<일요신문고 - 억울한 사람들> 허위 월세 계약한 세입자

  • 김민주 기자 alswn@ilyosisa.co.kr
  • 등록 2023.05.11 09:18:01
  • 호수 1426호
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전세 사기에 가린 ‘월세 사기’

[일요시사 취재1팀] 김민주 기자 = <일요시사>는 ‘일요신문고’ 지면을 통해 억울한 사람을 찾아 그들이 하고 싶은 말을 담고 있습니다. 어느 누구라도 좋습니다. <일요시사>는 작은 목소리에도 귀를 기울이겠습니다. 이번에는 허위 월세 계약으로 ‘강제퇴거’를 당해도 대책이 없는 월세 세입자의 사연입니다.

최근 전세 사기 이슈로 인해 전세보다 월세를 찾는 세입자 비중이 커지고 있다. KB부동산이 매월 발표하는 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 지난 1월 기준 서울 아파트 월세지수는 105.5를 기록했다. 이는 조사가 시작된 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 지난해 1월 100을 기준으로 지난해 하반기부터 지수 상승세가 계속되고 있다.

임대 권한

반면 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 100을 기준으로 지난 1월 94.3까지 떨어졌다. 이 같은 하락세는 지난해 4분기부터 더욱 심화되고 있다.

지난달 30일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1분기 서울의 전용면적 60㎡(소형) 오피스텔 월세 거래(순수 전세 제외) 9954건 중 1071건(10.8%)은 월세가 100만원 이상인 것으로 집계됐다.

이는 국토부가 관련 통계를 공개한 2011년 이후 1분기 기준 역대 최대치다. 


월세 100만원 이상인 서울 소형 오피스텔의 1분기 거래량은 2011년 24건에 불과했다. 이후 2017년 174건으로 꾸준히 늘다가 지난해 560건으로 증가한 뒤 올해 1000건을 돌파한 것이다.

전세를 피해 월세 계약을 하면 과연 부동산 사기에 안전할까? 정답은 ‘아니오’다. 지난 1월, 집을 구했다는 A씨는 전세 사기를 피해 안전하게 집을 계약하기 위해 월세 집을 구했지만 사기당했다. 그는 지난 1월31일, 월세 매물을 구하기 위해 부동산 어플을 이용해 공인중개사에게 연락했다.

공인중개사는 A씨에게 “내일 바로 월세 매물을 보자. 방이 엄청 저렴하고 신축 건물이어서 보는 사람이 즉시 가져갈 집”이라고 설명했다. 방은 실제보다 더 좋았다. 공인중개사는 A씨에게 “이런 집은 찾을 수도 없다”고 말했고, A씨는 바로 계약을 진행했다. 

보증금 1000만원에 월 70만원
계약 2개월 뒤 “신탁 부동산”

월세 계약은 건물 내 분양사무실서 진행됐다. 위탁자와 부동산 중개인이 같이 계약을 진행했다. 계약 당시 계약금인 보증금 총 1000만원의 10%인 100만원을 위탁자 통장으로 이체했고 계약을 체결했다. 잔금은 입주하는 날 보내기로 했다. 월세 금액은 70만원이다.

A씨는 집에 만족했다. 그렇게 입주 후 살고 있었는데 지난 3월, 건물에 현수막이 붙었다. 현수막에는 “건물 유치권을 행사한다”는 것이었다. 승강기에는 운행 정지(유효기간 경과) 스티커가 붙어 있었다. 

‘뭔가 잘못됐다’고 느낀 A씨는 전문가에게 자문을 얻은 뒤 부동산 등기부등본을 열람했다. 건물은 ‘㈜○○신탁’ 신탁회사로 소유권이 이전돼있었다. 또 신탁원부 발급을 받으니 ▲위탁자(부동산 소유자) ▲신탁자(부동산 실제 권리자) ▲수익자가 모두 다르게 돼있었고, 신탁원부에는 ‘위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다’고 기재돼있었다. 


A씨와 계약한 사람은 위탁자가 계약을 진행한 것 자체가 허위계약이 되며, 원칙적으로도 위탁자는 임대 권한이 없었다.

A씨가 이 문제에 대해 위탁자에게 전화하자 위탁자는 “수탁자에게 임대차 계약 동의서를 받을 수 없어서 보증금을 기존보다 싸게 내놓은 것”이라며 “만약 동의서를 받을 수 있었으면 보증금을 3000만원으로 올렸을 것이다. 공인중개사한테는 이런 조항에 합의한 사람만 중개해달라고 이미 고지했다”고 설명했다.

하지만, A씨가 집을 계약할 때 공인중개사는 이 같은 설명이나 고지를 하지 않았다. 등기부등본이나 신탁원부 등에 대한 서류를 보여주거나 설명해주지도 않았다. 

‘건물 유치권 행사’ 신탁사로 소유 이전
‘최우선변제권’ ‘퇴거명령 보호’ 불가

A씨는 “전입신고와 확정일자를 받고 난 뒤 안전하다고 생각했다. 나는 소액임차인이고, 소액임차인은 문제가 생겨도 나라서 최우선변제권을 주니까. 그러나 신탁 건물은 계약 자체가 복잡하다. 이런 상황의 집인 걸 알면 누가 계약을 진행하겠나? 전세 사기가 극성이라 당하지 않으려고 월세 계약을 했는데 황당하다”고 황당해했다. 

이어 “중개인은 아직도 부동산 어플을 통해 매물을 올려 손님을 모집하고 다른 피해자를 양성하고 있다. 신탁된 부동산을 위탁자가 신탁자 동의 없이, 중개인과 공모해 임대차계약을 체결해 보증금을 편취했다”며 “나는 보증금 1000만원에 대한 어떤 보호 조치를 받을 수 없고, 소유자인 신탁회사의 명도청구에 대항할 수 없으며 퇴거 명령 시 보호를 받을 수 없다”고 호소했다.

결국 공인중개사가 중개비를 받기 위해 허위계약 체결을 주도한 것으로, A씨에게 알려줘야 할 기본적인 정보를 고지하지 않았다. 신탁회사와 관련된 내용을 포함해 ▲위탁자는 임대 권한이 없다는 내용 ▲신탁원부 ▲등기부등본 ▲설명서 ▲사전승낙 등을 고지받지 못했다.

물론 지금 당장 A씨에게 거주 문제는 없다. 하지만 A씨가 사인을 하지도 않은 신탁원부(특약사항)에는 ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며 위탁자는 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차 확인서를 수탁자에게 제출해야 한다’거나 ‘위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못하며, 수탁자에게 손해가 발생하는 경우에는 위탁자가 배상해야 한다’ 등의 조항들이 적혀 있다.

전문가는 문제 해결에 어려움을 토로했다.

중개인 나몰라라

한 부동산 전문 변호사는 “신탁등기된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡한 편이라 임대차계약을 체결할 때 각별한 주의가 필요하다”며 “일반적인 임대차 계약 관계는 임대인, 임차인이 당사자가 되는데, 신탁등기가 설정된 임대차계약의 경우에는 위탁자, 수탁자(일반적인 신탁회사), 수익자, 임차인이 당사자가 된다. 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차계약을 체결하면 임대차계약의 효력 자체가 부정될 수 있다”고 말했다.

그는 “이런 경우 당연히 우선변제권이나 최우선변제권을 주장할 수 없다. 보통 신탁회사의 동의를 받는데 그렇다고 해서 보증금이 보호되는 것도 아니다. 최근 신탁등기를 악용한 사기도 기승을 부리고 있다”고 설명했다.

<alswn@ilyosisa.co.kr>

 



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닻 올린 이재명호 눈앞 암초들

닻 올린 이재명호 눈앞 암초들

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 더불어민주당 이재명 후보가 21대 대통령으로 당선됐다. 비상계엄 사태와 대통령 탄핵으로 치러진 조기 대선서 국민은 정권교체를 선택했다. 3년 만에 정권교체를 이뤄냈지만 이재명 대통령의 앞길이 마냥 순탄치만은 않아 보인다. 지난 3일 치러진 6·3 조기 대선서 이재명 신임 대통령은 득표율 49.42%로 역대 대통령 중 최다 득표수를 기록했다. 국민의힘 김문수 후보는 41.15%, 개혁신당 이준석 후보는 8.34%, 민주노동당 권영국 후보는 0.98%를 각각 기록했다. 넘지 못한 과반의 벽 잠정 집계된 이번 대선 투표율은 지난 20대 대선보다 2.3%p 높은 79.4%였다. 이는 지난 1997년 투표율 80.7%를 기록한 15대 대선 이후 28년 만에 가장 높은 대선 투표율이다. 이를 두고 더불어민주당(이하 민주당)은 “내란 세력을 심판하기 위한 국민의 뜨거운 의지”라고 입 모아 말했다. 지난 20대 대선서 양 후보 간의 득표율 차이는 0.7%p이었던 만큼 이번 역시 두 후보 간의 격차가 관전 포인트로 제시됐다. 지난 3일 지상파 방송 3사(KBS·MBC·SBS)가 한국방송협회와 함께 실시한 대선 출구조사에 따르면 이재명 후보는 51.7%, 김문수 후보는 39.3%로 두 후보간의 격차는 두 자릿수로 크게 벌어졌다. 이때까지만 하더라도 이 대통령의 과반이 예상됐지만, 실제 투표함을 열자 김 후보가 40%대로 진입한 반면 이 대통령은 50%를 넘지 못했다. 두 사람 간의 격차는 289만표인 8.27%p였다. 한 민주당 초선 의원 역시 출구조사 발표 직후 <일요시사>와 만난 자리서 “4%만 더 얻어서 55%로 안정 궤도를 유지하면 좋았을 것”이라며 내심 아쉬움을 비쳤다. 민주당은 선거 기간 동안 공을 들인 TK(대구·경북)서도 약세를 보였다. 선거관리위원회 개표 마감 결과 대구서 김 후보가 67.62% 득표한 반면, 이 대통령은 23.22%에 그쳤다. 경북서도 김 후보는 66.87%, 이 대통령은 25.52%로 지난 20대 대선과 비슷한 양상을 띠었다. 초유의 사태인 비상계엄으로 치러진 조기 대선임에도 격차가 크지 않고 보수 지역서 30% 벽을 넘지 못했다는 한계점이 제시된다. 40% 지지율을 등에 업은 국민의힘과 거대 여당인 민주당의 충돌은 불가피해 보인다. 이전까지는 민주당이 과반 의석수로 법안을 통과시키면 대통령 혹은 국무총리가 거부권을 행사해 국회로 되돌리는 방식이었지만, ‘찐명’으로 꼽히는 김민석 전 최고위원이 국무총리로 내정된 마당에 더는 국민의힘이 손쓸 방법이 없다. 빗나간 출구조사…TK도 20%대 ‘뚝’ 여대야소 정국 ‘동물 국회’ 재연? 이번 하반기 국회가 역대급 ‘혐오 정치’로 얼룩질까 벌써부터 우려의 목소리가 나오는 이유다. 이 대통령은 거듭 통합을 강조했다. 지난 4일 국회서 열린 취임 선서식서 “분열의 정치를 끝낸 대통령이 되겠다”며 “국민 통합을 동력으로 삼아 위기를 극복하겠다”고 밝혔다. 아울러 “대선서 누구를 지지했든 크게 통합하라는 대통령의 또 다른 의미에 따라 모든 국민을 아우르고 섬기는 ‘모두의 대통령’이 되겠다”고도 말했다. 우원식 국회의장은 국민 대통합을 위해 대통령 취임 후 첫 오찬 메뉴를 비빔밥으로 준비했다. 우 의장은 “지역과 세대, 계층, 다양한 의견이 모두 대한민국이고, 서로 조화를 이루고 화합하도록 이끄는 통합력이 도약의 동력이 될 것이라고 믿는다”고 설명했다. 머뭇거릴 새도 없이 이 대통령은 곧바로 업무를 시작했다. 함께 국정을 운영할 내각 구성도 시급하다. 당분간은 윤석열 전 정부 출신인 각료들과 한 지붕 밑에서 일을 해야 한다. 조기 대선서 당선된 문재인 전 대통령 또한 정부 출범 76일 만에 전원 ‘문재인의 사람들’로 불리는 국무위원과 국무회의를 진행했다. 이날에 앞서 문 전 대통령은 취임 후 처음으로 국가안전보장회의(NSC)를 진행했는데, 이때 통일·외교·안보 기조가 다른 박근혜정부 인사가 함께였던 만큼 제대로 된 국정 운영이 어려웠다는 푸념도 들려왔다. 이 대통령도 마찬가지로 새 내각 구성 전까지는 ‘윤석열의 사람들’과 나라를 이끌어야 한다. 국무총리를 시작으로 각 부처 장관 등 주요 인사들을 검증하기 위한 인사청문회 등 절차가 남아 있어 내각 전부를 임명하기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예측된다. 어수선한 여의도 안팎 국무위원 선출을 위한 인사청문회 과정도 험난할 전망이다. 지난 3년간 이동관·이진숙 방송통신위원장, 김행 여성가족부 장관 후보, 박장범 KBS 사장 후보까지 피 튀기는 청문회가 밤낮으로 이어졌다. 공수교대가 이뤄진 이번 청문회서 국민의힘이 호락호락하게 넘어가지 않을 전망이다. 이 대통령을 둘러싼 다섯 건의 재판도 주목된다. 김혜경 여사의 법인카드 유용 논란과 대선 정국서 불거진 아들 도박 의혹도 논란이지만, 아직 털어내지 못한 본인의 재판들이 가장 큰 걸림돌이다. 법조계 등에 따르면 이 대통령은 현재 ▲공직선거법 위반 혐의 파기환송심 ▲대장동 배임 및 성남FC 뇌물 의혹 1심 ▲경기도 법인카드 유용 혐의 1심 ▲불법 대북송금 혐의 1심 ▲위증교사 혐의 항소심 등 총 5개의 재판을 받고 있다. 국민의힘 김용태 비상대책위원장은 투표 하루 전날 이 대통령의 사법 리스크를 꼬집으며 “설사 이재명 후보가 당선된다고 하더라도 재판이 예정대로 열리고 대법원의 유죄 취지 파기환송 결정에 따라 벌금형 100만원 이상의 판결을 받을 경우, 두 달 안에 대선을 또다시 치러야 하는 헌정사상 초유의 사태가 발생할 수 있다”고 지적하기도 했다. 가장 먼저 예정된 재판은 오는 18일에 열리는 공직선거법 위반 사건이다. 이는 지난달 1일 대법원이 1심의 무죄 판결을 엎고 유죄 취지로 파기환송한 사안이다. 만일 재판부가 예정대로 사건을 처리한다면 대법원의 파기환송 결정에 따라 유죄 판결이 나올 가능성이 크다. 공직선거법 위반으로 벌금 100만원 이상의 형이 확정되면 피선거권이 박탈되는데, 이때 대통령직 유지가 가능한지에 대한 논란이 예상된다. 아울러 대통령의 불소추특권을 다루는 헌법 제84조의 해석 논란도 다시 불붙을 예정이다. 막 내리는 용산 시대 민주당은 최악의 상황을 막기 위한 장치를 마련해뒀다. 대선 전부터 민주당은 공직선거법상 허위사실공표죄의 구성 요건서 ‘행위’를 삭제하는 법률 개정안을 발의했다. 거대 여당인 민주당이 의석수로 법안을 처리할 수 있지만 국민의힘이 주장하는 ‘입법 독재’ 프레임을 우려해 속도 조절에 나섰다. 윤 전 대통령이 개방한 청와대도 풀어야 할 숙제다. 윤 전 대통령은 지난 2022년 “청와대를 국민께 돌려드리겠다”며 영빈관과 녹지원, 상춘재 등을 일반인에게 공개했다. 이 대통령은 대통령직인수위원회 없이 바로 업무를 시작하는 만큼 우선은 청와대 수리를 기다리며 용산 대통령실을 사용할 예정이다. 이 대통령은 지난 2일 유튜브 채널 ‘김어준의 겸손은 힘들다 뉴스공장’에 출연해 “일반적으로 이야기하면 용산으로 가는 게 맞다. 대통령실 이전은 큰 비용이 들고 시간이 오래 걸리고 고생도 심하다”고 밝혔다. 그러면서 “빨리 청와대를 수리해서 그 (수리) 기간만 (용산에) 있다가 청와대로 갈 것”이라고 설명했다. 이 대통령은 대선 예비 후보이던 시절에도 대통령 집무실에 대한 질문에 “상당히 고민이다. (용산 대통령실이) 보안 문제가 매우 심각해 대책이 있어야 되는 것은 분명하다”면서도 “지금 당장 어디 딴 데로 가기가 마땅치가 않다”고 밝혔다. 이어 “국민 혈세를 들여 미리 준비할 수도 없다. 그래서 보안 문제가 있긴 하지만 일단 용산을 쓰면서 다음 단계로 청와대를 신속하게 보수해 그 길로 들어가는 것이 제일 좋겠다”고 덧붙였다. 이 대통령은 윤 전 대통령이 사용하던 용산 집무실 환경에 “황당무계하다”고 밝혔다. 지난 4일 용산 대통령실서 가진 첫 기자회견서 “꼭 무덤 같다. 아무도 없다”며 “필기도구를 제공해 줄 직원도 없다. 컴퓨터도 없고 프린터도 없다”고 말했다. 그러면서 “직업 공무원 전원을 복귀시켜버린 모양”이라며 “곧바로 다시 원대복귀 명령을 해서 제자리로 복귀시켜야 할 듯싶다”고 덧붙였다. 청와대 보수가 끝나는 대로 이 대통령이 집무실을 옮길 것이란 관측이 나오는 이유다. 파기환송 선거법, 재판부 의지에 달려 청와대 복구, 극우 반격…험난한 여정 대통령 집무실이 불특정 다수에게 공개된 만큼 보안과 경호 등이 늘 지적 대상이 됐다. 관련해 한 민주당 관계자는 “청와대가 100% 개방된 건 아니기 때문에 빠르게 보안 작업을 거친다면 올해 안에는 (청와대를) 집무실로 쓸 수 있지 않을까 생각한다”고 밝혔다. 이 대통령은 정부종합청사 등 제3의 장소에 임시로 집무실을 마련하는 방안에는 선을 그었다. 그는 JTBC와의 인터뷰서 “국정 책임자의 불편함 또는 찝찝함 때문에 수백억, 수천억을 날리는 게 말이 되느냐”며 “잠깐 (용산서) 조심해서 쓰든지 하고 청와대를 최대한 빨리 보수해서 가야 한다”고 말했다. 끝나지 않은 극우와의 싸움과 테러 위협도 현재 진행형이다. 계엄 옹호, 탄핵 반대 그리고 부정선거를 주장해 온 전광훈 사랑제일교회 목사와 자유통일당 중심의 극우 성향 단체는 이번 대선 결과에 불복해 선동을 이어갔다. 광화문서 지지자들과 개표를 기다리던 전 목사는 출구조사 결과가 공개되자 “선거관리위원회에 쳐들어가자” “불법 선거, 부정 투표”라고 소리쳤다. 황교안 전 국무총리 역시 부정선거론에 다시 불을 지피고 있어 대선이 끝난 후에도 잡음은 이어지고 있다. 황 전 총리는 용인의 한 사전투표소의 관외 회송용 봉투서 이미 기표된 용지가 나온 사례를 언급하며 “지난 대선서도 같은 현상이 발생했고 문자 그대로 부정선거의 스모킹 건”이라며 “그럼에도 중앙선거관리위원회는 투표자의 자작극으로 몰아가고 있다”고 주장했다. 이어 “선관위 시스템이 얼마든지 조작 가능해서 투표 안 한 사람을 한 사람으로 만들고 한 사람을 안 한 사람으로 만들 수 있다. 국가정보원 조사 결과와 정확히 일치한다. 이런 선관위를 도저히 믿을 수 있겠나”라며 “선거가 아니라 사기”라고 말했다. 현실 부정 테러 위협 이와 관련해 여권 관계자는 “망상에 불과하다. 갈라치기 정치의 원인”이라고 일축하며 “정치 성향이 맞지 않는 분들께선 지금 시국이 어수선하다고 느낄 수 있지만, 이번 대선은 내란 세력을 심판한 국민의 선택이라는 걸 잊지 않았으면 한다”고 강조했다. <hypak28@ilyosisa.co.kr>