<일요신문고 - 억울한 사람들> 허위 월세 계약한 세입자

  • 김민주 기자 alswn@ilyosisa.co.kr
  • 등록 2023.05.11 09:18:01
  • 호수 1426호
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전세 사기에 가린 ‘월세 사기’

[일요시사 취재1팀] 김민주 기자 = <일요시사>는 ‘일요신문고’ 지면을 통해 억울한 사람을 찾아 그들이 하고 싶은 말을 담고 있습니다. 어느 누구라도 좋습니다. <일요시사>는 작은 목소리에도 귀를 기울이겠습니다. 이번에는 허위 월세 계약으로 ‘강제퇴거’를 당해도 대책이 없는 월세 세입자의 사연입니다.

최근 전세 사기 이슈로 인해 전세보다 월세를 찾는 세입자 비중이 커지고 있다. KB부동산이 매월 발표하는 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 지난 1월 기준 서울 아파트 월세지수는 105.5를 기록했다. 이는 조사가 시작된 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 지난해 1월 100을 기준으로 지난해 하반기부터 지수 상승세가 계속되고 있다.

임대 권한

반면 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 100을 기준으로 지난 1월 94.3까지 떨어졌다. 이 같은 하락세는 지난해 4분기부터 더욱 심화되고 있다.

지난달 30일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1분기 서울의 전용면적 60㎡(소형) 오피스텔 월세 거래(순수 전세 제외) 9954건 중 1071건(10.8%)은 월세가 100만원 이상인 것으로 집계됐다.

이는 국토부가 관련 통계를 공개한 2011년 이후 1분기 기준 역대 최대치다. 


월세 100만원 이상인 서울 소형 오피스텔의 1분기 거래량은 2011년 24건에 불과했다. 이후 2017년 174건으로 꾸준히 늘다가 지난해 560건으로 증가한 뒤 올해 1000건을 돌파한 것이다.

전세를 피해 월세 계약을 하면 과연 부동산 사기에 안전할까? 정답은 ‘아니오’다. 지난 1월, 집을 구했다는 A씨는 전세 사기를 피해 안전하게 집을 계약하기 위해 월세 집을 구했지만 사기당했다. 그는 지난 1월31일, 월세 매물을 구하기 위해 부동산 어플을 이용해 공인중개사에게 연락했다.

공인중개사는 A씨에게 “내일 바로 월세 매물을 보자. 방이 엄청 저렴하고 신축 건물이어서 보는 사람이 즉시 가져갈 집”이라고 설명했다. 방은 실제보다 더 좋았다. 공인중개사는 A씨에게 “이런 집은 찾을 수도 없다”고 말했고, A씨는 바로 계약을 진행했다. 

보증금 1000만원에 월 70만원
계약 2개월 뒤 “신탁 부동산”

월세 계약은 건물 내 분양사무실서 진행됐다. 위탁자와 부동산 중개인이 같이 계약을 진행했다. 계약 당시 계약금인 보증금 총 1000만원의 10%인 100만원을 위탁자 통장으로 이체했고 계약을 체결했다. 잔금은 입주하는 날 보내기로 했다. 월세 금액은 70만원이다.

A씨는 집에 만족했다. 그렇게 입주 후 살고 있었는데 지난 3월, 건물에 현수막이 붙었다. 현수막에는 “건물 유치권을 행사한다”는 것이었다. 승강기에는 운행 정지(유효기간 경과) 스티커가 붙어 있었다. 

‘뭔가 잘못됐다’고 느낀 A씨는 전문가에게 자문을 얻은 뒤 부동산 등기부등본을 열람했다. 건물은 ‘㈜○○신탁’ 신탁회사로 소유권이 이전돼있었다. 또 신탁원부 발급을 받으니 ▲위탁자(부동산 소유자) ▲신탁자(부동산 실제 권리자) ▲수익자가 모두 다르게 돼있었고, 신탁원부에는 ‘위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다’고 기재돼있었다. 


A씨와 계약한 사람은 위탁자가 계약을 진행한 것 자체가 허위계약이 되며, 원칙적으로도 위탁자는 임대 권한이 없었다.

A씨가 이 문제에 대해 위탁자에게 전화하자 위탁자는 “수탁자에게 임대차 계약 동의서를 받을 수 없어서 보증금을 기존보다 싸게 내놓은 것”이라며 “만약 동의서를 받을 수 있었으면 보증금을 3000만원으로 올렸을 것이다. 공인중개사한테는 이런 조항에 합의한 사람만 중개해달라고 이미 고지했다”고 설명했다.

하지만, A씨가 집을 계약할 때 공인중개사는 이 같은 설명이나 고지를 하지 않았다. 등기부등본이나 신탁원부 등에 대한 서류를 보여주거나 설명해주지도 않았다. 

‘건물 유치권 행사’ 신탁사로 소유 이전
‘최우선변제권’ ‘퇴거명령 보호’ 불가

A씨는 “전입신고와 확정일자를 받고 난 뒤 안전하다고 생각했다. 나는 소액임차인이고, 소액임차인은 문제가 생겨도 나라서 최우선변제권을 주니까. 그러나 신탁 건물은 계약 자체가 복잡하다. 이런 상황의 집인 걸 알면 누가 계약을 진행하겠나? 전세 사기가 극성이라 당하지 않으려고 월세 계약을 했는데 황당하다”고 황당해했다. 

이어 “중개인은 아직도 부동산 어플을 통해 매물을 올려 손님을 모집하고 다른 피해자를 양성하고 있다. 신탁된 부동산을 위탁자가 신탁자 동의 없이, 중개인과 공모해 임대차계약을 체결해 보증금을 편취했다”며 “나는 보증금 1000만원에 대한 어떤 보호 조치를 받을 수 없고, 소유자인 신탁회사의 명도청구에 대항할 수 없으며 퇴거 명령 시 보호를 받을 수 없다”고 호소했다.

결국 공인중개사가 중개비를 받기 위해 허위계약 체결을 주도한 것으로, A씨에게 알려줘야 할 기본적인 정보를 고지하지 않았다. 신탁회사와 관련된 내용을 포함해 ▲위탁자는 임대 권한이 없다는 내용 ▲신탁원부 ▲등기부등본 ▲설명서 ▲사전승낙 등을 고지받지 못했다.

물론 지금 당장 A씨에게 거주 문제는 없다. 하지만 A씨가 사인을 하지도 않은 신탁원부(특약사항)에는 ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며 위탁자는 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차 확인서를 수탁자에게 제출해야 한다’거나 ‘위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못하며, 수탁자에게 손해가 발생하는 경우에는 위탁자가 배상해야 한다’ 등의 조항들이 적혀 있다.

전문가는 문제 해결에 어려움을 토로했다.

중개인 나몰라라

한 부동산 전문 변호사는 “신탁등기된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이라 임대차계약을 체결할 때 각별한 주의가 필요하다”며 “일반적인 임대차 계약 관계는 임대인, 임차인이 당사자가 되는데, 신탁등기가 설정된 임대차계약의 경우에는 위탁자, 수탁자(일반적인 신탁회사), 수익자, 임차인이 당사자가 된다. 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차계약을 체결하면 임대차계약의 효력 자체가 부정될 수 있다”고 말했다.

그는 “이런 경우 당연히 우선변제권이나 최우선변제권을 주장할 수 없다. 보통 신탁회사의 동의를 받는데 그렇다고 해서 보증금이 보호되는 것도 아니다. 최근 신탁등기를 악용한 사기도 기승을 부리고 있다”고 설명했다.

<alswn@ilyosisa.co.kr>

 



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<단독> ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[단독] ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = ‘채 상병 사건’의 핵심 관계자인 임성근 전 해병대 제1사단장이 해병대 간부들에게 여러 차례 연락을 취한 것으로 파악됐다. 자신의 사건을 언급하면서 사실관계를 확인하려 한 게 핵심이다. 임 전 사단장과 연락이 닿은 인물들은 대부분 이해관계자다. 자칫하면 회유 정황으로 보일 수 있다는 지적이 제기된다. 임성근 전 해병대 제1사단장은 ‘채 상병 사건’의 핵심 피의자다. 수사외압 논란의 시발점이자 이종섭 전 국방부 장관이 직접 챙긴 인물이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 수사 대상인 임 전 사단장은 자신의 사건을 물밑에서 알아보기 시작했다. 시종일관 침묵을 지키다 왜 움직이기 시작했을까? 침묵 지키다… 임 전 사단장은 최근까지 복수의 해병대 간부들과 연락을 주고받았다. 그는 간부 A씨에게 “(공수처)수사가 종결되지 않은 상황서 괜한 오해를 살 수 있어서 연락하지 못했다”며 “어떻게 지냈는지 궁금하다”고 했다. “미안하다”는 사과의 말은 없었다. 다만 “모두가 상상할 수 없는 어려움을 겪었고, 현재도 겪고 있지만 아들을 잃은 채 상병의 유족 특히 모친의 고통을 생각하면서 버티고 있다. 진실을 밝힐 때까지는 고통스러워도 견딜 생각이다. 후배들에게 도움이 될 수 있는 일은 다 하겠다는 생각에는 변함이 없다”고 전했다. 임 전 사단장은 A씨에게 박정훈 전 해병대 수사단장(이하 대령)의 변호인이었던 김경호 변호사에게 내용증명을 보낸 것과 관련해 민·형사 소송을 준비 중이라며 도움을 요청하는 뉘앙스로 연락을 취했다. 김 변호사가 자신을 고발한 게 무고에 해당하는지와 사실관계 확인을 요청한 것이다. 그는 타 간부들에게도 비슷한 도움을 구한 것으로 전해졌다. 한 간부는 <일요시사>와의 연락서 “난감해하는 사람들이 적지 않았다. 모셨던 사람이긴 한데 임 전 사단장에 대해 개개인이 어떻게 생각하는지는 알 수 없으나 모든 사람이 채 상병 사건 진상규명을 원하고 있다”고 말했다. 임 전 사단장은 과거 박 대령에게도 사실확인요청서를 보낸 바 있다. 자신은 물속 수색을 하지 말라는 지시를 수차례 했고 작전통제권이 육군 50사단장으로 넘어간 상황서 자신의 책임과 범위 내 임무를 성실하게 수행했다며, 이에 대한 박 대령의 기억과 판단을 요청하는 내용이었다. 공수처 수사 대상인데… 사건 연루자들에 연락 당시 임 전 사단장은 “상급지휘관(임 전 사단장)에게 작전통제권은 없지만, 부대를 방문해 전술토의할 수 있고 효율적인 작전이 되도록 유도할 권한은 있다”고 했다. 작전통제권이 없어 안전 책무가 없다면서도, 자신이 현장서 ‘수변을 수색하라’고 지휘한 건 직권남용에 해당하지 않는다는 취지다. 이런 이유로 임 전 사단장은 자신의 직권남용 문제를 언급한 해병대수사단의 조사 결과 보고서가 잘못됐다고 반박했다. 그러나 해병대 수사단은 임 전 사단장의 직권남용 혐의를 적시하지 않았다. 수사단은 ‘작전통제권과 상관 없이’ 임 전 사단장을 실질적 수색작전 지휘관으로 보고, 안전지침을 부대에 하달하지 않아 채 상병 순직사고가 일어났다고 판단했다. 임 전 사단장은 김 변호사와 공방전을 벌이고 있다. 법적 대응까지 예고했다. 김 변호사가 SNS에 게시한 글 중 허위 사실이 포함된 내용이 있다는 게 임 전 사단장의 주장이다. 그는 김 변호사에게 “해병대 수사단 자료의 한계 속에서 해석과 이해를 거쳐 어떤 주장을 하는 것에 관해서는 이해할 수 있다. 그러나 최근에도 같은 주장을 반복하는 것은 악의적이라고 생각한다”며 “해병대 수사단 자료의 문제점을 뒷받침하는 자료가 발견됐고, 제가 사안의 진상을 밝히면서 그걸 뒷받침하는 자료를 제시했기 때문”이라고 말했다. 이어 “허위가 여론을 조작하고 진실을 가리는 불의한 상황을 시정하기 위해 나 자신의 안위는 돌보지 않기로 결정했다”고 강조했다. 김 변호사는 임 전 사단장을 공수처에 세 번째로 고발했다. 이번 혐의는 군형법 제79조 무단이탈죄다. 군인권센터에 따르면, 임 전 사단장은 지난 1월 말 서울 노원구에 있는 화랑대연구소가 아닌 영등포구에 위치한 해군 관사 ‘바다마을아파트’에 거주하며 인접한 해군 재경근무지원대대 사무실로 출근 중이다. 마음 급해졌나…어떤 의도? 갑자기? 특검 압박 느꼈나 이 사실은 그가 여러 곳에 자신이 결백하다는 취지의 문서를 내용증명, 등기우편 등으로 보내면서 드러났다. 등기 봉투의 발신지는 화랑대연구소였으나 배송 조회 결과 실제 발신지는 서울 신길7동 우편취급국이었다. 임 전 사단장이 거주 중인 서울 관사 인근이다. 발송 시간도 대부분 일과시간 직전이나 일과 중이었다. 임 전 사단장은 언론을 통해 “연수 초기에 육사에서 주로 근무했으나 장거리 출퇴근 비효율적이라서 최근엔 해군재경대대서 근무 중이다. 근무 장소 중 하나가 해군 재경대대”라고 해명했다. 이에 대해 김 변호사는 “정책 연수의 일시와 출퇴근 시간 및 장소가 명령으로 특정된다. 인사명령의 지정된 장소서 지정된 출퇴근 시간을 준수해야 한다”며, “특별한 사정이 있는 경우에 인사명령이나 상급기관의 지휘관에게 사전에 허가를 받아야 한다”고 반박했다. 그러면서 “최근 자주 번호를 변경하는 임 전 사단장의 핸드폰을 압수수색해 무단이탈한 장소와 상급지휘관인 해병대 사령관에게 정식으로 사전에 허가를 받았는지에 관한 진실을 밝혀 강력히 처벌해 달라는 취지”라고 전했다. 김 변호사는 “임 전 사단장이 해병대 간부들에게 연락을 취하는 행동이 증거인멸 시도로 볼 수 있다”며 “자신의 책임을 부정하기 위해 메시지를 보내며 같이 책임을 면하자는 회유로 보인다”고 지적했다. 공수처는 지난 1월부터 해병대 수사단의 조사 결과와 경찰 이첩 과정서 외압이 있었는지에 대해 강제수사를 착수해 왔다. 박 대령에게 사실확인요청서를 보낸 것에서 임 전 사단장이 적극적인 책임 회피에 나섰다는 분석도 제기됐다. 현재 상황도 크게 다르지 않다. 정치권서 ‘채 상병 특검’ 목소리가 커지자 조용했던 임 전 사단장이 발 빠르게 움직이기 시작했다는 관측이 나온다. 부적절한 처신 한 해병대 간부는 “전우의 죽음 이후 형평성에 어긋나거나 석연치 않은 윗선의 처리는 진상규명 문제를 떠나 정치권 개입을 불렀다”며 “도의적 책임도 지지 않고 자리를 지키는 일부 작자들의 행동으로 인해 해병대 전체의 명예가 실추되고 있다”고 비판했다. 임 전 사단장은 <일요시사>가 사건 관계인에 연락한 이유에 관해 묻자 "사건 관계인에게 연락한 것은 사실 확인을 위한 것일 뿐"이라고 답했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>