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2021년 04월16일 18시24분

부동산/창업


위기의 오피스텔…솟아날 구멍은?

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한때 부동산 시장에서 알짜 투자처로 인기를 모았던 오피스텔이 애물단지 신세로 전락하고 있다. 전국 곳곳에서 미분양 물량이 속출하고 거래 수익도 감소세를 보이고 있다. 건설사들의 과잉 공급과 세 부담 증가가 맞물린 결과다.

그동안 오피스텔은 부동산 규제 정책의 풍선 효과를 톡톡히 누려왔다. 아파트 매매에 필요한 대출이 제한되면서 투자 수요가 오피스텔로 쏠렸기 때문이다. 하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따라 지난해 8월12일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되면서 상황이 반전됐다. 

대출 제한
상황 반전

오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 이는 보유자의 주택수에 포함돼 다른 주택을 취득할 때 취득세가 중과되고, 오피스텔을 여러 채 갖고 있으면 다주택자로 분류돼 종합부동산세 등 세 부담이 늘어난다.

과잉 공급도 미분양 사태를 키웠다는 게 업계의 분석이다. 2019년 수도권에 공급된 오피스텔은 7만가구 이상으로 역대 최대치를 기록했다. 지난해에도 6만가구가 입주했거나 입주를 앞두고 있다. 공급이 늘면서 오피스텔 임대수익률은 오히려 하락했다. 

KB부동산 리브온에 따르면 지난해 상반기 수도권 오피스텔 임대수익률은 연 5.14%로 2015년 6.17%보다 1.03%포인트 떨어졌다. 이런 상황에서 분양가 상한제의 영향으로 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또 단지’들이 속속 등장하고, 아파트 특별공급 대상이 확대되면서 오피스텔은 더욱 외면받는 분위기다.

위기의 오피스텔 시장에도 돌파구가 생겼다. 가격이 치솟고 당첨이 힘든 아파트 대신 신혼부부, 독신자 등 20~30대 실수요자들이 가세하면서 복층 오피스텔·아파텔, 아파트 생활권 주거복합 단지 내 오피스텔 등이 각광을 받고 있다. 또한 주택수에 포함되지 않고 전매가 가능한 기숙사용 오피스텔, 주택수에 포함되지 않는 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔들이 틈새 투자처로 부각되고 있다. 

먼저 실수요자들이 주로 찾는 주거용 오피스텔. 1인가구는 공간 활용도가 높은 복층형을, 신혼부부 등 2~3인 가구는 2룸, 3룸 오피스텔을 선호한다. 각종 편의와 서비스를 아파트 못지않게 제공받을 수 있어서다. 아파트는 오피스텔과 달리 주택법의 적용을 받기 때문에 넓은 조경시설을 확보할 수밖에 없다. 수많은 입주민들을 수용해야 하므로 편의성 증대를 위해 커뮤니티시설도 대거 확충한다. 

아파트는 오피스텔보다 상대적으로 쾌적하고 여유로운 생활이 가능하다. 오피스텔이 아파트 단지 내에 지어지면 오피스텔 입주민들도 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 된다. 아파트 입주민들과 함께 어울리며 취미생활이나 특기, 자녀교육 등 여러 가지 문제를 공유할 수도 있어 매력적이다.

투자 쪽에서는 기숙사용 오피스텔, 시가표준액 1억원 이하, 규제지역 100실 미만 오피스텔이 틈새 투자처로 부각되고 있다. 기숙사용 오피스텔은 지식산업센터 내 근무자들이 임차 대상이다. 업계는 주거용 오피스텔을 대신해 지산 내 기숙사가 인기몰이를 하고 있는 이유로, 사용자 입장에서 직주근접성과 편의성 및 경제성이 뛰어나고 투자자 입장에서는 상대적으로 임대수익률이 높고 규제에서 비교적 자유롭다는 점을 꼽는다.

아파트 생활권 주거복합 단지내 오피스텔 각광
시가 1억 이하 100실 미만 틈새 투자처로 부각

지식산업센터 내 기숙사는 전매제한이 없고 주택수에 포함되지 않는 데다가 오피스텔보다 상대적으로 분양가가 저렴하면서도 더 높은 비율의 대출이 가능하고 취득세와 재산세 감면혜택까지 받을 수 있어 일반적으로 투자수익률이 오피스텔보다 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

주택수에 포함이 되지 않는 오피스텔도 주목을 받고 있다. 최근 정부의 다주택자 규제가 강화되고 있다. 올해부터 다주택자의 종부세율이 최고 6%로 인상되며, 조정지역 내 다주택자에게는 양도세가 중과돼 세금폭탄을 맞을 우려가 높아지고 있는 것. 이에 시가표준액 1억원을 넘지 않는 소형 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 

지방세법 시행령 28조에 따르면 지난해 8월12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택수 산정에서 제외된다. 이 때문에 소형 오피스텔은 다주택자 규제를 피하면서도 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하며 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 

전매 제한이 없어 아파트보다 처분이 쉽다는 이점 덕분에 아파트 분양가보다 더 비싼 오피스텔이 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 모습도 보였다. 실제 203호를 모집하는 성남 고등지구의 ‘판교밸리자이’오피스텔은 6만5503명이 청약을 신청하며 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다. 전매 제한 규정을 적용받지 않아 인기가 높았던 3단지(5군)의 경쟁률은 830대 1로 최고 경쟁률을 찍었다. 

한 부동산 전문가는 “신축년에도 규제와 초저금리 기조가 유지되면서 실거주 위주의 오피스텔과 규제가 없는 틈새 오피스텔이 각광을 받고 있다”며 “실거주인 경우 교통 및 생활 인프라가 잘 형성돼 있고, 투자의 경우는 배후수요가 풍부하고 확실한 개발호재를 갖춘 지역을 주목해야 한다”고 말했다. 다음은 눈길 가는 서울 오피스텔.
 

▲선유도 더채움 2차= 서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양한다. 서울시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어선다. 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획돼 있다. 자전거 거치대도 27대까지 설치된다.

로또 단지
속속 등장

내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공된다. 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. 

분양 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있다”고 전했다.
 

▲신도림 명남더블레스= 서울시 구로구 구로동 110-7번지 일대에 즉시 입주가 가능한 오피스텔이 분양 중이다. 지난 2월 초부터 입주 가능한 ‘신도림 명남더블레스’오피스텔이 그곳. 총 2개동 104호실(1.5룸~3룸, 전용면적 27.92㎡~59.9㎡)로 아파트 25평형과 유사한 중·대형 면적의 아파텔 구조다.

분양 관계자는 “아파트를 대체할 수 있는 중·대형 면적에 실용적인 구조로 설계돼 신혼부부·직장인 등 실수요자와 부동산 임대사업자들이 적극적인 관심을 보이고 있다”며 “주변에 다수의 업무지구와 상업지구가 밀집해 배후 임대수요가 풍부한 데다 초저금리 속 트리플 역세권의 이점이 있고 소액투자가 가능해 상품성이 크고 향후 높은 시세차익도 기대할만하다”고 강조했다.

트리플 역세권 
소액투자 가능

한편, ‘신도림 명남더블레스’아파텔은 선착순으로 원하는 동호수 지정이 가능하고, 초기에 계약금(10%)만 입금 후 중도금 없이 입주 시 잔금을 납입하면 된다.
 

▲G밸리 하우스디 와이즈타워= 서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다.

기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률을 보이며 테라스 공간 등 서비스 공간을 제공해 타 상품보다 넓은 공간을 제공한다. 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고, 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치해 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화했다. 

주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있고, 분양받은 후 전매가 자유로운 점 등이 장점이다. 대출 조건과 세금, 다주택 규제 등의 이점에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는 데다가, 최근 법이 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 돼 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황이다.

지식산업센터 기숙사는 오피스텔보다 상대적으로 분양가가 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

연면적 3만1285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~지상 10층까지는 업무공간으로, 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 구성해 업무의 편의성을 높였다. 190대가 수용 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 
 

▲여의도 리브하임= 건화종합건설이 서울 영등포에 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다.

보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다.

업무지구 근접
1인 가구 수요

분양 관계자는 “각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등이 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다.

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