인창개발 ‘4조 프로젝트’에 쏠리는 눈

손에 쥔 황금 거위 어떻게?

[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 서울 서부권 ‘금싸라기’ 땅에서 4조원짜리 개발사업을 진행 중인 디벨로퍼가 부동산 업계의 이목을 집중시키고 있다. 해당 프로젝트가 서울 오피스 판도를 바꿀만한 잠재력을 갖춘 덕분이다. 물론 우려의 시선도 존재한다. 곳곳에 도사리는 위험 요인을 슬기롭게 헤쳐 나갈 수 있느냐가 관건이다.

2014년 설립된 인창개발은 ▲토목 ▲건축공사 ▲주택건설 및 분양 ▲임대업 등을 목적사업으로 둔 부동산개발업체다. 파주운정신도시에서 개발사업을 진행하면서 저변을 확보한 이 회사는 지식산업센터 개발사업을 연달아 추진하면서 가능성을 인정받았다. 최근에는 국내 부동산개발 업계에서 가장 주목받는 디벨로퍼(시행사)로 부각되고 있다.

순식간에
일취월장

수년 전부터 인창개발은 서울 9호선 양천향교역 인근에 위치한 ‘CJ 가양동 용지(서울 강서구 가양동 92-1 일대) 개발사업’으로 또 한 번 업계의 관심을 받고 있다. CJ 가양동 용지는 서울에서 얼마 남지 않은 ‘금싸라기’ 땅으로 불린다. 면적만 10만5762㎡에 달하며, 이는 강남 코엑스(4만7130㎡)의 2배 수준이다.

해당 용지는 CJ제일제당 바이오연구소가 2007년 가동을 중단한 이래 특별한 쓰임새 없이 10년 넘게 방치됐다. 숱한 소문이 떠돌았던 것과 별개로, 공식적인 개발 프로젝트 소식은 들리지 않았다. 준공업지역에 속한 해당 용지를 주거단지로 개발하기 까다롭다는 점이 부각된 탓이다.

지지부진했던 CJ 가양동 용지 개발 계획은 2019년 12월이 돼서야 구체화됐다. CJ제일제당은 10여곳의 제안서를 접수한 뒤 최종적으로 인창개발(시행사)·현대건설(시공사) 컨소시엄을 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정했다. 부동산 업계에서는 인창개발의 우선협상대상자 선정을 두고 견고한 사업 구조와 컨소시엄 측의 입찰 전략 등이 주효했던 것으로 평가했다.


인창개발은 2020년 상반기까지 해당 용지 소유권을 온전히 넘겨받고, 조속히 인허가 절차를 밟겠다는 심산이었다. 총사업비는 4조원으로 추산됐으며, CJ 가양동 용지를 지식산업센터 등 업무시설과 문화·쇼핑 복합시설로 채워 제2의 코엑스를 만들겠다는 의중을 내비쳤다.

그러나 CJ 가양동 용지 개발 계획은 순탄하게 흘러가지 않았다. 무엇보다 인허가 과정에서 번복된 결정이 발목을 잡는 형국이었다.

청사진
한가득

지난 2월 강서구청은 인창개발 측에 개발사업에 대한 ‘건축협정 인가’ 취소를 통보했다. 강서구는 인가 취소 사유로 ‘소방시설 등 관련기관(부서) 협의가 완료된 후 협정인가 재신청 요함’이라고 밝힌 것으로 알려졌다.

건축협정은 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 인정해 지하주차장 등을 통합 개발 가능케 하는 제도다. 통상 효율적인 토지이용 및 이용자 편익이 커 정부 차원에서 권장되고 있다.

당초 인창개발은 CJ 가양동 용지 3개 블록 가운데 1·2블록의 지하 1층부터 지하 4층까지 맞벽 건축을 통해 지하 연결통로 및 주차장의 공동사용이 가능한 건축협정 인가를 받았다. 하지만 강서구청이 이를 번복한 것으로 전해졌다.

인창개발은 곧바로 서울행정법원에 강서구청을 상대로 ‘건축협정 인가 취소 처분’ 소송을 제기했다. 강서구청이 석연찮은 이유를 내세워 결정을 번복했다는 게 인창개발 측 주장이었다.


표류하는 듯 보였던 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트는 최근에서야 본궤도를 찾았다. 강서구청은 건축협정 인가를 취소한 지 넉 달 만인 지난 6월 건축 관련 심의를 통과시켰다. 결과적으로 강서구청은 김태우 전 구청장이 구정을 이끌던 시기에 결정한 건축협정 인가 취소를 김 전 구청장 직위 상실과 함께 뒤집은 모양새였다.

반면 진교훈 현 강서구청은 CJ 가양동 용지 개발사업을 적극 지원하겠다고 천명한 상태였다. 진 구청장은 보궐선거 유세 기간 중 “가양동 CJ 용지 개발사업 중단은 김 전 구청장의 행정 이해 부족을 드러낸 사례”라며 재개발·재건축 활성화에 주력할 뜻을 밝힌 바 있다.

순탄치 않았던 금싸라기 개발
부실한 기초체력 극복 관건

구청장 교체 이후 사업 추진에 대한 기대가 어느 때보다 높아진 상황이다. 그리고 현 시점에서 부동산 업계의 관심사는 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트가 언제쯤 완료되느냐에 쏠려 있다.

인창개발은 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정된 직후, 인허가 절차(1년6개월)와 공사 기간(40개월)을 감안하면 2025년경 프로젝트를 끝맺음할 것으로 예상했다. 하지만 인가 지연을 비롯한 자잘한 현안이 맞물리면서, 프로젝트 완료 시기는 다소 밀리게 됐다.

마침표가 늦춰질수록 인창개발이 짊어져야 할 부담이 커진다. 증권사들이 주관한 11개 특수목적법인(SPC)이 CJ 가양동 용지 개발사업을 추진하면서 집행한 PF 조달 금액은 총 1조3550억원 규모다. 가양동 CJ 용지 개발 프로젝트가 지연될수록 인창개발은 강도 높은 이자 압박에 노출될 수밖에 없다.

현재 인창개발이 매달 갚아야 하는 이자는 70억원으로 추산된다.

시공사인 현대건설도 PF 관련 보증 위험이 커진다. 현대건설은 인창개발이 CJ 가양동 용지를 매입하는 과정에서 신용보증(1조500억원)과 PF 브릿지론(1조3550억원) 보증을 서고 있다.

현재 인창개발은 자체적으로 자금을 운용하기 힘든 재무구조다. 지난해 말 기준 인창개발의 누적 결손금은 1064억원이고, 총자본이 -1061억원인 완전자본잠식 상태에 빠져 있다. 외부 감사를 맡은 회계법인은 2022회계연도 감사인 의견에 “인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할만한 불확실성이 존재한다”고 평가했다.

좌충우돌
기대 만발

인창개발이 자금 압박을 받게 되면 기타특수관계인으로 분류된 계열회사들도 부정적인 영향을 받게 될 가능성이 높다. 긴밀하게 이어져온 금전 교류 탓이다.

인창개발은 류원규 대표이사가 경영 전면에 배치된 것과 별개로, 실질 지배력은 김영철씨 일가가 발휘하는 구조다. 지난해 말 기준 인창개발 주주명단에는 김씨와 그의 부인으로 추정되는 임지원씨 뿐이며, 두 사람은 지분을 50%씩 보유 중이다.


오너 일가는 인창개발 이외에도 ▲솜리이앤씨 ▲바론개발 ▲코아셋디앤씨 ▲포르스건설 ▲인창디앤씨 ▲기세 ▲라니디앤씨 ▲올가개발 ▲인케이코리아 ▲바찌 ▲라미개발 ▲래스코 ▲민주디앤씨 ▲해마루개발 ▲익원 ▲온새미로개발 ▲하율디앤씨 ▲케이앤트 ▲루다디앤씨 ▲내담에셋 ▲테라개발 ▲늘솜디앤씨 ▲유클린 ▲인케이대부 ▲제이엠디앤디 등 25개 법인의 지분을 직접 보유 중이다.

반면 인창개발은 이 회사들의 지분을 갖고 있지 않고 있으며, 이런 이유로 인창개발과 나머지 계열회사는 기타특수관계인으로 묶인다. 오너 일가 휘하에서 모든 법인이 수평적인 구조를 띠는 셈이다.

수평적 구조라고 해서 교류가 전혀 없는 건 아니다. 인창개발은 기타특수관계인으로 분류된 법인 가운데 4곳(라미개발·인케이코리아·하율디앤씨·기세)을 제외한 나머지를 차입처로 두고 있다. 이들로부터 차입한 금액의 총합은 501억원에 달한다.

<heatyang@ilyosisa.co.kr>

 



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‘문정부 정조준’ 감사원 최후의 발악 막전막후

‘문정부 정조준’ 감사원 최후의 발악 막전막후

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 헌법재판소의 대통령 파면 이후 새 대통령을 뽑아야 하는 미묘한 시기에 사정기관의 칼끝이 문재인정부를 향하고 있다. 일각에서는 이들 기관에 대해 ‘바람이 불기도 전에 눕는다’고 비판한다. 권력의 향방에 따라 행보를 달리한다는 지적이다. 현재 우리나라는 ‘과도기’ 상황에 놓여있다. 전 대통령은 헌법재판소(이하 헌재)의 탄핵안 인용으로 파면됐고 새 대통령은 아직 뽑히지 않았다. 헌법은 대통령 궐위 이후 60일 이내에 대선을 치러야 한다고 명시하고 있다. 대통령 권한대행이 존재하긴 하지만, 한정된 권한만을 행사할 수 있기에 우리나라는 이른바 ‘반쪽짜리 정부’ 상태에 있는 셈이다. 새 정부 앞두고… 대선 정국이 시작되면 국가기관에 종사하는 공무원의 움직임은 느려진다. 새 정부가 들어서면 이전 정부와 180도 상황이 달라질 것이라 보고 변화를 최소화하는 것이다. 특히 윤석열 전 대통령이 파면 형태로 직에서 물러나면서 다음 정부는 여느 정부보다 ‘전 정부 지우기’에 몰두할 가능성이 크다. 이런 상황서 새로운 정책을 펴거나 기존 정책을 발전시키는 행보는 무의미하다고 보는 시각이 많다. 사정기관은 말할 것도 없다. 선거에 미칠 영향 때문에라도 큰 움직임을 보이지 않는 편이다. 특히 유력 후보와 관련한 사건은 대선 이후로 미루는 경우도 허다하다. 자칫하다가는 ‘선거 개입’이라는 비판에 직면할 수 있기 때문. 이번 대선은 선거 기간이 짧아 국민의 빠른 판단이 필요하다. 작은 사건이 대선에 나비효과를 일으킬 가능성을 고려해야 한다는 것이다. 그런 의미에서 보면 검찰과 감사원의 움직임이 심상찮다. 후보를 직접 겨냥한 것은 아니지만 여전히 영향력을 발휘하고 있는 전 대통령이 표적이 됐다. 이전부터 해온 수사와 조사의 결과를 내놓는다고 하기엔 시기가 미묘하다는 목소리가 나온다. 지난달 24일 검찰은 문재인 전 대통령을 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(뇌물) 혐의로 불구속 기소했다. 2021년 12월 시민단체 고발 이후 3년5개월여 만이다. 검찰은 문 전 대통령의 사위였던 서모씨의 항공사 특혜 채용 의혹 등을 수사해 왔다. 서씨가 취업했던 이스타항공 창업주인 이상직 전 더불어민주당(이하 민주당) 의원도 뇌물공여 및 업무상 배임 혐의로 재판에 넘겨졌다. 문 전 대통령의 딸인 다혜씨와 서씨는 기소유예 처분했다. 공소장에 따르면 문 전 대통령은 다혜씨, 서씨와 공모해 이 전 의원이 실소유한 이스타항공의 해외법인 격인 타이이스타젯에 서씨를 임원으로 채용하도록 했다. 서씨는 2018년 8월 취업 이후 2020년 3월까지 타이이스타젯에서 급여로 약 1억5000만원, 주거비 명목으로 6500만원을 받았다. 집값 통계 조작 결과 발표 청와대 외압 정황도 나와 검찰은 서씨의 취업으로 문 전 대통령이 그간 다혜씨 부부에게 주던 생활비 지원을 중단한 점을 들어 문 전 대통령이 이 금액만큼 직접적인 경제적 이익을 봤다고 판단했다. 문 전 대통령 측은 강하게 반발했다. 민주당 윤건영 의원은 검찰의 문 전 대통령 기소 직후 기자회견을 열었다. 윤 의원은 “터무니없고 황당한 기소”라며 “윤석열 전 대통령의 탄핵에 대한 보복성 기소”라는 문 전 대통령의 발언을 전했다. 윤 의원은 문재인정부 시절 청와대 국정상황실장을 지낸 문 전 대통령의 ‘복심’으로 불린다. 그는 “법정서 진실을 밝히는 것을 넘어 검찰권이 얼마나 어처구니없이 행사되고 남용되고 있는지 밝히는 계기로 삼겠다”며 “수사권 남용 등 검찰의 불법행위에 대해 형사 고소하는 것은 물론, 검찰을 개혁하는 기회로 여기겠다”는 발언도 내놨다. 검찰 기소에 앞서 감사원도 문정부에 대한 감사 결과를 내놨다. 문정부 임기 동안 부동산 등 국가 통계를 광범위하게 조작했다는 내용이다. 특히 청와대와 정부가 통계 작성 기관 등에 압박을 가한 사실도 드러나 충격을 안겼다. 지난달 17일 감사원은 ‘주요 국가 통계 작성 및 활용실태’ 감사보고서를 공개했다. 전국 주택가격 동향 조사(주택통계), 가계동향 조사(소득통계), 경제활동인구 조사(고용통계) 등을 감사한 자료다. 감사보고서에 따르면, 대통령비서실(11명)·국토교통부(7명)·한국부동산원(7명)·통계청(6명) 등 총 31명에 대해 징계 요구(14명)·인사자료 통보(17명) 등 엄중 조치하는 한편 국토교통부(이하 국토부)와 통계청 등에 통계의 정확성·신뢰성 제고 방안을 마련하고 향후 관련 업무를 철저히 하도록 제도개선 통보 및 주의 요구를 처분했다. 검찰 기소 왜 지금? 감사원은 2023년 9월 대통령비서실·국토부·통계청·한국부동산원(이하 부동산원) 소속 22명 가운데 일부 주요 관련자에 대해서는 검찰에 수사 의뢰한 바 있다. 당시 장하성·김수현·김상조·이호승 전 대통령비서실 정책실장 및 김현미 전 국토부 장관, 황덕순 전 일자리수석, 홍장표 전 경제수석, 강신욱 전 통계청장 등이 수사 의뢰 대상에 포함됐다. 감사원에 따르면 청와대와 국토부는 주택 가격에 대해 부동산원에 ‘통계 결과를 미리 알고 싶다’며 사전 제공하도록 지시했고 이 자료를 바탕으로 부당한 영향력을 행사해 통계 결과를 임의로 수정하고 통계 개선 명목으로 표본 가격을 조작하는 등 통계 왜곡을 은폐했다. 이렇게 집값 관련 통계 수치를 조작한 사례는 감사원 확인 결과 102건에 달했다. 청와대와 국토부가 부당한 외압을 행사한 구체적인 정황도 드러났다. 감사원에 따르면 외압은 2018년 1월 서울 양천, 성남 분당의 주택 매매 가격 주간 변동률 왜곡 등에 처음 시작됐고, 2018년 하반기 부동산시장이 요동치자, 객관적 근거도 없이 특정 지역 개발계획 철회 등 정부 발표 내용이 시장 안정에 효과를 준 것처럼 통계에 반영토록 요구했다. 감사원은 “국회·언론은 국정감사 등에서 주택 가격 동향 조사 변동률 등이 시장 상황 및 민간 통계 등과 다르다며 통계의 정확성·신뢰성이 떨어진다고 지적했으나 개별 표본 가격 등 구체적인 통계자료는 공개되지 않아 표본 가격이 시장가격과 격차가 벌어진 사실은 외부에 드러나지 않았다”고 지적했다. 또 감사원 감사 결과 문정부가 핵심 정책의 성과를 만들어내기 위해 통계를 조작한 사실도 드러났다. 문정부는 출범 때부터 ‘소득 주도 성장’을 일관되게 밀어붙였다. ‘양질의 일자리 만들기’도 정부 주도로 진행했다. 문제는 그 효과를 정부 차원에서 왜곡했다는 점이다. 감사원에 따르면 통계청은 2017년 각각 2·3·4분기 가계소득을 가집계한 결과 전년 대비 감소로 확인되자, 정당한 절차 없이 표본 설계에 없는 가중값을 임의로 적용해 가계소득을 증가시켰다. 부동산·고용 다 건드렸다 소득 불평등과 관련해서도 ‘마사지’가 들어갔다. 청와대는 2018년 1분기 소득5분위 배율이 역대 최악(5.95)으로 나타나자 통계청에 개인정보 등이 포함된 통계자료를 사전 제공하도록 부당한 지시를 했다. 또 한 노동연구원에 ‘최저임금 인상으로 개인별 근로소득 불평등 개선’으로 보고·발표하도록 지시했다. 통계청은 청와대 지시에 따라 통계자료 제공 관련 보도 설명 자료 등을 사실과 다르게 작성·발표했다. 감사원 결과가 나온 이후 정치권은 들끓었다. 국민의힘은 ‘국기 문란 범죄’라고 주장했고 민주당은 감사원의 ‘표적 감사’라고 맞섰다. 국민의힘 권성동 원내대표는 “민주당은 이 모든 실패를 통계 조작으로 감추고 국민의 고통 위에 거짓의 탑만 쌓아 올렸다. 거짓의 탑이 무너지려고 하자 최재해 감사원장을 탄핵했다”며 “한술 더 떠서 이재명은 감사원을 민주당 자신들이 장악한 국회 아래로 이관해 손아귀에 틀어쥐겠다고 한다”고 비판했다. 반면 민주당 한준호 최고위원은 “표본도, 지수 작성 방식도, 자료 수집 방식도 다른 통계를 동일선상에 비교할 수 없다는 것이 상식 중의 상식”이라며 “이미 전 정권이 돼버린 윤석열정권의 잔당들이 전 정권(문재인정부)의 숨통을 기어이 끊어놓겠다는 의지가 부른 희대의 사건”이라고 반발했다. 그러면서 감사원이 감사 결과를 발표한 시기도 지적했다. 한 최고위원은 “윤석열정부 출범 4개월 만에 착수한 감사를 새 정부 수립을 불과 47일 앞둔 때에 마무리한 저의가 대체 무엇인가”라며 “대통령선거에 개입하겠다는 저열한 의도가 있지 않고서야 이런 짓을 할 수가 없다”고 주장했다. 감사원이 의도를 가지고 움직이고 있다는 주장으로 풀이된다. 북한 GP 파괴 두고도 수사 요청 민주 “해체 준하는 개혁” 반발 감사원은 지난달 24일에도 문정부 당시 군 인사 6명을 수사해달라 요청했다. 이들은 2018년 9·19 남북군사합의에 따라 북한이 파괴한 북한군 최전방 감시초소(GP)에 대한 우리 측의 불능화 검증을 부실하게 진행했다는 의혹을 받고 있다. 정경두·서욱 전 국방부 장관을 비롯해 국방부·합동참모본부 관계자들이 수사 요청 대상자에 포함된 것으로 알려졌다. 남북은 2018년 체결한 9·19 군사 합의에 따라 비무장지대(DMZ) 내 GP 10개씩을 파괴하고 1개씩은 원형을 보존하면서 병력과 장비를 철수시킨 뒤 상호 현장 검증을 실시했다. 당시 군 당국은 북한군 GP 1개당 총 7명씩 총 77명으로 검증단을 파견해 현장 조사를 한 뒤 북한군 GP가 완전히 파괴됐다고 발표했다. 문제는 북한군 GP 지하시설의 존재 가능성이 제기됐다는 점이다. 우리 군 당국이 이 부분을 제대로 검증하지 않았다는 의혹이 나왔다. 전직 군 장성 모임인 ‘대한민국수호예비역장성단’은 지난해 1월 이 내용을 포함한 북한군 GP 불능화 검증 부실 의혹에 대한 공익 감사를 청구했다. 그 결과가 이번 감사원의 수사 요청인 셈이다. 검찰의 문 전 대통령 기소와 감사원의 연이은 문정부 ‘공격’에 민주당은 민감하게 반응했다. 검찰과 감사원이 노골적으로 대선에 개입하며 ‘신 관권선거’를 주도하고 있다는 주장을 폈다. 민주당 조승래 수석대변인은 지난달 25일 국회 소통관서 브리핑을 통해 이같이 밝혔다. 검찰이 문 전 대통령을 기소하고 감사원이 북한의 GP 파괴 관련 결과를 내놓은 이후다. 조 수석대변인은 “권력기관이 이제 대통령선거에까지 사실상 개입하고 있으니 기가 막힐 따름”이라며 “마지막까지 내란 우두머리 윤석열의 졸개이기를 자처하고 있다”고 말했다. 이어 “민주당은 내란 세력이 벌이는 최후의 저항을 국민과 함께 막아내고 내란 세력을 철저히 뿌리 뽑아 국민 주권을 돌려 드리겠다”고 강조했다. 대세 영향 미칠까? 앞서 민주당은 집값 등 통계 조작 관련 감사원 발표 이후 ‘해체에 준하는 개혁 대상’이라고 언급한 바 있다. 민주당 전 정권 탄압대책위원회의 기자회견서 나온 발언이다. 민주당은 “독립 기관이라는 존재 가치를 상실한 채 내란 옹호 기관이라는 오명을 안은 감사원에 닥칠 결말은 하나뿐”이라고 말했다. 12·3 비상계엄 사태가 일어나기 전에도 문정부 표적 감사, 윤정부 부실 감사 등을 이유로 최재해 감사원장에 대한 탄핵소추안을 통과시켰다. 헌재가 탄핵안을 기각해 최 원장은 직무에 복귀했으나 감사원장이 국회로부터 탄핵 소추당한 것은 사상 초유의 일이었다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>