전반적인 경기침체와 더불어 2009년 회원권 시장에서도 어두운 전망이 흘러나오고 있긴 하지만 현재의 경기침체가 2009년 2/4분기에서 4/4분기 사이에 완료될 것으로 예상하는 전문가들이 많다. 현재의 낙폭이 금융위기와 경기침체의 우려를 과대 반영한 결과라고 하면 단기간 반등을 보이다 하락을 반복하며 박스권을 형성할 것이다. 말 그대로 내년에는 회원권을 투자개념으로 보기보다 입회금 보장, 매수가에 대한 하락 방지 정도로 소극적으로 봐야한다는 말이다.
2009년 회원권 분양시장이 어려울 것이라는 것은 누구나 예측하고 있다. 기존 거래시장의 시세 하락은 신규 분양에 악영향을 주고 있으며 외부적으로도 부동산ㆍ실물경기ㆍ금융 등이 침체를 보임에 따라 분양에 어려움을 주고 있다.
다만 현재의 분양가 이하에 거래되는 모체가 건전한 골프장의 회원권은 투자로서의 매력도가 있다. 이미 이런 매력도를 보고 매수를 진행한 법인도 있다.
내년 중반 이후에는 경기가 호전될 것이라는 전망이 있다. 그러나 내년 이 시기에 한꺼번에 쏟아질 분양 물량은 분양가 인하 경쟁으로 이어질 것이다. 분양가뿐만 아니라 회원혜택도 파격적인 수준으로 결정될 것이다.
한 발 더 나아가 회원권의 형태가 아닌 주주회원 모집이나 입회금의 보장에 대한 새로운 형태의 회원권이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 분양시장의 새바람을 일으킬 장본인이 누가될지 기대되는 대목이다.
2009년에는 입회금 반환 문제가 대두될 것으로 보인다. 입회금 반환 사태는 2004년에 분양된 회원권이 입회금 이하에 거래될 때 발생하는데 현재 상태라면 가능성이 높다. 현재 시세는 2005년의 회원권 시세를 형성하고 있다. 새해에는 입회금 이하에 거래되는 회원권이 속출할 것이다. 이에 보증금 반환 여력이 없는 골프장은 소송에 휘말릴 것으로 예상된다.
사실 지난 1∼2년 동안 큰 폭의 상승 곡선을 그렸다. 그러자 일부에서는 지나치게 거품이 끼어 있다는 전망이 흘러나오기도 했다. 시세 상승을 부추겼던 황제 회원권 가운데 남부를 제외하면 초고가 회원권은 대체로 최근 5년 이내에 분양을 마쳤다. 가평베네스트를 포함해 렉스필드, 남촌, 이스트밸리 등의 최종 분양가가 6∼8억원에 형성되어 있다.
황제회원권이 큰 폭의 상승세를 그렸던 요인은 모기업의 탄탄한 재정과 근거리 위치, 확실한 회원 혜택 등을 꼽을 수 있다. 법인 이외에도 개인들이 선호한다는 점에서 여타 회원권보다 더 큰 상승을 누렸다. 최종 분양가가 6억원이었던 가평베네스트는 최고 20억원까지 상승했다가 현재 10억원이다. 10억원 가까이 빠졌지만 분양가 대비 4억원 정도 올랐다.
그러나 렉스필드와 남촌 등 다른 황제 회원권을 보면 분위기가 다르다. 최종 분양가 8억원의 남촌은 8억5000만원, 렉스필드는 6억5000만원으로 최종분양가와 시세의 차이가 없어졌다.
이에 대해 거품이 제거됐다는 의견과 위기라는 지적이 동시에 나온다. 위기론을 주장하는 이유는 분양가 이하의 시세하락 때문이다.
작년까지 분양을 했던 B골프장은 최종 분양을 5억원에 마쳤지만 현재 2억7000만원에 거래되고 있다. 절반 수준이다. C골프장은 창립 회원을 2억원에, 최종 분양은 3억5000만원에 마쳤다. 현재는 창립 회원권 기준 2억5000만원의 시세를 형성하고 있다.
분양가 이하로 떨어졌다는 것은 투자 효과가 없다는 얘기다. 투자 효과가 사라지면 회원은 계약 종료 시점에서 입회금 반환을 요구할 확률이 높다.
일본의 경우 1990년대 고가 분양 이후 버블 붕괴로 시세가 하락하면서 골퍼들의 입회금 반환 요구가 밀어닥쳐 골프장 파산으로 이어진 경험이 있다. 사정은 다르지만 일본의 경험으로 볼 때 국내 회원권 시장도 위기에 직면해 있음을 부인하기 어렵다.
따라서 새해 들어서는 회원권 매수에 있어서도 입회금, 모체, 운영회사에 대한 재무건전성 등을 따지고 매수하는 사람들이 많아질 것이다. 비슷한 조건이라면 탄탄한 회사의 골프장 회원권을 사려고 할 것이 뻔하다.
한편 회원권을 새로 구입할 사람들은 2009년 8월 개통 예정인 서울-춘천간 고속도로의 수혜로 가평과 춘천을 주목해야한다.
입회금 반환 등 문제 가능성 커, 가평·춘천지역 ‘블루칩’ 농후
회원권 재상승 언제쯤 가능?… 2010년초부터 제한적 상승할 듯
이 지역은 경부고속도로와 영동고속도로를 이용하는 기존의 골프장과는 차별된 곳으로 접근성의 획기적인 개선이 예상된다. 강일IC에서 춘천분기점까지 61.4km로 서울에서 1시간 이내에 접근이 가능해져 경기 남부의 외곽골프장보다 접근성에 우월한 점수를 줄 수 있다.
기존에 운영 중인 골프장은 이미 작년부터 꾸준하게 시세에 긍정적인 영향을 받았다. 또 하나 놓치지 말고 주목해야할 것은 현재 개발 중인 골프장이다. 강촌IC, 남춘천IC 인근의 춘천시 신동면, 남산면, 남면 일대에 A골프장, S골프장 2곳, D골프장, H골프장 등 총 5군데가 개발 중에 있다. 홀수로는 105홀 규모다.
무엇보다 이들 골프장은 톨게이트에서 10분 이내 거리에 위치하여 접근성에 유리하며 그린피도 인하효과도 볼 수 있다. 이들 골프장들이 어떻게 분양시장으로 들어올지 귀추가 주목되고 있다.
장기적인 관점에서는 국내외 경기회복의 정도에 따라 일정 수준 회복할 것으로 보인다. 하지만 이미 건설이 진행된 골프장의 회원권이 대거 시장에 유입되면 시세 상승의 폭은 일정수준 이하로 묶일 전망이다.
고가 분양의 꿈도 사라질 전망이다. 시장 분위기가 살아나는 대로 여러 곳에서 경쟁적으로 회원권 분양이 시작될 것이기 때문이다. 반대로 회원권 신규 매수자에게는 기회가 될 수 있다.
입회보증금에 대한 리스크를 줄이고 회원대우가 좋은 것을 선택한다면 또 다른 기회가 될 수 있기 때문이다. 올초 대비 수도권 주요 골프장의 회원권은 45.4% 하락했다. 하락했다는 것은 오를 수 있다는 뜻이기도 하다.
국내의 골프장이 일본과 같은 전철을 밟지 않기 위해선 특단의 조치가 필요하다. 골프장은 과도한 고가 분양 대신 현 상황에 맞는 적절한 분양가의 재설정이 필요하다. 또 운영 수익 등을 올려 재무 건전성을 갖춰 파산의 위험을 없애야 한다.
레이크회원권거래소 박상민 팀장은 “국내외적으로 금융 위기를 탈출하기 위한 의지가 강하다. 최소 1년 이상의 시간이 필요하다는 게 전문가들의 의견이지만 불가능하다는 전망은 없다. 골프회원권은 투자 가치보다 이용 가치가 더 높은 편이다. 처음부터 투자를 목적으로 회원권을 구입하지 않았다면 기다리는 지혜가 필요하다”고 조언하고 있다.
오케이 골프 김종길 대표도 “새해의 회원권 구입의 가치는 ‘투자’보다는 ‘이용’이며 본격적인 반등 시기는 올 하반기부터 2010년 초부터 제한적 상승세를 기록할 것으로 보인다”라고 전망하고 있다.
새해에 달라지는 세금관련 제도
- 양도소득세 인하
▲ 2009년 1월1일부 양도소득세 인하
▲ 과세표준 구간 조정: 소득세 과세표준구간과 일치시킴
▲ 양도소득세율의 단계적인 인하
- 취득세 인하 기대
▲ 취득세율 현행 2%에서 1%로 인하 가능성
▲ 부동산 거래 침체시 취득세율이 조정될 여지
- 보유세 논의는 없던 일로
▲ 2006년, 2007년 보유세 논란이 있었으나, 부동산경기 침체로 현재는 논의 없음
- 비수도권 회원제 골프장 특별소비세 등
▲ 2009년까지 일몰법의 적용을 받는 비수도권 회원제 골프장의 세금 혜택은 그 연장여부가 내년 중반이후 결정된다.
▲ 전국골프장 지속 공급, 지방 골프장간 경쟁 가속, 경기침체로 골프수요 감소 등이 예상된다.
▲ 따라서, 경기악화 및 골프장간 경쟁심화는 일몰법이 유지될 확률을 높이고 있다.
