언제 어디, 살까 말까…돈 있어도 고민

오피스VS상가 수익률 비교

부동산 시장이 안갯속이다. 워낙 다운돼 있어 한치 앞을 내다볼 수 없는 형국. 전문가들의 예측도 제각각이다. 투자자들은 고민이다. 언제 어디를, 사야 할지 말아야 할지 갈피를 못 잡고 있다.


3분기 전국 상업용 부동산 투자정보 발표
수익률↓ 공실률↑…임대료는 보합 수준

국토교통부가 최근 지난 3분기 기준 전국 상업용 부동산의 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사해 발표했다. 조사 대상은 전국 6층 이상, 임대면적 50% 이상 오피스 빌딩 824동과 전국 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 빌딩 2331동이다.
상업용 부동산은 오피스 빌딩과 매장용 빌딩으로 나뉜다. 오피스 빌딩은 기업 등이 업무목적으로 사용하는 건물로서 금융, 본사, 제조업 기능 등을 제공하는 공간(건물)으로 건축법상 건축물 용도가 업무시설인 건물이다. 매장용 빌딩은 일반적으로 ‘일반상가’라고 지칭하는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 등을 유치하고 있는 건물이다.

임차인 이탈 
공급은 지속

국토교통부는 “주요 기업경기 지표가 혼조세를 보이는 가운데 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비·투자심리의 부진 영향으로 투자·소득·자본수익률은 하락세를 이어갔다”며 “공실률은 대도시를 중심으로 주요 기업의 외곽 이전으로 인한 임차인 이탈 및 공급지속의 영향으로 상승했다”고 밝혔다. 다음은 국토교통부가 발표한 상업용 부동산 동향이다.
▲전국 = 투자수익률은 0.95%로 전분기 대비 0.09%p 하락했다. 울산(1.34%), 부산(1.25%), 서울(1.23%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 광주(-0.05%)는 소득수익률의 하락폭이 커 투자수익률이 유일하게 마이너스를 기록했다.

오피스 빌딩 동향

임대료 수입 등의 소득수익률은 1.07%로 나타났다. 지역별로 살펴보면 울산(1.32%)이 가장 높고 충북(0.44%)이 낮은 것으로 조사됐다. 빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률은 -0.12%로 나타났다. 부산(0.12%), 울산(0.02%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 기록했다.
공실률은 기업경기 침체 장기화와 신규공급 지속의 영향으로 전분기 대비 0.5%p 상승했다. 전국 평균은 9.3%이었다. 지역별로 살펴보면 강원(17.3%)이 공공기관 이전에 따른 상권 이탈 영향으로 전분기 대비 2.6%p 상승해 가장 높았다. 이어 제주(4.1%), 서울(6.8%), 경남(7.2%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 조사됐다.
임대료는 전분기와 동일한 전국 평균 14.9천원/㎡이었다. 지역별로 살펴보면 경기(11.6천원/㎡), 광주(6.2천원/㎡), 대전(4.9천원/㎡)이 각각 0.3천원/㎡, 0.1천원/㎡, 0.1천원/㎡ 하락했다. 충북 0.5천원/㎡, 서울·전북·경북은 0.1천원/㎡ 상승했다. 이 외 지역은 보합세를 보였다.
국토교통부는 “경기침체 장기화에 따른 수급불균형으로 오피스 임대시장이 하향세”라며 “부산, 대구, 인천, 대전 등 지방광역시를 중심으로 전분기 대비 투자수익률이 상승했다”고 분석했다.
부산 서면은 문현혁신지구 입주 진행에 따라 상권에 대한 수요 증가로 자본수익률이 상승했다. 대구 동성로·수성은 보험업종의 지점 축소 및 통합으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 인천 주안은 인근 대형빌딩의 리모델링에 따라 해당상권의 공실이 일시적으로 해소됐다.
광주 상무지구는 보험 및 금융업의 지사규모 감축 및 대형건물 계약만료 등으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 대전 둔산은 삼성생명 빌딩 신축 및 경기침체로 공실률이 소폭 상승했다. 울산 신정동은 임대수요 부진으로 대형건물 중심의 높은 수준의 공실률을 유지했다. 경기 분당은 인근 판교신도시의 대형건물 신축으로 공실률 상승 및 임대료가 하락했다.

l 업무용 l 수급불균형으로 임대시장 하향세
l 매장용 l 약세 지속…당분간 하락세 예상

▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 권역이 전분기 대비 하락한 가운데 여의도·마포(1.53%), 도심(1.38%), 강남(1.15%), 기타(0.86%) 순으로 나타났다. 여의도·마포는 도심 다음으로 소득수익률이 높은 가운데 자산가치도 소폭 상승하면서 가장 높은 것으로 조사됐다. 다른 지역은 잠실, 장안동, 천호, 화곡 등 부도심 상권의 부진 영향으로 낮게 나타났다.
공실률은 전 권역이 상승한 가운데 기타(7.4%), 도심(7.1%), 강남(6.9%), 여의도·마포(5.7%) 순으로 나타났다. 강남은 주요기업의 타 권역 이전과 비교적 높은 임대료 수준으로 인해 전분기 대비 공실률이 각각 0.7%p, 0.3%p 상승했다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 강남이 3.7%로 가장 낮고 도심이 5.1%로 가장 높았다. 연면적 3만3058㎡ 미만은 여의도·마포가 6.4%로 가장 낮고 도심이 9.1%로 가장 높았다.
임대료는 도심(24.3천원/㎡)이 가장 높았다. 이어 강남(21.6천원/㎡), 여의도·마포(18.3천원/㎡) 순으로 임대료 수준을 보였다. 여의도·마포 지역만 소폭 상승하는 데 그친 셈이다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 도심(29.0천원/㎡)이 가장 높았다. 연면적 33,058㎡ 미만은 강남(20.7천원/㎡)이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.
명동은 높은 임대료로 인한 수요의 외곽 이전 및 신규공급이 꾸준해 수요자 우위 시장이 형성되고 있다. 동대문은 도시환경정비사업의 일환인 신축 오피스 증가로 공실이 증가했다. 강남대로와 테헤란로는 IT업체, 주요기업 등의 타권역 이전으로 인한 공실률이 상승했다.
여의도는 대형건물(전경련회관) 준공 등으로 임대료가 상승했고, 공실률이 증가했다. 용산은 개발사업 무산의 여파에 따른 자산가치 하락세 지속 및 공실률이 높은 수준을 유지했다. 
잠실은 개발호재로 인한 부동산 가치상승으로 자본투자율이 상승했고, 공급증가 및 주요기업 이전으로 임대료가 소폭 하향했다.
▲전국 = 투자수익률은 0.85%로 전분기 대비 0.40%p 하락했다. 충남과 충북만 상승하고 그 외 지역은 하락했다. 충북(1.36%)이 가장 높은 수익률을 보였고 대전(0.32%)이 가장 낮은 것으로 나타났다. 

매장용 빌딩 동향

소득수익률은 1.00%로 나타났다. 대전(0.72%), 전남(0.76%), 경남(0.92%), 경북(0.94%), 서울(0.96%), 전북(0.99%)을 제외한 전 지역이 1%대의 수익률을 기록했다. 자본수익률은 -0.16%로 나타났다. 충북(0.24%), 울산(0.11%), 충남(0.07%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 보였다.
공실률은 경기침체로 인한 상가시장의 약세가 장기화되면서 전분기 대비 0.6%p 상승했다. 전국 평균은 9.7%이었다. 지역별로 살펴보면 대전(14.4%)과 강원(13.9%)이 전분기 대비 각각 3.0%p, 2.5%p 상승했다. 서울(6.2%), 경남(6.6%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 드러났다.
임대료는 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락, 전국 평균 31.2천원/㎡으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 서울(59.3천원/㎡)이 0.3천원/㎡ 하락하였으나 가장 높았다. 부산, 인천, 광주, 강원, 충남, 전북, 제주도 상승한 것으로 나타났다.
국토교통부는 “경기침체로 상가시장 약세가 지속되는 가운데 매장용 빌딩의 공실률은 상승하고 투자수익률은 하락세를 보였다”며 “충남·충북만 전분기 대비 투자수익률이 상승하고 그 외 지역은 수익률이 하락세를 보였다”고 설명했다.
부산 중구시장은 부산국제영화제, 자갈치시장 개발, 롯데타운 조성 등 관광수요 증대로 임대료가 대폭 상승했다. 인천 계양 지역은 경인교대 학생수 감소 등의 영향으로 각종 수익률이 하락했고, 임대료 하락 등 가격조정 중으로 공실률이 감소했다. 부평의 경우 젊은 층의 유동인구로 상권 활성이 유지되면서 임대료가 상승했다. 광주 전남대 일대는 패션 및 여가활동 중심지로서 유동인구 증가로 공실률이 하락했다. 
대전 유성온천역 주변은 관광산업 침체로 공실 증가, 임대료 하락 등 상권이 침체 분위기다. 충북 청주는 대형쇼핑몰의 영향으로 상권이 유지, 투자수익률이 소폭 상승했다. 충남 천안은 주요건물의 일괄 신규 임대계약 체결로 공실률 감소 및 임대료가 상승했다. 경북 구미는 중심상업지역의 노후화 및 경기침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있다.
▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 지역이 하락한 가운데 신촌·마포(1.31%), 도심(1.25%), 강남(0.94%), 기타(0.67%) 순으로 조사됐다. 신촌·마포는 홍대합정 상권의 자산가치 상승으로 투자수익률이 상대적으로 높았다.

일시? 장기?
상인들 울상

공실률은 도심(5.5%), 강남(6.8%)이 전분기 대비 각각 0.8%p, 0.5%p 감소한 반면 신촌(4.6%), 기타(6.4%)는 상승했다. 임대료는 도심(103.0천원/㎡), 강남(75.1천원/㎡)만 각각 0.2천원/㎡씩 상승했다. 반면 신촌·마포(49.7천원/㎡), 기타(42.3천원/㎡)는 하락했다.
용산은 대규모 개발사업 무산의 영향으로 투자수익률 하락, 공실률 상승 등 상권 침체가 계속되고 있다. 서초는 강남대로를 따라 신분당선 개통의 효과 지속으로 자본수익률이 상승했다. 홍대합정은 유동인구 증가로 인한 상권 활성화로 투자수익률이 상승했으나, 마찰적 공실이 발생하면서 공실률이 소폭 상승했다. 잠실은 신천동, 방이동 중심으로 먹자골목 상권의 침체에 따라 자본수익률이 하락했다.



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<단독> 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

[단독] 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

갈수록 증폭되는 평택 논란 이제야 공개된 소소한 흔적 쉽게 거두지 못하는 의심 의미심장 세력 교체 과정 [일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 소문이 어느덧 사실처럼 인식되고 있다. 명확한 물증이 없는 가운데 파편적인 의혹이 덧씌워진 양상은 좀처럼 바뀌지 않고 있으며, 흐름을 파악할 만한 유의미한 흔적이 이제야 겨우 나왔을 뿐이다. 증폭된 의혹 뒤편에서 여전히 진실은 빼꼼히 잘 보이지 않는다. 2010년 9월 설립된 ‘선라이즈에프앤티’는 황해경제자유구역에 자리 잡은 유일한 농산물 가공 업체로, 그간 심심치 않게 밀수 의혹을 받아왔다. 가공 목적으로 수입한 농산물을 가공 없이 시중에 유통시켜 엄청난 차익을 봤다는 꼬리표가 뒤따랐다. 의혹하는 눈초리 선라이즈에프앤티가 취급했던 대다수 농산물이 고관세 품목이라는 점은 이 같은 의혹을 부채질했다. 그간 선라이즈에프앤티는 ▲녹두 ▲콩나물콩 ▲다대기(혼합양념) ▲생강 ▲마늘 ▲참깨 ▲팥 ▲서리태 등 높은 세율이 붙는 고관세 품목을 주로 수입했던 것으로 파악되고 있다. 한 예로 콩나물콩의 경우 그대로 들여와 국내에 유통하면 487% 관세가 부과되지만, 콩나물 재배 목적으로 수입하면 27%만 반영된다. 평택세관에 몸담았던 다수의 전직 세관공무원이 기업 출범 및 운영에 관여했다는 점도 선라이즈에프앤티를 부정적으로 보게 만들었다. 심지어 선라이즈에프앤티 이사진에 포함됐던 특정 세관 출신 임원이 한때 다이아몬드 밀수 사건에 이름이 오르내린 사례도 존재한다. 수년 전부터는 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티를 동일선상에서 바라보는 경향이 강해졌다. 선라이즈에프앤티의 밀수 의혹을 수차례에 걸쳐 제기했던 공익 제보자 이성열씨가 재판에 연루되는 과정에서 김건희씨의 모친인 최은순씨가 거론됐던 게 이 같은 흐름에 불을 지핀 형국이다. 이런 가운데 정치평론가인 장성철 공론센터 소장이 최근 ‘평택항’을 언급하자, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성은 사실처럼 받아들여질 정도가 됐다. 장 소장은 SBS라디오 <김태현의 뉴스쇼>가 운영하는 유튜브 방송에 출연해 김건희씨 일가의 수상한 물건 수입 의혹과 관련한 이야기를 전했다. 장 소장은 “최은순씨가 주인으로 있는 농수산물 수입업체에서 이상한 것을 들고 오려고 하다가 걸려서 (김건희) 오빠와 김건희씨가 그것을 무마시키려고 여러 가지 이상한 (일들을 했다고 한다)”며 “어떤 물건인지 구체적으로 밝히지는 않았지만, 부적절한 물건인 것으로 추정되고 있다”고 말했다. 급기야 선라이즈에프앤티의 폐업이 알려지자, 의혹은 그야말로 걷잡을 수 없이 커진 양상이다. 선라이즈에프앤티는 국세청 사업자 과세 유형 조회 결과 지난 10일자로 폐업한 것으로 확인되고 있다. 폐업자로 조회된 지난 10일은 김건희 특검법이 공포된 시기와 맞물린다. 물론 꾸준히 의혹이 제기된 것과 별개로, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성을 입증할 만한 확실한 단서는 없는 상황이다. 특히 주주명부가 지금껏 외부에 공개되지 않았다는 게 의혹과 진실을 구분 짓기 어렵게 만들고 있다. 이런 의미에서 <일요시사>가 최초 입수한 주주명부는 간접적으로나마 의문을 풀 수 있는 열쇠로 작용할 여지를 남긴다. 의문 해소 첫 단추 2022년 10월 작성된 ‘카리나에프앤티(선라이즈에프앤티에서 2020년 9월 상호 변경) 주주명부’를 검토한 결과 주주는 총 17명, 발행주식은 91만8400주(1주당 5000원)로 확인됐다. 2010년 9월 자본금 5억원으로 설립된 선라이즈에프앤티는 수차례 증자를 거쳤고, 해당 시기에 자본금을 45억9200만원으로 늘린 상태였다. 일단 주주명부에서는 김건희씨 일가의 이름을 찾을 수 없다. 대신 경영권 교체 과정이나마 엿볼 수 있을 뿐이다. 법인 등기와 주주명부를 교차 검증한 결과를 토대로 추정하면, 표면상 선라이즈에프앤티 지배 세력은 ‘전직 세관공무원(설립~2018년 중순)→지엔티에이치(~2020년 중순)→킴스에O엔O(~2022년 초순)→동OO앤에스(~2025년 6월)’ 순으로 변경된 흐름이다. 첫 번째 경영권 교체는 ‘펀딩하이 연체 사건’과 함께 발생했다. 펀딩하이는 중국·동남아시아에서 농산물을 수입하는 업체에 돈을 빌려 주고, 투자자들에게 15% 이상 수익을 보장하는 펀딩 상품으로 인기를 끌던 P2P 업체였다. 그러나 펀딩하이는 2018년 6월20일 ‘마늘 시즌2-17차(모집 금액 3억원, 차주 승리산업)’ 펀딩 상품의 연체를 시작으로 ▲세척 당근 시즌2-18차(모집금액 5억원, 차주 지엔티에이치) ▲김치 펀딩 2차(모집금액 1억2000만원, 차주 상아농산) ▲번데기 펀딩 1차(모집금액 1억8000만원, 차주 월량완코리아) 등에서 차주의 투자금 상환 실패를 알렸다. 연체 금액은 ▲지엔티에이치 29억원 ▲승리산업 33억원 ▲상아농산 11억8000만원 ▲월량완코리아 1억8000만원 등 총 75억6000만원에 달했다. 급기야 펀딩하이는 연체율 100%를 찍은 채 영업을 중단했다. 상환 실패 이후 차주 사이에 관련성이 드러났다. 지엔티에이치와 승리산업에서 대표이사였던 윤석호씨는 두 회사 지분을 각각 60%, 100% 보유 중이었다. 또한 월량완코리아 사내이사로도 등재돼있었다. 연체가 발생한 직접적인 사유는 선라이즈에프앤티를 대상으로 한 지분 투자였다. 지엔티에이치는 펀딩받은 금액을 농산물을 들여오는 데 쓰지 않고, 선라이즈에프앤티 주식을 매입하는 데 활용한 것으로 뒤늦게 확인됐다. 이를 계기로 지엔티에이치는 2018년 6월경 주식 16만1400주를 확보한 선라이즈에프앤티 최대주주로 올라섰다. 지엔티에이치가 지배력을 확보한 이후 선라이즈에프앤티 임원 명단에 변화가 목격됐다. 선라이즈에프앤티 초창기부터 함께했던 사내이사와 부친에 이어 회사에 몸담았던 대표이사를 대신해 지엔티에이치가 끌어들인 얼굴들이 등기임원 자리를 꿰찼다. 정작 지엔티에이치는 연체 발생 넉 달 후인 2018년 10월 보유 중이던 선라이즈에프앤티 주식을 ‘란릉현래보식품유한공사’에 넘겼다. 펀딩하이 투자자들과의 소송전이 불거지자 중국에 본거지를 둔 우군에 주식을 양도한 모양새였다. 거듭되는 교체 수순 두 번째 경영권 교체는 ‘킴스에O엔O’ 측이 선라이즈에프앤티의 주체로 올라서는 과정에서 발생한 것으로 보인다. 충청권에 본적을 둔 킴스에O엔O는 2022년 10월 기준 선라이즈에프앤티 주식 10만8200주를 확보한 것으로 확인됐다. 킴스에O엔O 대표이사의 친인척이 보유한 주식 13만2800주를 합산하면 우호 주식은 24만주 안팎이다. 기존 지엔티에이치 측 우호 세력(란릉현래보식품유한공사 16만1400주+마송재 3만주)과 비교해 5만주 가까이 격차를 벌린 셈이다. 킴스에O엔O 측이 선라이즈에프앤티 주식을 대량 매입한 시기는 2020년 중후반으로 추정된다. 이 무렵 선라이즈에프앤티 등기임원 구성이 크게 요동쳤다는 점을 통해 짐작 가능한 사안이다. 실제로 지엔티에이치가 지배력을 발휘하던 2018년 7월 대표이사에 선임됐던 김정일 대표는 2020년 3월 해임됐다. 2018년 9월 취임했던 또 다른 대표이사 역시 당해 10월을 넘기지 못한 채 사임했다. 공석이 된 주요 등기임원 자리는 킴스에O엔O 측 인물로 채워졌다. 킴스에O엔O 대표이사가 2020년 10월 선라이즈에프앤티 대표이사로 취임했고, 해당 시기에 사외이사, 감사 등 등기임원 전원이 새 얼굴로 교체됐다. 킴스에O엔O에 이어 지배 세력으로 등장한 곳은 식료품 제조업을 영위하는 동OO앤에스였다. 이 회사는 2022년 10월 기준 주주명부에 선라이즈에프앤티 주식 41만주(지분율 44.64%)를 보유한 단일 최대주주로 등재돼있다. 여기에 우호 세력(글로O포O 1만주+김성수 2만주+김종봉 788주)의 주식을 합산하면 지분율은 50%에 육박한다. 동OO앤에스는 사실상 선라이즈에프앤티를 인수하고자 만든 업체로 비쳐질 여지를 남긴다. 2022년 2월 출범 당시 자본금 10억원짜리였던 동OO앤에스는 불과 두 달 만인 2022년 4월14일 자본금을 21억원으로 두 배 이상 키웠다. 공교롭게도 동OO앤에스가 설립 이후 8개월 사이 선라이즈에프앤티 주식 41만주를 확보하는 과정에서 투입한 금액은 총 20억5000만원이었다. 이는 동OO앤에스 자본금 21억원이 선라이즈 주식 41만주를 매입하는 데 쓰였을 가능성에 주목하게 만든다. 게다가 선라이즈에프앤티는 기존 61만8400주였던 발행주식을 2022년 4월22일 91만8400주로 30만주 확대했다. 동OO앤에스가 자본금을 21억원으로 확충한 지 8일 만이다. 선라이즈에프앤티가 발행주식을 30만주 늘린 덕분에 동OO앤에스는 상대적으로 수월하게 주식 41만주를 확보한 형국이다. 동OO앤에스가 선라이즈에프앤티를 지배하는 위치로 올라설 무렵에 선라이즈에프앤티 임원 구성은 또 한 번 바뀌었다. 동OO앤에스 대표이사가 사내이사, 글로O포O 대표이사가 사외이사에 이름을 올렸고, 김성수 대표이사가 신규 선임됐다. 이후 김성수 대표는 선라이즈에프앤티 폐업 전까지 자리를 지킨 것으로 확인되고 있다. 되짚어보는 연결고리 한편 일각에서는 김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 영향력을 행사했다면 그 시기는 지엔티에이치 측이 지배력을 상실한 이후일 것으로 추정하고 있다. 그나마 킴스에O엔O 혹은 동OO앤에스와의 연관성이 높다고 보는 것이다. 한 경찰 관계자는 “김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 관여한 직접적인 흔적이 발견되지 않았지만, 만약 영향력을 행사했다면 그 시기를 2021년 이후로 특정해볼 수 있을 것”이라며 “항간에 떠도는 마약 적발 여부는 2022년 근방으로 얘기가 오가는 상황”이라고 말했다. <heatyang@ilyosisa.co.kr>