<김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매신청이 된 이후 확정일자

[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요?

[A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다.

확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 
② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 
③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 
④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조)

소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다.

확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597).


그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다. 즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교해 더 늦은 날이 우선변제권의 기준이 됩니다.

주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 ‘0시’에 발생합니다(98다46938).

따라서 대항요건(인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖춘 날이 같은 날이거나 확정일자를 먼저 갖추고 대항요건을 나중에 갖췄다면 대항요건을 갖춘 당일에 설정된 저당권과의 관계에서는 저당권이 우선합니다.

그러나 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조). 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 ‘오전 0시’에 발생하고, 저당권설정등기는 ‘오전 9시’ 이후에 할 수 있기 때문입니다.

주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당을 받습니다. 

한편 현행 주택임대차표준계약서에는 아래 ①, ②와 같은 조항이 특약사항으로 기재돼있으므로 임대차를 체결하려는 임차인은 이를 활용하되, 이 특약사항 위반으로 인한 손해배상예정액까지 정하는 것이 좋을 것입니다.

①주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과   주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까   지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
② 임대인이 위 특약에 위반해 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상해야 한다.


확정일자를 갖춘 임차인이 다수일 때 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 가압류권자와 평등배당을 받게 됩니다(92다30597).

당해세가 아닌 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다(92다30597). 

당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차 소유에 대한 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항).

한편 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금에서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선순위에 대신해 변제받을 수 있게 되었습니다(국세기본법 35조 7항, 지방세기본법 71조 6항).  

즉, 주택임차인은 임차주택에 대해 대항요건(인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차보증금과 임차주택의 전세권에 의해 담보된 임차보증금은 그 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되는 경우, 그 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세보다 먼저 변제를 받을 수 있게 된 것입니다.

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나눠 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면).

한편 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 경료한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받게 됩니다(2001다51725).
 

[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

<김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303) >
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<단독> 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[단독] 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = 12·3· 내란 사태와 관련된 국방부 문건이 대규모로 파쇄된 것으로 파악됐다. 이 조치는 오영대 전 인사기획관의 지시로 이뤄졌다. 오 전 기획관은 검찰 특수본과 재판서 정보사와 수사2단 인사안의 문제점을 증언했던 인물이다. 자신이 비상계엄에 적극적으로 가담한 사실을 숨기기 위해 수사에 협조한 것으로 의심되는 대목이다. “올해 초 신년맞이 대청소라면서 문서를 대량으로 파쇄했다.” <일요시사>와 접촉한 국방부 직원들의 말이다. 파쇄된 문건들은 12·3 내란 사태와 관련된 자료라고 한다. 지시자는 오영대 전 국방부 인사기획관이다. 검찰 수사에 협조했던 인물로 알려져 있으나 실상은 다르다는 게 군 내부자들의 주장이다. 뭘 숨기나 안규백 국방부 장관이 지난달 말 취임하면서 시작한 첫 번째 군 개혁은 인사다. 신임 인사기획관에 일반 공무원 출신인 이인구 군사시설기획관을 임용한 건 안 장관이 강조해 왔던 ‘군 문민통제’와도 맞닿아 있다. 인사기획관은 본래 예비역 장성이 맡아왔다. 이 신임 기획관의 전임자였던 오 전 기획관도 예비역 준장 출신이다. 군 내부에서는 국방부에 여전히 12·3 내란 사태에 협조한 군인들이 남아 있다고 지적한다. 핵심으로 인사기획관실의 총괄과이자 인사기획관의 일정, 예산 등을 모두 관리하는 인사기획관리과가 언급된다. 다수의 국방부 관계자들은 “오 전 기획관은 물러났지만 책임져야 할 다수의 인물이 아직 자리를 보전하고 있다”고 전했다. 이 부서의 간부들은 전부 육군사관학교 출신이다. 과장 김모 대령은 오 전 기획관이 대령이었을 때 소령으로 근무했고, 총괄 이모 중령은 오 전 기획관이 특전사 여단장을 역임했던 1공수여단서 중대장과 707중대장을 거쳤다. 장군인사팀장 김모 대령은 김용현 전 국방부 장관이 수도방위사령관으로 근무했던 시절 비서실장을 역임하기도 했다. 김 전 장관과 가깝거나 육사 출신인 이들이 국방부 인사의 핵심부서인 인사기획관리과에 포진하면서 계엄 실행을 위한 보직 이동이 이뤄진 셈이다. 김 전 장관은 실제 대통령경호처장일 때부터 노상원 전 국군정보사령관과 군 인사에 대해 논의했다. 직무에서 배제되지 않은 인사기획관리과 간부들은 ‘장관이 모든 책임을 오 전 기획관에게 묻는 형식으로 퇴직을 시켰으니 우리는 지시를 받아 어쩔 수 없이 한 것처럼 조용히 지내면서 정부초기 개혁의 소나기만 피하면 진급 가능’이라며 서로서로 쉬쉬하고 있다고 한다. <일요시사> 취재를 종합하면 인사기획관리과 간부들은 내란 이후인 지난해 12월 중순 오 전 기획관의 지시에 따라 문건 파쇄를 계획했다. 김 전 장관이 물러난 이후 인사기획관리과장 김 대령 및 총괄인 이 중령 외에는 계획되지 않은 대면보고는 금지했고 내부 보안에 심혈을 기울였다. 인사과 간부들 계엄 실패 후 12월 계획···1월 파쇄 “지시자는 검찰 수사 응했던 오영대 전 인사기획관” 한 달여 뒤 이 중령은 모든 과에 ‘신년맞이 대청소’를 하라고 전파했다. TF 자리 배치와 오래된 문건을 정리한다며 유독 인사기획관리과만 복도로 책상을 빼고, 대량 세절이 가능한 세절실을 예약해 엄청난 양의 문서들을 파쇄했다. 여기엔 내란 핵심 파일도 포함된 것으로 파악됐다. 안 장관은 이와 관련해 국회에서 오 전 기획관에게 여러 차례 질문한 바 있다. 당시 오 전 기획관이 당황해하며 우물쭈물하는 모습이 담긴 동영상이 퍼지기도 했다. 이 중령은 동영상을 보며 웃는 직원들의 명단과 안 장관에게 제보한 인물을 색출하기 위해 탐문 활동을 벌여 오 전 기획관에게 추정해 보고했다. 이들은 모두 오 전 기획관으로부터 승진추천, 성과상여금, 각종 포상 등 인사상 불이익을 본 것으로 전해진다. 이들이 문건을 파쇄한 이유는 내란에 적극적으로 가담했기 때문으로 보인다. 내란 당일 오후 10시가 넘은 시각임에도 퇴근하지 않고 사무실에 있던 오 전 기획관의 지시를 받은 이 중령은 각 과의 총괄 담당자들을 소집해 ‘계엄 선포가 됐는데 선제적으로 인사 관련 조치를 왜 안 하냐’ ‘합참에는 계엄사령부가, 지작사령부에는 지역계엄사령부가 곧 창설될 텐데 각 군 본부 및 지작사와 인사 지침을 협의해 계엄령 취지에 맞게 배포하라’고 강조했다. 특히 오 전 기획관은 계엄 해제 결의안이 국회 본회의 테이블을 통과했음에도 합동참모본부 전투통제실에서 이 중령에게 “(계엄이) 해제되긴 했는데 다시 시행될 수도 있으니 빨리 계엄사 창설 지원을 위한 인사 조치를 완성하고 지작사 병력에 대한 휴가 지침 및 통제 등 건의 사항을 받아보라”고 지시한 것으로 알려졌다. 오 전 기획관은 내란 직전까지 김 전 장관의 의중에 따라 군 인사를 반영했다. 최근 내란 특검팀이 군 장성급 인사 자료 확보에 나선 것도 이에 관해 들여다보기 위한 것으로 확인됐다. 특검팀은 최근 국방부 장군인사팀과 육군본부 장군인사실 등을 압수수색해 해당 부서 내 인사 관련 파일 등을 확보했다. 정치권에선 지난 2023년 11월과 지난해 4월 이례적인 인사가 이뤄졌다는 지적이 제기됐다. 진급에 절박한 군 인사들을 계엄 실행 세력으로 활용했단 의혹이다. 더불어민주당 추미애 의원은 “윤석열정부 장군 인사는 특이하고, 이례적인 경우가 유독 많았다”며 “인사를 통해 군을 장악하고, 내란을 준비했다는 의혹 관련 특검의 철저한 수사가 필요하다”고 말했다. “2·3차 계엄 대비 문건 없애” 증거 인멸 국회서 해제 불구 지작사와 인사 논의? 내란중요임무종사 혐의로 재판에 넘겨진 여인형 전 방첩사령관, 이진우 전 수도방위사령관, 곽종근 전 특수전사령관은 지난 2023년 11월 인사에서 소장에서 중장으로 진급했다. 박안수 전 계엄사령관은 ‘75주년 국군의 날 행사기획단장 겸 제병지휘관’ 등 한직에서 2023년 10월 육군참모총장에 발탁됐다. 지난해 4월엔 지휘부에 이어 작전본부 인사가 이어졌다. 원천희 당시 육군 소장이 4차 진급으로 합참 정보본부장으로 승진했고, 이승오 소장은 군단장을 거치지 않고 합참 작전본부장으로 진급했다. 안찬명 당시 육군22사단장은 임명 5개월 만에 합참 작전부장으로 보직을 옮겼다. 통상 사단장은 1년 반~2년가량 보직을 맡는다. 군 안팎에서 이례적이란 평가가 나왔던 이유다. 경질 위기이던 문상호 전 정보사령관은 유임됐다. 그는 지난해 6월 정보사 군무원의 블랙요원 명단 국외 유출 사건 및 박민우 전 정보사 100여단장과의 갈등 등으로 논란의 중심에 섰다. 당시 국방부 장관이던 신원식 전 안보실장은 지난해 8월 국회에서 “후속 조치를 강하게 할 생각”이라고 언급했지만, 다음 달 본인이 장관직에서 물러났다. 검찰 비상계엄 특별수사본부는 군 관계자에게서 “노 전 사령관과 김 전 장관이 장군들 인사에 대해 논의했고 오 전 기획관에게 전달됐다”는 진술을 확보한 바 있다. 위기감을 느낀 오 전 기획관은 특수본 수사에 적극적으로 협조하기 시작했다. <일요시사>가 입수한 오 전 기획관의 특수본 진술조서를 보면 그는 “신원식 (전 국방부) 장관이 저와 원천희 국방부 정보본부장에게 문 전 사령관에 대한 보직해임·정보사령관 교체 검토를 지시했으나 지난해 9월6일, 김 전 장관이 취임하면서 문 전 사령관에 대한 ‘현 보직 유지’를 지시했다”며 “납득하기 어려운, 이해하기 어려운 인사였다”고 했다. 앞뒤 달랐다 오 전 기획관은 “(문 전 사령관이 박 준장으로부터 고소당한 혐의가) 어느 정도 사실로 확인됐지만 문 전 사령관에 대한 인사 조치는 없었다”며 “공론화된 문제고 어느 정도 사실로 확인됐는데도 이렇게 유야무야 넘어가는 일은 거의 없다고 생각한다”고 말했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>