잇단 기준금리 인하…장기화 조짐
갈 곳 잃은 여유자금 어디에 묻나

실제로 수익형 부동산 분양시장에서 나타난 청약 경쟁률을 통해 초역세권 단지들의 선호도를 파악할 수 있다. 지난해 7월 공급된 서울 지하철 여의도역과 여의나루역 사이에 위치한 더블역세권 오피스텔인 ‘브라이튼 여의도’의 경우, 평당 4305만원이라는 높은 가격대에도 불구하고 평균 26.46대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다.

국내 최대 교통요충지로 꼽히는 청량리역 일대 수익형 부동산도 연일 완판행진을 하면서 주목을 받고 있다. 현대엔지니어링이 지난 5월 공급한 서울시 동대문구 전농동 일원에 공급한 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 상업시설은 반나절 만에 완판(완전판매)됐다. 총 486실 규모의 주거형 오피스텔과 함께 조성돼 기본적인 고정수요를 확보하고 있는 데다, 청량리역 역세권 단지로 일대 유동인구가 많고 인근 대학가 등 배후수요도 풍부했던 것으로 분석된다.

작년 3월 분양한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’ 상가 역시 청량리역 역세권이라는 장점으로, 52개 전실이 단기간에 계약이 마감됐다. 청량리역 일대는 도시철도 지하철 1호선, 경의중앙선, 분당선, 광역철도 강릉선KTX, 경춘선ITX까지 총 5개의 철도노선이 지나며 향후 GTX B·C노선, 강북횡단선, 면목선 등이 예정돼 있다.

직주근접형 수익형 부동산도 주목을 받고 있다. 대기업이 몰린 업무지구와 산업단지 등을 품은 지역이 뚜렷한 강세를 이어가고 있는 것으로 나타나 눈길을 끌고 있다.

대기업이 몰린 업무지구나 산업단지가 자리한 지역은 기업 근로자들을 바탕으로 한 고소득층이 다수 포진돼 있는 것이 특징이다. 또 많은 관련 종사자를 통해 안정적인 시장이 유지된다는 장점으로 꼽힌다.

실제 대기업과 대규모 산업단지가 자리한 지역은 진입을 원하는 수요가 꾸준히 유입돼 환금성이 우수하고 불황에도 하락 폭이 적다. 여기에 임대수요도 풍부해 임대수익도 얻을 수 있어 인기가 높다. 주변 지역에도 긍정적인 영향을 미친다. 일자리창출은 물론 세수 증대, 소득수준 향상, 지역경제 활성화 등 다양한 효과도 함께 기대해볼 수 있다. 이는 부동산 가치 상승의 주요 요인이 된다.

분양시장
높은 인기

대표적인 지역으로 충남 아산탕정지구가 있다. 삼성이 충남 아산에 있는 탕정 디스플레이 생산 라인에 13조원을 투자하겠다고 밝힌 이후부터다. 삼성 측은 투자가 다 이뤄지면 고용인구가 8만 정도 되고, 총 유입인구가 50만명 정도 될 것으로 보고 있다. 삼성의 대형 투자 계획이 발표되면서 침체됐던 아산과 천안의 주택시장은 물론 오피스텔·도시형 생활주택이나 상가 등 수익형 부동산시장도 살아나고 있다.

천안 및 아산 부동산시장의 변화의 가장 큰 요인은 ‘대기업 효과’다. 대기업이 투자를 하면 고용이 늘고, 고용이 늘면 주택과 수익형 임대수요가 늘고 상권형성에 탄력을 줘 부동산시장이 활황을 누리는 것이다. 지난해 2월에도 SK하이닉스가 경기도 용인시 처인구에 122조원을 투자해 448만여㎡ 규모의 반도체 클러스터를 조성하겠다고 결정한 이후, 올해 상반기 용인시 처인구의 땅값은 3.73%가 올라 전국에서 최고치를 기록했다.

대기업 끼고
뚜렷한 강세

분양 성적도 좋다. 지난 10월 동부건설이 선보인 ‘마곡 센트레빌’은 1순위 청약접수 결과 평균 102.59대 1의 로또 같은 경쟁률을 기록하며 전 타입의 청약을 마쳤다. 지방도 마찬가지다. 지방에서는 광양제철소(포스코), 여수국가산업단지 등이 자리한 여수가 높은 인기를 이어가고 있다. 여수는 최근 분양한 ‘여수 웅천 꿈에그린(평균 8.02대 1)’ ‘여수 웅천 디 아일랜드(평균 80.3대 1)’ ‘웅천자이 더스위트(평균 35.6대 1)’등의 주거시설이 모두 높은 청약경쟁률로 완판 됐다. 

한 부동산 전문가는 “역세권과 업무지구, 산업단지 인근의 오피스텔, 도시형 생활주택, 등은 풍부한 직장인 및 근무자 배후수요를 확보하고 있어, 지금처럼 저금리와 규제 시대에 안정적인 투자처로 보인다”고 말했다. 다음은 역세권·업무지구·산업단지를 품은 수익형 부동산.
 

▲왕십리 지음재(도시형 생활주택·소형 오피스·상가)= ㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정)이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분 거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가를 동시 분양 중이다. 

대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~10층), 근린생활시설 3호(지하 1층~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~3층)로 지어진다. 도시형 생활주택은 16.76㎡ 35가구·13.72㎡ 28가구로, 업무시설은 16.52~26.95㎡으로 구성된다.
 

▲종로5가역 하이뷰 the 광장(오피스텔)= JTK글로벌㈜이 시행하고 정우개발㈜이 시공하는 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’ 오피스텔이 분양 중이다. 대지면적 1387㎡, 연면적 1만1424㎡ 규모로 조성된다. 지하 2층~지상 16층의 주동에 오피스텔 294  실(전용면적 18.97㎡), 상업시설 40실로 구성된다. 총 154대 주차가 가능하다.

상가, 오피스텔, 도시형 생활주택…
입지여건 갖춘 수익형 부동산 인기

▲동대문 동원 베네스트 2차(오피스텔)= ‘동대문 동원 베네스트 2차’가 서울 동대문구 용두동 144-31번지 일원에 들어설 예정이다. 지하 5층~지상 16층, 1개 동 오피스텔 206실과 근린생활시설로 공급된다. 입주 시기는 2022년 3월 예정. 

전 세대 선호도 높은 복층 형태의 전용면적별 5가지 타입으로 이뤄진다. 실사용 면적별로 보면 A타입 71실 전용 32.58㎡, B타입 90실 31.66㎡, C타입 15실 전용 44.84㎡, D타입 15실 전용 51.43㎡, E타입 15실 전용 81.87㎡의 복층으로 조성된다.
 

▲클래시아 구리(오피스텔·상가)= 한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 ‘클래시아 구리’가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지 내 상가를 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다.

단지 내 상가도 분양 중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성돼 있다. 일부는 선임대가 완료됐으며 투자와 동시에 수익이 발생한다.
 

▲창릉 더하이브(오피스텔·상가)= 일산 3기신도시인 창릉신도시 개발의 최대 수혜지인 원흥지구 내에 ‘창릉 더하이브’ 오피스텔이 분양 중이다. 오피스텔 192실과 상업시설로 구성된 A타워, 오피스텔 234실과 상업시설로 구성된 B타워로 이뤄졌다. 창릉과 서울의 더블라이프를 누릴 수 있는 프리미엄 입지로, 투자자는 물론이고 내 집 마련을 원하는 실수요자들에게도 많은 관심이 이어지고 있다.

안정적인
투자처는?

거실과 침실을 분리하는 1.5룸 설계, 빌트인 붙박이장, 수납장 특화, 전 세대 개별 창고 제공으로 공간 효율성을 높였다. 또한 새집증후군 염려가 적은 E0 등급 친환경 마감재 시공과 각층 엘리베이터홀 방범 도어 설치로 임차인의 안전 특화시스템을 적용하는 등 인테리어 혁신과 동시에 건강과 안전에도 신경을 썼다.



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공수처·특검, 대북송금 수사 막전막후

공수처·특검, 대북송금 수사 막전막후

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 쌍방울 대북송금을 두고 수사기관이 대거 투입됐다. 2차 종합특별검사팀과 고위공직자범죄수사처는 수사팀을 꾸리고 ‘조작 기소’ 혐의를 받는 검사들을 겨눴다. 법조계에서는 두 기관이 대북송금 진상규명을 이끌 수 있을지 의문이라는 우려가 나온다. 수사 전문성 논란에 이어 인력난에 허덕이는 상황이 지속되고 있는 점에서다. 검찰을 향한 더불어민주당(이하 민주당)의 압박이 거세다. 쌍방울 대북송금과 대장동·위례 신도시 개발 비리 사건을 ‘조작 기소’라고 규정하면서 복수의 기관이 수사에 착수했다. 2차 종합특별검사팀(특별검사 권창영)과 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 사정도 녹록지 않다. 고질적 인력난이 걸림돌이다. 수사에 착수했다고 해도 사건의 전모를 밝혀낼 수 있을지 의문이라는 관측이 지배적인 이유다. 이례적 수사 착수 서울고등검찰청 인권침해점검 태스크포스(TF)는 2022~2024년 대장동 사건을 수사해 이재명 대통령을 기소했던 서울중앙지검 2기 수사팀 검사 9명을 감찰 중이다. 앞서 정성호 법무부 장관은 지난 7일 ‘윤석열 정권 정치검찰 조작 기소 의혹 진상규명 국정조사’ 국회 기관보고에서 “지난해 9~12월 감찰 요청이 접수됐다”며 “별건 수사로 피의자를 압박하거나 진술을 강요·회유, 정영학 녹취록을 조작한 내용 등”이라고 말했다. 민주당은 지난해 9·11월 법무부에 엄희준, 강백신 등 대장동 사건 담당 검사들에 대한 감찰을 요청했다. 이들은 민간사업자들 진술을 근거로 2023년 민주당 대표였던 이 대통령을 대장동·위례 사건 공범으로 불구속 기소했다. 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장은 자신 몫 배당 이익이 “이재명 거니까 떼어먹지 못할 것이라고 생각했다”고 했고, 남욱 변호사도 “천화동인 1호는 이재명 당시 성남시장 본인 지분이 포함된 것으로 이해했다”고 증언했다. 민주당은 이후 조작 기소 의혹을 거론하고 나섰다. 대장동 피의자들의 주장도 뒤집히기 시작했다. 남 변호사는 재판에서 “검사들한테 ‘배 가르겠다’는 이야기를 들었다”며 협박당했다고 주장했다. 정영학 회계사는 자신과 남 변호사 대화가 녹음된 녹취록에서 “위례신도시도 너 결정한 대로 해줄 테니까” 중 위례신도시를 검찰이 “윗 어르신”으로 왜곡해 이 대통령 또는 민주당 정진상 전 정무조정실장을 의미한다고 했다. 이 대통령은 이 주장을 X(옛 트위터)에 공유해 “황당한 증거 조작”이라고 반박했다. 쌍방울 조작 기소 의혹의 핵심은 북한 공작원 리호남이 필리핀에 없었음에도 그가 “필리핀에 있었다”는 진술을 기반으로 수사가 진행됐다는 것이다. 민주당 측에선 김성태 전 쌍방울 회장이 필리핀에서 리호남을 만나 이 대통령 방북 비용 일부인 70만달러(약 10억원)를 건넸다는 법정 진술이 사실이었는지 추궁 중이다. 만일 김 전 회장이 사실이라며 진술을 유지하면 민주당 측에선 위증이라며 국회증언감정법 위반 혐의로 고발할 가능성이 있다. 이종석 국가정보원은 지난 3일 국정조사에서 “리호남이 필리핀 아닌 제3국에 체류한 증거가 있다”고 밝힌 바 있다. 민주당 중심 국조 후 수사기관 대거 투입 검찰→대통령실 연결고리 증거 확보 의문 박상용 인천지검 부부장검사도 고발당할 처지다. 국회 법제사법위원회는 박 검사가 지난해 9~10월 국정감사에서 연어 술파티가 없었다는 등 취지로 증언한 것을 위증으로 보고 고발을 의결했다. 법사위에서 정 장관은 박 검사의 연어 술파티 의혹 감찰은 시효가 도래하는 5월17일 전 “후속 조치를 가능한 신속하게 하겠다”고 약속했다. 또 박 검사가 전날 국민의힘이 개최한 ‘민주당 공소 취소 진상규명 청문회’에 참석한 것도 정치 중립 의무 위반으로 보고 감찰을 지시했다고 밝혔다. 종합특검팀도 조작 기소 의혹을 들여다보기 시작했다. 당초 종합특검팀은 지난해 3대 특검(내란·김건희·순직해병)이 끝내지 못한 잔여 사건을 마무리하겠다며 출범했다. 인력난에 골머리를 앓고 있음에도 수사 역량을 쌍방울 대북송금 사건 조작 기소 의혹에 투입했다. 종합특검팀은 지난 3일 기자회견을 열고 “쌍방울 대북송금 사건 관련 윤석열 대통령실의 개입 시도를 확인했다”며 관련 사건을 서울고검TF에서 이첩받았다고 밝혔다. 구체적으로 종합특검팀은 파견검사 1명, 특별수사관 2명, 파견경찰관 약간명으로 구성된 ‘국정 농단 의심 사건 전담수사팀’을 꾸렸다. 윤석열정부 대통령실이 당시 수사 과정에 개입을 시도한 정황을 포착했다고 하지만 대통령실과의 연결고리를 입증할 수 있을지가 이번 수사의 관건으로 꼽힌다. 이번 수사는 쌍방울 대북송금 사건 자체보다는 수사 과정에서의 절차적 위법성과 권한 남용 여부가 핵심 쟁점이다. 국가정보원의 객관적 자료가 대북송금 수사와 재판 과정에서 누락됐거나 국정원에 파견된 검찰 인사들이 대북송금 수사를 대통령실에 보고한 정황들이 사실인지 규명하는 데 수사력이 집중될 가능성이 크다. 중복수사 논란도 수사권에 대한 논란도 현재진행형이다. 종합특검법상 수사 대상에는 ‘윤석열과 김건희가 본인 또는 타인의 사건 관련 수사 상황을 보고받고, 수사 및 공소 제기 절차 관련 적법절차를 위반한 사건’이 포함돼있어 종합특검팀은 이를 근거로 수사를 진행하고 있다. 다만 해당 기준을 두고 대통령실이 보고받았을 모든 사건이 수사대상이 될 수 있어 ‘남용 가능성’이 있다는 지적이 나온다. 민주당은 박 검사가 핵심 증인들을 회유했다고 주장한다. 이른바 ‘연어 술파티’ 이화영 전 경기도 평화부지사 측과 형량 거래로 이 대통령이 대북송금의 주범이란 진술을 끌어냈다는 게 주된 내용이다. 공수처도 박 검사를 직권남용, 그리고 민주당이 통과시킨 법왜곡죄로 수사 중이다. 법왜곡죄는 지난달 시행되기 전 행위에 소급 적용할 수 없다. 하지만 공수처는 사건을 지난달 26일 수사3부에 배당했다. 다만 공수처는 법왜곡 혐의를 ‘단독’으로 수사할 수 있는지에 대해선 검토가 필요하다는 입장이다. 현행 공수처법상 수사 대상으로 명시된 형법 제122조부터 제133조까지의 죄에 법왜곡죄(형법 123조의2)도 포함되지만, 수사 범위에 대한 판례와 적용 기준이 없어 추후 영장 청구나 재판 과정에서 수사권 논란이 발생할 가능성이 있는 상황이다. 특히 종합특검팀과의 중복 수사 문제 등도 일부 불가피한 상황이다. 수사 이후의 ‘공소 유지’ 단계 역시 공수처의 아킬레스건으로 꼽힌다. 공수처가 독자적으로 수사를 마무리하더라도 재판에서 공소를 유지하려면 결국 검찰의 협조가 필요하다. 향후 수사 주체가 바뀔 가능성도 있다. 종합특검팀이 사건 이첩을 요구할 경우 공수처가 이를 넘길 수 있다. 공정성 논란 종합특검팀은 수사 초기부터 흔들렸다. 권영빈 특검보가 이 전 부지사와 방용철 전 쌍방울그룹 부회장을 변호한 경력으로 이해충돌 논란이 일었다. 박 검사는 최근 <한국일보>에 “조사 과정에서 방 전 부회장이 ‘사실 권 변호사와 진술을 짰는데, 거짓말하는 것이 힘들다’는 취지의 이야기를 한 적이 있다”고 말했다. 이어 “말 그대로 ‘진술 세미나’를 했다는 것”이라면서 “질문이 구체적으로 이뤄지고 피의자의 말과 배치되는 물증이 있다 보니 허위로 답변하기가 힘들어졌던 것”이라고 당시 상황을 분석했다. 권 특검보는 2012~2014년 이 전 부지사가 저축은행 등에서 불법 정치자금을 받았다는 혐의로 기소된 사건 1·2심 변호를 맡았다. 이 사건은 ‘금품을 받았을 것으로 의심되긴 하나 객관적 물증이 없다’며 무죄로 확정됐다. 이후 이 전 부지사와 친분을 쌓은 권 특검보는 2022년 방 전 부회장이 이 전 부지사에게 쌍방울 법인카드 등 뇌물을 준 혐의 사건 변호를 맡았다. 방 전 부회장은 최근 국정조사 청문회에서 “이 전 부지사가 소개해 줬다”고 말했다. 수사 초기 “법인카드 등은 이 전 부지사의 측근에게 준 것”이라고 했다가, 김 전 회장이 국내 압송된 후 “이 전 부지사에게 줬다”고 말을 바꿨다. 재판에선 법인카드가 사용된 병원에서 발견된 이 전 부지사 진료 내역이 공개되기도 했다. 그는 이후 재판부 질의에 “검찰 조사 발언을 후회한다”면서 “변호사 사무실에서 권 변호사를 소개받고, ‘어떻게 줬냐’ 의논한 것에 맞춰 (검찰) 조사를 받았다”고 말했다. 착수는 했는데…인력난에 골머리 수사 권한 정리 안 돼 공방 불가피 종합특검팀은 문제 될 게 없다는 입장이었다. 종합특검팀은 입장문에서 “권 특검보가 상담이 끝난 후 (사무실) 자리를 비운 상태에서 (방 전 부회장과 이 전 부지사가) 진술을 논의한 것으로 확인됐다”며 “법정에서 쪽지를 주고받는 사실도 인지하지 못했다”고 반박했다. 그러나 종합특검팀은 지난 16일 언론 공지를 통해 “기존 사건 담당 특검보인 권 특검보가 과거 이화영, 방용철을 변호한 것은 이 사건과 무관하다”면서도 “향후 수사 과정에서 제기될 수 있는 공정성 우려를 해소하기 위한 조치”라며 담당자를 김치헌 특검보로 전격 교체했다. 종합특검팀은 법무부에 검사 3명 추가 파견을 요청했으나 일주일이 지나도록 배치받지 못했다. 이 가운데 한 명은 파견 절차가 진행되다가 최근 취소된 것으로 알려졌다. 현재 종합특검팀에 배치된 검사는 정원 15명 중 12명으로 인력 공백이 지속되고 있다. 특히 대북송금 사건을 본격적으로 들여다보기 위해 추가 인력이 필요하지만 파견이 늦어지면서 수사 준비 단계부터 차질이 빚어지고 있다. 검사 파견이 지연되는 배경으로는 사건의 민감성이 거론된다. 3대 특검팀과 상설특검팀에 투입된 검사들이 50명을 넘는 상황에서 전반적인 인력 부족도 적지 않은 영향을 미치고 있다. 재경지검 한 부장검사는 <일요시사>와의 통화에서 “대체로 안 가려고 한다. 지금 수도권 검찰청은 사건 적체로 한 사람이 수백개의 사건을 처리해야 할 정도로 사람이 없다. 수도권 외 지청의 경우는 더 심각하다”며 “더군다나 같은 집단 사람을 겨누는 게 어디 쉬운 일이냐. 워낙 민감한 사안이다 보니 파견을 꺼리는 건 당연한 것”이라고 말했다. 사람이 없다 실제 대검찰청에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 검찰청 장기 미제 사건은 12만1563건으로 집계됐다. ▲2022년 5만1825건 ▲2023년 5만7327건 ▲2024년 6만4546건 ▲2025년 9만6256건이던 미제 사건이 올해 들어 12만건을 넘어섰다. 불과 1년여 만에 약 2배 늘어난 셈이다. 지역별로 보면 지난 2월 기준 수원지검의 미제 사건은 2만1398건으로 가장 많았다. 의정부지검은 1만410건, 부산지검은 1만229건, 인천지검은 9764건, 대구지검은 9402건이었다. 종합특검팀은 인력 보강이 이뤄질 때까지 서울고검으로부터 넘겨받은 자료를 중심으로 기초 검토 작업에 집중하고 있다. <hounder@ilyosisa.co.kr>