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2021년 12월08일 16시39분

부동산/창업


추석 이후…투자 열기 어디로?

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최근까지 수익형 부동산인 생활(형)숙박시설과 아파트 대체용 상품인 오피스텔 그리고 도시형 생활주택의 인기는 남달랐다. 추석 이후에도 이들의 선전이 이어질까.

생활숙박시설과 오피스텔, 도시형 생활주택으로 옮겨간 투자 열풍이 추석 이후에도 이어질 것인지에 대해 업계의 의견은 엇갈린다. 이들 상품 자체가 갖고 있는 한계점으로 투자 열기가 오래 이어지기 어렵다는 시각도 있지만, 현재 시장 과열의 원인인 주택 공급 문제가 해소되지 않아 한동안 투자 수요 유입이 이어질 것이란 예상도 나오고 있다.

의견은
엇갈려

최근 서울과 수도권 집값 및 전셋값은 상승 폭이 꺾이지 않은 채 오름세를 유지하고 있다. 매매값과 전셋값 오름세가 지속되면서 주택 마련에 부담을 느낀 수요가 생활숙박시설과 오피스텔, 도시형 생활주택 시장으로 옮겨가 청약 경쟁 과열을 이끄는 모양새다.

먼저 대표적인 수익형 부동산으로 떠오르고 있는 생활숙박시설이다. 청약 경쟁률만 보더라도 투자 열기를 알 수 있다. 업계에 따르면 지난달 초 부산 부산진구 부전동에서 분양한 ‘서면 푸르지오 시티 시그니처’는 408실 모집에 총 24만여건의 청약통장이 접수되며 평균 594대1을 기록했다. 지난 8월 서울시 마곡지구에서 분양한 ‘롯데캐슬 르웨스트’도 876실 모집에 무려 57만5950건의 청약 건수가 접수돼 최고 6049대1, 평균 657대1의 역대급 경쟁률을 기록하기도 했다.

다음으로 아파트 대체용 주거 상품인 오피스텔과 도시형 생활주택의 실적도 놀라웠다. 한 부동산 정보업체는 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 올해 전국에서 분양한 오피스텔 청약 경쟁률(청약 접수일 기준)을 집계한 결과 2만1594실 모집에 26만3969명이 접수하며 12.22대1의 경쟁률을 기록했다고 밝혔다. 이는 2019년 3.11대1(1만2697실 모집, 3만9481건 접수)보다 약 4배가량 높은 수치다.

아파트 대체용 주거 상품
수익형 부동산 투자 열풍

지난해 기록인 13.21대1 경쟁률(2만7761실 모집, 36만6743명 접수)보다는 다소 낮은 수치지만, 최근 정부가 오피스텔 바닥 난방 규제 완화를 발표해 오피스텔의 선호도가 더욱 높아질 것으로 예상되는 만큼 올 연말 이 기록이 깨질 가능성이 크다는 분석이 나오고 있다.

또 다른 부동산 정보업체가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과에 따르면 도시형 생활주택은 올해 들어 전국적으로 1995가구 분양에 11만8763건이 접수돼 평균 59.5대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 지난해 평균 경쟁률(9.97대1)의 약 6배에 달하는 수치다.

도시형 생활주택은 2009년 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 도입된 주택을 말한다. 인동 간격이나 주차장 설치 규정 등 건축 기준이 아파트에 비해 느슨하지만, 교통이 편리하고 입지가 좋은 도심에 들어선다는 장점이 있다. 정부도 ‘원룸형’ 도시형 생활주택의 전용면적이 50㎡ 이하, 방 개수는 2개 이내로 제한됐지만 앞으로는 면적을 60㎡까지 늘리고 방 개수를 최대 4개까지 구성할 수 있도록 개선했다.

다만 이들 상품의 인기가 지속될지 여부에 대해선 업계의 의견이 엇갈리고 있다. 단기적인 현상에 그칠 것이란 예측도 있지만, 시장 상황 변화가 없다면 한동안 지속될 것이란 전망도 있다.

주택 공급문제 반사익?
이미 한계점 도달했다?

생활숙박시설은 숙박시설로 분류돼 있어 원칙적으로 주거용으로 쓸 수 없고, 이를 어기면 이행강제금을 내야 한다. 주거용 건물이 아니다보니 임차인을 구하기 쉽지 않아 임대 수익을 기대하기 어려운 면도 있다. 프리미엄을 받고 팔거나 임대로 수익을 내야 하는데 임차인 구하기도 쉽지 않고 수익률도 높지 않아 투자 열기가 오래가지 않을 것으로 보는 견해도 적지 않다.

반면 실수요의 가세로 주거기능이 강화되고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택은 최근 정부의 규제 완화 영향으로 한동안 투자 열기가 이어질 것으로 보고 있다. 단기간에 아파트를 포함한 주택 공급이 충분치 않은 상황이 해소되기 어렵고 시장 유동성이 풍부해 생활숙박시설과 오피스텔, 도시형 생활주택의 인기가 한동안 이어질 것이란 예상도 나오고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트 규제, 공급 부족, 시중에 풍부한 유동자금 등으로 생활숙박시설, 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 인기를 끌고 있다”며 “최근 묻지마식 투자도 성행하고 있는데 입지나 공급 물량, 개발호재 등을 두루 살펴야 투자 리스크를 줄일 수 있겠다”고 말했다. 다음은 서울에 공급(예정) 중인 생활숙박시설·주거용 부동산.

상품별
장단점

 

▲더 스테이 클래식 명동= 서울 중구 남대문로 한국은행 본점 옆 대로변에 생활숙박시설(서비스드 레지던스) ‘더 스테이 클래식 명동’이 공급된다. 서울 중구 남대문로 3가 94번지 일대 대지면적 670.70㎡에 지하 2층~지상 13층 규모, 전용면적 21.254~32.220㎡(외부 발코니 3.3~8.6㎡ 별도 제공) 1.5룸, 2룸 생활숙박시설 117실과 근린상가 5실로 건립된다.

TV, 냉장고, 세탁기, 에어컨을 비롯해 침대, 식탁, 소파, 스타일러까지 풀퍼니시드, 하이엔드 급으로 기본 옵션이 제공된다. 생활숙박시설은 각종 규제에서 자유롭다. 분양 호텔과 달리 취사 시설을 갖추고 있다. 장·단기 임대 또는 숙박업이 가능하다. 선착순으로 호수를 우선 지정할 수 있다.

역대급
경쟁률

 

 

▲트윈시티 남산= 서울역에 직접 연결되는 초역세권 오피스텔 ‘트윈시티 남산’이 화제다. 6년 동안의 임대 운영을 안정적으로 마치고 매각으로 전환, 현재 선착순으로 계약을 진행하고 있다. 서울 용산구 한강대로에 위치해 있으며, 지하 6층~지상 29층, 전용 21~29㎡ 13개 타입, 총 567실 규모다. 단지 내에는 오피스와 근린생활시설이 함께 자리해 있다.

오피스텔 분양가는 5년 전 가격 그대로다. 전용 3.3㎡당 3700만원에서 4000만원 수준으로, 한 채에 2억5000만~4억원 정도다. 주변 분양가와 비교해 상당히 저렴한 수준이다. 높은 임차율도 이 단지를 주목하게 한다. 이미 준공된 상태로 오피스텔 내부를 직접 눈으로 확인하고 계약할 수 있는 것도 장점이다.

 

▲선유도역 펫앤스테이= 서울 영등포구 지하철 9호선 선유도역 인근에 반려동물 특화 주거 공간을 앞세운 ‘펫앤스테이’가 분양 중이다. 지하 2층~지상 12층, 1개동, 전용면적 19·29㎡, 총 149실 규모다. 타입별로는 19㎡ 97실, 29㎡ 52실의 1~1.5룸 구조로 이뤄진다.

지하 1층과 지상 1층에는 동물병원, 도그짐, 펫 동반카페, 펫 호텔 등의 펫 전문 근린생활시설이 함께 들어선다. 미끄럼방지 바닥부터 펫도어, 반려견 전용 샤워기, 특화 조명, 차음 중문, 환기시설 등 반려동물의 건강과 편의를 고려한 요소가 인테리어에 반영된 것도 특징이다. 공용 공간에는 앞마당(운동장), 세족시설, 배변처리기, 무인 택배실, 코인세탁실 등이 조성될 예정이다. 입주민을 위한 전용 발렛주차시스템 또한 운영 계획에 있다.

 

▲더 프레임 서초= 서울 중심에 위치해 최적의 입지 조건을 자랑하는 ‘더 프레임 서초’가 분양 중이다. 연면적 1만1994㎡, 지하 3층~지상 15층 2개동으로 이뤄지며, 공동주택(소형 하이앤드) 86세대 규모다.

하이엔드 주거공간으로 우면산을 바라보는 쾌적한 조망을 자랑한다. 김찬중 건축가와 오호근 건축가가 설계에 참여해 건축을 넘어 미학을 담은 디자인으로 설계 완성도를 높였다. 디엠피건축사사무소는 최근 서초, 수유, 신촌 등 도심지 내 중소형 유닛 주거시설의 걸작을 만들어낸 바 있다.

중소형 평형대로 구성돼 총 6가지 타입으로 선보인다. 와이드한 삼중 접합 유리 창호 설계와 높은 천장고에 맞는 라인디퓨저 시공으로 소음, 환기, 채광 효율을 극대화시켰다. 실내 디자인은 민 설계가 맡아 효율적인 공간 활용은 물론 품격을 더했다. 이태리 프리미엄 가구 피앙카와 원목마루 리스토네 조르다노, 이태리 수전업계 1위 제시사 제품과 독일 명품 주방가구 불탑사 제품이 사용된다.

 

▲힐스테이트 남산= 현대건설은 서울 중구 묵정동 일원에 선보이는 ‘힐스테이트 남산’을 분양 중이다. 지하 3층~지상 9층, 2개동 규모이며, 도시형 생활주택 전용 21~49㎡ 282가구와 단지 내 상업시설 ‘힐스 에비뉴 남산’(지하 1층~지상 1층)으로 구성된다.

일부 가구는 남산 조망을 누릴 수 있다. 전용 38㎡A(RT1), 44㎡A(RT1)의 경우 광폭 루프 테라스가 제공돼 캠핑이나 개인정원 등으로 활용할 수 있다. 전용 21㎡A를 제외한 전 가구에 드레스룸을 마련되고, 호텔식 분리형 욕실도 설치될 예정이다. 전용 38㎡이상 타입에는 펜트리가, 일부 가구에는 테라스가 조성된다. 전 가구에는 지하 공용 공간에 창고를 무상으로 제공하고, 가구당 1대 이상의 주차 공간(100% 자주식 주차)도 확보했다.

 

▲신길 AK 푸르지오= 대우건설은 서울 영등포구 신길동 255-9번지 일원에서 도시형생활주택과 오피스텔로 구성된 주상복합 단지 ‘신길 AK 푸르지오’를 분양한다. 지하 5층~지상 24층 5개 동 규모로 전용면적 49㎡ 도시형생활주택 296가구와 전용 78㎡ 오피스텔 96실로 이뤄진다.

도시형 생활주택은 급증하는 1~2인 가구 주거 문제 해결을 위해 정부가 2009년 도입한 주택으로, 건축법상 도시 지역에만 건립할 수 있어 대체로 입지가 우수하고 주택으로 분류돼 평면 구조가 아파트와 유사하다. 청약 통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 가점제가 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하며 재당첨 제한과 실거주 의무도 없다. 오피스텔은 100실 미만으로 구성돼 전매 제한이 없다.

묻지마식
투자 주의

▲삼성동 위레벤646= 오피스텔과 도시형 생활주택 결합 상품인 ‘위레벤646’이 모델하우스를 오픈하고 분양에 나선다. 서울 지역에서는 한강 조망권을 확보한 단지로 기대를 모으고 있으며 한강, 탄천 등 쾌적한 자연환경을 가까이서 누릴 수 있는 위레벤646은 지하 5층~지상 19층 총 108세대 규모로 도시형생활주택 63세대 30~101㎡ 타입, 오피스텔 45호실 18~34㎡ 타입으로 구성된다.



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웃통을 벗긴 후 턱, 눈썹, 입술, 목, 팔 등에 빨래집게를 집어두고 같은 자세로 버티게 한 것이다. 또 거실 가운데 서준이를 앉혀두고 집단 린치를 가하도록 다른 아이들에게 지시했다. 또 다른 보육교사는 플라스틱 봉을 물도록 한 뒤 떨어뜨릴 때마다 폭행을 가했다. 너무 세게 깨물어 봉이 망가지자 그걸 버리게 됐다며 또 혼냈다. 서울서 6시간 거리 ‘강제노동’ 도망칠 곳도 없는 농장서 열흘 수녀에게 방을 바꿔 달라 요구했지만 변하는 건 없었다. 어린 시절의 기억은 서준이를 끊임없이 괴롭혔다. 고등학생이 돼서야 자신이 당한 일이 잘못된 일이라고 인식한 서준이는 가출을 하기에 이른다. 도저히 시설에서 살 수 없다는 생각에 매번 잡혀와도 다시 도망쳤다. 가출은 서준이가 보내는 일종의 SOS였다. 하지만 아무도 서준이에게 가출의 이유를 묻지 않았다. 길거리에서 경찰에 잡혀 시설로 보내져도 바로 다시 거리로 나갔다. 그런 일이 반복되던 중 가출을 했다 밤늦게 잡혀온 다음 날 사무실에서 서준이를 불렀다. 서준이 앞에 놓인 건 버스표 한 장. ‘벌칙’이라면서 삼가면으로 가라는 지시가 떨어졌다. 삼가면은 꿈나무마을 아이들에게 공포의 장소였다. 삼가면에 가면 농사일을 하고 컨테이너 박스에서 잔다는 소문이 있었지만 서준이는 믿지 않았다. 그로부터 24시간이 안 돼 서준이는 앞서 삼가면에 다녀온 아이들의 말을 확인하게 된다. 그는 “밤에 도착해 컨테이너 박스 같은 곳으로 들어갔는데 정말 말도 안 되게 추웠다. 난방을 세게 틀고 잤는데, 다음 날 관리하는 분이 와서 ‘난방을 틀지 말라’고 혼냈다”고 했다. 옆에는 수녀를 위해 만든 신축 건물이 있었지만 서준이는 식사시간 외에는 그곳에 발을 들일 수 없었다. 일과는 단순했다. 아침에 일어나 밥을 먹고 묵주기도한 뒤 밭일을 했다. 점심을 먹은 뒤에도 똑같았다. 땅을 파고 양파 모종을 심는 등 부산 소년의집에서 왔다는 또 다른 아이와 함께 서준이는 종일 농사일을 해야 했다. 서준이는 말 그대로 기약 없이 삼가면에 머물러야 하는 처지였다. 학교도 계속 결석 상태였다. 경남 합천군 삼가면 양전리 일대. 마리아수녀회가 1999년경 후원자로부터 증여받은 곳이다. 마리아수녀회는 2013년 4월8일 해당 장소에서 ‘삼가면 수녀원’ 축복식을 가졌다. 그리고 같은 해 수녀들이 머물 수 있는 건물을 짓고 ‘삼가홈(삼가면에 자리한 집)’이라고 칭했다. 학대 피해 가출했지만… 삼가면까지는 서울 꿈나무마을에서 자동차로 최소 3시간57분, 부산 소년의집에서는 1시간42분이 걸린다. 대중교통을 이용하면 5시간49분, 2시간45분 등 각각 2시간, 1시간 이상 늘어난다. 특히 대중교통을 이용할 경우 실제 장소까지 가려면 차편에서 내린 후 1㎞는 걸어야 한다. 입구와 출구가 같아 들어간 그대로 돌아서 나와야 하는 구조다. 갈림길에서 도로와 연결되지 않은 다른 길로 가면 저수지가 나온다. 뒤편은 산이다. 서준이는 길 오른쪽에 넓게 펼쳐진 밭에서 농사일을 했다고 주장했다. 해당 지역 관리인에 따르면 논과 밭이 각각 1000평에 달한다. 삼가면에 다녀왔거나 보고 들은 이들은 공통적으로 ‘벌칙’과 농사일을 언급했다. 시설에서 문제를 일으킨 아이들을 삼가면에 보내 농사일을 하도록 했다는 설명이다. 서준이의 경우 잦은 가출이 삼가면에 가게 된 원인으로 보인다. 중학생 때 여러 차례 삼가면에 다녀왔다는 한 제보자는 “수녀님들에게 많이 반항했다”고 당시를 떠올렸다. 벌칙의 위력은 대단했다. 어떤 문제아도 삼가면에 다녀오면 쥐 죽은 듯이 조용해졌다. 주변 친구들을 포함해 최소 8명가량이 삼가면에 다녀온 것을 봤다는 또 다른 제보자는 “엄청난 문제아가 있었는데 삼가면에 다녀온 뒤 정말 조용해졌다. 삼가면에서 무슨 일이 있었는지 자세히 말하지 않았지만 힘들다는 말은 빠지지 않았다”고 강조했다. 서준이의 경우 열흘 만에야 서울 꿈나무마을로 돌아올 수 있었다. 시설에 도착하자마자 서준이는 “원래(삼가면에) 한 달 이상 보내려고 했는데, 학교 상담 선생님이 연락해서 빨리 풀려난 것”이라는 말을 들었다. 정신병원에 갇혔던 지훈이(가명)와 마찬가지로 상담 선생님의 구조로 벌칙에서 벗어난 셈이다. 서준이가 상담 선생님에게 연락한 과정도 우여곡절이 많았다. 서준이는 삼가면에 도착하자마자 휴대폰을 ‘제출’했다. 아침에 일어나 농사일을 하는 하루가 기약 없이 이어지자 ‘학교 선생님에게 전화를 해야 한다’는 말로 휴대폰을 받아 전화를 걸었다. 상담 선생님은 서준이가 학교에 오지 않은 이유도 모르고 있었다. 서준이는 상담 선생님과의 통화에서 ‘살려달라’고 말했다. 이후 상담 선생님은 꿈나무마을에 서준이의 상황을 이야기한 것으로 알려졌다. 20년 전 존재했던 곳 2009년경을 기점으로 마리아수녀회의 운영 방식이 변화되면서 외부인사가 개입할 수 있는 통로가 만들어진 게 영향을 끼친 셈이다. 과거 마리아수녀회에서 운영하는 미혼모 시설인 마리아모성원에서 태어난 아이들은 대부분 부산 소년의집으로 이동했다. 그곳에서 초등학교 입학 전까지 생활한 뒤 반 전체가 서울 소년의집(현 꿈나무마을)으로 옮겨오는 구조다. 이들은 다 같이 알로이시오초등학교(2015년 2월 폐교)를 다니다가 졸업 이후 다시 부산 소년의집으로 간다. 부산에 알로이시오중학교(2016년 1월 폐교), 알로이시오전자기계고등학교(2018년 3월 폐교) 등 중·고등학교가 있기 때문. 그리고 18세로 보호 종료가 되면 사회로 나간다. 하지만 서준이는 초등학교까지만 알로이시오초등학교를 다녔고 중·고등학교는 외부로 다녔다. 마리아수녀회에서 운영하는 초·중·고등학교를 모두 나온 한 제보자는 아이들이 철창 없는 감옥에서 18세까지 사는 셈이라고 말했다. 다 같이 소풍을 가거나 161번 버스를 타고 시민회관에서 하는 행사에 가는 것을 제외하곤 바깥 구경은 엄두도 내지 못한다고 했다. 심지어 병원(알로이시오 기념병원)에 갈 때도 나가는 시각과 들어오는 시각을 체크했다. 모든 상황이 마리아수녀회의 통제 아래 있었기 때문에 아이들을 삼가면에 보내 농사일을 시켜도 학교에서 문제 삼는 사람이 아무도 없었다는 뜻이다. 이 과정에서 서준이처럼 삼가면에서 농사일을 한 사람이 과거에도 상당수 존재했을 가능성이 제기된다. 실제 중학생 때 삼가면에 다녀왔다는 한 제보자는 “삼가면에 가 있는 동안 학교에 가지 않았는데, 출석은 인정됐던 것 같다”고 회상했다. 아침 먹고 일, 점심 먹고 일 “컨테이너 같은 시설서 지내” 삼가홈 관리자는 서울, 부산 등지에서 삼가면으로 오는 아이들을 자신이 픽업해왔다고 인정하면서도 농사일은 시키지 않았다고 강조했다. 시설에서 문제가 있는 아이들을 격리시키는 과정이었을 뿐이라는 주장이다. 그러면서 아이들이 지내기에 불편함이 조금도 없는 곳이라고 해명했다. 마리아수녀회 측은 “아이들 중에 학교에서 불미스러운 일로 정학 등 등교 제재를 받는 경우가 있다. 아이들이 갖게 되는 좋지 못한 감정, 외로움, 마음의 상처를 치유할 수 있는 공간이 필요하다고 생각해 등교 제재를 받은 기간 동안 시설을 떠나 심신을 휴식할 수 있도록 삼가홈을 방문하도록 권유했다”고 설명했다. 그러면서 “계절에 따라 수녀님들이 하시는 농사일을 거들었을 수는 있겠으나 일체의 강제는 없었으며 있을 수도 없는 일”이라며 “‘벌칙에 대한 노동’ ‘컨테이너 박스’ 등은 어느 것 하나 사실이 아니며, 삼가홈에 대한 어떠한 오해도 없기를 바란다”고 강조했다. 아이들이 삼가면에 간 것은 인정하면서도 강제로 농사일은 시키지 않았다는 해명이다. 전문가는 서울 꿈나무마을, 부산 소년의집 등에서 아이들을 벌칙 명목으로 삼가면에 보낸 행위가 법에 저촉될 수 있다고 말했다. 김복단 종합법률사무소 대정 변호사는 “근로기준법 64조에서는 15세 미만의 노동을 원칙적으로 금지하고 있다. 18세 미만의 경우도 근로시간과 업무영역에 제한이 따른다”고 말했다. 그러면서 “아동을 보호하고 있는 기관에서 벌칙 명목으로 가해진 2주~한 달의 노동 행위가 ▲시설에서 상당한 거리가 떨어진 장소에서 노동이 이뤄진 점 ▲컨테이너 박스 등 임시 거처에서 지내게 하면서 노동을 하도록 한 점에서 단순한 벌칙을 넘어 강제노동으로 볼 여지가 있다”고 덧붙였다. 조윤환 고아권익연대 대표는 “삼가면 문제는 시설폐쇄 사유를 넘어 법인설립 허가취소 사유에 해당될 수도 있을 만큼 중대한 문제로 보인다. 그만큼 반인륜적인 행위라는 뜻”이라며 “해당 시설에 대한 운영권을 재단이 아니라 보건복지부, 서울시 등 국가가 직접 관리하는 시스템으로 전환할 수 있도록 지금부터 준비해야 한다”고 말했다. “거들었을 뿐 노동 아니다” 이어 “나도 보육원 출신이고 어린 시절 많은 학대를 당했다. 그때는 이게 내 운명인 줄 알았다. 하지만 그런 수모나 모욕, 학대는 대한민국 헌법에 절대 있을 수 없는 일이고 우리 사회, 모든 국민이 용납할 수 없는 일“이라며 “누군가 여러분의 입을 막으면 시설 앞에라도 찾아가 항의하겠다. 불만을 이야기해야만 치유된다. 용기를 내길 바란다”고 당부했다.




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