인창개발 ‘4조 프로젝트’에 쏠리는 눈

손에 쥔 황금 거위 어떻게?

[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 서울 서부권 ‘금싸라기’ 땅에서 4조원짜리 개발사업을 진행 중인 디벨로퍼가 부동산 업계의 이목을 집중시키고 있다. 해당 프로젝트가 서울 오피스 판도를 바꿀만한 잠재력을 갖춘 덕분이다. 물론 우려의 시선도 존재한다. 곳곳에 도사리는 위험 요인을 슬기롭게 헤쳐 나갈 수 있느냐가 관건이다.

2014년 설립된 인창개발은 ▲토목 ▲건축공사 ▲주택건설 및 분양 ▲임대업 등을 목적사업으로 둔 부동산개발업체다. 파주운정신도시에서 개발사업을 진행하면서 저변을 확보한 이 회사는 지식산업센터 개발사업을 연달아 추진하면서 가능성을 인정받았다. 최근에는 국내 부동산개발 업계에서 가장 주목받는 디벨로퍼(시행사)로 부각되고 있다.

순식간에
일취월장

수년 전부터 인창개발은 서울 9호선 양천향교역 인근에 위치한 ‘CJ 가양동 용지(서울 강서구 가양동 92-1 일대) 개발사업’으로 또 한 번 업계의 관심을 받고 있다. CJ 가양동 용지는 서울에서 얼마 남지 않은 ‘금싸라기’ 땅으로 불린다. 면적만 10만5762㎡에 달하며, 이는 강남 코엑스(4만7130㎡)의 2배 수준이다.

해당 용지는 CJ제일제당 바이오연구소가 2007년 가동을 중단한 이래 특별한 쓰임새 없이 10년 넘게 방치됐다. 숱한 소문이 떠돌았던 것과 별개로, 공식적인 개발 프로젝트 소식은 들리지 않았다. 준공업지역에 속한 해당 용지를 주거단지로 개발하기 까다롭다는 점이 부각된 탓이다.

지지부진했던 CJ 가양동 용지 개발 계획은 2019년 12월이 돼서야 구체화됐다. CJ제일제당은 10여곳의 제안서를 접수한 뒤 최종적으로 인창개발(시행사)·현대건설(시공사) 컨소시엄을 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정했다. 부동산 업계에서는 인창개발의 우선협상대상자 선정을 두고 견고한 사업 구조와 컨소시엄 측의 입찰 전략 등이 주효했던 것으로 평가했다.


인창개발은 2020년 상반기까지 해당 용지 소유권을 온전히 넘겨받고, 조속히 인허가 절차를 밟겠다는 심산이었다. 총사업비는 4조원으로 추산됐으며, CJ 가양동 용지를 지식산업센터 등 업무시설과 문화·쇼핑 복합시설로 채워 제2의 코엑스를 만들겠다는 의중을 내비쳤다.

그러나 CJ 가양동 용지 개발 계획은 순탄하게 흘러가지 않았다. 무엇보다 인허가 과정에서 번복된 결정이 발목을 잡는 형국이었다.

청사진
한가득

지난 2월 강서구청은 인창개발 측에 개발사업에 대한 ‘건축협정 인가’ 취소를 통보했다. 강서구는 인가 취소 사유로 ‘소방시설 등 관련기관(부서) 협의가 완료된 후 협정인가 재신청 요함’이라고 밝힌 것으로 알려졌다.

건축협정은 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 인정해 지하주차장 등을 통합 개발 가능케 하는 제도다. 통상 효율적인 토지이용 및 이용자 편익이 커 정부 차원에서 권장되고 있다.

당초 인창개발은 CJ 가양동 용지 3개 블록 가운데 1·2블록의 지하 1층부터 지하 4층까지 맞벽 건축을 통해 지하 연결통로 및 주차장의 공동사용이 가능한 건축협정 인가를 받았다. 하지만 강서구청이 이를 번복한 것으로 전해졌다.

인창개발은 곧바로 서울행정법원에 강서구청을 상대로 ‘건축협정 인가 취소 처분’ 소송을 제기했다. 강서구청이 석연찮은 이유를 내세워 결정을 번복했다는 게 인창개발 측 주장이었다.


표류하는 듯 보였던 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트는 최근에서야 본궤도를 찾았다. 강서구청은 건축협정 인가를 취소한 지 넉 달 만인 지난 6월 건축 관련 심의를 통과시켰다. 결과적으로 강서구청은 김태우 전 구청장이 구정을 이끌던 시기에 결정한 건축협정 인가 취소를 김 전 구청장 직위 상실과 함께 뒤집은 모양새였다.

반면 진교훈 현 강서구청은 CJ 가양동 용지 개발사업을 적극 지원하겠다고 천명한 상태였다. 진 구청장은 보궐선거 유세 기간 중 “가양동 CJ 용지 개발사업 중단은 김 전 구청장의 행정 이해 부족을 드러낸 사례”라며 재개발·재건축 활성화에 주력할 뜻을 밝힌 바 있다.

순탄치 않았던 금싸라기 개발
부실한 기초체력 극복 관건

구청장 교체 이후 사업 추진에 대한 기대가 어느 때보다 높아진 상황이다. 그리고 현 시점에서 부동산 업계의 관심사는 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트가 언제쯤 완료되느냐에 쏠려 있다.

인창개발은 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정된 직후, 인허가 절차(1년6개월)와 공사 기간(40개월)을 감안하면 2025년경 프로젝트를 끝맺음할 것으로 예상했다. 하지만 인가 지연을 비롯한 자잘한 현안이 맞물리면서, 프로젝트 완료 시기는 다소 밀리게 됐다.

마침표가 늦춰질수록 인창개발이 짊어져야 할 부담이 커진다. 증권사들이 주관한 11개 특수목적법인(SPC)이 CJ 가양동 용지 개발사업을 추진하면서 집행한 PF 조달 금액은 총 1조3550억원 규모다. 가양동 CJ 용지 개발 프로젝트가 지연될수록 인창개발은 강도 높은 이자 압박에 노출될 수밖에 없다.

현재 인창개발이 매달 갚아야 하는 이자는 70억원으로 추산된다.

시공사인 현대건설도 PF 관련 보증 위험이 커진다. 현대건설은 인창개발이 CJ 가양동 용지를 매입하는 과정에서 신용보증(1조500억원)과 PF 브릿지론(1조3550억원) 보증을 서고 있다.

현재 인창개발은 자체적으로 자금을 운용하기 힘든 재무구조다. 지난해 말 기준 인창개발의 누적 결손금은 1064억원이고, 총자본이 -1061억원인 완전자본잠식 상태에 빠져 있다. 외부 감사를 맡은 회계법인은 2022회계연도 감사인 의견에 “인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할만한 불확실성이 존재한다”고 평가했다.

좌충우돌
기대 만발

인창개발이 자금 압박을 받게 되면 기타특수관계인으로 분류된 계열회사들도 부정적인 영향을 받게 될 가능성이 높다. 긴밀하게 이어져온 금전 교류 탓이다.

인창개발은 류원규 대표이사가 경영 전면에 배치된 것과 별개로, 실질 지배력은 김영철씨 일가가 발휘하는 구조다. 지난해 말 기준 인창개발 주주명단에는 김씨와 그의 부인으로 추정되는 임지원씨 뿐이며, 두 사람은 지분을 50%씩 보유 중이다.


오너 일가는 인창개발 이외에도 ▲솜리이앤씨 ▲바론개발 ▲코아셋디앤씨 ▲포르스건설 ▲인창디앤씨 ▲기세 ▲라니디앤씨 ▲올가개발 ▲인케이코리아 ▲바찌 ▲라미개발 ▲래스코 ▲민주디앤씨 ▲해마루개발 ▲익원 ▲온새미로개발 ▲하율디앤씨 ▲케이앤트 ▲루다디앤씨 ▲내담에셋 ▲테라개발 ▲늘솜디앤씨 ▲유클린 ▲인케이대부 ▲제이엠디앤디 등 25개 법인의 지분을 직접 보유 중이다.

반면 인창개발은 이 회사들의 지분을 갖고 있지 않고 있으며, 이런 이유로 인창개발과 나머지 계열회사는 기타특수관계인으로 묶인다. 오너 일가 휘하에서 모든 법인이 수평적인 구조를 띠는 셈이다.

수평적 구조라고 해서 교류가 전혀 없는 건 아니다. 인창개발은 기타특수관계인으로 분류된 법인 가운데 4곳(라미개발·인케이코리아·하율디앤씨·기세)을 제외한 나머지를 차입처로 두고 있다. 이들로부터 차입한 금액의 총합은 501억원에 달한다.

<heatyang@ilyosisa.co.kr>

 



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검찰개혁안 이후⋯‘초상집’ 검찰 내부 분위기

검찰개혁안 이후⋯‘초상집’ 검찰 내부 분위기

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 검찰청을 폐지하고 공소청과 중대범죄수사청을 신설하는 정부 조직 개편안이 발표됐다. 개편안이 시행되는 것은 아직 1년여의 시간이 남았지만 검찰 내부에서는 강하게 반발하고 있다. 검찰수사관, 지휘부와 일선 검사들은 물론 퇴직 검사들까지 나서서 검찰청 폐지에 반대 중이다. 특히 공소청장을 검찰총장으로 한다는 개혁안에 대해 위헌이라는 의견이 강하게 나오고 있다. 대선 기간부터 말이 나왔던 검찰개혁안이 발표됐다. 이재명정부가 들어서고 검찰개혁안에 대해 쉬쉬하던 검찰 내부에서는 이제야 조직을 지키려는 반발이 나오고 있다. 수사관, 검사, 퇴직 검사, 지휘부 등 모든 관계자들이 검찰 해체가 ‘위헌’이라는 목소리를 내는 등 늦게나마 조직을 지키기 위해 나섰다. “위헌” 목소리 지난 7일 고위당정협의회에서는 검찰청을 폐지하고 공소청과 중대범죄수사청을 신설하는 정부조직법 개편안에 의견을 모았다. 다만 시행 시기는 세부 방안 확정 등을 위해 1년 동안 유예하기로 했다. 더불어민주당(이하 민주당) 한정애 정책위원장은 “당정은 국정기획위원회에서 건의한 조직 개편안을 중심으로 사회 각계의 의견을 듣고 심도 있는 논의를 거쳐 마련한 정부 조직 개편방안을 추진했다”며 “개편 방안 중 검찰개혁을 가장 심도 있게 논의했다”고 말했다. 그는 “검찰개혁의 완성은 대통령의 핵심 공약”이라며 “그간 검찰의 견제받지 않은 권한의 남용과 공정성 훼손에 대해 지속적인 우려가 있었다”고 지적했다. 당정은 검찰 수사·기소를 분리해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 각각 신설하며, 중수청은 행정안전부 장관 소속으로 두기로 확정했다. 한 위원장은 “검찰청을 폐지하고 공소의 제기와 유지, 영장 청구 등을 수행하기 위해 법무부 장관 소속으로 공소청을 신설하는 한편, 부패·경제 범죄 등 중대 범죄에 대한 수사를 수행하기 위해 행안부 장관 소속으로 중수청을 신설하겠다”고 설명했다. 헌법의 검찰총장 임명 조항과 관련해 ‘공소청장이 검찰총장이 되느냐’는 취재진의 물음에 그는 “그렇게 되는 것”이라고 답했다. 당정은 구체적인 검찰개혁 방안을 마련하기 위해 국무총리실 산하 범정부 검찰개혁추진단을 구성해 당정대 협의를 거쳐 이른 시일 내에 방안을 마련하기로 했다. 한 위원장은 “오늘 협의 결과를 토대로 의원 입법을 통해 조속히 정부 조직법 개정안을 국회에 제출하고, 추석 이전에 개편안을 시행하기 위해 이달 말에 법안이 통과되도록 노력하기로 했다”며 “정부 조직 개편에 특별히 야당의 적극적인 협조를 부탁드린다”고 말했다. 지난 7일 정부 조직 개편안 발표 “잘못 인정하지만 폐지는 절대…” 민주당 정청래 대표도 지난 9일 야권에 ‘3대 개혁(검찰·사법·언론)’에 동참해줄 것을 촉구했다. 정 대표는 이날 오전 국회 교섭단체 대표연설에서 “검찰, 사법, 언론은 견제받지 않는 권력으로 무소불위의 권력을 누려온 곳”이라면서 “3대 개혁은 비정상적인 것을 제자리로 돌려놓고, 시대에 맞게 고치자는 것”이라고 말했다. 정 대표는 “절대 독점은 절대 부패한다”며 “절대 독점을 해소함으로써 권력기관은 스스로 절대 부패에서 자유로워질 수 있다”고 우려했다. 이어 “개혁은 타이밍”이라며 “추석 귀향길 뉴스에 ‘검찰청은 폐지됐다, 검찰청은 역사 속으로 사라졌다’는 기쁜 소식을 들려드리겠다”고 강조했다. 검찰 해체되는 검찰개혁안이 발표되자, 검찰 구성원은 이제야 뭉쳐 반발하는 분위기다. 노만석 검찰총장 직무대행(대검찰청 차장검사)이 ‘검찰청 폐지’를 토대로 한 정부 조직법 개편안을 두고 “검찰이 개명당할 위기에 놓였다”면서도 “이 모든 것은 우리 검찰의 잘못에서 기인한 것”이라고 밝혔다. 노 대행은 지난 8일 오전 출근길에 취재진을 만나 전날 정부여당이 내놓은 정부 조직 개편안과 관련해 “헌법에 명시돼있는 검찰이 법률에 의해 개명당할 위기에 놓였다”면서도 “하지만 이 모든 것은 우리 검찰의 잘못에 기인한 것이기 때문에, 저희들이 그 점에 대해선 깊이 반성하고 있다”고 말했다. 이어 “향후에 검찰개혁 방향에 대해서 세부적인 방향이 진행될 것인데, 그 세부적인 방향은 국민들 입장에서 설계됐으면 하는 바람”이라고 언급했다. ‘반성’을 앞세우면서도 ‘강제 개명’ ‘국민 입장’ 등 뼈 있는 표현을 동원한 것으로 보인다. 그는 “앞으로 진행되는 과정에서 저희 검찰도 입장을 내도록 하겠다”고 검찰 존치를 위해 노력하겠다는 뜻을 전했다. 검찰 수사관들은 전국 검찰 수사관회의를 열어 달라고 대검찰청에 요청하고 있다. 이대로 사라지나 수사관 A씨는 검찰 내부망 ‘이프로스’에 “현재 검찰 조직을 둘러싼 상황이 우리 가족에게, 내 친구들에게, 내 친척들에게, 내 이웃사촌들에게 어떤 영향을 끼치게 될지 정말 우려스럽다”는 심경을 밝혔다. 자신을 8년 차 수사관이라고 소개한 그는 “저희는 노조(노동조합)도 없고 직장협의회도 없다”며 “검찰이 해체되면 도대체 1년 뒤 어디로 가야 하는지도 모른 채 일을 해야 한다”고 호소했다. 이어 “저는 수사가 하고 싶어 수사관이 됐는데, 앞으로 수사할 수도 없이 제가 8년간 소중히 여겨온 검찰 수사관이라는 직업을 빼앗겨야 한다”고 토로했다. A씨는 “대검 운영지원과에 조속히 전국수사관회의를 열어줄 것을 요구한다”며 “저희 검찰 수사관들을 위한 논의를, 검찰 조직의 방향을 위한 논의를, 형사법체계에 대한 논의를 반드시 검찰 구성원들끼리 나눠야 한다”고 강조했다. 앞서 문재인정부 때 더불어민주당이 이른바 ‘검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)’ 입법을 강행하자 서울고검·대구지검 등 소속 검찰 수사관 수백명이 2022년 4월 검찰수사관회의를 열고 우려 입장을 밝혔다. 김건희 특검에 파견된 일부 검사들은 ‘원대 복귀’ 희망 의사를 특검 지휘부에 전달한 것으로 전해졌다. 일명 건진법사 게이트와 통일교 수사팀장을 맡은 부장검사 2명이 팀원들의 의견을 취합해 특검보에게 “전원 복귀하겠다”는 입장을 밝혔다고 한다. 다만 특검 관계자는 이날 브리핑에서 관련 보도에 대해 “정식으로 해당 내용을 확인한 바 없다”며 “내심의 의사는 모르지만 아직 전달받은 내용이 없다”고 선을 그었다. 퇴직 검사들도 검찰청 폐지를 철회해야 한다는 입장을 밝혔다. 퇴직 검사 및 검찰공무원 모임인 검찰동우회는 성명서를 내고 “정부와 여당은 검찰청을 폐지하겠다는 정부 조직법 개정안을 즉각 철회할 것을 촉구한다”고 밝혔다. 다시 살릴 방법은? 이들은 “검찰의 신뢰가 바닥에 떨어져 해체 위기까지 맞이하게 된 데 대해 국민 앞에 먼저 사죄의 말씀을 드린다”면서 “검찰이 권력의 시녀라는 비판을 받는 것을 넘어 개혁 대상이 된 현실은 검찰 구성원의 과오에서 비롯됐음을 통감하며 국민 질책을 달게 받겠다”고 말했다. 이어 “검찰 권한을 조정하고 조직을 개편하려는 입법부의 결단을 존중하며 국민을 위한 검찰개혁에 동참할 것”이라면서도 “개혁은 헌법 테두리 안에서 이뤄져야 함을 말씀드리지 않을 수 없다. 성급한 개혁은 위헌 논란을 야기해 개혁의 동력을 상실하게 할 위험이 크다”고 경계했다. 그러면서 “1948년 제헌 헌법은 수많은 직위 중 유독 검찰총장을 국무회의 심의 사항으로 명시했고 이 원칙은 70년 넘는 헌정사 동안 굳건히 지켜져 왔다. 검찰청과 그 책임자인 검찰총장이 단순한 행정 조직이 아닌 헌법적 차원에서 독립성과 중립성을 보장받는 헌법적 기관임을 명백히 한 것”이라고 해석했다. 또 “헌법이 인정한 기관의 명칭을 법률로 변경하는 것은 헌법정신을 거스르는 일이며 법체계의 위계 질서를 무너뜨리는 행위”라며 “법률로 헌법상의 법원을 재판소로 바꾸거나 국무총리를 부통령으로 바꾸는 것과 다르지 않다”고 주장했다. 아울러 “국민이 원하는 진정한 개혁은 위헌적 논란을 감수하며 명칭을 바꾸는 방식이 아니어도 충분히 가능하다. 개혁의 핵심은 명칭이 아닌, 검찰이 국민을 위해 어떻게 기능할 것인가에 있어야 한다”며 “개혁의 과정에서 헌법적 가치가 훼손되는 일이 없도록 국가의 백년대계를 위한 올바른 길을 찾아주길 호소한다”고 덧붙였다. 검찰청 폐지 위헌 주장은 헌법 89조16호에서 비롯됐다. 차진아 고려대 법학전문대학원 교수는 지난 4일 국회 법제사법위원회에서 열린 ‘검찰개혁 공청회’에 진술인으로 참석해 “‘공소청장’을 헌법 제89조 제16호의 ‘검찰총장’으로 본다”는 공소청 법안 규정을 두고, “헌법상의 기관을 헌법 하위의 법률로써 바꾸는 것은 위헌”이라고 주장했다. 헌법 89조 16항 발목 잡나 “규정 넣으면 실질 갖출 수도” 그는 “헌법에서 예정하고 있는 검찰총장은 검찰청이라고 하는 조직의 수장이고 검찰청은 수사와 기소권을 모두 갖고 있는 조직을 말하는 것인데, 이런 조직의 명칭만 바꾸는 것도 위헌이고 명칭을 그대로 두고 내용을 바꾸는 것도 위헌”이라고 밝혔다. 헌법 제89조 제16호는 국무회의 심의를 거쳐야 할 사항 가운데 하나로 ‘검찰총장·합동참모의장·각군 참모총장·국립대학교총장·대사 기타 법률이 정한 공무원과 국영기업체 관리자의 임명’을 규정하고 있다. 앞서 노태우정부에서도 합동참모본부를 국방참모본부로, 합동참모의장을 국방참모의장으로 각각 변경하는 내용의 국군조직법 개정안을 발의했다가 같은 헌법 89조에 따른 위헌 지적이 나오자 명칭 변경을 포기한 선례도 있다. 2010년에도 군 지휘구조 개편을 통해 합동참모본부를 합동군사령부로, 합동참모의장을 합동군사령관으로 변경하는 방안을 검토했으나 위헌 가능성이 있어 개정안을 발의하지 못했다고 한다. 더 나아가 검찰청 폐지 역시 검찰총장을 명시한 헌법을 위반한 것이라는 의견도 있다. 헌법상 검찰총장은 검찰청이란 조직의 존재를 전제로 한 것인데 이를 없애거나 두지 않는 건 ‘위헌적 입법 부작위’라는 취지다. 공소청 설치법에서 공소청장을 ‘헌법상 검찰총장으로 간주한다’는 취지의 규정을 두는 것은 하위 법률로 헌법에서 정한 사항을 무력화하는 것이나 다름없다는 논리로 연결된다. 검찰청 폐지가 위헌이라는 지적이 검찰동인회뿐만 아니라 법조계와 학계에서도 나오자 당정은 ‘검찰청이 헌법기관이 아니라 폐지하면 위헌이라는 주장은 거짓’이라고 반박했다. 민주당 추미애 의원은 “검찰총장을 헌법상 기관으로 볼 수 없다”고 주장했다. 민주당 김용민 의원도 “검사는 개개인 독립된 행정관청이고, 검찰총장은 그 집합체의 장일 뿐 조직법상 직위가 만들어질 필요가 있는 것은 아니”라고 강조했다. 총장 명시 헌법 위반? 헌법상 검찰총장이 명시돼있더라도 공석으로 임명하지 않은 채 충분히 신설 공소청장을 임명할 수 있다는 반론도 제기된다. 임지봉 서강대 로스쿨 교수는 “공소청장을 임명하면 검찰총장은 헌법 조문상에서만 존재하게 두고 법적 지위는 없어진 게 되는 것”이라며 “민주평화통일자문회의(헌법 92조), 국가원로자문회의(헌법 90조) 등 헌법상 사문화된 기관들이 많다”고 설명했다. 공소청 법안이 준비되면 공소청장 임명에 관한 규정에 ‘헌법 89조 16조의 검찰총장 임명 방식을 준용한다’는 규정을 넣으면 실질도 갖출 수 있다고 봤다. 고위공직자범죄수사처(공수처법)법 역시 법적 미비점은 ‘형사소송법을 준용한다’ 등으로 명시해 근거를 마련했다는 게 근거다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>