<김기록 법무사의 쉬운 경매> 조세와 확정일자부 임차권과의 우선순위

[Q] 임차주택 등기사항증명서상 선순위 가압류 또는 근저당권등기 등은 없는데, 임대인이 체납한 세금과의 우선순위는 어떻게 되나요?

[A] 당해세가 아닌 조세와 확정일자에 의한 우선변제권과의 우선순위는, 조세의 법정기일과 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다.

조세와 저당권·전세권의 피담보채권·확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 반환 채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다.

상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(국세기본법 35조 1항, 지방세기본법 71조 1항).

조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설입니다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조 1항 3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문입니다.

헌법재판소도 지방세의 법정기일과 담보권의 설정일이 동일한 경우 조세의 공공성, 공익성을 중시해 지방세를 우선징수할 수 있다고 결정한 바 있습니다(2007헌바61, 62).

다만 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금인 당해세는 최우선순위의 임금채권(근로기준법 38조에 규정된 최종 3개월분의 임금·재해보상금, 근로자퇴직급여보장법 12조에 규정된 최종 3년간의 퇴직금)과 소액임차인의 소액보증금채권(주택임대차보호법 8조, 상가건물임대차보호법 14조)을 제외하고는 어떤 채권에 대해서도 우선합니다.

그 법정기일 전에 설정된 담보권 등으로 담보된 채권 또는 임대차보증금 반환 채권보다 우선합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항 - 당해세 우선의 원칙). 

당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차 소유에 대한 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항).

한편 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선순위에 대신해 변제받을 수 있게 됐습니다(국세기본법 35조 7항, 지방세기본법 71조 6항).  

즉, 임차주택에 대해 대항요건(인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차보증금과 임차주택의 전세권에 의해 담보된 임차보증금은 그 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되는 경우, 그 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세보다 먼저 변제를 받을 수 있게 된 것입니다.

또 2023. 7. 2. 시행한 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기피해자법)’은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있고, 위 임대인이 보유한 임차주택에 대한 경매 또는 공매절차가 개시된 경우 전세사기 피해자 또는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 신청한 경우 조세관서는 임대인의 전체 체납액을 개별 주택별로 가격비율에 따라 안분하고, 주택 경·공매 시 해당 임차주택의 체납액만 분리 환수할 수 있도록 했습니다(전세사기피해자법 23조, 24조).

그러나 전세사기피해자법은 법 시행 후 2년이 경과하는 날까지만 한시적으로 적용되는 법이므로(부칙 2조), 위 조세채권의 안분 징수에 관해 국세기본법과 지방세기본법에 규정함으로써 2년의 유효기간을 없애고, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이라면 해당 임차주택의 경·공매 시 전세사기피해자법에서 정한 위와 같은 조건이나 임차인의 신청 없이도 조세채권의 안분 징수 규정을 적용받을 수 있도록 관련법을 개정해야 할 것으로 보입니다.

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘낙선하면…’ 오세훈 다음 시나리오

‘낙선하면…’ 오세훈 다음 시나리오

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 오세훈 서울시장이 국민의힘 서울시장 후보로 확정됐다. 하지만 국민의힘에 대한 비판 여론이 큰 가운데 오 시장 자신도 당의 상징색 붉은색을 기피하고 있다. 일각에선 “오 시장이 사법 리스크 대응과 대권 도전을 위해 당권에 도전할 수도 있다”고 분석한다. 과연 오 시장은 화려한 레드 카펫을 밟을 수 있을까? 오세훈 서울시장이 지난 18일 국민의힘 서울시장 후보로 확정됐다. 국민의힘 서울시장 경선은 지난 16일부터 이틀 동안 책임당원 50% 투표와 일반 국민 여론조사 50%를 합산하는 방식으로 진행됐다. 이로써 오 시장은 서울시장 5선에 도전하게 됐다. 오 시장은 후보 확정 직후 기자회견을 열어 “서울을 내어주면 정권의 폭주를 막을 마지막 제동 장치가 사라지고, 대한민국 민주주의는 치명적인 위험에 처하게 될 것”이라고 주장했다. 당과 충돌 장과 대립 오 시장은 지난달 경선 후보 등록 마감을 2회에 걸쳐 거부했다. 당시 오 시장은 혁신 선거대책위원회 조기 출범과 절윤(윤석열 전 대통령과의 절연)에 대한 국민의힘 장동혁 대표의 명확한 의견 표명 및 실천을 요구했다. 이에 대해선 “장 대표에게 사실상 2선 후퇴를 요구한 것”이란 해석이 이어졌다. 오 시장은 후보 확정 직후엔 MBN <토요와이드>에 출연해 장 대표의 미국 방문을 강하게 비판했다. 그는 “어차피 여기 있어도 역할이 크지 않다”며 “중차대한 시기에 외국에 오래 머무는 것은 고의로 선거에 무관심한 것은 아니겠지만, 결과적으로 후보들에게 짐이 되는 것”이라고 주장했다. 오 시장의 발언 이후 주요 언론은 장 대표를 일컫는 보도를 하면서 ‘후보의 짐’이란 표현을 제목에 포함시켰다. 국민의힘 김재섭 의원도 지난 22일 YTN 라디오 <김준우의 뉴스 정면승부>에 출연해 “장 대표가 특정 후보를 지원하면, 10표는 붙일 수 있어도 100표는 잃는다”며 “오 시장의 말대로 후보의 짐이 되고 있다”고 주장했다. 오 시장의 참모들은 서울시장 선거 준비를 위해 연이어 사의를 표명했다. 김인규 정무비서관 등은 지난달 사직했고, 지난 17일에는 박찬구 정무특보 등이 사의를 표명했다. 오 시장은 지난 19일에는 경선 경쟁자였던 같은 당 박수민 의원과 윤희숙 전 의원을 공동선거대책위원장으로 위촉했다. 오 시장은 “장 대표가 선대위에 들어갈 공간은 없다”며 “중도 확장 선대위로 중도 바다로 나아가 많은 유권자의 마음을 얻을 것”이라고 말했다. 국민의힘에서 장 대표와 무관하게 독자적인 선대위를 구성하는 움직임은 부산·대구·경기·경북으로 확대되고 있다. 오 시장이 장 대표와 대립각을 유지하는 이유를 놓고, 일각에서는 사법 리스크를 거론하고 있다. 김건희 국정 농단 특검은 지난해 12월 명태균씨에게 여론조사를 의뢰한 후 비용을 대납하게 했다는 의혹과 관련해 오 시장에게 정치자금법 위반 혐의를 적용해 불구속 기소했다. 이후 오 시장은 서울중앙지법 형사합의22부(부장판사 조형우)에서 형사재판을 받고 있다. 오, 장동혁에 “후보의 짐” 비판…당권 도전 암시? 독자 선대위 구성 예상…대구 포함 각지 번지는 중 오 시장은 지난 3일 진행된 재판에서 “더불어민주당이 법정에서 나온 증언을 SNS 재료로 활용하면 선거에 굉장한 영향을 미치니 지방선거 이후로 재판을 미뤄달라”고 요청했지만, 재판부는 이를 받아들이지 않았다. 이후 지난 22일 공판기일에는 오 시장의 요청을 받아들이면서 피고인 신문·결심 등 남은 절차는 지방선거 이후로 미뤄지게 됐다. 아울러 오 시장에게는 일각에서 “제2의 사법 리스크가 될 조짐이 있다”고 우려하는 사안도 있다. 오 시장이 야심 차게 추진했지만, 논란이 끊이지 않는 한강버스 사업이다. 지난 14일엔 ㈜한강버스 2025년도 감사보고서가 금융감독원 전자공시시스템에 공시됐다. 여기에는 “유동부채가 유동자산을 초과했고, 순자산은 자본잠식 상태에 있다”며 “계속기업으로서의 존속 능력에 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 있다”는 등 내용이 적혀 있었다. 아울러 ㈜한강버스의 부채 약 1538억원 중 925억원은 서울시 산하 SH공사로부터 빌려온 단기·장기 차입금이라는 사실도 확인됐다. 그런데도 SH공사는 차입금의 만기를 운항 개시일로부터 20년까지 연장해 줬다. 또 ▲선박 보험금 청구권 ▲사업 계좌의 예금 채권 ▲미래 수익권 등도 모두 은행에 담보로 제공했다. 그런데 SH공사는 후순위 채권자로 설정돼 우리은행·신한은행에 대출 원리금이 전액 상환되기 전까지는 대여금을 변제받지 못한다는 사실도 알려졌다. 하지만 전체 11명 중 국민의힘 소속 의원이 7명인 서울시의회 환경수자원위원회는 서울시·㈜한강버스가 지난달 체결한 업무협약 변경안을 부결시켰다. 여기에는 ▲㈜한강버스의 운항 결손액 ▲선착장 셔틀버스 비용 지원 근거 조항 ▲서울시 요청에 따른 사용 비용 별도 지원 규정이 담겨있었다. 발목 잡을 한강버스 위원회는 전체회의에서 “변경안에 문제가 있으니 부결시켜야 한다”는 뜻을 모아 별도 표결도 하지 않은 채 위원장의 선언만으로 부결시켰다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당(이하 민주당) 의원들은 지난해 10월 “한강버스 사업을 추진하면서 SH공사에 재정적 부담을 끼쳤다”며 “오 시장을 배임 혐의로 고발할 것”이라고 했었다. 당내에서도 논란이 일었다. 윤 전 의원은 지난 1일 진행된 국민의힘 서울시장 경선 후보 1차 토론회에서 오 시장의 한강버스 사업을 강하게 비판했다. 당시 그는 “오 시장이 다른 나라에 가서 겉보기만 보고 온 후 한강에 시민의 세금을 뿌려대고 계신 것”이라고 주장했다. 감사원도 지난달 국회의 요구에 따른 한강버스 관련 감사 이후 서울시에 “경제성 분석 과정에서 선착장 건설비만 비용으로 반영하고, 선박 구입비는 제외하는 등 위법·부당 사항이 있으니 개선하라”고 요구했다. 오 시장은 이번 서울시장 선거에서 낙선할 경우, 한강버스 사업에 따른 사법 리스크가 발생할 가능성이 크다. 5선에 성공한다고 하더라도, 민주당이 서울시의회 과반을 차지하면 행정사무 감사 등을 거친 사법 리스크가 현실이 될 가능성을 배제하기 어렵다. 그는 지난 2일 국민의힘의 상징색인 붉은색이 아닌 흰색 점퍼를 입고 서울 도봉구 쌍문역 인근 쌍리단길을 방문해 눈길을 끌었다. 박 의원·윤 전 의원과 지난 19일 오찬 회동을 할 때는 짙은 녹색 재킷을 입었다. 지난 20일에도 시민 비만율 저감 대책을 발표하면서 서울시 상징 동물인 해치가 그려진 흰색 후드 재킷을 입었다. 넥타이도 붉은색이 사라졌다. 지난 18일 서울시장 후보 선출 직후엔 연두색 넥타이를 맸다. 오 시장으로선 5선에 실패하거나 민주당이 서울시의회 과반을 차지하면 사법 리스크가 현실이 될 가능성을 배제하기 어렵다. 일각에선 “오 시장 자신을 사법 리스크로부터 보호하기 위해서라도 당권에 도전하지 않겠느냐”고 예상한다. 마이웨이 독자 노선 오 시장은 지난 1996년 15대 총선에 당선돼 4년 동안 국회의원으로 활동한 이후에는 국회 경험이 없다. 오 시장의 ‘서울시장 4선’ 경력은 오 시장의 이미지를 ‘서울시장’으로 굳혔다. 스스로도 부족한 국회 경험이 약점이 될 수도 있다는 걸 잘 아는지 기회가 되면 당권 도전에 나섰다. 본인이 나서지 않더라도 정가·언론에서 먼저 오 시장을 잠재적인 당권·대권주자로 분류하는 사례가 많았다. 오 시장은 지난 2016년부터 잠재적인 당권·대권주자로 분류됐다. 당시 국민의힘은 새누리당이었고, 친박(친 박근혜)계와 비박(비 박근혜)계의 계파 갈등이 극심했다. 오 시장에 대해선 “뚜렷하게 차기 대권주자가 없는 친박계가 오 시장을 지원할 것”이라는 관측과 “오 시장이 혁신을 내세우면서 독자 세력을 구축할 것”이라는 관측이 공존했다. 그는 당내 역학구조 변화에 적극적으로 끼어들기보다 흐름을 관망하면서 나서야 할 명분과 시기를 신중하게 판단해 왔다. 박근혜 전 대통령이 박근혜·최순실 게이트의 핵심으로 지목된 이후엔 차기 대선 출마 가능성을 시사한 후 바른정당으로 옮겼지만, 출마하지 않았다. 오 시장이 유일하게 직접 당권 도전에 나섰던 시기는 지난 2019년 2월 자유한국당 대표 선거였다. 당시 그는 “박 전 대통령을 극복하자”면서 당내 중도·개혁 보수 선두 주자임을 알리려고 노력했다. 당시 승자는 자유한국당 황교안 전 대표였으며 오 시장은 2위에 머물렀다. 다만, 국민 여론조사에선 황 전 대표를 앞서 강한 인상을 남겼다는 평을 들었다. 이는 여전히 오 시장이 당권 도전에 무관심하진 않을 것이라고 보는 근거로 작동한다. 국민의힘 김종인 전 비상대책위원장 등 정치권 일각에서는 “오 시장이 서울시장 선거에 출마하지 않고 당권에 도전할 것”이라고 예상했다. 하지만 오 시장은 국민의힘 서울시장 후보로 확정됐다. 그러자 그의 당권 도전 가능성을 두고 변형된 예측이 나왔다. 우여곡절 5선 도전 결과는? 한강버스에 명태균 리스크 민주당 고민정 의원은 지난 18일 자신의 페이스북에 오 시장이 후보 선출 직후 기자회견에서 녹색 넥타이를 맨 것에 대해 “국민의힘을 장동혁 대표의 빨간색이 아닌 자신의 초록색으로 만들겠다는 것으로 보인다”고 주장했다. 이어 “민주당 정원오 서울시장 후보가 아닌 장 대표에 대한 선전포고”라며 “이기면 서울시장이 되는 것이고, 지면 당권에 도전하겠다는 건데, 이미 서울시장 선거는 포기한 것 같다”고 해석했다. 고 의원의 주장은 “오 시장이 서울시장 선거를 가장한 차기 당권 다툼에 돌입했다”는 의미로 해석되고 있다. 이변이 없는 한, 제22대 대선은 오는 2030년 3월에, 제10회 지방선거는 오는 2030년 6월에 치러진다. 일각에선 이 시간대를 두고 “오 시장이 당권 도전에 나서야 할 이유를 제공한다”고 보고 있다. 예정대로라면, 오 시장이 서울시장에 당선돼 5선 임기까지 소화할 경우, 임기 만료 직전 자연스럽게 대선에 출마할 수 있는 명분과 시기를 제공한다. 만약 오 시장이 차기 대선에 도전한다면, 부족한 국회 및 정당 운영 경험도 채워야 한다. 이 때문에 고 의원은 “낙선하면 당권에 도전할 것”이라는 예측을 한 것으로 보인다. 하지만 아무리 당선 가능성이 없는 선거에 출마한다고 하더라도, 낙선을 미리 결론 내린 후 앞으로의 행보를 결정하는 정치인은 없다. 오 시장도 5선을 염두에 두고 장 대표와 대립하면서 국민의힘 서울시장 후보 경선에 출마했고, 당심도 그를 후보로 밀어줬다. 따라서 “오 시장이 서울시장 5선과 당권 및 대권 도전을 동시에 시도할 가능성을 배제할 수 없다”는 예측도 있다. 실제로 일본에서는 하시모토 도루 전 오사카 부지사가 오사카유신회·일본유신회를 창당한 사례가 있다. 현재도 요시무라 히로후미 오사카 부지사는 일본유신회 대표를 겸임하고 있다. 다만 이는 일반적인 자유민주주의 국가 체제에선 흔히 보기 어려운 형식이다. 이는 자치권이 상대적으로 강한 일본 정치 풍토와 지역 기반 인물 중심 정치가 뿌리 깊은 오사카의 정치적 특성이 결합한 결과물이다. 떨어져도 레드 카펫 하지만 오 시장이 눈여겨볼 가능성을 배제하기는 어려운 모델이다. 오 시장이 대권에 도전하기 위해서는 당권 장악을 통해 부족한 국회 경험을 채우면서 레드 카펫을 깔려고 할 가능성이 있다. 사법 리스크가 현실이 되면 당이라는 배경은 필연적으로 필요하다. 과연 오 시장은 화려하게 레드 카펫을 밟을 수 있을까? <ctzxp@ilyosisa.co.kr>