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2021년 04월19일 18시11분

사건/사고


‘수익 뻥튀기’ 제주 호텔 분양 사기 의혹

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2억원 맡기면 월 100만원씩 준다며?

[일요시사 취재1팀] 구동환 기자 = 장밋빛 미래를 보고 호텔에 투자했다가 낭패를 본다면 기분이 어떨까. 신문 광고에 현혹돼 거액의 돈을 투자한 사람들이 있다. 1년이 넘도록 수익금을 받지 못한 수분양자와 시행사 대표와 법정 공방이 불거졌다. 
 

최근 은행 이자도 낮고 은퇴 후 생활을 걱정하는 많은 사람들이 투자하는 곳이 바로 수익형 호텔, 분양형 상가다. 이들은 전망 좋다는 호텔 광고를 보고 투자한다. 예를 들면 A씨는 풍광 좋은 땅을 찾아 이곳에 호텔을 짓기 위해 은행 돈을 빌리려 하지만 개인이라 쉽게 빌릴 수가 없다. 이 경우 분양 대행사에 연락해 광고한다. 

광고 보고 
투자했다…

현수막, TV, 신문 광고 등으로 투자자들을 모집하게 된다. 풍광 좋은 땅에 호텔을 지어 150개의 객실 중 하나를 2000만원에 분양받으면 3년 동안 확정 수익률 10%를 주겠다고 약정하는 것. 

단순하게 한 달만 계산해도 130만∼150만원이 되는 금액이 되는데 3개 호실만 해도 400만∼500만원 정도 되니 많이들 혹해서 투자하게 된다. 사업자 입장에선 2억원씩 150개를 분양하면 300억원이 들어오게 되는데 보통 호텔을 건설하는 데 200개 정도의 객실을 짓는다. 

투자자들은 호텔을 운영할 능력이 없으니 사업자가 호텔을 짓게 되면 그 다음 호텔을 영업하는 회사는 사업자가 하나 더 만들어 호텔을 영업해 얻는 수익으로부터 확정 수익을 주고 더 남는 수익은 사업자가 갖게 되는 것이다. 조금 더 확장하면 객실을 늘려 500개의 객실을 지으며 200개는 분양, 나머지는 사업자가 갖는 식으로 진행하게 된다.

계획대로만 된다면 서로에게 쏠쏠한 방법이다. 사업자 입장에선 힘들게 자금을 만들지 않아도 되고 투자자 입장에선 힘들게 호텔 운영을 하지 않고 2~3억 투자해서 매달 100만원씩 꼬박 들어오기 때문이다. 

100% 객실 가동, 연 16% 수익보장…
투자자들 TV·신문광고로 현혹 주장

지난 2016년 1월경 신문을 통해 제주도에 위치한 한 호텔에 대한 분양광고를 시작했다. 당시 호텔 분양가격을 약 1억2000만원서 1억8000만원으로 책정하며 총 305개의 객실 분양을 시작했다. 광고 내용에는 ‘100% 객실 가동률을 확보한 호텔’ ‘연 16% 수익보장’ ‘환매보장제 실시’ 등의 문구로 수분양자들을 모집했다.

시공사인 한일종합건설과 시행사인 지더블유홀딩스가 진행한 이 곳은 제주도 서귀포시 대지면적 12만8600㎡로 지하 2층서부터 지상 10층까지의 규모. B씨를 포함한 240여명이 광고에 혹해 해당 호텔 분양 홍보관을 방문해 담당 직원과 상담한 후 시행사 및 운영사와 분양계약 및 위탁운영 계약을 체결했다. 
 

B씨는 “계약을 체결한 240여명은 수익보장증서와 환매증서를 발급하면서 위험부담이 전혀 없는 줄 알았다. 대부분의 사람이 수익을 보장한다는 설명을 들었다. 하지만 사실과 매우 달랐다”며 “담당자가 약속한 연간수익률 16%는 실제 지급된 수익률인 8%에 비해 2배나 과장된 수치였다. 또 제주 지역 유사 등급 호텔들의 평균 객실 가동률 및 중국인 관광객의 급감 추세를 고려할 때 담당자가 약속한 객실가동률 100%는 전혀 달성할 수 없는 것을 나중에 알았다”고 설명했다.

해당 호텔은 객실 가동률과 책정 숙박료 등 매출 구조상 많은 이익이 발생할 수 없었던 탓에 개장 후 4개월 이후부터 수분양자들에게 수익금을 지급하지 못했다. 이와 관련해 피해자들은 수익보장증서나 환매보장서 등을 교부한다고 하더라도 그런 약정의 이행을 보장할 어떤 자금도 준비된 것이 없었으며, 약정 내용을 이행할 의사도 능력도 전혀 없어 보였다고 주장했다.

대출 받아
분양 진행

지난해 6월 B씨 외 7명이 고소한 내용에 따르면 2017년 7월4일 서울 영등포구 소재 분양 홍보관서 해당 호텔과 관련해 시행사 및 운영사와 객실 공급계약 및 위탁 운영계약을 체결하게 했다. 또 고소인으로부터 계약금 3189만원, 이후 2018년 4월까지 중도금 및 잔금 2억8705만원을 분양대금 명목으로 지급받는 등 14억8897만원을 분양대금 명목으로 받아 이를 편취했다.

B씨는 “시행사 대표 C씨는 계획적이고 치밀했다. 수익률을 보장한다는 광고 문구만 믿고 제주도까지 가보지도 않고 전혀 계약한 수분양자들에게 사기 수법을 펼친 것이다. 누가 제주도까지 가서 확인하고 계약을 하겠느냐”며 “나를 포함해 8명이 고소를 했지만 조사도 제대로 이뤄지지 않았고, 사업을 하다 보면 안될 수도 있다는 이유만으로 무혐의가 났다. 계획은 계획이고 결과는 결과라는 이유로 법원의 판단이 제대로 이뤄지지 않았다”고 억울해했다.
 

해당 사건에 대해 부산지방검찰청서 불기소 처분을 결정, 이에 대해 불복한 B씨 외 7명은 항고했으나 서울고등검찰청서 항고기각 처분을 내렸다. 사기 관련한 과거 판례서 상품 등의 선전·광고가 있어 다소의 과장이나 허위가 수반됐다 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 정도의 것이라면 사기로 인정하지 않았다.

14억 편취
고소 진행

이 사건과 관련해 항고를 기각한 이유는 다음과 같다. ▲C씨는 호텔객실 가동률 및 단가 등 분석프로그램 등을 통해 인근 호텔 현황자료 등을 토대로 수익률 예측이 가능했던 점 ▲사업 진행 경과에 따라 매출액, 순이익이 변동될 수 있음을 예상할 수 있었던 점 ▲B씨 외 7명이 기대한 영업수익률은 호텔의 정상 운영과 숙박산업의 활성화를 전제로 예상되는 것이므로 확실한 수익이 보장되지 않을 수도 있음을 예상할 수 있었다는 점이다.

이로 인해서 C씨가 호텔 개장 이후 자비로 수익금을 지급한 점 등을 고려할 때 해당 계약 당시부터 확정 수익을 지급할 의사나 능력이 없지 않았던 것으로 재판부는 판단했다.

또 C씨가 매입한 하남시 토지 관련해서는 호텔 분양대금과는 전혀 관련이 없었으며 개인적으로 유용하지 않은 것으로 봤다. B씨 외 7인이 분양계약에 따른 소유권도 모두 이전 받은 점 등을 볼 때 호텔을 운영하면서 수익이 발생하지 못해 수분양자들에게 수익금을 지급하지 못하는 것이 편취의 고의가 있다고 보기 어렵고 이를 인정할 만한 증거가 없다고 본 것이다.

시행사 대표 하남시 땅 매입 의문
피해자 고소했지만 무혐의 판결 

이에 불복한 B씨 외 7인은 지난 7일, 재정 신청서를 제출했다. 이들은 “이 사건에 무려 240여명에 달하는 피해자가 존재하고 분양대금 원금 피해액 300억원에 달하는 대형 수익형 부동산 사기 사건”이라며 “피의자는 호텔 개장 후 단 4개월만 약정 수익금을 지급했고 개장 1년4개월 만에 호텔 영업을 중지해 수분양자들은 연 8%의 약정 수익금은 고사하고 분양대금 원금마저 회수할 방법을 잃게 됐다”고 주장했다.

이어 “또 이 사건은 허위, 과장 광고를 동반한 수익형 부동산 투자피해 사례가 아니라 호텔의 매출 및 수익 구조상 고소인들에게 약정 수입금을 지급할 수 없었음에도 연 8% 수익금 지급 약정을 한 바 이런 행위가 기망에 해당함을 여러 차례 강조했다”면서도 “그러나 원처분검사 및 항고사건 담당 검사는 피의자가 약정한 연 8%의 수익금이 과연 지급 가능한 것이었는지에 관해 어떤 판단도 하지 않은 채 해당 건 고소를 무혐의 처분했다. 제대로 판단조차 하지 않은 채 내려진 수사기관의 오판은 법원서 시정돼야 한다”고 덧붙였다.
 

이와 관련해 C씨는 “수분양자 중 일부가 사기나 횡령 같은 말도 안 되는 걸로 소송을 걸었다. 소송 결과 무혐의가 나왔다. 그들의 주장은 전부 허위고 거짓이기 때문에 법적으로 문제가 없다. 다만 수익금을 못 준 부분에 대해서는 인정한다. 중국 사드 등의 문제로 상황이 좋지 않았기 때문”이라고 설명했다.

법정으로
진실공방

이어 “그래도 초반에 수익금을 주기 위해 사비도 털고 대출도 받아다가 주려고 했지만 도저히 여력이 되지 않아 호텔 수분양자 협의회인 관리단과 협의를 했다. 호텔 명도도 다 해줬고 지금 정상적인 절차를 받아 진행 중에 있다”며 “다만 합의하는 데 있어 합의금을 기간 내에 줘야 하는데 그게 좀 늦어지고 있다. 조만간 해결할 것이다. 만약 사기였으면 초반부터 돈을 주지 않아야 한다. 하지만 나는 수익금도 주고 월급도 주려고 했다. 나쁜 의도로 한 건 없다. 수분양자 97∼98%가 이미 합의가 된 상황이다. 합의가 안 된 나머지 소수가 있는 것으로 안다”고 덧붙였다. 

 

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A씨는 공기업 사장으로 재직하는 동안 수원 권선3지구 주공3단지아파트를 계속 보유했다. A씨가 충청남도 개발 공사 사장이었던 2009년 3월 충남도청 도보를 통해 ‘재산등록 및 변동사항 공개목록’이 공개됐다. A씨 재산 내역에 수원 권선3지구 주공3단지아파트 5채가 확인된다. A씨가 산 아파트 5채를 살펴보면 종전가 총 4억5000만원에서 실거래가가 2채는 5200만원, 3채는 5700만원 증가해 총 3억1100만원이 올랐다. A씨는 아파트 5채로, 7억2500만원 수준의 자산을 갖고 있는 셈이다. 대전도시공사 사장 시절이었던 2011년 3월 A씨의 재산 내역을 살펴보면 아파트 3채는 1억5500만원, 2채는 1억5000만원으로 신고했다. 아파트 5채를 합치면 7억6500만원이다. 2년 동안 4000만원 시세차익을 거뒀다. 이때 A씨는 21억8437만9000원을 신고해 대전 5개 자치구 의회 의원과 공직유관단체장 가운데 재산이 가장 많은 것으로 나타났다. A씨는 약 9억원 정도하는 아파트에 수원 권선3단지 주공3단지 아파트 5채까지 소유했다. 입주 분양가 7600만원 추정 최근 실거래가 4억원 웃돌아 2012년 10월 A씨는 336동 17층 한 채를 2억2000만원에 매각한다. 2013년 3월 대전광역시가 공개한 재산 내역에 따르면 A씨의 재산을 살펴보면 팔고 남은 아파트 실거래가 각 800만원씩 올라 총 3200만원의 차익을 거둔다. 같은 해 A씨는 2억2000만원에 아파트 1채를 판다. A씨가 대전도시공사 사장 마지막 임기였던 2014년 재산 내역을 보면 갖고 있던 아파트 3채에서 총 900만원이 올랐다. 수원권선3지구 주공3단지 3채를 4억7000만원을 소유했다고 신고했다. 이듬해에도 A씨는 아파트 1채를 2억5500만원에 매각한다. A씨가 여전히 보유하고 있는 나머지 2채 아파트 가격이 계속 오르고 있다. 수원 권선3지구 주공3단지아파트는 분당선 매탄권선역이 도보 5분 거리에 있고 화홍고등학교와 명당초등학교가 단지 바로 건너편에 있고 화홍중, 남수원중, 권선고 등 도보거리에 학교가 많아 학세권이다. 뿐만 아니라 어린이집, 도서관 등의 교육시설도 가까워 각광받고 있다. 호재가 있는 수원 권선3지구 주공3단지아파트는 지난달 20일 4억1000만원에 거래됐다. 지금 팔아도 A씨는 최소 8억원 넘게 받을 수 있다는 뜻이다. 3억원이 조금 넘는 돈으로 아파트 5채를 산 A씨가 지금까지 계속 갖고 있었더라면 20억원이 넘었을 것이란 계산이 나온다. 수원과 연고도 없는 A씨가 수원 권선3지구 주공3단지 아파트에 한 번도 살지 않으면서 아파트 5채를 구입한 것은 도의적인 문제로 비춰질 수 있다. “정부 말 듣고 미분양 산 것” 해당 의혹에 대해 A씨는 당시 정부 정책에 때문에 임대사업자 제도로 미분양 아파트를 사들였다고 해명했다. 당시 IMF 직후 분양 아파트가 많이 나오자 주택공사 직원들이 퇴직금 중간정산을 통해 미분양 아파트를 사들여 임대사업자로 등록했다. 이때 A씨도 수원권선3단지 주공A아파트 5채를 사들이며 임대사업자가 됐다고 반박했다. <jsjang@ilyosisa.co.kr> <9dong@ilyosisa.co.kr>




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