지난 7일 도입된 ‘주택임대관리업’이 부동산 업계의 새로운 틈새 시장으로 주목을 받고 있다. 주택을 전문적으로 임대·관리하는 주택임대관리업이 임대주택의 핫 이슈로 떠오르고 있다.
주택법 개정안 시행…등록 대상·기준 완화
민간 임대사업자 늘어 전월세난 해소 전망
대규모로 공급하는 민간 임대사업자가 늘어나면 전월세난을 해소하는 데 도움이 될 것으로 전망된다. 하지만 세제혜택이 전무해 선진국처럼 임대관리업이 활성화하기에는 역부족이라는 지적을 받고 있다.
국토교통부는 주택임대관리업 도입을 주요내용으로 하는 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 국무회의를 통과해 지난 7일부터 시행된다고 밝혔다. 개정안에 따르면 주택임대관리업 등록 대상과 기준을 종전보다 완화했다. 자기관리형 주택임대관리업은 100가구, 위탁관리형 주택임대관리업은 300가구 이상으로 사업을 하려는 경우 의무적으로 등록해야 한다.
선진국처럼 활성화?
아직 역부족 지적
등록요건으로는 자기관리형은 자본금 2억원과 전문인력 2명, 위탁관리형은 자본금 1억원과 전문인력 1명을 보유해야 한다. 종전 자기관리형은 등록요건이 자본금과 전문인력이 각각 5억원, 3명, 위탁관리형은 각각 2억원, 2명이었지만 업계 의견을 수렴해 문턱을 낮췄다.
주택임대관리업을 등록하기 위해서는 국토부 장관이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수·구청장에게 등록신청서를 제출해야 한다. 서류는 자본금·사무실 확보를 증빙하는 서류, 전문인력의 요건을 증명하는 서류 등이다. 해당 지자체장은 요건을 확인한 후 등록증을 교부하고 임대인·임차인이 임대관리업자로 등록했는지 여부를 확인할 수 있도록 그 사실을 공고해야 한다.
만약 거짓이나 부정한 방법으로 등록을 신청하면 주택임대관리업 등록이 말소된다. 등록 이후 3년간 영업실적이 없는 경우와 임대인·임차인에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 영업정지 처분된다. 시장·군수·구청장이 영업정지 대신 과징금을 부과하려 할 때에는 위반행위와 금액을 서면으로 통지하고 통지를 받은 임대관리업자는 30일 이내에 과징금을 납부해야 한다.
임차인 보호를 위해서는 주택임대관리업자가 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증상품에 가입해야 한다. 자기관리형 주택임대관리 계약을 체결할 경우 임대인과 임차인에게 보증상품의 가입을 증명하는 보증서를 제시해야 한다. 대한주택보증은 주택임대관리업자를 대상으로 하는 보증상품을 출시할 예정이다.
보증상품은 주택임대관리업자의 자본금·영업규모, 신용도 등을 반영해 차등화된 요율(1.08?5.15%)을 적용할 예정이다. 1등급은 월세 50만원 주택에 3개월분(150만원)의 계약이행을 보장하는 보증상품에 가입하면 연간 1만6200원의 보증료를 내면 된다. 임차인의 보증금을 보호하기 위한 상품은 보증금액의 0.06%에 해당하는 금액을 보증료로 납부해야 한다.
이밖에 개정안은 주택건설사업자 등록기준 중 사무실 구비요건을 현행 33㎡에서 22㎡ 이상으로 낮췄다. 또 조합사업의 투명성과 조합원의 알권리 충족을 위해 주택법에 따라 공개해야 하는 계약서나 사업시행계획 밖 사업추진 과정에서 변경되는 사업비나 계약에 관한 사항도 공개해야 한다.
국토부 관계자는 “임대를 목적으로 하는 주택에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 주택임대관리업이 신설돼 시설·임차인 관리에 부담을 느끼던 민간의 임대주택 시장 참여가 활성화될 것으로 기대된다”고 전했다.
업계 관계자는 “임대관리업체에 주기로 한 세제상의 혜택이 현실화되지 않을 경우 제도도입의 취지가 크게 훼손될 것”이라며 관련 대책 마련이 시급하다고 지적했다.
롤모델은 일본
월세 형성 관건
새로 시행된 주택임대관리업을 하겠다며 등록을 신청한 사업자는 늘고 있다. 이들은 주로 서울 강남과 경기도 등 수도권에 몰려 있었다. 국토교통부에 따르면 주택임대관리업 도입 후 7일과 10일 이틀간 전국의 시·군·구에 접수된 등록 신청을 집계한 결과 모두 11곳이 등록을 신청했다. 주택임대관리업은 집주인(임대인)을 대신해 세입자(임차인)로부터 임대료를 징수하고 전·월세집을 유지·보수하는 일을 하는 업종이다.
유형별로는 자기관리형이 3곳, 위탁관리형이 6곳, 두 가지 유형을 모두 영위하겠다며 신청한 곳이 2곳이었다. 자기관리형은 임대관리업자가 전·월세집의 공실이나 임차료 미납 등의 위험을 떠안고 집주인에게 매월 정액의 임대료를 지급하는 방식이다. 임대관리업자도 관리 수수료를 정액제로 받는다. 위탁관리형은 이런 임대 리스크를 집주인이 지면서 임대관리업자는 매월 실제 들어온 임대료의 일정 비율을 가져가게 된다.
지역별로는 자기관리형·위탁관리형을 모두 하겠다고 신청한 2곳은 서울 강남구에 신청서를 냈고, 자기관리형 3곳은 서울 서초구, 경기 안산, 경기 수원에 1곳씩 신청을 했다. 위탁관리형 6곳은 서울 구로에 1곳, 서울 영등포에 1곳, 서울 강남에 3곳, 경기 수원에 1곳 등이었다.
국토부는 “사업장 소재지와 관계없이 어느 지역에든 등록신청을 할 수가 있는데 대체로 영업 대상 지역에 신청을 한 것으로 보인다”고 말했다.
임대인-임차인 모두 윈윈 기대
신청 이틀 새 11곳 ‘흥행 예고’
11개 업체 중에는 KT의 자회사인 KT리빙, 신영에셋, 라이프테크, 플러스엠파트너스 등이 포함된 것으로 알려졌다. 국토부는 주택임대관리업을 도입하면서 큰 규모로 사업을 하는 곳은 부도 등 문제가 생길 경우 집주인이나 세입자에게 피해가 크다고 보고 의무적으로 등록하도록 했다.
국토부는 “초기에는 의무 등록 대상만 등록을 하겠지만, 집주인들이 임대관리를 맡길 때 관리업체의 안정성이나 신용 등을 꼼꼼히 따지다 보면 아무래도 등록된 업체를 찾게 되면서 의무 대상이 아닌 업체들의 등록도 활발해질 것으로 기대하고 있다”고 말했다.
국토부는 제도 도입 초기인 만큼 앞으로 운용 실태 등을 살펴가며 주택임대관리업이 활성화되도록 다양한 인센티브를 마련할 방침이다. 외국에는 주택임대관리 시장이 발달한 곳이 많다. 대표적인 나라로 일본이 있다. 일본은 민간 임대주택의 85%를 개인이 소유하고 있으며, 이 중에서 주택임대관리업체가 관리하는 주택은 80% 수준인 약 900만호에 달한다.
주택임대관리 시장이 열리고 2011년 12월 주택임대관리업 등록제가 도입되면서 일본에서는 다이토 켄타쿠, 레오 팔레스21, 세키수이 하우스, 스타츠, 다이와리빙 등 230여개의 기업형 주택임대관리회사가 등장했다. 특히 시장 점유율 1위인 다이토 켄타쿠가 관리하는 임대주택은 무려 70만호에 이르는 것으로 알려졌다.
우리나라와 일본은 제도나 시장 환경에서 큰 차이가 있다. 일본 임대주택 시장은 월세 중심이지만, 우리나라는 다른 나라에서는 보기 드문 전세 제도가 중심이다. 전세 제도란 임차인이 임대인에게 전세금(상당한 보증금)을 주고 주택을 이용하는 방법이다. 월세 제도와 달리 월 단위로 임대인에게 차임을 지급하지 않는다. 또 같은 월세 형태라고 해도 일본에는 우리나라와 같은 높은 보증금이 없다.
업체 간 경쟁으로
임대료 하락 예상
기업형 주택임대관리 시장이 성장하기 위해서는 월세 시장이 얼마나 형성될 수 있는가가 관건이다. 월세와 더불어 높은 보증금을 제공해야 한다는 점에서 보증금을 어떻게 할 것인가 하는 점도 차후 다뤄져야할 대목이다.
일각에서는 임대주택을 민간 업체가 위탁 관리할 경우 임대료가 오를 수 있다고 우려하고 있다. 임대인이 주택 관리를 업체에 위탁하면 임대료의 일부나 수수료를 지불해야 하기 때문에 임차인이 부담하는 임대료가 인상될 수 있다는 것이다.
하지만 임대료가 소폭 상승하더라도 임대인과 임차인 모두 양질의 서비스를 받을 수 있으며, 업체 간 경쟁으로 임대료가 하락할 여지가 있다. 지나치게 높은 임대료는 임차인의 구매 의지를 꺾기 때문에 결과적으로 임대료가 크게 오를 가능성은 적을 것으로 보인다.
주택임대관리업이 도입되면 임대인은 임대료 체납 등 악성 임차인 퇴거 문제에 따른 부담을 줄일 수 있고 안정적으로 수입을 확보할 수 있다. 임차인은 임대인의 불성실한 시설 관리로부터 보호받고 보증금 등 재산 소실 위험을 차단할 수 있다. 아직 세제개편이나 금융지원 등 제도적으로 보완될 부분이 남아 있지만, 잘 정착된다면 임대인과 임차인 모두 윈윈 하는 날이 앞당겨질 수 있지 않을까 기대해 본다.
