앞으로 집값은 어떻게 될까. 전셋값은 얼마나 오를까. 현 추세대로라면 8년 뒤 전셋값이 아파트값보다 더 비싸질 것이란 전망이 나왔다. 전세난이 2021년까지 지속될 수 있다는 것이다. 충격적인(?) 분석을 제기한 주택산업연구원의 ‘수도권 주택시장 전망과 대응’ 자료를 펼쳐봤다.
주산연 ‘수도권 주택시장 전망과 대응’발표
전·월세 고공행진…시장 침체 장기화 예상
주택산업연구원(이하 주산연)은 지난 5일 ‘수도권 주택시장 전망과 대응’자료를 발표했다. 주산연은 최근의 매매·임차시장 상황이 지속될 경우 수도권의 전세난은 8년 정도 이어질 수 있다고 분석했다.
전세가격 상승 매매가격 하락
주산연은 “매매가격은 내리고 전세가격은 오르면서 2021년 전세가율이 100.7%를 기록할 것으로 예상된다”며 “전세가율은 2021년 고점을 기록한 뒤 소폭 하락세를 이어가며 2030년 96.7%를 기록할 것으로 보인다”고 전망했다.
주산연은 전세가격의 상승세가 지속될 것이라고 내다봤다. 수도권 전세가격은 2009년 이후 급등한 후 상승세를 지속하고 있다. 2009년 9월 이후 현재까지 24% 상승했다. 주산연은 “전세난은 보통 2?3년간 유지되다가 안정되는데 반해 최근 수도권의 전세가격 상승은 4년차에 진입했다”며 “올해에도 이러한 추이는 지속될 것”이라고 밝혔다.
2008?2013년 5월 평균 전세가격 상승률와 매매가격 상승률의 차이는 4.1%로 나타났다. 상승기 전세가격 상승률과 매매가격 상승률의 차이가 4% 이상 유지된 기간을 전세난 시기로 정의하면 수도권 전세난 기간을 40개월로 볼 수 있기 때문에 현재도 진행 중이란 것이다.
각종 통계를 보면 2012년 4월부터 전세가격 상승률이 2?3%로 둔화되면서 전세가격이 안정되는 것처럼 보인다. 그러나 일반적으로 전세가격은 매매가격을 기반으로 하기 때문에 시장의 체감을 고려하면 전세가격은 여전히 높은 상승세를 보이고 있다는 게 주산연의 주장이다.
결국 전세난 기간을 40?47개월로 볼 수 있다는 얘기다. 이전 전세난(1999?2002년) 기간이 36개월 내외인 것에 비해 전세가격 상승세가 지속되고 전세가격 수준이 상승한 것과 전세계약이 2년 단위로 이뤄지는 것을 고려하면 시장의 전세가격 상승체감은 더욱 크다는 설명이다.
매매가격 대비 상대적 임대료 체감을 나타내는 전세가율도 지속적으로 상승하고 있다. 2009년 9월 이후 2013년 5월까지 수도권 전세가율은 10.
74%p 상승하면서 44.74%에서 55.48%로 상승했다.
주산연은 전세시장 과열에 따라 물량적·점유형태별 수급불균형이 심화되고 있다고 지적했다. 전세가격 상승에 따라 수요가 매매시장으로 이동하기보다 전세시장 잔류 또는 보증부 월세시장으로 이동하면서 매매-임차시장의 물량적 수요가 증가하고 있다. 반면 다주택보유가구의 차가공급에 의존하는 국내 임차시장의 공급은 감소 추세다.
임대주택의 점유형태에 따른 수익성 변동으로 전세 공급이 감소하는 등 임차시장의 구조적 변화도 진행되고 있다. 임차가격 상승과 수급불균형에 의해 2010년 이후 나타난 반전세의 고착, 깡통전세의 속출 등 시장 불안요인이 시현되고 있는 셈이다.
주산연은 매매시장의 경우 거래와 가격의 침체가 동반진행되고 있다고 진단했다. 실제 수도권 매매시장의 거래량은 2006년부터 감소하고 있다. 주택가격은 2007년 이후 상승세가 둔화, 2010년 이후 하락세로 돌아섰다. 수도권의 주택매매거래 호수는 2006년 87만2485호, 2007년 60만7842호, 2008년 57만2846호, 2009년 53만4829호, 2010년 41만2358호, 2011년 48만5993호, 지난해 38만9200호로 감소했다. 지난해 매매거래량은 2006년의 44.6%에 불과하다.
수도권 주택가격 변동률을 보면 2006년 20.3%, 2007년 5.6%, 2008년 5.0%, 2009년 1.2%로 상승세가 둔화 됐다. 2010년부터 -1.7%로 추락했고, 지난해엔 -3%로 곤두박질쳤다. 2011년 5월 이후 2013년 5월까지 25개월 동안 전월대비 주택가격의 하락세가 지속되고, 이 기간 동안 주택가격은 4.2% 하락했다.
주산연은 인구학적 특성 변화 및 자가보유 의식 변화에 따라 장기적으로 주택매매의 수요 감소 가능성이 높다고 분석했다. 1?2인 가구비중은 2016년 50%에 달하고, 2030년엔 60%에 달할 것으로 전망된다.
3인 이상 가구의 자가점유율(53?67%)과 주택소비원단위(1.04?1.34호/가구)가 높은데 반해 1?2인 가구는 20%대의 낮은 자가점유율을 보이며 주택소비원단위(0.58?0.91호/가구)도 크지 않다. 가구주연령 40?50대는 가구비중(48%)이 크고 자가점유율(46?58%)과 주택소비원단위(1.05?10.9호/가구)가 큰 데 반해 가구비중은 감소 추세다.
이러한 가구원수 및 가구주연령 변화는 주택소비의 감소로 이어질 것이란 게 주산연의 설명이다. 여기에 2000년대 수도권 주택과대소비양상 조정도 시장심리를 압박할 것이라고 주산연은 덧붙였다.
주산연은 현재 시장상황이 유지된다고 가정해 2030년까지의 시장변화를 전망했다. 다음은 주산연이 예측한 앞으로 주택시장의 시나리오다.
8년 뒤 전세가율 100% 진입
2020년 후 전세난 해소 전망
거래·가격 침체 동반진행형 유지
▲전세난 언제까지? = 주산연은 전세난이 장기화되는 양상이라고 전했다. 매매가격 변동률은 매매거래 및 심리의 위축에 따라 2020년까지 정체(년 0?0.7%)를 보이는 데 반해 전세가격 변동률은 지속적인 임차수요의 증대로 상승(4.1?17.7%)할 것으로 예상했다. 전세변동률은 2010?2030년 연평균 5.4% 상승이 전망된다.
특히 전세난 기간 동안의 연평균 상승률은 7.3%로 높게 나타나며 전세난이 해소된 후 연평균 3.6% 수준을 보일 것으로 예측했다. 반면 매매변동률은 연평균 1.6% 상승할 것으로 보인다. 전세난 기간인 2020년까지 연평균 0.5% 하락하나 전세난 해소 이후에 상승 전환돼 연평균 3.9% 상승할 것으로 내다봤다.
정부 부동산정책 문제해결에 한계
주산연은 “임차수요가 지속적으로 증가하고 명목 및 실질 매매가격이 하락하는 등 최근 시장양상이 유지될 경우 전세가율이 100%를 초과할 수 있다”며 “2011?2030년 평균 전세가율은 87.1%에 이른다. 2021년 전세가격 지수는 186.6, 매매가격지수는 101.9에 달해 이때 전세가율은 고점인 100.7%에 도달한다”고 주장했다. 이어 “이후 전세가율은 하락하지만 여전히 높은 수준을 유지하며 2030년에는 96.7% 수준을 보일 것”이라고 덧붙였다.
▲수요 쏠림현상은? = 주산연은 최근 단기적 전세가격 상승은 차가수요의 증가추세와 수요 쏠림현상의 영향이 크다고 봤다. 전월세 거래 및 매매 거래 기준, 차가수요는 연평균 109만호, 자가수요는 연평균 52만호, 매매전환수요는 연평균 30만호가 발생하고 있다. 인구, 가구 구조 변화 및 감소, 주요 자가수요계층의 주택원단위 소비감소로 인해 자가수요보다 차가수요가 크게 형성되고 있다.
최근 높은 수준의 차가유지확률과 상대적으로 낮은 매매전환확률로 차가수요 쏠림현상도 나타난다. 2010년 주거실태조사에 따르면 2009년 재고대비 2010년에 거주변화 가구비중은 10.5%, 차가재고 중 거주변동가구 비중은 16.1%, 자가재고 중 거주변동가구 비중은 4.2%로 전월세가구의 거주변동에 따른 수요가 상대적으로 높다.
주산연은 “2011?2020년의 차가유지확률 평균은 56.8%로 쏠림현상이 지속될 것”이라며 “다만 2021?2030년의 차가유지 확률이 평균 38.3%로 낮아지면서 차가수요의 쏠림현상은 완화된다”고 말했다.
▲주택시장 정상화 언제? = 주택시장기능 회복시점은 전세가율이 안정되고 매매가격이 상승전환되면서 일반적인 주택시장 논리가 성립되는 시점이다. 전망 분석에 따르면 자가선호가 2년 이상 지속되면 이러한 현상이 나타난다.
주산연은 “자가선호시점인 2020년 이후 매매가격이 상승반전하고 전세가율이 안정되며 차가유지확률이 크게 완화된다”며 “즉, 점유의 선순환 구조회복과 전세난의 해소가 나타나면서 시장기능을 회복할 것으로 보인다”고 예상했다.
다시 말해 현재 상황이 지속될 경우 2020년까지 장기간 거래위축, 주택가격 정체, 차가주택 부족, 전세가격 앙등 등의 주거불안요인이 존재한다는 것이다. 다만 금융규제완화(LTV 70%, DTI 60%), 최소 2.5% 이상의 소득증가 유지, 평균 CD금리(91몰) 3% 이하의 저금리 상황 유지, 2% 이하의 자산가치유지율을 가정해야 주택시장 침체기간을 2016년으로 단축시킬 수 있다고 주산연은 주장했다.
▲부동산정책 실효성은? = 주산연은 최근 전월세 대책에 대해 점검하고 대응방향도 모색했다. 4·1대책, 7·24 후속조치, 8·28 전월세 대책 등 최근 부동산 정책은 시장 자율조정기능 회복, 시장 조기회복, 전월세시장 안정 등이 목적이다. 시장기능 회복을 위해 시급한 주택시장 문제의 단기적 지원책과 주택시장기반 확충을 위한 장기적 정책을 동시에 진행 중이다.
특히 주택시장 평가 및 전망에 있어 임대차시장의 구조적 변화, 임차수요와 매매수요의 높은 연계성을 고려, 매매·전세시장의 동반안정을 유도하는 정책을 시도하고 있다. 정책수단으로 부동산규제 완화, 세제 및 금융지원 확대, 분양공급물량 조정, 임대주택공급확대와 함께 다양한 신규 지원책도 포함돼 있다.
주산연은 부동산정책에 금융, 소득보전, 실수요 중심지원, 공급확대 등이 모두 반영되어 있기 때문에 전세난 등의 임차시장 과열양상과 매매거래위축 등을 완화시킬 것으로 진단했다. 그러나 현재 주택시장은 매매-임차, 임대-임차간의 복합적인 수급관계가 얽혀있고, 시장구조 전환이 가시화되고 있는 시점이기 때문에 단기간에 정책 효과 및 시장 문제해결 기대에 한계가 있다고 지적했다.
최근 발표한 시장 안정과 정상화를 위한 주택정책은 방향성에 있어 적절하나 지원대상 한정 및 시행 지연 등에 따라 정책실효성이 떨어질 우려가 있다고 꼬집었다. 주산연은 매매-임차, 공급-수요를 고려한 종합정책의 실효성 확보를 위한 접근이 필요하다고 조언했다. 또 ▲종합정책의 시너지 확보를 위해 정책발표시점과 시행시점 차이의 최소화 ▲수요자지원 대상의 확대 ▲기업형 임대주택시장의 조속한 정착 등이 필요하다고 강조했다.
