[Q] 저는 상가임대인입니다. 최근 상가에 공실이 생겨 부동산중개업소에 임대를 내놓았고, 곧바로 계약하고 싶다는 사람이 나타났습니다. 임차하기 전에 인테리어 공사를 먼저 하겠다고 해서 그렇게 하라고 했습니다. 하지만 인테리어 공사만 하다가 임차보증금을 지급하기로 한 날이 지났는데도 보증금을 지급하지 않았습니다. 게다가 월차임도 선납하지 않고 있어 기다리다 못해 임차인 채무불이행으로 계약해지했고 원상복구 및 상가인도를 통보했습니다. 그러나 상대방은 인테리어를 한 비용에 대해서 유치권을 행사하겠다며 아직까지 상가를 인도하지 않고 있습니다. 임차인이 현재 주장하는 유치권이 실제로 효력이 있나요? 계속해서 인도하지 않을 경우에는 어찌 해야 할까요?
[A] 민법 제320조에 따라 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 합니다.
유치권을 행사할 수 있는지 여부는 주로 ‘그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권’에 해당하는지에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 이는 ‘견련성’이라고도 불립니다.
임차목적물의 인테리어 비용과 같은 경우 그것이 유익비나 필요비로 인정돼야 견련성 있는 채권이 되어 유치권을 행사할 수 있습니다. 민법 제626조에 따르면 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위해 지출한 비용을 말합니다.
판례는 상가임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위해 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족해 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 판시한 바 있습니다.
그리고 참작해야 할 중요 내용으로 임대차계약서의 내용입니다. 임대차계약서의 경우 특약사항으로 ‘원상으로 회복해 반환한다’는 원상복구특약이 기재되어있습니다. 이러한 원상복구특약을 약정한 경우에는 필요비 또는 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지라고 판단하는 것이 법원의 입장입니다.
그러므로 계약서상 원상회복의 특약을 한 경우에는 유익비 또는 필요비의 상환청구권으로 유치권을 행사할 수 없게 됩니다.
판례는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복해 반환하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 했다고 봄이 상당하다고 판시하고 있습니다.
따라서 상담 내용의 임차인은 유치권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다. 인테리어 비용이 필요비나 유익비로 인정되기가 어렵고 임대차계약서상 원상회복특약이 기재되었을 가능성이 높기 때문입니다.
만약 임차인이 계속해서 상가를 인도하지 않는 경우라면, 민사소송을 통해 부동산인도청구와 함께 임대차계약 해지 후 점유한 기간 동안 월차임분의 부당이득을 반환하라는 청구를 하시면 됩니다.
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[김기윤은?]
형사전문변호사(대한변호사협회 등록)
