[Q] 보증금 5억원에 전세를 살고 있습니다. 전세집에 경매가 들어왔는데, 채권최고액 1억원의 선순위 근저당권이 있습니다. 이 근저당권 때문에 제 임차권은 대항력이 없습니다. 선순위 근저당권을 말소하면 대항력을 취득할 수 있나요?

[A] 취득할 수 있습니다. 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 등기를 말소시키고 말소한 등기사항증명서를 첨부해 집행법원에 신고하면 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 만일 말소한 근저당권에 기한 임의경매가 진행 중이라면 경매절차가 취소됩니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호, 제2항).

이 경우 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임차권자가 대위변제를 하려면 근저당권자(은행)에게 먼저 대위변제자의 요건이 되는지를 확인해보는 것이 좋습니다. 대위변제한 금액은 채무자에게 전액 구상할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 임차인이 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택의 양수인 등에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 부여하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다.

경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다(99다59306).

부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하는 것입니다.

하지만, 낙찰로 인해 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인해 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다(98마1031, 2002다70075).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인은 낙찰허가결정의 취소 신청을 할 수 있습니다(98마1031).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대해 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급했다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의해 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있습니다(2002다70075).

매수인은 매각허가 전에 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됐다면 매각불허가신청을, 매각허가 후 대금납부 전에 변경됐다면 매각허가취소결정을 받아 매수보증금을 회수할 수 있습니다(98마1031). 

경매 또는 체납처분(공매)으로 임차주택의 소유권이 변동되는 경우에는 임차주택에 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기), 가압류 또는 압류등기(체납처분에 의한 압류 및 경매개시결정등기) 중 가장 빠른 등기(통상 말소기준권리라고 합니다)가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날에 발생합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 주택의 인도와 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서라도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 88다카143 판결).

확정일자를 인도 및 주민등록일과 같은 날, 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생합니다.

인도 및 주민등록을 먼저 하고 확정일자를 나중에 갖춘 경우 확정일자와 담보권설정일자를 비교해 빠른 순으로 우선순위가 정해지고, 확정일자를 갖춘 날과 담보권설정일이 같은 날인 경우에는 안분배당을 하게 됩니다.

임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 그 임대차관계가 양수인에게 승계됩니다. 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계합니다.

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계므로, 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요합니다(95다35616).

대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도돼 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환채무는 소멸합니다(95다35616).

대항력 있는 주택임대차에 있어 임차주택이 양도됐으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다(98마100, 2001다64615). 

그러나 양수인과 새로운 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 양수인에게 수령 거절의 의사표시를 하지 않은 채, 오히려 임차주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동했다고 봄이 상당하고, 임대인의 지위승계에 대해 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵습니다(2001다64615).

대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인해 소멸합니다(96다38216).

주택의 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 보증금을 반환하더라도 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과하므로 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없습니다(93다17324).

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정돼 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대해 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대해 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않습니다(2005다23773).

임차인의 임대차보증금채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다(2011다49523 전원합의체 판결).

주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 임차주택의 대지만을 경락받은 자는 ‘임차주택의 양수인’에 해당하지 않습니다(98다3276).

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(2021다238650).

가등기의 경우 가등기와 대항력 발생 시기의 선후에 따라 대항력이 미치는지 여부가 결정됩니다. 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차주택에 제3자가 가등기하고 그 가등기에 기해 본등기가 마쳐진 경우에는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 보증금을 올리기로 약정하더라도 그 인상분에 대해서는 가등기권리자에게 대항하지 못합니다(86다카757).

처분금지가처분권자가 본안판결에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에도 가처분등기일자와 대항력 발생 시기의 선후에 따라 대항력 유무가 결정됩니다. 마찬가지로 점유이전금지가처분이 집행된 건물을 임차해 대항요건을 갖췄다고 하더라도, 가처분채권자가 본안에서 승소하면 임차인은 이에 대항할 수 없습니다.

부동산에 대해 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는, 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의해 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 매수인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다(83다카116).
 

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)