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2021년 04월20일 10시45분

부동산/창업


자족형 도시서 임대사업 해볼까?

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기준금리 0%대 초저금리, 투자 규제 시대에 접어들면서, 수익성이 좋고 규제에서 자유로운 수익형 부동산이 각광을 받고 있다. 그중에서도 대기업 입주나 투자 혹은 대규모 산업단지, 테크노밸리 등이 조성되거나 예정된 자족 도시모델이 도시개발 열쇠로 평가받고 있다.

대표적인 자족형 도시로 서울 마곡지구가 있다. 마곡지구는 대규모 첨단산업 연구개발(R&D) 중심의 자족도시로 특화됐다. 서울 서남부의 황무지나 다름없던 마곡지구는 개발을 통해 불과 5년 만에 한강 조망권을 갖춘 위치와 대기업, 산업단지 입주에 따른 자족기능을 품고 사통팔달의 교통망까지 품고 있다.

마곡지구

마곡지구는 9호선 마곡나루역이 개통되고 산업단지 기업들이 입주하면서, 자족도시로 변모하고 있다. 2017년 말부터 대기업 연구소가 들어섰으며 중소·중견 기업의 입주도 이어지고 있다. 서울시가 추진하는 자족도시개발 구역으로 지정돼 산·학·연 기술혁신 거점으로 조성된다. 제4차 산업을 선도할 산업융합형 인력을 육성하는 공간으로 만들어진다.
마곡지구가 대규모 산업 중심의 자족기능을 갖춘 신도시로 조성되면서 일대 지역의 상가나 오피스텔, 섹션 오피스, 지식산업센터 등 수익형 부동산 수요도 활기를 띠고 있다. 이미 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업을 포함해 65개 기업이 입주를 마쳤거나 착공에 나섰다. 모든 기업의 입주가 마무리되면 향후 150여개 기업과 약 16만명의 근무인력을 품는 대규모 산업도시로 완성될 예정이다.
 

용산 정비창

코레일과 서울주택도시공사(이하 SH공사)에 따르면 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 ‘제2의 마곡지구’방식으로 공동 개발한다고 밝혔다. 용산철도정비창은 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하고 있는 것이다. 

대기업, 산업단지 품고 자족기능
사통팔달 편리한 교통망까지 확보

코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다. 택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 마곡지구처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다. 
 

양원지구

서울의 마지막 택지지구인 양원지구도 자족형 도시로 거듭난다. 신내역세권 개발계획의 일환으로 신내철도차량기지 이전 계획에 따른 4차산업체 유치 및 첨단산업, 의료연구단지 조성 등 신내동 일대를 자족도시로서 탈바꿈하는 중이다. 2029년까지 헬스케어와 첨단 의료연구단지 조성이 계획돼 앞으로 약 2만3800개의 신규 일자리 창출 효과와 연간 약 6조원의 경제효과가 기대된다.
또한 현재 서울 개포동에 위치한 SH공사의 본사 이전이 ‘신내동’으로 확정돼 연이은 개발 호재로 작용하고 있다. SH공사는 근무인원 1300여명, 연인원 10만여명의 유동인구를 예상하는 자산규모 5조원, 연매출 2조원의 공기업으로 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구에 대해 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획이다. 양원지구는 2019년 12월 개통된 지하철 6호선 신내역을 비롯해 추후 면목선, 경춘선이 존재하는 트리플 환승역세권으로 발돋움하게 된다. 
 

송도국제도시

광역교통망 확충으로 서울 접근성이 떨어진다는 평가를 받았던 인천 송도국제도시에 큰 호재가 작용해 실수요자는 물론 투자자들이 몰리고 있다. 송도국제도시 수도권광역급행철도(이하 GTX-B)노선이 작년에 예비타당성조사를 통과했다.
인천 송도역과 남양주시 마석역을 연결하는 ‘GTX-B노선’ 추진이 본격화된다. 국토교통부에 따르면 GTX-B노선은 올해 안에 기획재정부와의 협의를 거쳐 재정사업 또는 민자사업으로 추진 여부가 결정될 예정이며, 내년 4월 기본계획이 고시된다. 
계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 착공을 거쳐 오는 2027년 개통될 예정이다. GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동이 가능해 비즈니스 및 주거지로서 송도의 가치가 한층 더 올라갈 것으로 기대하고 있다. 
인천경제자유구역 사업실태조사 보고서에 따르면 송도는 2017  년 말 기준 포스코건설을 비롯해 포스코대우, 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 총 1520개 기업이 입주해 4만5505명의 종사자가 상주하고 있는데, 이 숫자는 향후 더 늘어날 것으로 기대된다. 송도국제도시에 주소지를 둔 주민등록 인구도 2019년 6월 기준 14만7000명에 달하고 있는데, 현재 진행되고 있는 공동주택 건립공사를 감안하면 앞으로 크게 증가할 것으로 전망된다.

용인시

삼성전자, 기흥 삼성반도체, SK하이닉스반도체 등 세계적인 기업으로 꼽히는 대기업을 품은 용인시는 한국형 실리콘밸리로, 기업 간 교류 및 지역경제 활성화가 기대된다. 용인시는 인구 105만이 넘는 자족형 도시로 SK하이닉스반도체 클러스터 착공 계획 후 지난해 1분기 전국 지가변동이 가장 크게 반영됐다.
용인시 보정·마북동 일대에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 390만㎡ 규모 용인플랫폼시티(용인경제신도시)가 착공에 돌입했고, 용인시 보정동 일원 276만㎡에 1만1000가구가 건설된다. 용인플랫폼시티는 GTX-A노선이 2021년 개통을 앞두고 있고 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터가 조성돼 투자자와 실수요자의 관심이 집중되고 있는 곳이다.
풍부한 개발 호재로 미래 가치도 높다. SK하이닉스 반도체 클러스터 등 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT), 첨단산업, 상업, 문화, 교통(스마트IC)의 첨단산업단지가 들어설 예정이다. 용인플랫폼시티가 완성되면 최소 5만명 규모에 이르는 자급자족 신도시로 재탄생할 전망이다.

고덕신도시

‘평택의 강남’으로 불리는 고덕신도시가 자족형 도시로 성장하면서 업계는 물론 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다. 평택 고덕신도시를 자족형 도시로 거듭나게 한 것은 무엇보다도 세계 최대 규모인 삼성반도체다. 1342만㎡ 용지에 개발 되는 고덕신도시는 판교신도시(892만㎡)의 1.5배로 규모부터 세계급이다. 삼성전자가 고덕국제신도시에 289만㎡ 규모로 조성한 1공장은 2017년부터 이미 가동에 들어갔으며, 2공장도 지난해 11월경 준공됐다. 
평택의 행정 중심지 역할을 함으로써 자족형 기능은 더 커질 전망이다. 평택의 행정 중심지로도 성장할 예정이다. 평택시청은 물론 평택시의회와 시청, 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관이 주변으로 이전할 계획이다. 세계 최대 규모 삼성전자 반도체 단지 입주, 평택 미군기지 이전 등 개발 호재가 이어지는 평택 고덕국제신도시에서 공동주택 본격 입주에 이어 최근에는 상가, 소형 오피스 등 공급도 시작되고 있다.

풍부한 수요, 개발호재 등
주변부 성장 가능성 높아

한 부동산 전문가는 “도시개발모델이 변모하면서 자족기능을 갖춘 도시 육성이 활발하다”며 “지역 발전에 밑거름이 되는 만큼 주변부 성장 가능성도 높고, 풍부한 수요와 개발 호재를 바탕으로 수익률도 비교적 안정적이라 이들 자족형 도시 인근 수익형 부동산의 관심은 높아질 전망”이라고 말했다. 다음은 수도권 자족형 도시에 공급되는 수익형 부동산.
 

▲용산 더힐센트럴파크뷰= ㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에서 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층∼지상 20층, 전용면적 21.53∼33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다.
 

▲신내역 시티원스퀘어= 서울시 중랑구 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 분양한다. 지하 4층∼지상 40층, 연면적 약 28만6367㎡ 중에서 근린생활시설(약 2629㎡), 판매시설(약 4만6218㎡), 운동시설(약 5503㎡)로 구분된다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 등 총 202호로 구성된다.
 

▲송도 형지 글로벌 패션 복합센터= 롯데건설이 시공을 맡은 ‘송도 형지 글로벌 패션 복합센터’상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 1, 2층 판매시설이 그 대상. 대지면적 1만2501.6㎡(약 3782평), 건축연면적 1만9500여평 부지에 지하 3층∼지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성된다.
 

▲고덕 헤리움 시그니어= 힘찬건설이 경기 평택 고덕국제신도시에서 오피스텔 ‘고덕 헤리움 시그니어’를 분양한다. 지하 5층∼지상 24층에 전용 20㎡ 840실, 26㎡ 40실, 28㎡ 264실 등 총 1144실로 지어진다. 

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[일요시사 정치팀] 설상미 기자 = 정치권이 ‘LH 특검’ 카드를 꺼내면서 검·경이 LH 투기 사건에 모두 투입됐다. 경찰을 밀고 있는 여당과 검찰을 옹호하는 야당의 치열한 줄다리기가 예상된다. 여야가 ‘LH 사태’를 규명한 특검 도입에 전격 합의했다. 또 고위공직자에 대한 전수조사 및 국정조사도 함께 실시될 예정이다. 국회가 특검과 국정조사를 동시에 추진하는 것은 2016년 ‘국정 농단 사태’ 이후 처음으로, 사상 최대 규모의 부동산 투기 조사가 추진될 것으로 보인다. 여야 합의 역대 14번째 LH 특검 도입은 더불어민주당(이하 민주당) 박영선 서울시장 후보의 제안이 단초가 됐다. 야당은 ‘시간 끌기 전략’이라며 처음엔 반대했으나, 끝내 특검 제안을 수락했다. LH 사태로 인한 성난 민심이 거센 상황에서 이를 거부하면 역풍이 불 우려가 있어서다. 이번 사태에서 주도권을 갖겠다는 여당의 전략이 통한 셈이다. 현재 LH 수사는 국가수사본부(이하 국수본)를 중심으로 하는 특별수사본부(이하 특수본)에서 진행하고 있다. 정부는 지난 10일 LH 사태 수사를 위해 국수본에 지휘권을 줬고, 770명의 매머드급 특수본을 꾸렸다. 사실상 국수본이 생긴 후 맡는 첫 대형 사건이다. 반면 검찰은 이번 수사에 대한 직접 수사권을 가지고 있지 않다. 만약 특검이 꾸려진다고 해도 검찰이 어디까지 수사를 할 수 있을지 의견이 분분한 상황이다. 특검은 별도 법률에 따라 수사·기소권이 주어져, 파견된 검사가 수사하는 데는 제약이 없을 것이란 법조계 의견이 주를 이룬다. 수사권 조정이 규정된 법률은 형사소송법이고, 특검은 이와 별개로 운영될 수 있단 분석이다. 검찰 개혁 외친 정부·여당의 자충수 매머드급 특수본 죽 쒀서 특검 준다 하지만 정부는 결국 수사권 조정안이 무색해졌다는 비판을 피하기 어려워 보인다. 검찰은 올해 통과된 검경 수사권 조정안으로 인해 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)에 대해서만 수사권을 갖고 있다. 이미 특수본을 구성한 상황에서 특검을 꾸리는 것은 ‘옥상옥’이라는 우려도 나온다. 이로 인해 수사의 혼선이 불가피하다는 것이다. 중복 수사로 인한 비효율, 시간 지연에 따른 혐의자들의 증거인멸 가능성도 제기된다. 무엇보다 여당은 지금껏 주창했던 ‘검찰개혁’을 스스로 훼손시키는 자충수를 뒀다. ‘검찰 힘 빼기’에 총력을 기울인 여권이 사실상 중대 수사를 검찰의 손에 넘긴 꼴이 됐기 때문이다. 법조계에서도 결국 여당 스스로 경찰 수사력을 믿지 못한다는 것을 증명한 셈 아니냐는 비판이 일고 있다. 당장 민주당 당원들 사이에서 특검 반대의 목소리가 거세다. 권리당원 게시판에는 ‘특검 절대 반대’ ‘특검 철회하라’ ‘국수본 수사 응원’ 등의 글이 줄을 잇기도 했다. 이에 민주당 김태년 원내대표는 “검찰에 수사를 보내는 게 아니라 이건 특검”이라며 “검경 수사권의 근본 취지에 전혀 어긋나지 않는다”고 선을 그었다. 옥상옥? 검경 혼란 일각에선 여당이 비판을 피하기 위해 특검 파견검사 규모를 줄일 것이라는 관측이 나온다. 하지만 이는 수사력 측면에서 또다시 논란을 불러일으킬 수 있다. 추후 수사 과정에서 검찰의 직접수사 대상인 6대 범죄 관련 혐의가 발견될 경우 수사 주도권을 둘러싼 기싸움이 벌어질 가능성도 있다. 수사 진행 내내 진통이 그려지는 그림이다. 검·경 내부에서는 벌써부터 불만이 나오고 있다. 수사에 탄력을 받은 특수본에서는 사기가 떨어지는 분위기다. 그도 그럴 것이, 특수본이 꾸려진 지 얼마 안 된 시점인 데다 정부가 적극 밀어줬던 수사였다. 문재인 대통령 역시 “해당 수사는 국수본의 수사 역량을 검증받는 첫 번째 시험대”라며 국수본에 힘을 실어줬다. 결국 “필요할 땐 검찰이냐”는 비아냥이 흘러나올 수밖에 없는 상황이다. 또 특검 도입으로 경찰 주도 수사 여부가 불투명해졌다. 수사 상당 부분이 특검에 넘겨질 소지가 커졌다. 경찰로서는 검경 수사권 조정의 정당성을 평가받을 수 있는 기회가 날아가는 셈이다. ‘죽 쒀서 검찰에 넘기는’ 시나리오가 그려지자, 힘이 빠질 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 반면 검찰은 수사협력단을 통해 경찰 수사를 측면 지원하고 있다. 또 검사가 직접 이번 수사에 나설 가능성도 함께 검토 중이다. 검찰로 송치된 사건 가운데 검사가 수사를 개시할 수 있는 6대 중요 범죄 또는 관련성이 인정되는 범죄가 발견될 경우 검사가 직접 수사하도록 지휘한다는 계획이다. 가냐 마냐 일단 협력 검찰의 수사협력단 출범으로 외형상으로는 검·경과 법무부가 단일한 협력 체제를 구축한 것으로 볼 수 있다. 하지만 검찰 역시 답답한 건 마찬가지다. 수사권 조정안 통과로 인해 쉽게 ‘칼’을 갖다댈 수 없는 상황이다. 검찰로서는 신속성이 생명인 수사에서 정부가 피의자들에게 증거를 인멸할 시간을 벌어주고 있는 것이다. 전국 고검장들은 지난 15일 법무부에 ‘검찰의 직접 수사권 제한’에 대한 우려를 표명하며, 현행 수사권 조정에 우회적으로 불만을 표시했다. 이제부터는 정치의 시간이다. 특검 도입은 극적으로 성사됐지만, 사실상 조사 대상·시기 등을 확정 짓는 데 여야의 팽팽한 줄다리기가 예상된다. 특검 수사가 진행되면 특정인을 향한 수사가 이뤄질 수 있다. 타깃이 누구냐에 따라, 대선 정국까지 논란이 될 가능성도 높다. 현재 양당 모두 수사 대상을 넓히는 데 동의했지만, 구체적 범위를 두고 이견을 보고 있다. 민주당은 선출직 공직자 및 재보선 후보의 전수조사까지 범위를 넓혔다. 보궐선거 전에 별도기관에서 신속하게 현재 후보들의 부동산 조사를 하자는 것이다. 이는 민주당의 야당 후보에 대한 부동산 의혹 총공세와 연관돼있다. 최근 국민의힘 박형준 부산시장 후보와 오세훈 서울시장 후보의 투기 의혹이 떠오르면서다. 하나마나 먼지 털다 끝난다? 수사 주도권 기싸움 관측도 또 이명박·박근혜정권 당시의 부동산 개발도 포함하자는 의견도 나온다. 특검을 통해 ‘적폐 청산’의 주도권을 놓지 않겠다는 심산으로 읽힌다. 하지만 일부 여권 의원들 사이에서는 특검 수사에 대한 우려도 제기된다. 법조인 출신의 한 의원은 “국정 농단 사태를 제외하면 특검이 괄목할만한 성과를 낸 적이 있느냐”며 “오히려 LH 사태는 장기화하고, 역공을 당할 수 있다”고 말했다. 실제로 2018년 드루킹 사건 당시에도 민주당 당시 추미애 대표가 특검의 불을 붙였지만, 결국 김경수 경남도지사를 향한 표적 수사로 이어진 바 있다. 국민의힘은 국회에 LH 의혹 관련 국정조사 요구서를 제출하면서 청와대와 국토교통부 공무원 등을 조사 대상에 포함했다. 선거를 앞두고 터진 LH 사태로 인한 민심의 이반을 이어가겠다는 것이다. 다만 과거 이명박·박근혜정부의 부동산 개발까지 수사를 확대하자는 민주당의 의견에는 반대 목소리를 낼 것으로 전망된다. 일각에선 특검 ‘무용론’도 제기된다. 경찰에 비해 규모와 활동 시한 등 제약이 있는 특검이 성과를 낼 수 있을지 의문이다. 특검은 관련법에 따라 최장 90일, 수사관 30명을 파견받아 수사할 수 있다. 필요하면 인력을 보충할 수 있고 수사 기간에 특별한 제한이 없는 검찰과는 다르다. 또 특검을 두고 여야가 협의해야 할 내용이 방대해, 진행이 지지부진 할 수 있다. 주도? 뒷북? 이달 중 LH 특검 법안이 본회의를 통과하면, 특검 인선과 수사 준비 등을 거쳐 이르면 4월 말이나 5월 초 본격적인 수사가 시작될 것으로 보인다. 출범 자체까지 시간이 오래 걸릴 수 있어 피부에 와닿지 않는다는 평가도 있다. 법조계의 한 변호사는 “특검을 두고 여야 신경전도 벌어질 텐데, 선거가 끝나면 흐지부지될 것”이라고 우려했다.




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