‘환상의 궁합' 아파트를 잡아라!

‘역세권+대단지+중소형’ 트리플 황금단지 어디?

최근 주택을 선택하는 데 중요한 요소로 꼽히는 것 중 하나가 ‘역세권’이다. 직장으로 출·퇴근하거나 다른 지역으로 이동하기 편리해 주거 선호도가 높기 때문이다. 역세권은 유동인구가 풍부하고 주변 생활 인프라까지 잘 발달돼 있어 생활하기도 불편함이 없다.

 

서울·수도권에 속속 공급…실수요자 관심↑
‘대박 행진’청약률 높아 품귀현상까지 감지

서울 및 수도권 역세권 아파트 단지가 속속 공급되어 눈길을 끌고 있다. 단지 내에서 바로 지하철역을 이용할 수 있는 아파트부터 걸어서 2〜3분이면 이동할 수 있는 초역세권, 5분 이내 근거리 역세권 등 다양한 역세권 단지가 선을 보이고 있다.

평당 500만원 차이
인프라들 쏠림현상

대한민국 최대의 도시인 서울의 경우 비 역세권도 각종 인프라가 비교적 잘 갖춰진 반면 새롭게 조성되는 신도시 및 택지지구에서는 아파트 중 역세권 단지의 인기가 높다. 택지지구 및 신도시 지역은 지하철이 없는 경우가 대부분이고, 지하철 연장 계획이 있어도 수혜를 받는 단지는 적기 때문이다. 따라서 신도시 내 역세권 아파트는 비슷한 조건의 다른 아파트에 비해 시세 상승도 높다.
▲판교 푸르지오그랑블 = 실제 판교 신도시의 ‘판교 푸르지오그랑블’은 역에서 가까워 비싼 사례다. 이 아파트는 판교역에서 3분 거리에 위치해 있다. 지난달 말 기준 3.3㎡당 2535만원(KB부동산알리지 제공)이다. 반면 판교역에서 도보 15분 이상 거리에 위치한 ‘봇들마을4단지’는 3.3㎡당 2056만원으로 500만원가량 차이가 난다.
▲동탄역 더샵 센트럴시티 = 역세권은 청약률도 높은 것으로 나타나고 있다. KTX 동탄역이 도보 3분 거리였던 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’의 평균 청약률은 5.98대 1이었다. 비슷한 시기 동시분양했던 동탄2신도시 평균 경쟁률 0.8대 1에 불과했다. 신도시 및 택지지구의 경우 각종 인프라들이 역세권으로 몰리는 쏠림현상이 있다.
한 부동산 정보업체 관계자는 “역세권에 공급되는 단지들은 프리미엄이 붙기 쉽고 불황일 때도 쉽게 집값이 떨어지지 않는 장점이 있다”며 “현재가치뿐만 아니라 미래가치도 뛰어나 실거주와 투자 목적 모두 충족할 수 있다”고 말했다.

▲상도 스타리움 = 상도 스타리움 지역주택조합은 ‘상도 스타리움’ 지역주택조합 아파트 견본주택을 개관하고 첫 조합원 모집에 나선다. 단지는 지하 3층〜지상38층의 총 2300가구 규모로, 실수요층이 두터운 전용면적 59〜84㎡ 중소형으로 구성됐다.
사업지가 위치한 동작구 상도동 182-13번지 일대는 사통팔달 ‘황금’입지여건을 자랑한다. 서울 지하철 7호선 장승배기역 출구가 바로 앞에 위치해 일반 역세권 아파트와는 차별화된 ‘특급 역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있다. 차량으로 5〜10분이면 여의도 및 강남 진입이 가능해 사통팔달 교통허브의 기능을 완벽하게 갖췄다.
특히 최근 서부선(장승배기〜새절)을 서울대까지 연장하는 방안이 확정되면서 경전철 주요 수혜역 중 하나로 장승배기역이 꼽혀 사업지 일대 입지 프리미엄에 대한 기대감이 한층 높아지고 있다. 시원한 한강 및 남산 조망권이 확보되고 단지 뒤로 관악산, 보라매공원, 국사봉 산책로 등이 있어 도심 속의 편리함과 쾌적한 자연 환경을 동시에 누리는 리얼 더블라이프가 가능해 수요자들의 눈길을 끈다.
단지 인근으로는 롯데백화점, 노량진수산시장 등 생활편의시설과 장승중, 신상도초, 상도초, 숭실대, 중앙대, 서울대, 노량진학원가 등 우수한 명문사학들이 위치해 있다. 교통, 자연, 생활편의시설 등을 완벽하게 갖춘 상도 스타리움은 단지 내에서 교육과 쇼핑, 힐링 등 원스톱라이프를 누릴 수 있다. 전용 대형 커뮤니티를 통해 다양한 문화, 동호회 활동이 가능하며 유명 대형할인마트가 단지 내에 위치(예정)해 편리한 쇼핑 여건을 갖췄다. 자녀를 위한 교육시설과 스포츠시설, 자연 테마파크, 워터파크(카약 가능) 등도 조성될 예정이다.
상도 스타리움의 분양가는 3.3㎡당 1500만원대로 인근 시세(3.3㎡당 2000만원대) 대비 20% 이상 저렴하다. 우수한 입지여건과 미래가치, 가격 경쟁력까지 갖춘 만큼 서울 내집마련 수요자들의 높은 관심이 예상된다. 견본주택은 서울 동작구 흑석역 2번 출구 앞에 위치했다. 상도 스타리움 관계자는 “현재 상도 스타리움 조합원 가입 문의전화가 계속 이어지고 있다”며 “초역세권의 편리함 그리고 인근 시세보다 저렴한 가격경쟁력, 대단지 랜드마크 프리미엄 등 미래가치가 우수한 아파트의 강점을 모두 갖췄다”고 말했다.

▲일산 요진 와이시티 = 요진건설산업은 일산동구 백석동 일대에 ‘일산 요진 와이시티’를 공급하고 있다. 이 단지는 지하 4층〜지상 최고 59층 규모로 주상복합 아파트 6개동 총 2404가구와 오피스텔 298실(5월 분양예정)로 이뤄졌다. 주상복합 아파트는 전용면적 59〜244㎡로 이뤄졌다. 실수요자들의 선호도가 높은 85㎡이하 중소형이 전체의 60%를 차지한다. 156〜244㎡ 28가구는 펜트하우스로 구성했다.

우수한 입지 여건
가격 경쟁력 갖춰


기존 초고층 주상복합의 단점으로 지적됐던 환기 및 통풍 문제를 맞통풍구조, 개별환기시스템, 복층유리 이중창 설치 등으로 해결했다. 전 가구를 남향 위주로 설계해 채광성을 높였으며 취향에 따라 평면을 선택할 수 있도록 16개 평면으로 다양화했다. 층간소음을 최소화하기 위해 법정기준보다 70㎜ 두꺼운 250㎜ 슬라브와 30㎜ 완충재를 적용했다.
풍부한 편의시설도 갖췄다. 단지 내에 멀티플렉스 영화관과 뮤지컬. 연극을 공연하는 공연장, 오픈공연장, 미술관 등이 계획되고 있다. 단지 바로 옆에는 홈플러스, 메가박스 영화관, 일산종합병원, 고양종합터미널이 마주보고 있다. 고양종합터미널 건물에 롯데쇼핑몰이 예정되어 있다.
주변에 코스트코, 이마트, 롯데백화점 등의 풍부한 편의시설과 백신초·중·고와 백마중, 백마고, 백석고 등의 우수한 교육시설도 자리 잡혀 있다. 여기에 일산호수공원, 고양백석체육센터, 백석근린공원 등 공원시설이 풍부해 운동 및 여가활동을 하기에도 좋다. 일산 요진와이시티 현장은 일산신도시 초입에 있어 서울 접근성이 가장 뛰어나다. 지하철 3호선 백석역이 바로 앞에 위치해 도보3분 거리로 이동 가능한 초역세권이며 광화문, 강남, 파주, 인천 등 서울과 수도권으로 연결되는 광역버스도 단지 앞에서 쉽게 이용할 수 있다.
특히 기존 분양했던 신도시 외곽지역 아파트가 아니라 신도시 내 생활권이라는 가치와 최근 각광을 받고 있는 주거복합타운(MXD)이란 희소성으로 확실한 경쟁우위를 가지고 있다. 자유로와 서울외곽순환도로 일산IC에 인접해 있는 데다 향후 강남발 GTX역으로 추진 중인 대곡역에 인접한 일산 요진와이시티의 최근 계약률이 높아지고 있다. 현재 계약금 5%만 있으면 분양계약이 가능해 입주할 때까지 들어가는 자금이 없으며 7월부터 전매제한이 풀린다. 입주는 2016년 6월 예정이다.

인근에 역 있으면 시세 상승 높아
비 역세권 아파트보다 약 1억원 더 비싸

1000가구 이상 대단지 아파트는 여러모로 좋다. 대단지는 역세권과 브랜드파워와 결합하면 지역 대표 단지인 ‘블루칩’ 단지가 될 가능성이 크다. 내집 마련 실수요자에게 인기가 좋아 환금성이 뛰어나다. 활황기에는 가격 상승폭이 크고 하락기에는 낙폭이 상대적으로 적다. 단지 내 상가와 다양한 커뮤니티 시설이 풍부하고 버스·지하철 등 교통망, 학교, 공공시설도 풍부하다.
분양 성공 보증수표인 ‘역세권+중소형’아파트가 인기몰이를 하고 있다. 최근 아파트 분양시장에 훈풍이 불면서 특히 주거여건이 좋은 역세권 중소형 아파트가 인기몰이를 하고 있다. 교통, 편의시설, 환금성 3박자를 고루 갖췄기 때문이다. 이 같은 이유로 역세권 아파트들은 이전부터 비역세권 아파트보다 매매가에서도 강세를 보였다. 한 부동산 정보업체에 따르면 서울 지하철역과 가까운 역세권 아파트 값이 비역세권 아파트보다 약 1억여원 가량 더 비싼 것으로 나타났다.
정부의 부동산 대책도 전·월세 시장 안정에 초점을 맞추면서 취득세 등 각종 세금감면도 가능해 앞으로도 전용 85㎡ 이하 역세권 중소형 아파트의 희소가치가 더욱 높아질 전망이다. 역세권 중소형아파트의 품귀현상은 앞으로도 꾸준히 이어질 것으로 예상된다. 업계 전문가들은 “지난 5〜6년간 수도권 주택시장은 가격 및 기간 조정을 거쳤고, 신규 공급량도 감소해 아파트값 회복 가능성이 어느 때보다 높다”며 “다만 분양시장도 단지별로 차별화가 뚜렷해 사통팔달 교통이 좋은 지역 중 중소형으로 이뤄진 대단지 아파트를 눈여겨 봐야 한다”고 조언했다.
▲송도 호반베르디움 = 호반건설은 송도국제도시 RC4블록에서 ‘송도국제도시 호반베르디움’을 분양 중에 있다. 전용면적 기준 63〜113㎡ 11개 타입 총 1834가구 규모로 전용 84㎡ 이하의 중소형 타입이 전체 가구 수의 91.5%를 차지한다. 소비자 만족도가 높은 평면, 커뮤니티 시설 등 다양한 특화 설계를 적용했다. 인천지하철 1호선 테크노파크역과 지식정보단지역을 도보로 이용할 수 있다. 입주는 2017년 3월 예정이다.

분양 성공 보증수표
블루칩 단지로 우뚝

▲김포 한강센트럴자이 = GS건설은 김포한강신도시 인근에 ‘한강센트럴자이’를 분양 중이다. 전용 70〜100㎡ 총 4079가구의 규모로 전체 가구 규모의 97%가 전용 85㎡ 이하 중소형으로 구성되었다. 지난해 착공한 김포도시철도 장기역(가칭)이 인근에 들어설 예정이다. 김포한강신도시와 접해 있어 한강신도시 내의 다양한 주거인프라를 누릴 수 있다. 입주는 2017년 1월 예정.
▲동탄 금강펜티리움 = 금강주택은 동탄2신도시 A39블록에 동탄2신도시 ‘금강펜티리움’을 분양 중이다. 전용 60〜85㎡ 총 827가구 규모다. 서울 강남까지 20분대로 주파 가능한 교통수단인 GTX 동탄역(가칭)도 인근에 생길 예정이다. 단지 배후에 문화디자인밸리와 자연 속에서 여가 생활을 즐길 수 있는 워터프론트 콤플렉스 및 의료시설 등이 들어선다. 입주는 2016년 8월 예정.



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‘집사 게이트’ 김건희·대기업<br> 연결고리 추적

‘집사 게이트’ 김건희·대기업
연결고리 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 김건희 특검팀이 고삐를 당기기 시작한 수사는 ‘집사 게이트’다. 김건희씨의 최측근인 김예성씨가 연관된 부실기업에 다수의 대기업이 투자한 게 핵심이다. 일부 증권사는 기업가치까지 과대 해석했다는 분석이 나온다. 특검팀은 해당 기업에 투자한 대기업 오너들을 전부 소환 조사할 방침이다. ‘집사 게이트’ 의혹의 중심에 선 업체는 IMS모빌리티(구 비마이카·이하 IMS)다. 이 기업은 렌터카 업체로 코스닥 상장을 준비 중이었다. 수백억원대 빚더미에 앉았지만 복수의 대기업으로부터 ‘수상한 투자’를 받았다. 민중기 특별검사팀은 IMS 설립에 관여한 김예성씨가 김건희씨의 최측근이었기에 가능한 일이었다고 보고 있다. 투자 강행 로비용으로? 특검팀은 지금까지 신한은행과 경남스틸, JB우리캐피탈, 유니크, 중동파이낸스 등 투자사 관계자를 불러 조사했다. 앞서 특검팀은 지난 17일 윤창호 전 한국증권금융 사장과 김익래 전 다우키움그룹 회장을 조사했고, 21일에는 류긍선 카카오모빌리티 대표를 불러 조사한 바 있다. 조현상 HS효성 부회장만이 조사를 받지 않은 상태다. 오정희 특검보는 지난 22일 “조현상 부회장이 연락을 받지 않고 있다”며 “신속히 귀국해 출석 일자를 밝히고 조사에 응할 것을 요청한다”고 밝혔다. 이번 2차 조사 기업은 김건희씨의 집사로 알려진 김예성씨가 설립에 참여하고 지분을 보유한 IMS에 2023년 6월 무렵 5000만~10억원을 투자한 곳들이다. 1차 조사 대상이었던 한국증권금융, HS효성, 카카오모빌리티, 키움증권으로부터도 10억~50억원씩 총 184억원 투자가 이뤄졌다. 구체적으로 이 투자는 사모펀드 운용사 오아시스에쿼티파트너스가 조성한 오아시스제3호제이디신기술투자(오아시스3호펀드)를 통해 투자됐다. 오아시스3호펀드는 선순위 130억원과 후순위 70억원 투자 구조로 결성됐다. 184억원 중 약 46억원은 기존 주식을 매입하는 ‘구주 매입’ 방식으로 집행됐다. 이 자금이 김건희씨의 ‘집사’로 알려진 김예성씨의 차명 재산으로 의심되는 이노베스트코리아로 흘러간 것으로 알려졌다. 이노베스트코리아의 유일한 이사는 김예성씨의 아내인 정모씨다. 누적적자가 수백억원대인 기업에 투자를 진행한 점과 김예성씨가 차명 회사를 통해 46억원 상당의 지분을 매각해 수익을 올리던 시기의 자금 흐름이 수상하다는 게 특검팀의 판단이다. 특검팀은 “형사사건 및 오너 리스크 등이 존재했던 대기업과 금융회사들이 당시 자본잠식 상태였던 IMS모빌리티에 이해하기 어려운 규모의 투자를 진행한 배경에 대해 조사하고 있다”고 밝혔다. 투자 기업들 배임 가능성 실제 IMS는 2023년 1월 기준 자산 556억원에 부채가 1414억원으로 자본잠식 상태였다. 이런 기업에 ▲한국증권금융 50억원 ▲HS효성그룹 계열사 35억원 ▲카카오모빌리티 30억원 ▲신한은행 30억원 ▲키움증권 10억원의 투자가 이뤄졌다. 이 중 한국증권금융의 투자가 의아하다는 분석이 지배적이다. 한국증권금융은 금융위원회 관리 아래 증권시장 유동성 보강과 투자자 예탁금 보호 기능을 수행한다. 최대주주는 한국거래소로 우리은행, 하나은행, NH투자증권 등이 지분을 보유 중이다. 2008년 글로벌 금융위기와 2020년 코로나19 때는 증권시장 안정화 기능을 담당했을 정도로 중요한 포지션을 맡고 있다. 역대 사장은 주로 기획재정부와 금융위 출신들이었고 윤 전 사장은 금융위 국장과 금융정보분석원(FIU) 원장을 역임했다. 현 김정각 사장도 FIU 원장 출신이다. 한국증권금융은 투자 당시 정상적인 내부 심사를 거쳤고, 시장에서 높은 가치를 인정받아 투자했다고 해명하고 있다. 그러나 구체적인 투자 경위와 투자 근거 등에 대해서는 명확한 답변을 내놓지 않고 있다. IMS, 자본잠식에 부채만 1000억대 한국증권·신한·효성 수 십억 투자 한 증권사 관계자는 “사실상 공기업에 해당하고 준정부기관이라고 봐도 무방한 게 한국증권금융이다. 공기업이 1000억원이 넘는 부채를 가진 기업에 투자하는 경우는 없다”고 지적했다. HS효성의 투자 시기는 지난 2024년 2월 공정거래위원회가 기업집단 지정자료 허위 제출로 최고 경영진이 경고 처분을 받기 직전이었다. 당시 공정위는 조 부회장의 16년간 차명 주식 보유기업 계열사 신고 누락을 지적했다. HS효성은 또 2024년 상반기 그룹 인적 분할을 앞두고 국민연금 의결권 확보가 중요한 시점이었다. 특검팀은 HS효성이 김건희씨에게 간접적으로 로비하기 위해 투자했다고 의심 중인 것으로 알려졌다. 카카오모빌리티는 2023년 3월 ‘택시콜 몰아주기’ 행위로 공정위로부터 257억원의 과징금을 잠정 부과받았다. 같은 해 하반기부터는 가맹사 이중계약을 통한 매출 부풀리기 의혹으로 금융감독원의 조사까지 받는 상황이었다. 키움증권은 2023년 5월 김 전 회장이 ‘SG증권발 주가 폭락 사태’ 직전에 지분을 대량 매도해 시세차익을 올린 것 아니냐는 의혹으로 당국의 수사선상에 올랐던 시기다. IMS에 투자한 기업들은 대부분 손실 가능성을 검토했다. 특히 일부 기업은 펀드 손실 시 투자자의 투자원금 손실을 우선적으로 책임지겠다고 계약하기도 했다. ▲한국증권금융 ▲카카오모빌리티 ▲신한은행 ▲키움증권 ▲JB우리캐피탈 등은 선순위 유한책임조합원으로 참여했고, HS효성은 조영탁 IMS 대표, 유니크, 경남스틸 등과 함께 후순위 유한책임조합원이었다. HS효성은 4개 계열사(더클래스효성, 더프리미엄효성, 신성자동차, 효성도요타)를 통해 총 35억원을 투자했다. 통상 후순위 조합원은 조합이나 회사가 청산될 때 가장 마지막에 투자금을 돌려받는다. 먼저 투자한 기업이 투자금을 회수한 후 남은 금액이 있을 때만 돌려받을 수 있어 투자금 회수가 불발될 여지가 있어 리스크가 크다. 기업가치 과대 포장? 조국혁신당 신장식 의원실이 한국증권금융으로부터 받은 투자 현황 보고 자료에 따르면 한국증권금융 등은 최대 4년 이내에 IMS ONE의 IPO(기업공개) 혹은 M&A 실패 시 투자 원금 회수 가능성을 함께 검토했다. 투자 현황 보고서상 투자 원금 회수는 투자 구조와 투자 조건에 따른 것이라는 설명이다. 투자 구조를 보면 오아시스3호펀드 투자 구조상 선순위 조합원에게는 후순위의 우선손실충당권이 존재하는 것으로 나타났다. 우선손실충당제도란 투자조합에서 손실이 발생했을 경우 후순위 조합원이 손실을 먼저 떠안는 것이다. HS효성이 가장 큰 위험을 감수하고 투자했다는 의미다. 투자 구조 외에 신용보강 조건으로 한국증권금융은 ▲상환전환우선주(RCPS) 상환권 ▲상환 청구권(풋옵션) ▲동반 매각권 등 3가지 권한을 확보해 투자 원금 회수 가능성을 보장받았다고 설명했다. 이 같이 위험한 투자는 곧 투자업체의 손실로 이어질 수 있다. 현행법상 배임에 해당한다는 게 법조계의 시선이다. 특검팀도 앞서 청구했던 압수수색영장에 이들 기업에 대한 배임 혐의를 적용했다. 다만 해당 압수수색영장은 특검법상 수사 대상이 아니라는 이유로 법원에서 기각된 것으로 알려졌다. 일부 증권사는 IMS에 대해 수천 억원의 가치가 있다고 평가하기도 했다. 금융투자업계에 따르면 신한투자증권은 IMS 기업가치를 2000억원 수준으로 평가했다. 신한투자증권은 PSR 방식으로 기업가치를 산출, IMS 시가총액을 2177억~2488억원으로 봤다. 하지만 IMS모빌리티는 지난해 매출액 472억원, 당기순손실 285억원을 기록했다. 지난해 말 기준 처리하지 못한 결손금만 1276억원에 달한다. 김예성씨는 정씨의 출국금지가 풀리면 출석 요구에 응하겠다는 입장을 특검에 전달했다. 정씨가 베트남으로 들어와 자녀 돌봄 문제를 해결하면 귀국해 조사에 응하겠다는 의미로 해석된다. 그러나 특검팀은 정씨의 출국금지를 풀어줄 수 없다는 입장이어서 김씨도 아직 구체적인 귀국 일정을 잡지 않는 것으로 전해졌다. 특검팀은 전날 정씨를 상대로 김예성씨 부부가 제주도에 마련한 자택의 보증금 출처를 요구하는 등 김예성씨에게 흘러간 것으로 의심되는 ‘46억원’의 행방과 용처를 확인하려 한 것으로 알려졌다. 정씨는 금융정보 제공 동의 등에 대해 거절한 것으로 전해졌다. 대신 김예성씨 측은 거래 내역 등의 입증 자료를 준비 중인 것으로 알려졌다. 자금 흐름 수사 고삐 특검팀은 지난 4월 베트남으로 출국한 김예성씨가 특검 수사에 대비해 도피했다고 판단해 체포영장을 발부받아 여권 무효화 조처에 나섰다. 이에 압박을 느낀 김예성씨가 태국으로 다시 도주했다는 의혹이 일기도 했다. 하지만 김예성씨 측은 비자 문제로 잠시 태국을 방문했을 뿐 베트남 거주지를 옮긴 적이 없다는 입장이다. 정씨는 특검 조사에서 김예성씨 연락처를 제공하기도 한 것으로 전해졌다.