자족형 도시서 임대사업 해볼까?

기준금리 0%대 초저금리, 투자 규제 시대에 접어들면서, 수익성이 좋고 규제에서 자유로운 수익형 부동산이 각광을 받고 있다. 그중에서도 대기업 입주나 투자 혹은 대규모 산업단지, 테크노밸리 등이 조성되거나 예정된 자족 도시모델이 도시개발 열쇠로 평가받고 있다.

대표적인 자족형 도시로 서울 마곡지구가 있다. 마곡지구는 대규모 첨단산업 연구개발(R&D) 중심의 자족도시로 특화됐다. 서울 서남부의 황무지나 다름없던 마곡지구는 개발을 통해 불과 5년 만에 한강 조망권을 갖춘 위치와 대기업, 산업단지 입주에 따른 자족기능을 품고 사통팔달의 교통망까지 품고 있다.

마곡지구

마곡지구는 9호선 마곡나루역이 개통되고 산업단지 기업들이 입주하면서, 자족도시로 변모하고 있다. 2017년 말부터 대기업 연구소가 들어섰으며 중소·중견 기업의 입주도 이어지고 있다. 서울시가 추진하는 자족도시개발 구역으로 지정돼 산·학·연 기술혁신 거점으로 조성된다. 제4차 산업을 선도할 산업융합형 인력을 육성하는 공간으로 만들어진다.
마곡지구가 대규모 산업 중심의 자족기능을 갖춘 신도시로 조성되면서 일대 지역의 상가나 오피스텔, 섹션 오피스, 지식산업센터 등 수익형 부동산 수요도 활기를 띠고 있다. 이미 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업을 포함해 65개 기업이 입주를 마쳤거나 착공에 나섰다. 모든 기업의 입주가 마무리되면 향후 150여개 기업과 약 16만명의 근무인력을 품는 대규모 산업도시로 완성될 예정이다.
 

용산 정비창

코레일과 서울주택도시공사(이하 SH공사)에 따르면 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 ‘제2의 마곡지구’방식으로 공동 개발한다고 밝혔다. 용산철도정비창은 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하고 있는 것이다. 


대기업, 산업단지 품고 자족기능
사통팔달 편리한 교통망까지 확보

코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다. 택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 마곡지구처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다. 
 

양원지구

서울의 마지막 택지지구인 양원지구도 자족형 도시로 거듭난다. 신내역세권 개발계획의 일환으로 신내철도차량기지 이전 계획에 따른 4차산업체 유치 및 첨단산업, 의료연구단지 조성 등 신내동 일대를 자족도시로서 탈바꿈하는 중이다. 2029년까지 헬스케어와 첨단 의료연구단지 조성이 계획돼 앞으로 약 2만3800개의 신규 일자리 창출 효과와 연간 약 6조원의 경제효과가 기대된다.
또한 현재 서울 개포동에 위치한 SH공사의 본사 이전이 ‘신내동’으로 확정돼 연이은 개발 호재로 작용하고 있다. SH공사는 근무인원 1300여명, 연인원 10만여명의 유동인구를 예상하는 자산규모 5조원, 연매출 2조원의 공기업으로 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구에 대해 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획이다. 양원지구는 2019년 12월 개통된 지하철 6호선 신내역을 비롯해 추후 면목선, 경춘선이 존재하는 트리플 환승역세권으로 발돋움하게 된다. 
 

송도국제도시

광역교통망 확충으로 서울 접근성이 떨어진다는 평가를 받았던 인천 송도국제도시에 큰 호재가 작용해 실수요자는 물론 투자자들이 몰리고 있다. 송도국제도시 수도권광역급행철도(이하 GTX-B)노선이 작년에 예비타당성조사를 통과했다.
인천 송도역과 남양주시 마석역을 연결하는 ‘GTX-B노선’ 추진이 본격화된다. 국토교통부에 따르면 GTX-B노선은 올해 안에 기획재정부와의 협의를 거쳐 재정사업 또는 민자사업으로 추진 여부가 결정될 예정이며, 내년 4월 기본계획이 고시된다. 
계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 착공을 거쳐 오는 2027년 개통될 예정이다. GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동이 가능해 비즈니스 및 주거지로서 송도의 가치가 한층 더 올라갈 것으로 기대하고 있다. 
인천경제자유구역 사업실태조사 보고서에 따르면 송도는 2017  년 말 기준 포스코건설을 비롯해 포스코대우, 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 총 1520개 기업이 입주해 4만5505명의 종사자가 상주하고 있는데, 이 숫자는 향후 더 늘어날 것으로 기대된다. 송도국제도시에 주소지를 둔 주민등록 인구도 2019년 6월 기준 14만7000명에 달하고 있는데, 현재 진행되고 있는 공동주택 건립공사를 감안하면 앞으로 크게 증가할 것으로 전망된다.

용인시


삼성전자, 기흥 삼성반도체, SK하이닉스반도체 등 세계적인 기업으로 꼽히는 대기업을 품은 용인시는 한국형 실리콘밸리로, 기업 간 교류 및 지역경제 활성화가 기대된다. 용인시는 인구 105만이 넘는 자족형 도시로 SK하이닉스반도체 클러스터 착공 계획 후 지난해 1분기 전국 지가변동이 가장 크게 반영됐다.
용인시 보정·마북동 일대에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 390만㎡ 규모 용인플랫폼시티(용인경제신도시)가 착공에 돌입했고, 용인시 보정동 일원 276만㎡에 1만1000가구가 건설된다. 용인플랫폼시티는 GTX-A노선이 2021년 개통을 앞두고 있고 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터가 조성돼 투자자와 실수요자의 관심이 집중되고 있는 곳이다.
풍부한 개발 호재로 미래 가치도 높다. SK하이닉스 반도체 클러스터 등 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT), 첨단산업, 상업, 문화, 교통(스마트IC)의 첨단산업단지가 들어설 예정이다. 용인플랫폼시티가 완성되면 최소 5만명 규모에 이르는 자급자족 신도시로 재탄생할 전망이다.

고덕신도시

‘평택의 강남’으로 불리는 고덕신도시가 자족형 도시로 성장하면서 업계는 물론 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다. 평택 고덕신도시를 자족형 도시로 거듭나게 한 것은 무엇보다도 세계 최대 규모인 삼성반도체다. 1342만㎡ 용지에 개발 되는 고덕신도시는 판교신도시(892만㎡)의 1.5배로 규모부터 세계급이다. 삼성전자가 고덕국제신도시에 289만㎡ 규모로 조성한 1공장은 2017년부터 이미 가동에 들어갔으며, 2공장도 지난해 11월경 준공됐다. 
평택의 행정 중심지 역할을 함으로써 자족형 기능은 더 커질 전망이다. 평택의 행정 중심지로도 성장할 예정이다. 평택시청은 물론 평택시의회와 시청, 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관이 주변으로 이전할 계획이다. 세계 최대 규모 삼성전자 반도체 단지 입주, 평택 미군기지 이전 등 개발 호재가 이어지는 평택 고덕국제신도시에서 공동주택 본격 입주에 이어 최근에는 상가, 소형 오피스 등 공급도 시작되고 있다.

풍부한 수요, 개발호재 등
주변부 성장 가능성 높아

한 부동산 전문가는 “도시개발모델이 변모하면서 자족기능을 갖춘 도시 육성이 활발하다”며 “지역 발전에 밑거름이 되는 만큼 주변부 성장 가능성도 높고, 풍부한 수요와 개발 호재를 바탕으로 수익률도 비교적 안정적이라 이들 자족형 도시 인근 수익형 부동산의 관심은 높아질 전망”이라고 말했다. 다음은 수도권 자족형 도시에 공급되는 수익형 부동산.
 

▲용산 더힐센트럴파크뷰= ㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에서 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층∼지상 20층, 전용면적 21.53∼33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다.
 

▲신내역 시티원스퀘어= 서울시 중랑구 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 분양한다. 지하 4층∼지상 40층, 연면적 약 28만6367㎡ 중에서 근린생활시설(약 2629㎡), 판매시설(약 4만6218㎡), 운동시설(약 5503㎡)로 구분된다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 등 총 202호로 구성된다.
 

▲송도 형지 글로벌 패션 복합센터= 롯데건설이 시공을 맡은 ‘송도 형지 글로벌 패션 복합센터’상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 1, 2층 판매시설이 그 대상. 대지면적 1만2501.6㎡(약 3782평), 건축연면적 1만9500여평 부지에 지하 3층∼지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성된다.
 

▲고덕 헤리움 시그니어= 힘찬건설이 경기 평택 고덕국제신도시에서 오피스텔 ‘고덕 헤리움 시그니어’를 분양한다. 지하 5층∼지상 24층에 전용 20㎡ 840실, 26㎡ 40실, 28㎡ 264실 등 총 1144실로 지어진다. 



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검찰개혁안 이후⋯‘초상집’ 검찰 내부 분위기

검찰개혁안 이후⋯‘초상집’ 검찰 내부 분위기

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 검찰청을 폐지하고 공소청과 중대범죄수사청을 신설하는 정부 조직 개편안이 발표됐다. 개편안이 시행되는 것은 아직 1년여의 시간이 남았지만 검찰 내부에서는 강하게 반발하고 있다. 검찰수사관, 지휘부와 일선 검사들은 물론 퇴직 검사들까지 나서서 검찰청 폐지에 반대 중이다. 특히 공소청장을 검찰총장으로 한다는 개혁안에 대해 위헌이라는 의견이 강하게 나오고 있다. 대선 기간부터 말이 나왔던 검찰개혁안이 발표됐다. 이재명정부가 들어서고 검찰개혁안에 대해 쉬쉬하던 검찰 내부에서는 이제야 조직을 지키려는 반발이 나오고 있다. 수사관, 검사, 퇴직 검사, 지휘부 등 모든 관계자들이 검찰 해체가 ‘위헌’이라는 목소리를 내는 등 늦게나마 조직을 지키기 위해 나섰다. “위헌” 목소리 지난 7일 고위당정협의회에서는 검찰청을 폐지하고 공소청과 중대범죄수사청을 신설하는 정부조직법 개편안에 의견을 모았다. 다만 시행 시기는 세부 방안 확정 등을 위해 1년 동안 유예하기로 했다. 더불어민주당(이하 민주당) 한정애 정책위원장은 “당정은 국정기획위원회에서 건의한 조직 개편안을 중심으로 사회 각계의 의견을 듣고 심도 있는 논의를 거쳐 마련한 정부 조직 개편방안을 추진했다”며 “개편 방안 중 검찰개혁을 가장 심도 있게 논의했다”고 말했다. 그는 “검찰개혁의 완성은 대통령의 핵심 공약”이라며 “그간 검찰의 견제받지 않은 권한의 남용과 공정성 훼손에 대해 지속적인 우려가 있었다”고 지적했다. 당정은 검찰 수사·기소를 분리해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 각각 신설하며, 중수청은 행정안전부 장관 소속으로 두기로 확정했다. 한 위원장은 “검찰청을 폐지하고 공소의 제기와 유지, 영장 청구 등을 수행하기 위해 법무부 장관 소속으로 공소청을 신설하는 한편, 부패·경제 범죄 등 중대 범죄에 대한 수사를 수행하기 위해 행안부 장관 소속으로 중수청을 신설하겠다”고 설명했다. 헌법의 검찰총장 임명 조항과 관련해 ‘공소청장이 검찰총장이 되느냐’는 취재진의 물음에 그는 “그렇게 되는 것”이라고 답했다. 당정은 구체적인 검찰개혁 방안을 마련하기 위해 국무총리실 산하 범정부 검찰개혁추진단을 구성해 당정대 협의를 거쳐 이른 시일 내에 방안을 마련하기로 했다. 한 위원장은 “오늘 협의 결과를 토대로 의원 입법을 통해 조속히 정부 조직법 개정안을 국회에 제출하고, 추석 이전에 개편안을 시행하기 위해 이달 말에 법안이 통과되도록 노력하기로 했다”며 “정부 조직 개편에 특별히 야당의 적극적인 협조를 부탁드린다”고 말했다. 지난 7일 정부 조직 개편안 발표 “잘못 인정하지만 폐지는 절대…” 민주당 정청래 대표도 지난 9일 야권에 ‘3대 개혁(검찰·사법·언론)’에 동참해줄 것을 촉구했다. 정 대표는 이날 오전 국회 교섭단체 대표연설에서 “검찰, 사법, 언론은 견제받지 않는 권력으로 무소불위의 권력을 누려온 곳”이라면서 “3대 개혁은 비정상적인 것을 제자리로 돌려놓고, 시대에 맞게 고치자는 것”이라고 말했다. 정 대표는 “절대 독점은 절대 부패한다”며 “절대 독점을 해소함으로써 권력기관은 스스로 절대 부패에서 자유로워질 수 있다”고 우려했다. 이어 “개혁은 타이밍”이라며 “추석 귀향길 뉴스에 ‘검찰청은 폐지됐다, 검찰청은 역사 속으로 사라졌다’는 기쁜 소식을 들려드리겠다”고 강조했다. 검찰 해체되는 검찰개혁안이 발표되자, 검찰 구성원은 이제야 뭉쳐 반발하는 분위기다. 노만석 검찰총장 직무대행(대검찰청 차장검사)이 ‘검찰청 폐지’를 토대로 한 정부 조직법 개편안을 두고 “검찰이 개명당할 위기에 놓였다”면서도 “이 모든 것은 우리 검찰의 잘못에서 기인한 것”이라고 밝혔다. 노 대행은 지난 8일 오전 출근길에 취재진을 만나 전날 정부여당이 내놓은 정부 조직 개편안과 관련해 “헌법에 명시돼있는 검찰이 법률에 의해 개명당할 위기에 놓였다”면서도 “하지만 이 모든 것은 우리 검찰의 잘못에 기인한 것이기 때문에, 저희들이 그 점에 대해선 깊이 반성하고 있다”고 말했다. 이어 “향후에 검찰개혁 방향에 대해서 세부적인 방향이 진행될 것인데, 그 세부적인 방향은 국민들 입장에서 설계됐으면 하는 바람”이라고 언급했다. ‘반성’을 앞세우면서도 ‘강제 개명’ ‘국민 입장’ 등 뼈 있는 표현을 동원한 것으로 보인다. 그는 “앞으로 진행되는 과정에서 저희 검찰도 입장을 내도록 하겠다”고 검찰 존치를 위해 노력하겠다는 뜻을 전했다. 검찰 수사관들은 전국 검찰 수사관회의를 열어 달라고 대검찰청에 요청하고 있다. 이대로 사라지나 수사관 A씨는 검찰 내부망 ‘이프로스’에 “현재 검찰 조직을 둘러싼 상황이 우리 가족에게, 내 친구들에게, 내 친척들에게, 내 이웃사촌들에게 어떤 영향을 끼치게 될지 정말 우려스럽다”는 심경을 밝혔다. 자신을 8년 차 수사관이라고 소개한 그는 “저희는 노조(노동조합)도 없고 직장협의회도 없다”며 “검찰이 해체되면 도대체 1년 뒤 어디로 가야 하는지도 모른 채 일을 해야 한다”고 호소했다. 이어 “저는 수사가 하고 싶어 수사관이 됐는데, 앞으로 수사할 수도 없이 제가 8년간 소중히 여겨온 검찰 수사관이라는 직업을 빼앗겨야 한다”고 토로했다. A씨는 “대검 운영지원과에 조속히 전국수사관회의를 열어줄 것을 요구한다”며 “저희 검찰 수사관들을 위한 논의를, 검찰 조직의 방향을 위한 논의를, 형사법체계에 대한 논의를 반드시 검찰 구성원들끼리 나눠야 한다”고 강조했다. 앞서 문재인정부 때 더불어민주당이 이른바 ‘검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)’ 입법을 강행하자 서울고검·대구지검 등 소속 검찰 수사관 수백명이 2022년 4월 검찰수사관회의를 열고 우려 입장을 밝혔다. 김건희 특검에 파견된 일부 검사들은 ‘원대 복귀’ 희망 의사를 특검 지휘부에 전달한 것으로 전해졌다. 일명 건진법사 게이트와 통일교 수사팀장을 맡은 부장검사 2명이 팀원들의 의견을 취합해 특검보에게 “전원 복귀하겠다”는 입장을 밝혔다고 한다. 다만 특검 관계자는 이날 브리핑에서 관련 보도에 대해 “정식으로 해당 내용을 확인한 바 없다”며 “내심의 의사는 모르지만 아직 전달받은 내용이 없다”고 선을 그었다. 퇴직 검사들도 검찰청 폐지를 철회해야 한다는 입장을 밝혔다. 퇴직 검사 및 검찰공무원 모임인 검찰동우회는 성명서를 내고 “정부와 여당은 검찰청을 폐지하겠다는 정부 조직법 개정안을 즉각 철회할 것을 촉구한다”고 밝혔다. 다시 살릴 방법은? 이들은 “검찰의 신뢰가 바닥에 떨어져 해체 위기까지 맞이하게 된 데 대해 국민 앞에 먼저 사죄의 말씀을 드린다”면서 “검찰이 권력의 시녀라는 비판을 받는 것을 넘어 개혁 대상이 된 현실은 검찰 구성원의 과오에서 비롯됐음을 통감하며 국민 질책을 달게 받겠다”고 말했다. 이어 “검찰 권한을 조정하고 조직을 개편하려는 입법부의 결단을 존중하며 국민을 위한 검찰개혁에 동참할 것”이라면서도 “개혁은 헌법 테두리 안에서 이뤄져야 함을 말씀드리지 않을 수 없다. 성급한 개혁은 위헌 논란을 야기해 개혁의 동력을 상실하게 할 위험이 크다”고 경계했다. 그러면서 “1948년 제헌 헌법은 수많은 직위 중 유독 검찰총장을 국무회의 심의 사항으로 명시했고 이 원칙은 70년 넘는 헌정사 동안 굳건히 지켜져 왔다. 검찰청과 그 책임자인 검찰총장이 단순한 행정 조직이 아닌 헌법적 차원에서 독립성과 중립성을 보장받는 헌법적 기관임을 명백히 한 것”이라고 해석했다. 또 “헌법이 인정한 기관의 명칭을 법률로 변경하는 것은 헌법정신을 거스르는 일이며 법체계의 위계 질서를 무너뜨리는 행위”라며 “법률로 헌법상의 법원을 재판소로 바꾸거나 국무총리를 부통령으로 바꾸는 것과 다르지 않다”고 주장했다. 아울러 “국민이 원하는 진정한 개혁은 위헌적 논란을 감수하며 명칭을 바꾸는 방식이 아니어도 충분히 가능하다. 개혁의 핵심은 명칭이 아닌, 검찰이 국민을 위해 어떻게 기능할 것인가에 있어야 한다”며 “개혁의 과정에서 헌법적 가치가 훼손되는 일이 없도록 국가의 백년대계를 위한 올바른 길을 찾아주길 호소한다”고 덧붙였다. 검찰청 폐지 위헌 주장은 헌법 89조16호에서 비롯됐다. 차진아 고려대 법학전문대학원 교수는 지난 4일 국회 법제사법위원회에서 열린 ‘검찰개혁 공청회’에 진술인으로 참석해 “‘공소청장’을 헌법 제89조 제16호의 ‘검찰총장’으로 본다”는 공소청 법안 규정을 두고, “헌법상의 기관을 헌법 하위의 법률로써 바꾸는 것은 위헌”이라고 주장했다. 헌법 89조 16항 발목 잡나 “규정 넣으면 실질 갖출 수도” 그는 “헌법에서 예정하고 있는 검찰총장은 검찰청이라고 하는 조직의 수장이고 검찰청은 수사와 기소권을 모두 갖고 있는 조직을 말하는 것인데, 이런 조직의 명칭만 바꾸는 것도 위헌이고 명칭을 그대로 두고 내용을 바꾸는 것도 위헌”이라고 밝혔다. 헌법 제89조 제16호는 국무회의 심의를 거쳐야 할 사항 가운데 하나로 ‘검찰총장·합동참모의장·각군 참모총장·국립대학교총장·대사 기타 법률이 정한 공무원과 국영기업체 관리자의 임명’을 규정하고 있다. 앞서 노태우정부에서도 합동참모본부를 국방참모본부로, 합동참모의장을 국방참모의장으로 각각 변경하는 내용의 국군조직법 개정안을 발의했다가 같은 헌법 89조에 따른 위헌 지적이 나오자 명칭 변경을 포기한 선례도 있다. 2010년에도 군 지휘구조 개편을 통해 합동참모본부를 합동군사령부로, 합동참모의장을 합동군사령관으로 변경하는 방안을 검토했으나 위헌 가능성이 있어 개정안을 발의하지 못했다고 한다. 더 나아가 검찰청 폐지 역시 검찰총장을 명시한 헌법을 위반한 것이라는 의견도 있다. 헌법상 검찰총장은 검찰청이란 조직의 존재를 전제로 한 것인데 이를 없애거나 두지 않는 건 ‘위헌적 입법 부작위’라는 취지다. 공소청 설치법에서 공소청장을 ‘헌법상 검찰총장으로 간주한다’는 취지의 규정을 두는 것은 하위 법률로 헌법에서 정한 사항을 무력화하는 것이나 다름없다는 논리로 연결된다. 검찰청 폐지가 위헌이라는 지적이 검찰동인회뿐만 아니라 법조계와 학계에서도 나오자 당정은 ‘검찰청이 헌법기관이 아니라 폐지하면 위헌이라는 주장은 거짓’이라고 반박했다. 민주당 추미애 의원은 “검찰총장을 헌법상 기관으로 볼 수 없다”고 주장했다. 민주당 김용민 의원도 “검사는 개개인 독립된 행정관청이고, 검찰총장은 그 집합체의 장일 뿐 조직법상 직위가 만들어질 필요가 있는 것은 아니”라고 강조했다. 총장 명시 헌법 위반? 헌법상 검찰총장이 명시돼있더라도 공석으로 임명하지 않은 채 충분히 신설 공소청장을 임명할 수 있다는 반론도 제기된다. 임지봉 서강대 로스쿨 교수는 “공소청장을 임명하면 검찰총장은 헌법 조문상에서만 존재하게 두고 법적 지위는 없어진 게 되는 것”이라며 “민주평화통일자문회의(헌법 92조), 국가원로자문회의(헌법 90조) 등 헌법상 사문화된 기관들이 많다”고 설명했다. 공소청 법안이 준비되면 공소청장 임명에 관한 규정에 ‘헌법 89조 16조의 검찰총장 임명 방식을 준용한다’는 규정을 넣으면 실질도 갖출 수 있다고 봤다. 고위공직자범죄수사처(공수처법)법 역시 법적 미비점은 ‘형사소송법을 준용한다’ 등으로 명시해 근거를 마련했다는 게 근거다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>