<르포> ‘국내 최고의 땅’ 은마아파트는 지금…

  • 이한림 기자 lhl@ilyosisa.co.kr
  • 등록 2017.01.16 09:53:18
  • 호수 1097호
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“강남 노른자가 썩고 있다”

[일요시사 경제2팀] 이한림 기자 = 서울시가 재건축 사업 대상을 선정할 때마다 0순위로 지목됐던 초대형 단지가 더러 있다. 이 중 재건축 논의가 오고간 지 20년이 지났으나 관할 지자체와 재건축추진위의 이견차로 준공 당시 모습 그대로인 아파트가 있다. 최적의 교통여건과 명문학군이 둘러싼 올해 38살의 대치동 은마아파트다.

대치동 은마아파트는 28개 동, 총 4424가구로 서울시 강남구 대치동 312번지 일대에 23만7900㎡의 초대형 부지에 자리 잡고 있다. 현재 강남구서 가장 큰 단지인 개포주공1단지(124개 동, 총 5040가구)에 이은 두 번째로 큰 규모다. 준공이 1979년임을 감안하면 1970년대 서울시 강남개발사업의 랜드마크이자 ‘부촌의 상징’으로 각인되는 단지다.

38년된 아파트

은마아파트는 준공 38년차를 맞은 노후한 아파트임에도 불구하고 10억원 이상의 호가를 유지하고 있다.

지난 11일 KB부동산에 따르면 지난 해 5월, 대치동 은마아파트 전용 102.47㎡ 평균 매매가는 10억2250만원으로 2010년 이후 처음으로 10억원대로 재진입했다. 당시 대치동과 개포동 일대의 재건축 사업이 착수될 것이라는 기대감에 따른 상승세로 풀이된다. 이후 8개월 연속 10억원 이상을 기록하고 있다.

지난해 5월 이후 꾸준히 상승한 매매가는 10월 기준 동일 면적서 11억8500만원부터 12억5000만원으로 정점을 찍었다. 다만 은마아파트도 11·3 부동산 대책에 따른 집값 감소세가 드러났고 현재 10억9000만원부터 11억6000만원에 시세가 형성돼있다.


대치동 일대의 아파트값이 재건축 기조와 입지 여건에 따라 모두 10억원을 상회하고 있지만 가장 오래된 아파트인 은마아파트의 곳곳에 보이는 주름살은 해당 아파트값이 대체 왜 10억원이 넘어가는지 의문이 들게 한다.

페인트칠이 벗겨진 것은 물론 균열된 콘크리트, 베란다의 철창이 부식돼 이음새가 절단된 가구가 눈에 띄게 많다.

입주민들의 이야기를 들어보면 불안 요소는 늘어난다.

입주민에 따르면 시설 및 설비 노후화로 인한 배관 터짐 문제, 균열 콘크리트 파편 낙하사고, 도로 파손으로 인한 단지 내 교통 및 주차 문제 등도 빈번하다. 최근 재개발·재건축이 활발하게 진행돼 초호화 신식 건물이 들어선 강남구 한복판에 있는 건물의 모습이라고 하기에는 거리가 있다.

은마아파트 입주민 A씨는 “자녀들 때문에 (은마아파트로) 이사 왔지만 노후한 건물에 따른 전기 및 수도 문제, 배관을 타고 오는 벌레, 각종 소음 문제 등으로 불편한 점이 많다”며 “그러나 주변 신규 분양 아파트서 나오는 시세 반등의 여지와 재건축에 대한 기대감으로 참고 살고 있다”고 말했다.

은마아파트 등기부등본상 매입자의 실거주율은 10%를 상회하는 수준이다. 집주인의 80% 이상이 실제로 거주하는 것이 아니라, 2년에 4~5억원의 전세를 내놓고 다른 곳에 살고 있는 셈이다. 고정 수요가 뒷받침하고 있다는 반증이다. 결국 은마아파트를 둘러싼 유동 자금의 가치는 편안한 주거보다는 인근 환경이 결정하고 있는 셈이다.

우선 서울대곡초, 서울대현초, 대명중, 진선여중, 휘문중, 경기여고, 단대부고, 숙명여고, 중대부고, 진선여고, 휘문고 등이 도보 통학거리에 위치해 있다. 모두 명문학군이라고 불리며 은마아파트 인근 상가가 ‘사교육의 메카’라는 대치동 학원가로 탈바꿈하게 된 계기가 됐다.


교통편은 대놓고 편리하다. 지하철 3호선 대치역 3·4번 출구 자체가 아파트 입구이며 3호선 학여울역도 도보 10분 거리 내외다. 명칭이 ‘은마아파트’인 버스정류장에 정차하는 버스는 5개이며 동부간선도로와 경부고속도로 진입도 편해 자가용을 통한 교외 이동이 수월하다.
 

인근에 위치한 개포동 재건축 단지들의 호황도 은마아파트 가격을 내리지 않고 오히려 격상시키는 데 한몫하고 있다. 이번 달 은마아파트 전용 112.39㎡의 시세는 12억2500만원서 13억원이다. 전년 동기대비 시세가 10억6000만원서 11억3000만원 선이었음을 감안하면 2억원가량이 더 올랐다.

주변 시세 반등으로 이어지는 고가 아파트가 근처에 들어서다보니 ‘우산효과’를 톡톡히 본 셈이다.

재건축 논의 시작한지 20년이나 지나
여전히 난항…등돌린 추진위-서울시
50층이 뭐기에…양측 고집 팽팽

은마아파트 상가 내 B공인중개사무소 관계자는 “지난해 하반기 은마아파트 인근에 입주한 ‘래미안대치팰리스’의 매매가가 현재 14억원 이상을 상회하고 있어 같은 입지환경을 가지고 있는 은마아파트 시세가 떨어지는 것은 어려운 일”이라고 진단했다.

이처럼 은마아파트는 교육과 교통 환경, 주변 아파트 시세의 증가세 등의 요인으로 낡은 건물임에도 높은 아파트값을 유지하며 고정 수요층이 마르지 않고 있다. 뒤집어보면 ‘재건축 떡밥’을 20년째 물고 늘어질 수 있는 원동력인 셈이다.

은마아파트는 서울시가 공표한 재건축 대상에 완벽하게 부합한다. 20년 이상이 지나 주거환경이 불량해 안전사고의 우려가 있는 노후·불량주택이자 공동주택, 300세대 이상, 1만㎡ 부지 이상 등 모든 면에서 당장 재건축에 들어가야할 대상이다.

은마아파트 재건축추진위(이하 추진위)가 본격적으로 재건축사업에 착수한 것은 지난해다. 입주민들은 재건축추진위 결의를 마치고 추진위를 꾸렸다. 비싼 값을 주고 낡은 건물에 살고 있는 거주민들의 주거 불편 해소가 주된 골자다.

지난 해 9월 추진위는 설계공모를 통해 희림종합건축사무소를 재건축 담당 설계사로 최종 선정하고 계약금 157억8700만원, 기간 2023년에 합의했다. 이어 조감도를 공개하고 강남의 랜드마크 역할을 다질 것을 공표했으나 자문요청을 거절당하는 등 지지부진한 상황이다.

물론, 성과도 있었다. 단지를 둘로 가른다는 논란도 있었지만 단지 내 폭 15m 도로폐지안이 조건부 통과되며 추진위 행정의 숨통이 트이기도 했다. 다만 층수 제한을 놓고 서울시와 이견차를 좁히지 못해 본격적인 재건축 착수에 들어가지 못하고 있다.

추진위의 은마아파트 재건축 설계안에 따르면, 최고 50층 높이를 요청했다. 추진위가 지난 해 12월 해당 정비계획안을 서울시에 제출했으나 서울시는 ‘2030도시기본계획’에 따라 건물의 목적이 주거인 경우 최고 층수를 35층으로 제한하고 있어 층수 상한선을 맞출 것을 추진위에 요구하고 있다.

추진위는 서울시의 일방적 층수 제한이 거주민들의 환경 개선 요구를 차단하고 재건축 사업의 궁극적 목적인 도시재생을 통한 지역경쟁력을 떨어뜨린다고 주장했다. 추진위는 서울시의 불허 방침에도 끝까지 초고층 사업을 고수한다는 입장이다.


서울시도 일방적인 특혜를 줄 수 없다는 방침을 고수하고 있다. 지난 해 10월, 서울시는 압구정 재건축 단지 최고 층수를 35층으로 묶고 11월에는 송파구 잠실 주공5단지의 50층 계획에 대해서도 재검토 의견을 제출했다.

서울시 도시관리과 관계자는 “추진위가 제출한 설계안이 자문 단계를 통과한다 해도 엄연한 법정계획을 어겨가면서까지 특혜를 주기 어렵다”고 말했다.

다만 추진위의 요구대로 재건축이 진행될 여지는 남아있다. 도시계획위원회 심의는 교수 등 민간전문가로 구성된 외부위원이 참여해 결정되기 때문이다. 오는 18일로 예정된 도시계획위원회의 은마아파트 재건축 심의 결과가 서울시와 다른 해석을 내놓을 수도 있다는 대목이다.

추진위는 서울시가 공표한 2030도시기본계획에서 ‘광역중심으로 지정된 지역이 최고 50층의 복합건물을 지을 수 있다’는 대목을 역으로 내세우고 있다. 새롭게 단장할 재건축 은마아파트가 추진위가 공개한 조감도와 동일하게 건축된다면 광역중심지역에 걸맞은 ‘명품 주거단지’가 형성될 것이라는 해석이다.

10억 이상 호가

입장차를 좁히지 못해 재건축 협의 기간이 길어지고 있는 만큼 거주환경 개선을 요구하는 거주민들의 불만은 확대될 것으로 관측된다. 입주를 원하는 예비 수요층에게는 재건축 분위기에 따라 천정부지로 치솟는 아파트값이 부담으로 다가올 전망이다.
 



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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>