#우선변제권
Update. 2025.10.15 09:26
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 제2경매절차서 임차인의 우선변제권
[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? [A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다. ‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다155
- 김기록 법무사
- 2024-01-19 10:56
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 우선변제권 있는 임차인의 강제경매신청
[Q] 우선변제권 있는 임차인이 집행권원(판결 등)을 얻어 강제경매신청한 경우 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태서 경매 절차가 진행됐다면 우선변제를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 3조 1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데, 이는 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능(대항력)을 가진다는 취지입니다. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고해야 합니다. 이 인도와 주민등록을 대항요건이라고 하는데, 이 대항요건은 대항력을 취득할 때뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 88다카143 판결). 경매로 임차주택의 소유권이 변동되는 경우 임차주택에 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 가압류 또는 압류등기 중 가장 빠른 등기(이를 말소기준권리라고 부르기도 합니다)가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다. 위 대항요건
- 김기록 법무사
- 2023-07-29 00:00
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