인창개발 ‘4조 프로젝트’에 쏠리는 눈

손에 쥔 황금 거위 어떻게?

[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 서울 서부권 ‘금싸라기’ 땅에서 4조원짜리 개발사업을 진행 중인 디벨로퍼가 부동산 업계의 이목을 집중시키고 있다. 해당 프로젝트가 서울 오피스 판도를 바꿀만한 잠재력을 갖춘 덕분이다. 물론 우려의 시선도 존재한다. 곳곳에 도사리는 위험 요인을 슬기롭게 헤쳐 나갈 수 있느냐가 관건이다.

2014년 설립된 인창개발은 ▲토목 ▲건축공사 ▲주택건설 및 분양 ▲임대업 등을 목적사업으로 둔 부동산개발업체다. 파주운정신도시에서 개발사업을 진행하면서 저변을 확보한 이 회사는 지식산업센터 개발사업을 연달아 추진하면서 가능성을 인정받았다. 최근에는 국내 부동산개발 업계에서 가장 주목받는 디벨로퍼(시행사)로 부각되고 있다.

순식간에
일취월장

수년 전부터 인창개발은 서울 9호선 양천향교역 인근에 위치한 ‘CJ 가양동 용지(서울 강서구 가양동 92-1 일대) 개발사업’으로 또 한 번 업계의 관심을 받고 있다. CJ 가양동 용지는 서울에서 얼마 남지 않은 ‘금싸라기’ 땅으로 불린다. 면적만 10만5762㎡에 달하며, 이는 강남 코엑스(4만7130㎡)의 2배 수준이다.

해당 용지는 CJ제일제당 바이오연구소가 2007년 가동을 중단한 이래 특별한 쓰임새 없이 10년 넘게 방치됐다. 숱한 소문이 떠돌았던 것과 별개로, 공식적인 개발 프로젝트 소식은 들리지 않았다. 준공업지역에 속한 해당 용지를 주거단지로 개발하기 까다롭다는 점이 부각된 탓이다.

지지부진했던 CJ 가양동 용지 개발 계획은 2019년 12월이 돼서야 구체화됐다. CJ제일제당은 10여곳의 제안서를 접수한 뒤 최종적으로 인창개발(시행사)·현대건설(시공사) 컨소시엄을 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정했다. 부동산 업계에서는 인창개발의 우선협상대상자 선정을 두고 견고한 사업 구조와 컨소시엄 측의 입찰 전략 등이 주효했던 것으로 평가했다.


인창개발은 2020년 상반기까지 해당 용지 소유권을 온전히 넘겨받고, 조속히 인허가 절차를 밟겠다는 심산이었다. 총사업비는 4조원으로 추산됐으며, CJ 가양동 용지를 지식산업센터 등 업무시설과 문화·쇼핑 복합시설로 채워 제2의 코엑스를 만들겠다는 의중을 내비쳤다.

그러나 CJ 가양동 용지 개발 계획은 순탄하게 흘러가지 않았다. 무엇보다 인허가 과정에서 번복된 결정이 발목을 잡는 형국이었다.

청사진
한가득

지난 2월 강서구청은 인창개발 측에 개발사업에 대한 ‘건축협정 인가’ 취소를 통보했다. 강서구는 인가 취소 사유로 ‘소방시설 등 관련기관(부서) 협의가 완료된 후 협정인가 재신청 요함’이라고 밝힌 것으로 알려졌다.

건축협정은 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 인정해 지하주차장 등을 통합 개발 가능케 하는 제도다. 통상 효율적인 토지이용 및 이용자 편익이 커 정부 차원에서 권장되고 있다.

당초 인창개발은 CJ 가양동 용지 3개 블록 가운데 1·2블록의 지하 1층부터 지하 4층까지 맞벽 건축을 통해 지하 연결통로 및 주차장의 공동사용이 가능한 건축협정 인가를 받았다. 하지만 강서구청이 이를 번복한 것으로 전해졌다.

인창개발은 곧바로 서울행정법원에 강서구청을 상대로 ‘건축협정 인가 취소 처분’ 소송을 제기했다. 강서구청이 석연찮은 이유를 내세워 결정을 번복했다는 게 인창개발 측 주장이었다.


표류하는 듯 보였던 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트는 최근에서야 본궤도를 찾았다. 강서구청은 건축협정 인가를 취소한 지 넉 달 만인 지난 6월 건축 관련 심의를 통과시켰다. 결과적으로 강서구청은 김태우 전 구청장이 구정을 이끌던 시기에 결정한 건축협정 인가 취소를 김 전 구청장 직위 상실과 함께 뒤집은 모양새였다.

반면 진교훈 현 강서구청은 CJ 가양동 용지 개발사업을 적극 지원하겠다고 천명한 상태였다. 진 구청장은 보궐선거 유세 기간 중 “가양동 CJ 용지 개발사업 중단은 김 전 구청장의 행정 이해 부족을 드러낸 사례”라며 재개발·재건축 활성화에 주력할 뜻을 밝힌 바 있다.

순탄치 않았던 금싸라기 개발
부실한 기초체력 극복 관건

구청장 교체 이후 사업 추진에 대한 기대가 어느 때보다 높아진 상황이다. 그리고 현 시점에서 부동산 업계의 관심사는 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트가 언제쯤 완료되느냐에 쏠려 있다.

인창개발은 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정된 직후, 인허가 절차(1년6개월)와 공사 기간(40개월)을 감안하면 2025년경 프로젝트를 끝맺음할 것으로 예상했다. 하지만 인가 지연을 비롯한 자잘한 현안이 맞물리면서, 프로젝트 완료 시기는 다소 밀리게 됐다.

마침표가 늦춰질수록 인창개발이 짊어져야 할 부담이 커진다. 증권사들이 주관한 11개 특수목적법인(SPC)이 CJ 가양동 용지 개발사업을 추진하면서 집행한 PF 조달 금액은 총 1조3550억원 규모다. 가양동 CJ 용지 개발 프로젝트가 지연될수록 인창개발은 강도 높은 이자 압박에 노출될 수밖에 없다.

현재 인창개발이 매달 갚아야 하는 이자는 70억원으로 추산된다.

시공사인 현대건설도 PF 관련 보증 위험이 커진다. 현대건설은 인창개발이 CJ 가양동 용지를 매입하는 과정에서 신용보증(1조500억원)과 PF 브릿지론(1조3550억원) 보증을 서고 있다.

현재 인창개발은 자체적으로 자금을 운용하기 힘든 재무구조다. 지난해 말 기준 인창개발의 누적 결손금은 1064억원이고, 총자본이 -1061억원인 완전자본잠식 상태에 빠져 있다. 외부 감사를 맡은 회계법인은 2022회계연도 감사인 의견에 “인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할만한 불확실성이 존재한다”고 평가했다.

좌충우돌
기대 만발

인창개발이 자금 압박을 받게 되면 기타특수관계인으로 분류된 계열회사들도 부정적인 영향을 받게 될 가능성이 높다. 긴밀하게 이어져온 금전 교류 탓이다.

인창개발은 류원규 대표이사가 경영 전면에 배치된 것과 별개로, 실질 지배력은 김영철씨 일가가 발휘하는 구조다. 지난해 말 기준 인창개발 주주명단에는 김씨와 그의 부인으로 추정되는 임지원씨 뿐이며, 두 사람은 지분을 50%씩 보유 중이다.


오너 일가는 인창개발 이외에도 ▲솜리이앤씨 ▲바론개발 ▲코아셋디앤씨 ▲포르스건설 ▲인창디앤씨 ▲기세 ▲라니디앤씨 ▲올가개발 ▲인케이코리아 ▲바찌 ▲라미개발 ▲래스코 ▲민주디앤씨 ▲해마루개발 ▲익원 ▲온새미로개발 ▲하율디앤씨 ▲케이앤트 ▲루다디앤씨 ▲내담에셋 ▲테라개발 ▲늘솜디앤씨 ▲유클린 ▲인케이대부 ▲제이엠디앤디 등 25개 법인의 지분을 직접 보유 중이다.

반면 인창개발은 이 회사들의 지분을 갖고 있지 않고 있으며, 이런 이유로 인창개발과 나머지 계열회사는 기타특수관계인으로 묶인다. 오너 일가 휘하에서 모든 법인이 수평적인 구조를 띠는 셈이다.

수평적 구조라고 해서 교류가 전혀 없는 건 아니다. 인창개발은 기타특수관계인으로 분류된 법인 가운데 4곳(라미개발·인케이코리아·하율디앤씨·기세)을 제외한 나머지를 차입처로 두고 있다. 이들로부터 차입한 금액의 총합은 501억원에 달한다.

<heatyang@ilyosisa.co.kr>

 



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<단독 인터뷰> ‘김건희 디올백 몰카’ 최재영 목사에 물었다

[단독 인터뷰] ‘김건희 디올백 몰카’ 최재영 목사에 물었다

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 김건희 여사가 정치적 논란의 중심에 섰다. 한 목사에게 명품 가방을 선물 받은 사실이 드러났다. ‘청탁금지법 위반’과 함정 취재 행위라는 지적이 제기된 상황이다. 대통령실은 ‘북한 개입설’을 거론하면서 자충수를 두는 모양새다. <일요시사>는 김 여사와 접촉한 최재영 목사를 만나 자세한 내막을 들어봤다. “남북 문제나 국제 정세 등을 김건희 여사에게 조언하려 접촉했다.” 지난달 30일 최재영 목사가 <일요시사>와의 인터뷰서 한 말이다. 김 여사에게 명품 가방을 전달했던 건 윤석열 대통령 당선과 성공에 대한 축하의 의도였다고 한다. 그러나 ‘양평 사건’에 관한 김 여사의 대처에 실망했다고 지적했다. 폭로의 계기가 된 것이다. 극단적 관점 고치려 조언 최 목사와의 인터뷰는 지난달 30일, 서울 영등포구 모처서 진행됐다. 그는 여러 번을 북한에 다녀온 미국 시민권자인 재미교포다. NK(New Korea) Vision 2020이라는 단체의 대표와 손정도 목사기념학술원장을 역임하기도 했다. 최 목사는 윤 대통령의 외교·안보 관점이 굉장히 극단적이라고 평가한다. 최 목사는 “윤 대통령이 후보 시절 언급한 내용 중 선제타격론만 봐도 알 수 있다. 반북, 반김, 반통일, 친일, 친미 스탠스가 뚜렷했다. 한국은 한쪽으로 치우쳐지면 안 되는 나라”라며 “중립적으로 현명한 외교·안보적 판단을 내려야 한다”고 말했다. 그는 “역대 정부는 통일과 대북정책을 이원화해왔다. 이 두 가지는 명백하게 다르다. 하지만 현재의 통일부는 두 개를 하나로 묶은 상황이다. 통일부가 아니라 북한 자체를 적대시하는 대북부가 된 셈”이라고 지적했다. 최 목사는 지난해 1월부터 카카오톡 메신저 등을 통해 김 여사에게 극단적으로 바라보면 해결되는 것이 아무것도 없다고 조언했다고 한다. 여러 이야기를 나누면서 쌓인 신뢰를 계기로 윤 대통령 취임식 행사는 물론, 신라호텔 영빈관서 열린 와인 만찬에도 초청됐다. 환대를 받은 최 목사는 취임식 40일 뒤인 지난해 6월20일 윤 대통령의 당선 축하 인사를 하기 위해 김 여사를 찾았다. 같은 해 9월13일에도 코바나컨텐츠 사무실을 찾은 최 목사는 김 여사를 만났다. 한남동 대통령 관저가 준비되지 않아 윤 대통과 자택인 서울 서초동 아크로비스타서 용산 대통령실로 출퇴근하고 있을 때였다. 당시 김 여사는 아크로비스타 지하에 있는 코바나컨텐츠 사무실서 업무를 처리하거나 사람을 만나고 있었다. 최 목사는 소형카메라가 내장된 손목시계를 차고 있었고 이를 통해 김 여사와의 만남을 촬영했다. 당시 코바나컨텐츠 앞에서 대통령실 경호처 소속 경호원으로 추정되는 사람들이 최 목사에 대한 보안검색을 진행했지만 최 목사의 손목시계를 풀도록 하지는 않은 것으로 전해졌다. 최 목사는 총 5차례 김 여사에 줄 선물을 준비했다. 두 번은 디올과 샤넬 명품이었고, 나머지 세 번은 자신이 쓴 책과 5만~6만원 상당의 술, 비싸지 않은 일반 의류였다. 김 여사는 6월에는 직접, 9월에는 비서를 시켜 최 목사와 면담 약속을 잡았고 코바나컨텐츠 사무실서 그를 만나 명품 선물을 받았다. 취임 40일 후 6월·9월 인사차 방문 소형카메라 내장 손목시계 차고 촬영 최 목사는 지난해 5월부터 올해 9월까지 1년4개월 간 총 10차례 정도 김 여사에게 면담을 요청했다. 이 중 딱 두 번만 면담이 이뤄졌다. 명품 선물을 준비했던 지난해 6월과 9월이다. 이후 300만원 상당의 명품 가방을 전달하기도 했다. 이 가방은 ‘김건희 7시간 녹취록’ 폭로 당사자인 이명수 <서울의 소리> 기자로부터 건네졌다. 또 최 목사가 김 여사에게 지난해 6월과 9월 두 차례 건네줬던 명품들과 두 번째 만남을 촬영했던 손목시계 카메라 등의 출처도 이 기자였다. 이 기자는 “목사님이 김 여사를 자주 만나서(취재를 위해) 그 사람 행보를 좀 알고 싶었다”며 “최 목사가 김씨와 더 친해지게 만들기 위해 해당 물품을 건넨 것”이라고 말했다. 최 목사는 “윤 대통령이 당선되던 지난해 3월, 같은 진보진영서 활동하며 김 여사와 사적인 연락을 주고받았다는 공통점이 있었다. 이 기자에게는 <서울의 소리> 관계자를 통해 내가 먼저 연락했다. 처음에는 김 여사와 이 기자가 만나 화해하게 하려 하기도 했다”고 주장했다. 그러나 <일요시사>가 입수한 김 여사와 최 목사 간의 카카오톡 대화록을 보면 김 여사는 이 기자를 극도로 싫어했다. 김 여사는 최 목사에게 “인간도 아니다. 공손하게 양해를 구했고 사연까지 말했다. 어머님이 구속됐을 때라서 정신이 없었다”고 전했다. 김 여사에게 선물을 전달하려던 건 최 목사만이 아니다. 최 목사가 김 여사를 접견한 날 쇼핑백을 준비한 인물 3명이 대기하고 있었던 것으로 알려졌다. 최 목사는 “남성 2명과 여성 1명이 기다리고 있었는데 쇼핑백 3개 중 하나는 ‘Shilla Duty Free’라는 영문이 보이는 신라면세점 쇼핑백이었다. 이 사람들이 누구인지 들고 있던 쇼핑백 안에는 김 여사에게 주려는 선물이 있었던 건지는 확인되지 않았다”고 말했다. 또 다른 면담자들 최 목사는 “김 여사를 접견할 다음 차례 사람들이었다. 내가 사무실을 나오자 선물이 담긴 쇼핑백을 들고 연이어 사무실로 들어가는 것을 봤다”고 주장했다. 그는 “외부인이 가져간 물품에 대해 내용물까지 확인하는 대통령실 경호처의 보안 절차 특성상 다수의 경호원이 두 차례나 자신이 가져간 명품들을 확인했다. 그때마다 당황함 없이 아주 자연스럽게 보안검색을 했다”며 “김 여사가 여러 사람과 면담해왔다면 그만큼 선물을 준비했던 사람도 더 있었을 것이라고 추측된다”고 했다. 논란이 된 지 일 주일이 돼가고 있으나 대통령실은 공식 입장을 밝히지 않고 있다. 유튜브 채널의 일방적 주장에 대응할 필요가 없다는 것이다. 논란이 더 커질 것을 우려해 일단 ‘로키’로 대응하면서 대책을 고심하고 있는 것으로 해석된다. 함정 취재 문제를 제기하며 북한 배후설, 독수독과론 등으로 초점을 이동시키려는 분위기도 감지된다. 대통령실 한 관계자는 <경향신문>과의 인터뷰서 최 목사가 북한을 여러 차례 방문한 이력을 언급하며 “<서울의 소리>가 어디서 공작금을 받았는지 알아야 한다”며 “(선물 구입을 위해)북한 자금을 받았을지도 모른다”고 했다. 대통령실이 김 여사 가방 의혹과 관련해 이른바 독수독과론을 내세워 대응할 수 있다는 전망도 나온다. 해당 동영상이 손목시계형 몰래카메라로 촬영해 위법하게 수집한 증거이므로 부정청탁방지법(김영란법) 위반 등 위법 여부를 따져보더라도 증거 능력이 없다고 주장할 수 있다. 국민의힘에서도 ‘정치공작’으로 규정했다. 장예찬 최고위원은 BBS라디오서 “선대 부친과의 친분을 내세우면서 찾아오고 하면서 결국에는 함정을 파서 정치공작을 펼친 것이기 때문에 이런 식의 취재나 정치공작에 대해서, 불법적인 행위에 대해서는 단호하고 엄정하게 대해야 한다고 생각한다”고 말했다. 윤리적 문제? 공익적 목적? 최 목사는 김 여사와 접촉한 날 최측근들을 볼 수 있었다고 주장했다. 지난해 봉하마을을 방문했을 당시 논란이 됐던 수행원들이었다. 이들은 코바나컨텐츠 출신으로 정모씨는 건진법사의 제자 ‘심 박사’와 함께 코바나컨텐츠서 여론조작 의혹을 받던 인물로 지목되기도 했다. 정씨는 김 여사의 ‘그림자’로 알려졌다. 최측근으로서 김 여사의 일정과 각종 계획을 도맡아 관리해왔다. 지난해 이 기자가 김 여사와 접촉할 때도 정씨를 통해 일정을 확인했다. 정씨는 코바나컨텐츠 정식 직원이 아니었다. 프리랜서 신분으로 김 여사와 코바나컨텐츠가 주관하는 각종 행사에 참여했다. 그는 회사에 자주 출입하며 사실상 김 여사 ‘비서’ 역할을 자임해왔다. 이 기자도 코바나컨텐츠를 드나들면서 정씨를 여러 번 대면했다. 그는 “김 여사를 포함한 일부 코바나컨텐츠 직원과 심 박사, 정씨가 이 자리서 ‘댓글 작업’을 직접적으로 언급했다”고 주장했다. 정씨는 이 외에도 공식적인 대선 캠페인에도 참여한 바 있다. 특히 김 여사의 최측근으로서 윤 대통령의 SNS 계정 관리에 깊숙이 관여한 것으로 알려졌다. 윤 대통령은 대선 기간 제2부속실 폐지를 공약했지만, 김 여사의 외부 행보가 번번이 논란을 부르자 여권 내부서도 김 여사를 보좌할 공식기구가 필요하다는 지적은 꾸준했다. 김 여사가 윤 대통령과 함께 대통령 집무실서 찍은 사진이 팬클럽을 통해 유출된 사건도 이 같은 의견에 힘을 더한다. 이와 관련해 윤 대통령은 도어스테핑 폐지 전, 언론을 통해 ‘제2부속실(대통령 부인 관련 업무 담당 부서)’을 되살려 김 여사 일정을 관리할 필요성이 있지 않냐는 질문에 “대통령을 처음 해보는 것이기 때문에 공식·비공식을 어떻게 나눠야 할지, 어떤 식으로 정리해야 할지(모르겠다)”며 “저도(대통령 업무를) 시작한 지 얼마 안 돼서 국민 여론을 들어가며 차차 이 부분은 생각해보겠다”고 답했다. 그는 왜 갑자기 폭로했나 “함정 취재? 알 권리 먼저” 이어 ‘김 여사 회사 직원들이 일정에 동행하고 대통령실에 채용됐다는 논란을 묻는 말에 “(처가)공식적인 수행이나 비서팀이 전혀 없어 혼자 다닐 수도 없다. 어떻게 방법을 알려주시라”고 맞받았다. 이번 사건은 김 여사의 명품 수수 논란 외에도 함정 취재 문제가 제기되고 있다. 김종배 시사평론가는 지난달 29일 MBC라디오 <김종배의 시선집중>서 장인수 전 MBC 기자가 함정 취재에 대해 <서울의 소리>에 출연해 했던 발언을 반박했다. 장 전 기자는 ▲국민의 알 권리가 함정 취재의 위험성이나 비윤리성보다 현저하게 높을 경우 ▲함정 취재를 하지 않고는 취재원 접근이나 취재가 불가능할 경우 ▲사회적 약자가 아니라 권력자를 대상으로 할 경우(세계적으로) 함정 취재를 인정하고 있다고 언급했다. 김 평론가는 “동의할 수 없다”며 한국기자협회가 ‘윤리적 언론은 취재 대상을 존중한다’ ‘공공의 이익을 위해 보도할 가치가 있는 정보를 취재하고 전달할 경우에도 개인의 인권과 존엄성을 침해하지 않도록 한다’고 한 언론윤리헌장에 반한다고 반박했다. 함정 취재는 법적으로 문제가 없다고 해도 정당한 취재라고 보기 힘들다. 다만 윤리적 문제와 공익적 목적이 부딪힐 때, 우리 사회는 취재 결과물에 대해 수용하는 유연성을 보이기도 한다. 옳고 그름에 관한 정의를 내리기도 쉽지 않다. 통상 위법을 동원한 취재, 신분을 속인 취재나, 기자 대리인을 통한 취재 등을 말한다. 이번 <서울의 소리> 보도는 수사기관의 함정 수사를 연상시킨다. 범죄 수사 과정서 경찰이 미성년자 성매매 범죄 혐의자를 검거할 때 ‘기회 제공형 함정 수사’를 벌이기도 한다. 위법적 함정 수사인 ‘범의 유발형’도 떠오른다. 기회 제공형 함정 수사는 일부러 범죄를 유발하게 하는 것과는 다르다. 당사자가 범죄를 저지를 의도가 있었다는 근거가 있어야 한다. <서울의 소리>의 취재가 어떤 형태였는지는 따져봐야 하지만 ‘함정 취재’라는 사실은 숨기지 않고 있다. 명품백을 직접 사서 최 목사에게 제공했다는 등 취재 취지와 과정을 세세히 밝히고 있다. 정치 공작? 북한 개입? 그러나 수사기관의 분위기는 조용하다. 윤 대통령에 대한 보도를 ‘가짜 뉴스’라고 낙인찍고 특별수사팀을 구성해 언론사를 압수수색하던 모습과는 대조적이다. 김 여사가 함정 취재의 피해자라고 인정하면 사실상 김영란법을 위반한 것이라는 분석이 적지 않다. 특히 <서울의 소리>의 취재 과정에 관해 법적 대응을 하는 순간 이슈가 지속돼 버리는 딜레마에 빠진다. 최소한 경찰과 검찰의 수사가 시작되면 김 여사가 받은 명품백의 행방 등 사실관계가 특정돼야 한다. 자칫 수사기관이 김 여사를 보호하고 있는 것이 아니냐는 여론이 형성될 수도 있다. 대통령실이 쉽사리 대응하지 못하고 있는 이유다. <hounder@ilyosisa.co.kr>