오피니언
Update. 2024.05.07 14:14
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 선순위 근저당권을 말소하면 대항력이 생기나요?
[Q] 보증금 5억원에 전세를 살고 있습니다. 전세집에 경매가 들어왔는데, 채권최고액 1억원의 선순위 근저당권이 있습니다. 이 근저당권 때문에 제 임차권은 대항력이 없습니다. 선순위 근저당권을 말소하면 대항력을 취득할 수 있나요? [A] 취득할 수 있습니다. 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 등기를 말소시키고 말소한 등기사항증명서를 첨부해 집행법원에 신고하면 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 만일 말소한 근저당권에 기한 임의경매가 진행 중이라면 경매절차가 취소됩니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호, 제2항). 이 경우 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임차권자가 대위변제를 하려면 근저당권자(은행)에게 먼저 대위변제자의 요건이 되는지를 확인해보는 것이 좋습니다. 대위변제한 금액은 채무자에게 전액 구상할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 임차인이 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택의 양수인 등에게 임
- 김기록 법무사
- 2022-11-11 14:47
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김삼기의 시사펀치 [김삼기의 시사펀치] 레고랜드 사태, 인과동체로 봐야
강원도가 지난 9월28일 레고랜드 테마파크 조성을 위해 발행한 2050억원에 대한 지급보증 철회 의사를 밝힌 후, 우리나라 채권시장이 빠르게 얼어붙었다. 이에 정부는 50조원 이상의 유동성을 공급하는 긴급 프로그램을 작동한다고 발표했다. 강원도도 급기야 12월15일까지 보증채무 2050억원을 전부 갚겠다고 번복했다. 그러나 이미 전국으로 퍼진 채권불이행 파장은 제2의 외환위기가 올 수 있다는 염려와 함께 좀처럼 누그러들지 않고 있다. 이는 정치 쟁점으로도 이어졌다. 더불어민주당은 강원도의 레고랜드 채무불이행 사태를 ‘김진태발 금융위기’로 규정했고, 국민의힘은 “레고랜드를 추진했던 민주당 출신 최문순 전 지사 때의 문제를 덮으려 한다”고 맞대응했다. 민주당은 김 지사의 채무불이행 선포가 원인이 되어 금융위기라는 결과를 만들었다고 보고, 국민의힘은 최 지사가 무리하게 레고랜드를 추진한 게 원인이 되어 어쩔 수 없이 김 지사의 채무불이행 선포라는 결과를 초래했다고 보는 것이다. 즉 김 지사의 채무불이행 선포에 대한 시각이 민주당은 원인에 방점을, 국민의힘은 결과에 방점을 두고 있다. 이는 김 지사의 채무불이행 선포가 원인도 결과도 된다는 의미다. 여기서 우리는 결
- 김삼기 시인·칼럼니스트
- 2022-11-08 08:30
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시사포토 ‘반말’ 동상이몽
참사 다음 날(지난달 30일) 윤석열 대통령은 이태원 참사가 벌어진 현장에 방문했다. 대통령실 관계자는 “참사 재발 방지를 위해 윤 대통령이 직접 현장을 살피러 갔다”고 밝혔다. 그러나 대통령실의 이런 의도와는 달리 대통령 현장 방문에 대한 비판 여론이 거세다. 현장에서 윤 대통령이 소방 관계자와 시종일관 반말로 대화했기 때문이다. 특히 희생자들에게 “죽었다고?”라고 한 발언은 국민들에게 큰 충격을 주었다. <webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 글·구성 정치부/사진 사진부
- 2022-11-07 08:34
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시사만평 아...손가락 자르고 싶다...
<webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 김홍기 화백
- 2022-11-07 08:34
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이윤호의 대중범죄학 [이윤호 교수의 대중범죄학] 이태원 참사의 본질 ‘안전인지 감수성’
‘이태원 참사’는 우리 사회에 엄청난 파장을 몰고 왔다. 온 나라가 슬픔과 분노가 들끓었고, 참사의 책임소재를 놓고 들썩인다. 수많은 희생이 있었기에 당연히 그 책임소재를 명확히 따지는 과정이 필요하다. 하지만 소나기 피하기 식의 분풀이나 화풀이는 문제의 해결책이 될 수 없다. 비슷한 참사가 반복되는 걸 막기 위해서라도 문제의 근본 원인이 규명돼야 한다. 이번 이태원 참사의 근본적인 원인은 어디에 있는가? 사람들은 경찰의 안이한 판단과 무책임을 질타한다. 경찰은 주최나 주관이 없어서였다고 주장한다. 가장 근원적인 원인을 찾는다면 경찰은 물론이고, 정부와 국가, 그리고 우리 모두에게 팽배한 안전 불감증을 지적하지 않을 수 없다. 우리가 안전에 충분히 민감했다면, 일어날 수 없었던 참사였기 때문이다. 유사한 사건이 반복되지 않게 하려면 이제라도 ‘안전인지 감수성(Safety Awareness/Sensitivity)’에 민감해져야 한다. 그렇다면 글자만큼 그렇게 자기-설명적이지는 않은 안전인지 감수성이란 낯선 용어는 무엇을 뜻할까. 대중은 ‘인지(Awareness)’라고 하면 일시적인 캠페인이나 간헐적인 사회운동이나 활동쯤으로 생각하기 쉽다. 안전인지 감수성은 통
- 이윤호 교수
- 2022-11-04 11:34
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 이사 날 집주인이 근저당을 설정했다면 누구 권리가 우선?
[Q] 임차주택에 보증금 잔금 지급 및 입주일에 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 그런데 전입신고한 날에 집주인이 근저당설정등기를 했습니다. 제가 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있나요? [A] 근저당권자가 우선합니다. 임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 주택의 인도일까지(인도일이 토요일, 또는 일요일이라면 월요일까지) 담보권·전세권 등의 설정을 하지 못하도록 하고, 이를 위반할 시 위반에 따른 위약금 조항을 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 인도 시간이 늦은 시간이라 전입신고와 확정일자를 받을 시간적 여유가 없다면 인도일 다음날까지 설정행위 등을 하지 못하도록 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 그리고 주택의 인도일(잔금 지급일)에 곧바로 전입신고하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 게 안전합니다. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건(주택의 경우 주택의 인도와 주민등록, 상가건물인 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록) 및 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 발생합니다. 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시에 발생합니다. 임차인
- 김기록 법무사
- 2022-11-04 11:23
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김삼기의 시사펀치 [김삼기의 시사펀치] 국정감사와 6년 권태기
국회는 지난 24일 국정감사를 끝내고 예산정국에 들어갔다. 그러나 국정감사 기간 동안 여야 간 극한 대립으로 정국이 급랭하고 있어 윤석열정부의 첫 예산안 통과가 쉽지 않을 것 같다. 올해 국정감사는 여야 모두 당내 선거와 내분으로 준비가 미흡했고, 대선 이후 팽팽한 정쟁 때문에 올해 국감이 알차지 못할 것이라는 생각은 누구나 했다. 그러나 사실 국감 현장에서 질의나 답변을 주도하고 정책을 국민에게 설명해야 하는 여야 간사들의 고군분투는 기대했다. 21대 국회 후반기 18개 상임위 중 4곳을 뺀 14개 상임위 간사는 모두 재선 의원이다. 초선은 의정활동이 미숙하고 3선 이상은 상임위원장을 주로 맡기 때문에 관례상 간사는 재선 의원들이 맡아왔다. 재선 의원 간사는 올해 6년 차 의정활동을 하고 있다. 그런데 왜 국정감사에서 이렇게 재선 의원 간사가 무기력해졌을까? 20대 국회에 입성했을 때의 패기는 보이지 않고, 권태기를 앓고 있는 것 같아 그 이유를 찾아봤다. 우리나라는 6년 단위로 삶의 과정이 나뉘어 있다. 아동기 6년, 초등학교 6년, 중·고등학교 6년, 대학교+군대(혹은 대학원, 취업 준비) 6년, 초급 사원 6년, 중견 간부 6년 등등, 6년마다 환경이
- 김삼기 시인·칼럼니스트
- 2022-10-31 14:23
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시사포토 텅 빈 자리
윤석열 대통령의 첫 시정 연설이 반쪽으로 끝났다. 윤 대통령은 지난 25일 국회를 찾아 내년도 예산안 설명하는 시간을 가졌다. 그러나 더불어민주당은 ‘야권 탄압’ 등의 이유를 들어 시정 연설을 보이콧했다. 야당이 대통령의 시정 연설을 거부하는 사태는 헌정 역사상 처음 있는 일이다. 한편 검찰은 유동규 전 성남도시개발공사 본부장의 증언을 바탕으로 민주당 이재명 대표에 대한 수사에 속도를 내는 중이다. <webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 글·구성 정치부/사진 사진부
- 2022-10-31 10:11
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시사만평 김진태의 불장난
<webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 김홍기 화백
- 2022-10-31 10:11
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이윤호의 대중범죄학 [이윤호 교수의 대중범죄학] 화이트칼라 범죄의 위험성
그간 범죄는 하류계층의 전유물처럼 인식됐다. 적어도 공식적인 범죄 통계로는 그렇다. 미국 FBI의 공식 범죄 통계인 ‘UCR(Uniform Crime Reports)’을 비롯한 전 세계의 거의 모든 공식 범죄 통계는 하류계층에 속하는 사람들이 절대적으로 많은 범죄를 범하는 것으로 보고하고 있다. 전통 범죄학은 하류계층의 노상 범죄, 재산범죄, 또는 ‘낯선 사람(stranger)’에 의한 범죄에 집중적으로 초점을 맞췄다. 그러나 범죄가 하류계층만의 문제는 아니다. 중상류 계층도 다양한 범죄를 범하고 있으며, 그들의 범죄로 인한 피해는 하류계층 범죄 피해보다 심각할 때가 많다. 중상류층, 소위 돈이나 권력을 가진 자들의 범죄가 제대로 알려지지 않은 것은 가진 자가 만든 법을 중심으로 하는 사법체계에 기인하거나 그들의 범죄 특성 때문이라는 게 ‘비판범죄학’에서 주장하는 내용이다. 최근 비판 범죄학계를 중심으로 사회적 엘리트들과 기업의 범죄에 경각심을 울리기 시작했다. 전통 범죄학에서 다뤄지지 않았던 가진 자의 범죄가 하류계층 범죄자와 이들에 의한 전통적 노상 범죄보다 빈도와 피해 규모 면에서 훨씬 더 심각하다고 주장한다. 미국 FBI에 따르면 실제로 노상 범죄의
- 이윤호 교수
- 2022-10-28 11:57
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 주민등록을 옮기면 안 되는 이유
[Q] 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 주민등록을 잠시 옮겨달라는 데, 괜찮을까요? [A] 주민등록을 옮기면 안 됩니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조)(대항력), 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게는 주택가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 내에서는 선순위 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)보다 더 우선적으로 소액보증금을 변제해 주고(법 제8조)(소액보증금의 우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권과 구별하기 위해서 최우선변제권이라고도 한다), 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2)(확정일자에 의한 우선변제권). 위와 같은 대항력 및 우선변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록을 해야 하는데, 대항요건으로서의 주민등록은, 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, 실제의 거주를 표상하는 것이어야 합니다. 또한 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음해 마련된
- 김기록 법무사
- 2022-10-28 11:50
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김삼기의 시사펀치 [김삼기의 시사펀치] 군 유휴지를 살리자
김동연 경기도지사가 경기 북부 지역 유권자들로부터 가장 큰 호응을 얻었던 6·1지방선거 공약은 경기북부특별자치도 설치였다. 이는 접경지역 발전을 위한 특별법(이하 접경지역발전특별법)을 만들고, 현행 접경지역지원특별법을 개정하는 것이다. 접경지역발전특별법은 접경지역지원특별법과 같은 맥락의 법인데도 왜 김 지사는 접경지역발전특별법을 만들겠다고 공약했을까? 그 이유는 간단하다. 접경지역지원특별법으로는 군사시설보호법과 같은 상위법에 밀려 아무 것도 할 수 없기 때문이다. 접경지역지원특별법은 남북 분단으로 낙후된 접경지역(경기 북부, 인천광역시, 강원도)에 새로운 성장동력을 창출하고 주민의 복지 향상을 지원하며, 자연환경의 체계적인 보전·관리를 통해 국가 경쟁력 강화와 균형 발전에 이바지하는 것을 목적으로 한다 (2000년 1월 접경지역지원법 제정, 2011년 6월 접경지역지원특별법으로 격상). 김 지사는 정부 지원에 국한돼있는 접경지역지원특별법의 실효성 문제를 해결하기 위해 민·관·군이 함께 능동적으로 접경지역 발전을 도모하고 미래를 만들어가야 한다는 취지에서 접경지역발전특별법을 만들겠다고 공약한 것으로 보인다. 그러나 아직까지는 접경지역발전특별법을 만들기보다 규제
- 김삼기 시인·칼럼니스트
- 2022-10-24 15:37
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시사만평 군사정권, 검찰정권
<webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 김홍기 화백
- 2022-10-24 11:08
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시사포토 ‘안절부절’ 검찰의 먹잇감
지난 19일 더불어민주당 의원들에게 ‘비상 소집’ 명령이 떨어졌다. 민주당 박홍근 원내대표는 긴급 메시지에 “국정감사를 전면 중단하고 즉시 중앙당사에 집결해달라”며 비상 상황이 벌어졌다는 사실을 민주당 전 의원에게 공지했다. 8시간 대치 끝에 민주당사 압수수색은 무산됐지만, 긴장 상태는 아직까지 이어지고 있다. <webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 글·구성 정치부/사진 사진부
- 2022-10-24 09:11
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이윤호의 대중범죄학 [이윤호 교수의 대중범죄학] 보복범죄, 어떻게 할 것인가
경찰과 검찰에 접수된 ‘보복범죄’ 건수가 최근 몇 년 동안 꾸준히 증가하는 추세다. 보복범죄는 자신이나 가족이 범죄나 사고로 입은 신체적·정신적·물질적 피해에 대한 보복을 가해자에게 가하는 것을 의미한다. 보복범죄는 그 자체만으로도 강력 범죄일 뿐만 아니라, 피해자나 제보자 등의 신고를 위축시킨다. 이는 곧 형사사법기관의 작동과 기능을 위협해 존재 이유조차 흔들리게 하며, 사법기관에 대한 시민의 불신을 조장하게 한다. 보복범죄는 범죄에 대한 최초 신고를 이유로 가정폭력, 데이트폭력, 범죄조직 간 충돌 등 다양한 관계와 형태와 동기에서 비롯된다. 일반적으로는 어떤 것이나 무언가에 앙심을 품고 그것을 보복하기 위해 저지르는 범죄라고 할 수 있다. 최근 들어 사회적 문제이자, 관심사가 되고 있는 형태의 보복범죄는 일종의 ‘관계 폭력(Relationship violence)’에 가깝다. 헤어지기를 원하는 상대에 대한 헤어지기 싫어하는 가해자의 일방적 보복 행위가 대표적이다. 국내에서 보복과 복수 범죄를 혼용하듯, 미국에서도 ‘Retaliatory’ 범죄와 ‘Revenge’ 범죄라는 용어를 상호교환적으로 사용하기도 한다. 일반적으로 복수나 보복은 범죄와 폭력에 대한
- 이윤호 교수
- 2022-10-21 13:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 무상거주확인서를 써주면 안 되는 이유
[Q] 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 은행에 근저당을 설정하려고 하는데 은행 직원이 오면 무상거주확인서를 써달라고 부탁을 합니다. 써줘도 될까요? [A] 써주면 안 됩니다. 임차주택에 경매신청이 되면 대항력과 우선변제권을 동시에 갖춘 임차인은 배당요구종기까지 배당요구해서 배당을 받거나, 배당요구를 하지 않고 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있는 두 가지 권리를 가집니다. 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인은 확정일자에 의한 우선변제권보다 더 우선하는 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권)이나 소액보증금, 우선임금채권(최종 3개월분의 임금·재해보상금·최종 3년간의 퇴직금), 당해세(경매목적물에 대한 상속세·증여세·종합부동산세·재산세·자동차세·지방교육세 등), 법정기일이 확정일자보다 더 빠른 세금 등보다는 후순위로 배당을 받게 되지만, 후순위 담보권자 또는 후순위 가압류권자보다는 우선해(선순위 가압류권자와는 안분 배당) 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 근저당권자(은행)에게 무상거주확인서를 작성해준 때에는 위 순위에 의한 배당을 받을 수 없게 됩니다. 무상거주확인서란 거주자
- 김기록 법무사
- 2022-10-21 13:00
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시사만평 니 잘못이야
<webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 김홍기 화백
- 2022-10-17 11:14
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김삼기의 시사펀치 [김삼기의 시사펀치] 정치 전투력과 정치적 스텔스기
북한 전투기 8대가 폭격기 4대와 함께 지난 6일 오후 황해도 곡산과 황주 일대를 편대비행하면서 특별감시선을 넘어와 무력 시위를 벌였다. 우리 공군도 즉각 주한미공군 오산기지에서 F-15K, KF-16 등 30여대의 전투기를 맞대응 출격시켰다. 북한 전투기가 9·19남북합의서에 규정된 비행금지구역을 넘어온 건 아니지만, 전투기의 빠른 속도를 고려해 우리 공군이 유사시 신속 대응하려 북측 상공에 설정한 가상의 특별감시선을 넘었기 때문에 우리 공군도 출격해야 했다. 지난 8일에도 북한 전투기 150대가 특별감시선을 넘지는 않았지만, 북한 영공에서 공중 무력 시위를 벌였다. 이에 우리 공군은 최신예 전투기 F-35 스텔스기 등을 출격시켜 우발 상황에 대비를 위해 필요한 조치를 취했다. 남북이 대치 상황에 있는 작은 땅덩어리 한반도에서 공군 전투력은 분초를 다투는 스피드로 인해 전쟁의 승패를 좌우한다. 그래서 남이나 북이 실시간으로 긴장의 끈을 놓을 수 없는 게 공군 전투력이다. 북한에서 전투기 10대가 뜨면 우리나라에서도 동시에 전투기 10대가 떠서 공군 전투력 평형을 유지해야 한다. 훈련기간이 아닌데도 공군비행장에서 전투기가 수시로 이착륙을 반복하는 게 바로 북
- 김삼기 시인·칼럼니스트
- 2022-10-17 10:08
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시사포토 친일 국방 vs 죽창가
최근 정계에는 극단적 단어가 난무하는 중이다. 한·미·일 연합훈련에 대해 더불어민주당 이재명 대표가 “외교 참사에 이은 국방 참사”라 규정하며 “욱일기가 한반도에 꽂히는 날이 머지 않았다”고 발언하자, 국민의힘 정진석 대표는 “죽창 들고 일본을 쳐부수자는 소리냐”고 일갈했고, 김기현 의원은 “이심정심이다. 이 대표와 김정은 생각이 일치하는 것 같다”고 말해 파장을 불러일으켰다. 국방 안보와 관련해 여야는 ‘극단적’으로 대치중이다. <webmaster@ilyosisa.co.kr>
- 글·구성 정치부/사진 사진부
- 2022-10-17 09:43
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김삼기의 시사펀치 [김삼기의 시사펀치] 영화감독을 닮은 대통령
전 정부까지만 해도 우리 국민은 청와대에서 대통령을 보좌하는 비서실장이나 안보실장 및 수석비서관이 누군지 잘 알았다. 그러나 현 정부 대통령실 참모에 대해서는 잘 모르고 있다. 전 정부까지의 청와대 참모는 노출이 많고 현 정부 대통령실 참모는 노출이 적어서일까? 김정남, 이회택, 차범근, 허정무, 홍명보 등은 1970년대 대한민국을 대표하는 축구선수 이름이다. 한편, 신성일, 백일섭, 노주현, 윤여정, 김영옥 등은 1970년대 대한민국을 대표하는 영화배우 이름이다. 그런데 아이러니하게도 대한민국을 대표하는 축구선수는 모두 선수 생활을 마치고 국가대표 축구 감독을 역임했지만, 대한민국을 대표하는 영화배우는 한 명도 영화감독의 반열에 서지 못했다. 축구선수는 선수 수명이 짧아 30대에 은퇴하고, 4·50대 건강한 나이에 감독직을 수행할 수 있고, 운동장에서 경기하는 11명의 포지션에 대한 이해도와 기술을 선수 경험을 통해 잘 알아 감독직을 수행하는 데 큰 어려움이 없기 때문에, 감독이 되는 게 자연스러운 코스다. 그러나 영화배우는 배우 수명이 길어 80대까지도 배우 활동이 가능해 감독까지 기회가 주어지지 않고, 영화마다 주제와 배우가 다 다르기 때문에 유명 배우
- 김삼기 시인·칼럼니스트
- 2022-10-11 10:59
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