정부의 부동산 규제 완화 조치에 이어 한국은행이 기준금리를 0.25%p 낮추기로 결정함에 따라 주택시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있다. LTV(주택담보인정비율)·DTI (총부채상환비율) 상향 조정과 금리 인하로 주택 수요자들이 종전보다 낮은 이자 비용으로 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 됐기 때문이다.
부동산 규제 완화 이어 은행 기준금리 인하
낮은 이자로 대출…주택시장 회복 기대감↑
업계에서는 이번 금리 인하 조치로 주택 거래가 한층 활성화될 것으로 내다봤다. 기준금리를 0.25%p 내리면 시중 은행의 대출 이자는 0.11∼0.12%p정도 내려가고 신규 대출자들의 이자 부담이 줄면서 주택 구매 심리도 살아날 것으로 보고 있다.
또 추석 연휴 이후 가을 이사철이 되면 금리 인하에 따른 유동성 증가와 함께 주택 거래도 늘어날 것으로 분석하고 있다.
주택거래 늘어도
집값은 지켜봐야
금리 인하를 계기로 전세 수요가 매매로 전환하고, 일반 주택보다 상가 등 수익형 부동산에 투자가 몰릴 것이란 관측도 나온다. 금리가 내려가면 상가·오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 수익률이 상대적으로 더 좋아지고, 전세금이 집값의 70% 이상인 지역에서는 세입자들이 주택 구매에 나서려고 할 것이라는 분석이다.
다만 주택 거래가 늘어도 당장 집값 상승으로 이어질지는 지켜봐야 한다는 의견이 지배적이다. 불투명한 국내외 경제 여건으로 집값 상승에 대한 기대감이 여전히 높지 않은 데다 연말까지 신규 아파트 공급이 크게 늘어 기존 주택에 대한 소비자들의 관심이 낮다는 이유에서다.
국회에서 장기간 발목이 잡혀 있는 분양가상한제 탄력 운용, 재건축 초과이익 환수제 폐지 같은 부동산 규제 완화 법안 처리도 변수다. 국회에 계류 중인 부동산 법안이 통과돼야 정부의 규제 완화와 금리 인하 조치가 시너지를 내면서 경기 회복이 가시화될 것이라는 게 업계의 전망이다.
한국은행이 기준금리를 내린 지난 14일 오후 위례신도시 부동산중개업소. 상가나 분양권을 사려는 수요자들의 발길이 끊임없이 이어지면서 한껏 들뜬 분위기였다. 상담 문의가 평소보다 2배 가까이 늘어 늦은 점심을 먹는 중개업자들도 있었다. 금리 인하로 저금리 기조가 더욱 강화되면서 은행에 맡겨 놓기보다 상가나 분양권 등 부동산에 투자해 수익을 내는 게 낫다고 판단하는 고객들이 늘고 있다고 중개업계는 분석하고 있다.
예를 들어 인천에서 3억원짜리 아파트를 사려는 김모씨가 이달부터 바뀐 대출한도를 활용, LTV 70%를 적용받으면 2억1000만원을 대출받을 수 있다. 원금만기일시상환(3년), 연 3.63% 대출 금리 조건일 경우 김씨가 내야 할 이자는 월 63만5250원으로 3년치 이자만 2286만9000원이다.
그러나 시중은행이 기준금리 인하폭과 똑같이 대출 금리를 인하(연 3.38%)한다고 가정하면 이자 부담은 월 59만1500원으로 4만3750원씩 줄어든다. 3년치 이자는 157만5000원 감소한 2129만4000원이 된다. 향후 추가적인 금리인하가 단행돼 0.25%p 더 낮아질 경우 김씨가 부담해야 할 이자는 월 63만5250원에서 54만7750원으로 낮아진다. 3년 동안 315만원의 이자를 아낄 수 있는 셈이다.
전문가들은 금리 인하로 대출이자 부담이 줄어드는 것 외에 이로 인한 매수심리 회복 효과가 더 클 것으로 보고 있다. 대출한도 확대에 이어 기준금리까지 내려가면서 부동산 시장 정상화도 속도를 낸다는 것이다. 기준금리 인하는 새 경제팀의 정책과 함께 부동산 매수심리 회복에 매우 긍정적인 영향을 주고 기존 대출자의 상환 부담이 낮아지면서 내수시장 활성화에도 도움이 될 수 있다.
최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 매매 거래량이 늘어나는 등 정부 정책의 효과가 나타나고 있다. 금융규제 완화로 대출이 확대된 데다 대출상환 부담이 줄면서 올가을 전세가율이 높은 지역을 중심으로 거래가 살아날 것으로 전망된다.
분양열기 뜨겁고
프리미엄도 쑥쑥
최근 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 상승세를 보이며 경쟁이 치열해지고 있는 경매 시장에도 훈풍이 거세질 전망이다. 경매 투자자들은 물건을 낙찰받은 이후 대출을 받는 경우가 많은 데 금리가 낮아지면 상환 부담이 줄어들고, 이렇게 되면 아파트뿐 아니라 토지와 오피스텔 등 저평가된 물건에도 투자자들의 관심이 높아질 수 있다.
부동산 시장이 침체에서 벗어나기 위해서는 장기간 국회에 계류돼 처리가 늦어지고 있는 분양가상한제 부분 폐지, 재건축 규제완화 등의 법안 통과가 시급하다는 지적이다. 정책이 시장에서 효과를 제대로 내기 위해선 타이밍이 중요한데 그동안 나온 정부의 대책이 후속입법으로 이어져야 시너지 효과를 낼 수 있다.
그렇다면 시장 반응은 어떨까.
정부의 대출규제 완화와 기준금리 인하로 주택시장에 이어 수익형 부동산 시장도 활기를 띠고 있다. 업계에 따르면 정부가 LTV와 DTI 규제를 완화한 데 이어 기준금리까지 내리면서 자금 충당이 용이해진 사람들이 지식산업센터와 상가 등 수익형부동산에 관심을 돌리고 있는 것으로 드러났다.
전세 수요 매매로 전환 늘어
수익형 부동산 인기 오를 듯
국민·신한·하나·농협 등 4개 은행의 주택담보대출 잔액 가운데 50대 이상의 대출 비중은 올 6월 말 42.7%로, 은행권에서는 이 가운데 상당수가 대출금을 창업자금이나 운영자금으로 활용했을 것으로 분석했다. 주택을 담보로 사업자금이나 생활자금을 빌리려는 고객들의 문의가 최근 꾸준히 늘고 있다는 게 금융기관의 분위기다.
특히 인기 지역 내 지식산업센터가 최근 주목을 받고 있다. 강남권 신흥 업무지구로 각광받는 문정지구에서 분양 중인 ‘문정역 테라타워’에는 8월 이후 계약 희망자들의 발걸음이 끊이지 않고 있다. 문정역 테라타워는 이 일대 지식산업센터 중 가장 큰 규모의 단지로 단지 내 최첨단시스템을 갖췄다. 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 대출 등 부담도 낮췄다.
문정역 테라타워 측은 “최근 분양홍보관을 찾는 고객이 2배 가량 늘었다”며 “강남권 입지에 8호선 문정역이 바로 연결돼 있어 편리한 데다 합리적인 분양가로 방문객들의 만족도가 높다”고 밝혔다.
현대건설이 서울 금천구 독산동에서 분양 중인 현대지식산업센터 역시 최근 분양률이 80%를 넘어섰다. 비수기로 주춤하던 계약률이 8월 이후 다시 증가하고 있다고 회사 측은 전했다.
상가 분양시장도 열기가 뜨겁다. 반도건설이 세종시 1-4 생활권에서 분양한 세종 반도유보라 아파트 단지 내 상가인 ‘카림 애비뉴’는 분양을 시작한 지 한 달여 만에 90%가량 계약이 이뤄졌다. 나성산업개발이 지난달 분양한 ‘세종 모닝시티 2.0s’역시 모델하우스 문을 연 지 2주 만에 단지 내 상가 70%가 분양됐다.
분양 열기만큼 프리미엄도 높다. 송파 문정지구 내 상가의 경우 평균 3000만∼4000만원의 프리미엄이 붙었고, 위례신도시 중심 상권의 경우 1층에 위치한 상가는 5000만원가량의 웃돈을 줘야 살 수 있다.
최근 정부의 대출규제 완화와 기준금리 인하에 따라 더 낮은 이자로 더 많은 돈을 대출받을 수 있게 됐다. 하지만 최근 주택시장이 침체를 보이고 있는 탓에 아직까지는 신규로 주택을 구입하기보다는 충당한 자금을 활용해 지식산업센터나 상가 구입에 나서는 수요자들이 늘고 있다. 얼어 있던 주택시장도 꿈틀거리고 있다. 8월 둘째 주 서울 아파트 매매가가 전주 대비 0.02% 올랐고 수도권 매매시장도 7주 만에 상승세를 기록했다.
정부는 이런 흐름을 이어가기 위해 LTV·DTI 완화와 금리인하에 이어 부동산 관련 규제를 대폭 완화하는 대책을 추진 중이다. 국토부는 새 경제팀이 경제정책방향에서 발표한 재정비 규제 합리화, 청약제도 개선과 관련된 후속 조치를 준비하고 있다. 국토부는 우선 구조안전성이 심각한 수준이 아니라도 재건축에 들어갈 수 있도록 안전진단기준을 완화할 방침이다.
지금까지는 안전진단기준 가운데 구조안전성 평가에서 가장 낮은 E등급을 받거나, 설비노후도·주거환경·비용(경제성)의 평가요소까지 종합 평가한 결과 D등급 이하가 나와야 재건축을 할 수 있었다. 그러나 앞으로 설비 노후도나 주거환경의 평가 비중을 높여 재건축 시기를 앞당기는 효과를 꾀할 계획이다. 또 수도권 과밀억제권역에서 재건축을 할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준으로 60%, 연면적 기준으로 50% 이상 확보하도록 한 요건을 완화하는 방안을 검토 중이다.
서울시가 조례로 의무화하고 있는 재개발·재건축사업 공공관리제도 주민의 자율 선택에 맡길 수 있도록 고치기로 했다. 복잡한 청약제도도 단순화하고 유주택자에 대한 불이익을 줄이는 방향으로 손질한다. 현재 청약저축·청약부금·청약예금·청약종합저축 등 4종류인 청약통장을 주택청약종합저축으로 일원화한다.
국회서 잠자는
법안 통과 변수
입주자를 선정할 때 청약통장 불입횟수에 따라 1∼3순위로 나눈 뒤 무주택기간, 부양가족 수, 청약저축 가입 기간 등에 따라 순서를 매기는 구조도 단순화한다. 민영주택 청약 때 유주택자에게 주어지던 감점조항도 없어진다. 이밖에 주택거래신고제 폐지, 투기과열지구 규제완화, 후분양제 확대 등도 오르내린다.
이처럼 과감한 규제완화가 추진되고 있으나 전문가들은 주택 수요자의 구매심리를 자극하려면 장기간 국회에 계류돼 있는 분양가 상한제 부분 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등의 법안이 통과돼야 한다고 입을 모은다. 정부 대책과 더불어 후속 입법이 뒤따라야 시너지를 낼 수 있다는 얘기다. 정책이 제대로 된 효과를 내려면 타이밍이 중요하고, 그동안 발이 묶여있던 정부 대책이 후속 입법으로 이어져야 시너지를 낼 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.
