<김기록 법무사의 쉬운 경매> 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무

[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요?

[A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다

주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다.

상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항).

대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다.

대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인은 양수인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.


주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건(인도와 주민등록)을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2021다238650 판결).

주택의 인도와 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서라도 계속 존속하고 있어야 합니다.

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 88다카143 판결).

한편 대항요건(주택인도와 주민등록)을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가집니다(주임법 3조의2 제2항).

다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다.

주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있을 때는 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택해 행사할 수 있습니다(93다39676).


임차인이 대항력을 행사할 수 있으려면 임차인이 대항력을 갖춘 시점(주택인도와 주민등록을 마친 다음날)이 임차주택에 최선순위 저당권·담보가등기·가압류 또는 압류(체납처분에 의한 압류 또는 경매개시결정기입등기) 등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다.

대항력은 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시에 생기므로, 주택인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 있습니다(99다9981).

매각으로 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도, 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이런 경우 매수인(낙찰인)에게 임대차를 가지고 대항할 수 없습니다(99다59306).

그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 소멸됐다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.

그 저당권이 매각허가결정 후 매각대금지급 전에 소멸했더라도 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 98마1031 결정).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(98마1031).

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 신축주택임차인이 대항력을 가질 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

2021. 1.  5. 토지에 대해 근저당권설정등기(토지 별도등기)
2024. 1.  5. 위 지상에 집합건물 신축하고 건축물대장 작성, 사용승인 
2024. 1. 10. 임차인 갑이 이 중 501호에 대항요건(주택인도와 주민등록) 갖춤
2024. 1. 15. 집합건물 각 호수에 대해 소유권 보존등기(대지권 포함) 및 건물에 추가 근저당권설정등기
2024. 3.  5. 위 501호에 대해 임의경매 신청 

[주민등록은 소유권보존등기와 관계없이 건축물대장이 작성되면 할 수 있습니다(정부 24 전입신고 신청 시 구비서류 참조)]

이 같은 경우 갑은 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 임차인이 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 토지에 대해 선순위근저당권자가 있는지 여부와 관계없이 건물만을 기준으로 판단합니다. 

다만 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나누어 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다.

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면)[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 


한편 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 매각으로 인해 소멸했더라도, 건물의 다른 부분을 목적물로 하는 임차인이 취득한 대항력은 매각으로 소멸하지 않습니다(96다53628). 

또 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우, 임차인은 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있으나, 증액한 보증금에 대해서는 저당권에 기해 경락받은 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 없습니다(90다카11377). 


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘사면초가’ 민희진·뉴진스 어두운 미래

‘사면초가’ 민희진·뉴진스 어두운 미래

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 처음 사태가 불거졌을 당시 여론은 한쪽으로 급격하게 쏠렸다. SNS와 인터넷 커뮤니티가 힘을 실어주면서다. 하지만 무대가 법정으로 옮겨간 이후부터 상황이 반전됐다. 동시에 여론도 뒤집혔다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다지만 현실은 녹록지 않아 보인다. 2024년 4월 연예기획사 하이브가 민희진 전 어도어 대표를 상대로 내부 감사에 착수한다는 내용의 보도가 나왔다. 민 전 대표가 경영권을 탈취해 어도어를 독립시키려 한 정황을 발견했다는 것이다. 당시 어도어 소속 가수는 아이돌 뉴진스가 유일했기에 분쟁의 크기는 순식간에 커졌다. 상처 입은 톱 아이돌 민 전 대표와 하이브 간의 분쟁, 이른바 ‘민-하 대전’이 2년째로 접어들었다. 처음에는 민 전 대표가 전면에서 하이브와 이른바 ‘맞다이’를 벌였지만 이후 뉴진스가 직접 판에 뛰어들면서 새 국면을 맞이했다. 동시에 빌리프랩 등 하이브의 다른 레이블, 어도어의 전 직원, 광고 제작사 돌고래유괴단 등이 전선에 합류했다. 민-하 대전에서 여론은 급격한 변화를 보였다. 처음 민 전 대표에 대한 감사 소식이 전해진 이후 ‘다윗과 골리앗’의 싸움이라는 분위기가 형성됐다. 민 전 대표의 기자회견은 이런 분위기에 기름을 부었다. 온라인 커뮤니티, SNS 등은 민 전 대표를 옹호하는 목소리로 가득 찼다. 민 전 대표는 ‘선’, 하이브는 ‘악’이라는 구도가 형성된 것이다. 뉴진스는 2024년 11월 긴급 기자회견을 통해 어도어와의 전속계약을 해지한다고 밝혔다. 민-하 대전이 시작된 지 7개월 만에 뉴진스가 전면에 나서면서 파장이 커졌다. 뉴진스는 여론조사 전문기관 한국갤럽이 연말마다 발표하는 ‘올해를 빛낸 가수’ 순위에서 2023년과 2024년 연달아 1위를 기록할 만큼 대중성이 높다. 그런 가수가 소속사와 정면 대결을 선택하자 연예계는 충격에 휩싸였다. 뉴진스가 소송 대신 구두로 계약 해지를 선언한 방식이 합당한지를 두고 갑론을박이 이어졌다. ‘황금알을 낳는 거위의 배를 갈랐다’ ‘소속사 간 다툼에 아티스트를 끌어들이면 안 된다’ 등 다양한 의견이 쏟아졌다. 뉴진스의 멤버 하니가 국정감사에 참고인 자격으로 참석하면서 갈등의 무대는 정치권으로까지 넓어졌다. 하이브와 뉴진스, 민 전 대표 간의 갈등 양상을 비롯해 연예인의 노동자성까지 화두로 떠올랐다. 뉴진스 상대 전속계약 유지 인정 해인 혜린 하니 복귀 다니엘 해지 일각에서는 뉴진스에 대한 긍정적인 여론이 부정적인 방향으로 바뀌기 시작한 시점을 국감 때로 보기도 한다. 연예계 갈등을 국정감사에서 다루는 게 맞느냐는 비판이 제기됐다. 이때까지만 해도 민 전 대표와 뉴진스에 대해 여론은 나름 호의적이었다. 방시혁 하이브 의장이 미국에서 여성 BJ와 만났다는 내용의 사생활 이슈 등이 도마 위에 오른 점도 영향을 미쳤다. 하지만 SNS나 기자회견 등 민 전 대표와 뉴진스가 이른바 여론전을 위해 올랐던 무대가 법정으로 바뀌면서 상황이 뒤집혔다. 하이브와 어도어, 민 전 대표와 뉴진스 등이 연루된 소송은 10여개에 이른다. 소속사와 아티스트 간 전속계약, 민 전 대표가 하이브와 맺은 풋옵션 계약, 민 전 대표와 어도어 전 직원 간의 직장 내 괴롭힘 문제, 표절 논쟁에서 시작된 민 전 대표와 빌리프랩 간의 손해배상 소송, 지식재산권 침해와 관련한 어도어와 돌고래유괴단의 손해배상 소송 등 헤아리기 어려울 정도다. 흥미로운 대목은 여론과 법원 판결의 괴리다. 특히 어도어가 뉴진스를 상대로 제기한 소송은 여론까지 뒤집을 정도로 ‘원사이드’ 판결로 이어졌다. 뉴진스 측이 제시한 전속계약 해지 이유를 법원은 단 한 건도 받아들이지 않았다. 어도어의 전속계약 유효 소송에 법원이 연이어 ‘인용’ 판결을 내리면서 뉴진스는 벼랑 끝까지 몰렸다. 뉴진스는 1심 판결에 항소하지 않았다. 어도어로는 절대로 돌아갈 수 없다며 ‘끝까지 싸우겠다’던 뉴진스의 태도가 누그러진 것도 이 시기다. 독자 활동이 완벽하게 막혔고 활동을 위해서는 어도어에 돈을 지급하라는 판결도 나왔다. 연예계에서는 뉴진스가 복귀할 수밖에 없을 것이라는 관측이 나왔다. 여론도 뒤바뀌어 실제 뉴진스는 복귀했다. 멤버 5명 모두가 함께 어도어로 돌아가는 ‘완전체’ 복귀는 아니었기에 각종 설이 흘러나왔다. 연예계에서는 판결을 기점으로 멤버들 사이가 갈라진 것 같다는 분석이 제기됐다. 법원이 어도어의 손을 들어준 만큼 향후 발생할 손해배상, 위약벌 등이 천문학적 금액에 이를 수 있다는 상황도 영향을 미친 것으로 보인다. 결국 지난해 11월 뉴진스 멤버 해린과 혜인이 먼저 복귀했다. 어도어는 두 멤버의 복귀를 발표하면서 전폭적으로 지원하겠다고 밝혔다. 남은 세 멤버(하니, 다니엘, 민지)와도 논의를 진행하겠다고 했다. 이후 하니 복귀, 다니엘 계약 해지라는 결론이 나왔다. 민지는 논의 중인 상황이다. 어도어는 완전체를 깨더라도 다니엘과는 함께 갈 수 없다고 했다. 실제 어도어는 다니엘과 그의 가족 1인, 민 전 대표를 상대로 손해배상 소송을 청구했다. 다니엘 등에게 이번 사태와 관련한 책임이 있다고 본 것이다. 어도어가 다니엘 등을 상대로 제기한 손해배상 청구액은 총 431억원에 달한다. 세부적으로 다니엘에게 청구된 소송 액수는 331억원으로 이중 300억원은 위약벌, 31억원은 활동 중단과 광고 촬영 미이행 등에 따른 손해배상이다. 그외 100억원은 민 전 대표와 다니엘의 모친에게 뉴진스 이탈과 복귀 지연 등으로 인한 책임을 묻는 손해배상 청구액으로 알려졌다. 다니엘은 지난 12일 어도어로부터의 피소 이후 첫 라이브 방송을 통해 심경을 전했다. 9분간 이어진 라이브 방송에서 다니엘은 조심스러운 태도를 보였다. 수백억원대의 소송에 휘말려 있는 상황에서 한마디, 한마디가 불리한 증거로 쓰일 수 있다는 사실을 염두에 둔 것으로 보인다. 재판 간 연쇄 반응 뉴진스와의 소송전에서 압승을 거둔 어도어는 이제 급할 게 없는 상황이다. 뉴진스가 이미지 훼손, 금전적 손해 등 치명적인 타격을 입은 반면, 어도어는 뉴진스라는 이름을 지켜냈다. 특히 다니엘 등을 상대로 한 손해배상 소송에서 그간의 사정이 드러나면 여론 자체가 급격하게 기울 가능성도 보인다. 한때 ‘뉴진스의 엄마’로 불렸던 민 전 대표도 코너에 몰렸다. 최근 민 전 대표가 증인으로 나섰던 돌고래유괴단 관련 소송에서 법원이 어도어의 손을 들어준 것도 현 시점에서 시사하는 바가 크다는 분석이 제기된다. 2015년 설립된 돌고래유괴단은 지난해 경북 경주에서 열린 APEC(아시아태평양경제협력체) 정상회의 홍보 영상 ‘주차장에서 생긴 일’을 제작한 것으로 유명하다. 지난 13일 서울중앙지법 민사합의62부는 어도어가 돌고래유괴단과 그 대표인 신우석 감독을 상대로 낸 손해배상청구 소송에서 돌고래유괴단이 어도어에 10억원과 지연이자를 지급해야 한다고 판결했다. 신 감독에 대한 손해배상 청구는 기각했다. 어도어 측은 “돌고래유괴단 측을 상대로 낸 소송액 11억원 중 법인의 계약 위반 10억원이 인정됐고, 명예훼손으로 별도로 제기한 1억원은 기각된 것”이라고 설명했다. 돌고래유괴단은 뉴진스의 곡 ‘디토’ ‘OMG’ ‘ETA’ 등의 뮤직비디오를 제작했다. 문제가 된 부분은 2024년 8월 ETA 뮤직비디오를 ‘디렉터스컷(감독판)’으로 제작해 자신들의 유튜브 채널에 게시한 일이다. 어도어는 “당시 광고주로부터 해당 영상에 대한 컴플레인을 접수했다”며 “뉴진스 관련 영상 소유권은 어도어에 있고 계약서에 명시된 사전 동의 절차가 없었으므로 영상을 내려달라고 요구했다”고 전했다. 돌고래유괴단 10억원 배상 판결 주주 간 계약 해지&풋옵션 쟁점 그러자 돌고래유괴단은 ETA 감독판은 물론 자신들이 운영하던 비공식 뉴진스 팬덤 유튜브 채널인 ‘반희수’에 게시돼있던 뉴진스 관련 영상을 전부 삭제했다. 어도어는 ETA 감독판 영상에 대한 게시 중단을 요청했을 뿐 뉴진스 관련 모든 영상 삭제는 요구한 적이 없다고 반박했다. 결국 이 문제는 법정 공방으로 이어졌다. 이 과정에서 민 전 대표는 증인으로 출석해 감독판 영상을 별도로 게시하는 것에 대한 구두 협의가 있었으며 어도어 측 주장에 “바보 같고 어이없다”고 말한 바 있다. 눈여겨볼 부분은 이번 판결이 민 전 대표의 소송에 미칠 영향이다. 민 전 대표는 현재 하이브와 주주 간 계약 및 풋옵션(주식매수 청구권) 행사 관련 소송을 진행하고 있다. 뉴진스와 어도어가 벌인 전속계약 관련 소송 등도 판결이 나왔을 당시 민 전 대표와 하이브 사이의 재판에 끼칠 영향을 두고 법조계의 의견이 분분했다. 지난 15일 서울중앙지법 민사합의31부는 하이브가 민 전 대표 등 2명을 상대로 제기한 주주 간 계약 해지 확인 소송과 민 전 대표 등 3명이 하이브를 상대로 낸 풋옵션 행사 관련 주식 매매대금 청구 소송의 마지막 변론기일 재판을 열었다. 하이브는 민 전 대표가 경영권 찬탈을 시도했다고 주장하며 주주 간 계약 해지를 요구했고 민 전 대표와 전 어도어 이사진은 풋옵션 행사에 따른 주식 매매대금 지급을 청구한 게 골자다. 이날 하이브는 데뷔도 하지 않은 뉴진스를 위해 어도어에 210억원을 투자하는 등 민 전 대표의 요구를 수용했다는 입장을 밝혔다. 그런데도 민 전 대표가 신뢰 관계를 파괴하고 하이브에 타격을 주는 언론플레이를 하는 등 고의로 해를 끼쳤다고 주장했다. 민 전 대표 측은 어도어를 탈취할 지분을 갖고 있지 않았고 투자자를 만난 사실도 없다고 반박했다. 2월이면 결론 난다 법적 흐름은 민 전 대표에게 단연 불리한 상황이다. 모든 소송이 민-하 대전에서 파생된 만큼 각각 재판에 미칠 영향을 무시할 수 없기 때문이다. 주주 간 계약 해지 및 풋옵션 행사 관련 소송이 향후 어도어가 다니엘과 그 모친, 민 전 대표에게 제기한 소송에도 영향을 미칠 수 있다는 뜻이다. 주주 간 계약 해지 및 풋옵션 행사 관련 소송의 선고기일은 다음 달 12일로 예정돼있다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>