식당 풀렸으니 상가도 풀릴까

코로나 여파로 생긴 사회적 거리두기로 공실이 대폭 늘어난 주요 상권도 서서히 예전 모습을 되찾을 것으로 전망된다. 상업용 부동산 역시 거래 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다.

사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구 증가로 상가 등 수익형 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 사회적 거리두기로 인해 가장 큰 타격을 입었던 주요 상권들이 서서히 예전 모습을 되찾을 것으로 전망되면서 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

유동인구↑
풍선효과

코로나19 종식 기대감과 함께 주택 규제로 인한 풍선효과로 투자 수요가 상가·업무용으로 몰리는 것도 하나의 요인으로 꼽힌다. 대출 규제와 금리 인상으로 보유 현금 내에서 투자를 진행하려는 가성비 투자가 활성화되면서 상가 투자에 대한 인기가 높아졌다는 분석도 나오고 있다.

소규모 수익형 부동산 중에서도 최근 가장 주목받는 상품은 당연히 소규모 상가다. 배달 문화가 확산하면서 굳이 큰 규모의 점포가 아닌 소규모 점포를 원하는 임차인이 많아졌고, 소규모 상가 역시 수익 창출 면에서 큰 효과를 볼 수 있다는 인식이 커졌기 때문이다. 여기에 소비 성향이 강한 젊은층이 주요 고객인 대학가나 주요 업무지역 중심으로 위축된 상권이 살아날 것이란 기대감이 번지고 있다. 야간에도 영업하는 식당 같은 업종들도 마찬가지다.

소규모 상가는 투자수익률이 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 소규모 상가의 투자 수익률은 2020년 4.62%에서 지난해 6.12%로 1.5% 포인트 상승세를 이어갔다.


거리두기 해제 상가 투자 관심↑
자금 부담 덜한 신규 공급 주목

공실률이 늘어남에도 투자수익률은 상승세를 보이는 현상도 투자 수요를 자극하고 있다. 지난해 4분기 서울 도심(광화문·남대문·동대문·명동·시청·을지로·종로·충무로) 상가 공실률은 지난해 1분기 10.5%에서 10.8%로 높아졌지만, 투자수익률은 같은 기간 1.66%에서 1.85%로 늘어났다. 전체 기준으로는 1.80%에서 2.11%로 커졌다.

이에 따라 신규 공급되는 상가로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 권리금이 발생하지 않아 초기 투자 부담을 줄일 수 있는데다, 향후 상권이 활성화될 시 권리금 형성으로 차익을 기대할 수 있어서다. 권리금은 상가를 매매하거나 임대차 시 관행적으로 지불하는 비용이다. 상권이 잘 발달돼 있거나, 유동인구가 풍부한 경우 높은 권리금이 형성돼 있어 수요자들의 초기 투자 부담이 큰 편이다.

한국부동산원이 발표한 ‘상업용부동산 임대동향조사’분석 결과, 지난해 전국 상업시설 권리금 비율은 54%로 확인됐다. 경기도의 경우 권리금 비율이 72.4%에 달해, 전국 17개 시도 중 가장 높은 비율을 기록했다. 이어 대전(72%), 부산(71.6%), 광주 (70%) 등 순이었다.

권리금 평균 금액은 3807만원 수준으로 파악됐다. 서울이 4866만원으로 가장 많았고, 경기 4651만원·인천 4111만원 등 평균 4000만원을 웃도는 권리금을 보였다.

한 부동산 전문가는 “사회적 거리두기 해제로 소비심리가 살아나고 상권활성화 기대감이 커지면서 상가투자 관심이 높아지고 있는 가운데 자금 부담 덜하고 입지여건이 우수한 신규 공급 상가가 투자 1순위로 떠오르고 있다”고 말했다. 다음은 수도권에서 분양 (예정) 중인 신규 상가.

 

▲한화 포레나 미아스퀘어= 한화건설은 서울 강북구 미아동 일대(삼양사거리 특별계획 3구역)에 짓는 ‘한화 포레나 미아’ 단지 내 상업시설 ‘한화 포레나 미아스퀘어’를 분양한다.


상업시설은 한화 포레나 미아 주상복합 단지에 총 112실(지하 1층~지상 2층)이 들어선다. 인근에 대규모 아파트 단지가 많고 지하철역 등이 가까워 배후수요가 풍부하다. 특히 유동인구가 많은 점이 한화 포레나 미아스퀘어의 장점으로 꼽힌다.

우선 시설이 위치한 한화 포레나 미아 400여 채가 있고, 인근 미아뉴타운 전체 규모는 1만3000여 채에 이른다. 서울 지하철 우이신설선 삼양사거리역과 4호선 미아사거리역 인근에 있어 유동인구 수요도 기대할 수 있다.

실제 한국부동산원에 따르면 지난해 3분기(7~9월) 서울 미아사거리 중대형 상가 공실률은 5.5%로, 전국 중대형 상가 공실률 13.3%보다 낮은 수준을 나타냈다. 인근에 은행, 학교 등이 있어 가족 단위, 1인 가구, 주부 등 다양한 구성원을 대상으로 한 업종 입점이 가능하다.

한화건설 관계자는 “인근 시설 등을 합하면 3만여 채의 배후수요를 기대할 수 있다”며 “여러 은행과 대형 마트가 입점을 희망하고 있다”고 전했다.

권리금 형성
차익 기대도

 

▲청량리역 한양수자인 아트포레스트= 서울 동북권의 주거 및 교통의 중심지로 화려하게 변신 중인 청량리역 일대에 랜드마크 상업용 시설이 곧 선을 보인다. 그 주인공은 청량리 메인 스트리트에 들어설 대단지 프리미엄몰 청량리역 한양수자인 단지내 상가인 ‘아트포레스트’다.

청량리 동부청과시장을 재개발한 청량리 한양수자인 그라시엘 아파트는 2023년 5월 입주 예정이다. 최고 높이 192m, 총 1152가구, 전용면적 84~162㎡, 최고 59층, 4개동으로 구성된다. 상업시설은 지하 2층~지상 3층에 판매시설 9173평 220개 호실로 일대에서 매머드급이다.

우수한 입지
투자 1순위

신규로 공급되는 상가는 청량리에서 청량리 롯데캐슬 외에도 소규모 상가가 대부분이다. 이번에 분양 예정인 청량리 한양수자인 단지는 규모가 크고 한곳에 집중돼 조성돼 스트리트형 상가보다 상가 활성화에 기여할 수 있는 장점이 클 것으로 보인다.

사업지 위치는 서울특별시 동대문구 용두동 39-1로, 21필지에 대지면적 1만6095.30㎡(4868.8평) 규모다. 지하철 1호선 청량리역과 가까운 초역세권인데다 길 건너 청광물시장이 자리한 성바오로병원 교차로에는 유동인구가 항상 넘쳐 활력이 넘친다는 평가다. 청량리 한양수자인 단지 옆으로 약 482평의 가로공원이 조성된다. 길 건너 청량리 효성해링턴 단지는 소공원이 연계돼 조성돼 청량리역과 청과물시장을 이용하는 서울시민, 동대문구 시민에게 휴식공간을 제공할 예정이다.

옆으로는 청량리 롯데캐슬, 청량리 현대힐스테이트 더퍼스트 상가와 나란히 상권을 형성하는 구도다. 분양 관계자는 “한양수자인 상가는 밀집도 면에서 대형 상가로 모두를 아우르며 상권이 조기에 활성화될 수 있는 장점을 가진다고 판단된다”며 “매머드급 상가여서 단지 내 상가의 역할과 청량리역 이용고객들에게 편리함을 주는 상가로 역할이 기대된다. 이에 대형 프랜차이즈, 병원, 학원, 대형마트, 휘트니스, 요가, 스터디 카페 등 많은 입점 문의가 예상된다”고 전했다.

 

▲평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차= 경기 평택시 고덕 국제화계획지구 근생 10-2-1, 2필지 사거리 코너 입지에 ‘평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차’ 상가가 분양 중이다. 삼면도로를 접하고 있으며 건축 규모는 지하 2층~지상 5층으로 고덕국제신도시 에듀타운 최초 선임대 확정 상가다.


고덕국제신도시 2단계지역인 에듀타운 지역 최적의 입지를 자랑하는 사거리 코너 삼면대로 입지로 주차대수는 38대다. 준공 예정일은 2023년 상반기. 상가에서 도보로 1분 거리에 버스 정류장이 위치해 있다. SRT와 지하철 1호선이 지나는 평택지제역까지 차량으로 약 7분이 소요된다. 사업지 인근 버스 정류장에서 환승 없이 한 번에 이동할 수 있는 노선도 운행 중이다.

“큰 타격 입었던 주요 상권
서서히 예전 모습 되찾는다”

호반써밋2차 아파트와 제일풍경채 3차 센텀 아파트가 바로 앞에 있어 안정적인 수요층을 흡수하기에 최적으로 분석된다. 가시성과 횡단보도를 바로 두고 있어 접근성이 우수해 아파트 입주민들이 편리한 옷차림으로 이용할 수 있다. 평택 고덕신도시 센터프라자 2차 상가 준공시 바로 앞 호반써밋과 대광로제비앙 아파트가 입주하기 때문에 공실걱정 없이 안정성 높은 임차 수익을 누릴 수 있겠다.

인접한 대단지 아파트 7300여 세대를 비롯해 반경 1.5㎞ 내 2만여 배후세대도 품고 있다. 국제학교, 특목고를 비롯한 초중고 밀집학세권에 둘러싸인 고밀도 항아리상권 고정 수요를 확보하고 있다. 여기에 삼성전자 평택캠퍼스 및 협력업체 종사자 약 18만 배후수요와 함박산, 대형호수공원, 예술의전당 이용객 등 유동 수요까지 흡인해 공실걱정을 최소화시킬 것으로 평가받고 있다. 대로변 전면 노출 극대화, 고객 친화적 특화설계를 통해 가성비를 높인 점도 플러스 요소다.

안정적으로
수요층 흡수

분양 관계자는 “센터프라자 2차 인근에 국제학교를 비롯해 유치원, 초중고 등 13개교 및 세계 200위권 이내의 대학이 들어서는 에듀타운 조성계획에 따라 발전 기대치가 높다”며 “대로변 사거리 코너에 학군밀집지역의 중심상가로 우량 업종 임차인의 입점 확정 소식에 투자 문의가 많은 편”이라고 전했다.

 


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‘관세 협상’ 일본과 비교해보니⋯

‘관세 협상’ 일본과 비교해보니⋯

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = ‘트럼프발’ 통상 전쟁이 막바지로 치닫고 있다. 앞서 못 박은 시한은 끝났다. 우리나라는 유예 기간이 끝나기 전날 타결했다. 이제 협상 결과를 두고 계산기를 두드려야 할 때다. 일본과 유럽연합(EU), 그리고 한국. <일요시사>가 세부 내용을 들여다봤다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 취임 전부터 각국에 ‘관세’를 부과하겠다는 뜻을 밝혔다. 미국을 상대로 돈을 번, 즉 대미 무역 흑자를 거둔 나라들이 표적이 됐다. 지난해 11월 트럼프 대통령이 당선된 이후부터 전 세계는 ‘트럼프발’ 통상 전쟁에 휘말렸다. 트럼프 대통령이 숫자를 외칠 때마다 세계 경제가 요동쳤다. 하루 전 극적 타결 우리나라는 다른 나라에 비해 다소 늦게 통상 협상을 시작했다. 지난해 12월 윤석열 전 대통령이 비상계엄을 선포하고 지난 6월 조기 대선이 치러질 때까지 ‘무정부’ 상태나 다름없었기 때문이다. 탄핵심판 등 대형 정치 이슈가 거듭되면서 미국과 협상을 하고 싶어도 테이블에 앉을 사람이 마땅치 않은 상태였다. 실제 한덕수 전 국무총리나 최상목 전 경제부총리 등이 협상에 나섰지만 당시 야당이었던 더불어민주당이 새 정부가 해야 할 일이라고 제동을 걸었다. 또 한 전 총리의 대선 출마 선언, 최 전 부총리 탄핵안 상정 등의 상황이 겹치면서 미국과의 협상은 큰 진전 없이 시간만 흘렀다. 이후 이재명 정부가 출범했다. 우리나라는 좀처럼 미국 실무진과 접점을 찾지 못했다. 그 사이 트럼프 대통령은 이재명 대통령에게 ‘모든 한국산 제품에 대해 산업별 관세와는 별도로 25%의 일반 관세를 부과하겠다’는 내용의 서한을 보냈다. 시한은 지난 1일로 못 박았다. 우리나라는 미국과 FTA 체결로 사실상 무관세 수준이었기에 관세 부과가 현실화하면 경제 전반에 타격이 불가피했다. 자동차나 반도체 등 핵심 수출 품목에 붙는 관세 외에도 비관세 장벽(관세 이외의 수단으로 무역을 제한하는 조치)을 허물라는 압박도 가해졌다. 쌀이나 소고기 등 농·축산물 시장 개방, 정밀 지도 반출, 주한미군 방위비 분담금 증액 등이 협상 테이블에 오를 것으로 예상됐다. 국내 상황과 맞물려 쉽게 내주기 어려운 조건들이었다. 일·EU와 같은 15%로 막아 대미 투자는 3500억달러로 협상도 난항을 겪었다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 2+2 통상 협상을 하루 앞두고 출국하려다 미국 측의 취소로 불발하는 일이 일어났다. 앞서 마코 루비오 미국 국무부 장관이 방한을 닷새 앞두고 일정을 취소하기도 했다. 미국 고위급 인사들과의 만남이 잇따라 무산되면서 ‘한미 관계에 문제가 생긴 게 아니냐’는 우려가 나왔다. 일본과 유럽연합(EU)이 차례로 미국과 협상을 타결하면서 불확실성은 더욱 커졌다. 특히 일본의 협상 결과가 공개되면서 우리나라가 최소한으로 맞춰야 할 기준이 생겨버렸다. 우리나라와 일본은 자동차 등 수출 품목이 일부 겹치기에 일본보다 관세가 높아지면 수출 경쟁력이 망가질 수 있는 상황이었다. 트럼프 대통령은 지난달 22일 일본과 무역 협상을 완료했다고 발표했다. 트럼프 대통령이 밝힌 일본산 수입품에 부과하는 상호관세는 15%다. 기존 25%에서 10%포인트 줄어들었다. 일본이 미국에 5500억달러(약 759조원)를 투자할 것이고 이 중 90%의 수익을 미국이 받게 된다고도 했다. 동시에 자동차와 농산물을 일부 개방한다는 조건도 달렸다. 지난달 27일에는 미국과 EU가 관세 협상을 타결했다. 트럼프 대통령은 “EU로부터 수입되는 모든 품목에 대해 일괄적으로 15%의 관세를 부과하겠다”고 밝혔다. 이어 “미국산 에너지 7500억달러(약 1030조원) 구매 및 대미 투자 6000억달러(약 820조원) 확대 방안을 담은 ‘무역협정 틀’에 합의했다”고 발표했다. 일본과 EU의 협상 타결로 미국의 협상 전략이 윤곽을 드러냈다. 관세를 낮추는 조건으로 무엇을, 얼마나 내놓느냐가 관건이 된 것이다. 관심이 집중된 부분은 대미 투자액이었다. 애당초 통상 전쟁 자체가 타국이 얻는 대미 무역 흑자를 줄이겠다는 명목으로 시작된 터라 트럼프 대통령은 상대국에 대미 투자라는 일종의 ‘청구서’를 요구한 셈이다. 일본이 5500억달러, EU가 6000억달러를 미국에 각각 투자하기로 했다는 사실이 알려지면서 우리나라에 날아올 청구액에 관심이 쏠렸다. 협상 시한이 다가오면서 언론보도 등을 통해 3000억달러, 4000억달러 등의 추측이 난무했다. 트럼프 대통령의 ‘제멋대로’ 외교에 우리나라 협상팀이 휘둘리고 있다는 말도 나왔다. 쌀 소고기 지켰다는데 우리나라는 협상 시한을 하루 앞둔 지난달 31일 한국산 제품에 대한 상호관세를 25%에서 15%로 낮추는 내용을 골자로 협상을 타결했다. 일단 일본, EU와 동일한 수준으로 관세 인하를 이끌어낸 것이다. 관심을 모았던 자동차 관세율은 15%, 철강·알루미늄·구리는 기존 관세율(50%)을 유지하기로 했다. 또 반도체와 의약품 관세 부과 시 최혜국 대우도 약속받았다. 다른 나라보다 불리한 관세를 적용받지 않는다는 뜻이다. 이 부분도 일본, EU와 같은 합의 내용이다. 대통령실에 따르면 민감한 품목으로 분류됐던 쌀과 쇠고기 등의 개방은 하지 않는다. 다만 트럼프 대통령은 농산물 전면 개방을 언급해 향후 변동 가능성을 지켜봐야 한다. 대미 투자액은 3500억달러(약 490조원)로 결정됐고 1000억달러(약 140조원) 상당의 액화천연가스(LNG) 또는 기타 에너지 제품을 수입하기로 했다. 김용범 정책실장은 “한국과 일본의 대미 무역 상황은 지난해 기준 각각 660억달러 흑자, 685억달러 흑자로 규모가 유사한 상황에서 일본보다 작은 규모인 3500억 달러 펀드를 조성하기로 했다”며 “기업이 주도하는 조선펀드 1500억달러를 제외하면 우리 펀드 규모는 2000억달러로 일본의 36%에 불과하다”고 말했다. 그러면서 “이번 합의에서 가장 주목할 점은 미국과 조선업 분야 협력을 확대하기로 한 것”이라며 “한미 조선협력펀드 1500억달러는 선박 건조, MRO(유지·보수·정비), 조선 기자재 등 조선업 생태계 전반을 포괄한다”고 덧붙였다. 우리나라 협상팀은 조선 협력을 내세운 게 협상 타결의 ‘키’였다고 자평했다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일(현지시간) 미국 워싱턴 D.C. 주미 한국대사관에서 브리핑을 하며 마스가(MASGA·Make American Shipbuilding Great Again) 프로젝트가 협상 타결에 가장 큰 기여를 했다고 밝혔다. ‘미국 조선업을 다시 위대하게’라는 뜻으로 트럼프 대통령의 정치 구호인 ‘매가(MAGA·Make America Great Again), 미국을 다시 위대하게’에서 따온 표현이다. 자동차는 관철 못 해 아쉬운 부분으로는 자동차 관세를 꼽았다. 이전까지 우리나라 자동차는 관세가 0%였다. 2.5%였던 일본과 비교해 근소하게 가격 경쟁력을 가졌다. 하지만 이번 협상 타결로 일본과 똑같은 15% 관세가 결정되면서 자동차 업계는 가격 경쟁력을 잃게 됐다. 우리나라 협상팀이 끝까지 자동차 관세 12.5%를 요구했지만 트럼프 대통령은 ‘모두 15%’라고 주장한 것으로 알려졌다. 이재명 대통령은 “큰 고비를 하나 넘었다”며 “이번 협상으로 정부는 수출 환경의 불확실성을 없애고 미국 관세를 주요 대미 수출 경쟁국보다 낮거나 같은 수준으로 맞춤으로써 주요국들과 동등하거나 우월한 조건으로 경쟁할 수 있는 여건을 마련했다”고 평했다. 협상 결과를 바라보는 시각은 다양하다. 성공과 실패를 떠나 일단 ‘최악은 면했다’는 의견이 많은 것으로 알려졌다. 실제 협상 타결이 이뤄지기 전까지 유예 기간을 놓쳐 관세 25%를 맞을 수도 있다고 우려한 것에 비하면 나름 ‘선방했다’는 의견이다. 동시에 미국이 내민 청구서의 구체적인 부분을 더 살펴야 한다는 신중론도 존재한다. 일본 등은 트럼프 대통령의 협상 타결 발표와 실제 합의 내용이 다르다고 주장하기도 했다. 트럼프 대통령은 결정된 사항을 즉흥적으로 바꾸는 등 외교 과정에서 ‘오락가락’하는 면모를 보인 적이 여러 차례 있다. 힘의 우위를 바탕으로 불확실성을 극대화하는 협상 기술을 사용한다는 평이다. 정밀 지도·국방비 등 안보 이슈 백악관서 만나 대통령끼리 담판? 트럼프 대통령이 우리나라와의 협상 타결 내용을 발표하면서 언급한 정상회담이 ‘진짜’라는 주장도 제기된다. 그는 “한국이 투자 목적으로 상당한 금액을 추가 투자하기로 합의했다”면서 2주 내로 이재명 대통령과 백악관에서 정상회담을 할 것이라고 밝혔다. 이 자리에서 투자액이 발표될 것이라고 했다. 추가 청구서가 나올 수 있다는 뜻이다. 이번 통상 협상에서 논의되지 않은 정밀 지도 반출 문제가 협상 테이블에 올라갈 가능성이 있다. 김용범 정책실장은 지도 반출 등 안보 사안은 한미 정상회담에서 별도로 논의할 것으로 예상된다면서 “(지도 반출과 관련해) 우리가 계속 방어해왔다. 추가 양보는 없다”고 말했다. 미 무역대표부(USTR)는 지난 3월 <2025 국가별 무역 장벽 보고서>에서 정밀 지도 반출 제한을 한국과의 디지털 무역 장벽 중 하나로 지목했다. 우리나라 정부는 군사기밀 유출을 우려해 정밀 지도의 국외 반출을 막아왔다. 정밀 지도에 해외 기업이 가진 위성사진을 결합하면 국가 안보와 직결된 지도 정보로 완성될 가능성이 있다. 미국 정계와 IT업계는 정밀 지도를 반출해야 한다는 주장을 고수하고 있는 것으로 전해졌다. 이번 협상에서는 다뤄지지 않았지만 정상회담의 의제로 오를 가능성이 충분하다는 뜻이다. 주한미군 주둔 방위비 분담금, 국방비 문제도 거론될 수 있다. 트럼프 대통령은 동맹국들에 국내총생산(GDP) 대비 5% 이상을 국방비 예산으로 잡으라고 압박했다. 우리나라에도 대선 후보 시절부터 방위비 분담금으로 100억달러를 내야 한다고 여러 차례 말하는 등 전방위로 요구한 바 있다. 추가 청구 나올까? 한미 정상회담은 이 대통령의 ‘외교 시험대’가 될 것이라는 관측이 나온다. 이 대통령은 취임 직후 G7 정상회의에 참석했지만 트럼프 대통령을 만나지 못했다. 나토 회의에는 이 대통령 대신 위성락 안보실장이 참석했다. 이번 정상회담이 ‘안보’ 회담이 될 가능성이 큰 상황에서 이 대통령과 트럼프 대통령이 어떤 딜을 벌일지 관심이 집중되고 있다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>