<단독연재>'분쟁조정의 달인' 임성학의 실타래를 풀어라(36)

신의성실의 원칙에 어긋나는 거래

컨설팅전문가인 임성학 멘토링컨설팅연구소 소장은 자타가 공인한 ‘분쟁조정의 달인’이다. 그런 그가 자신의 경험을 바탕으로 한 지침서 <실타래를 풀어라>를 펴냈다. 책은 성공이 아닌 문제를 극복해 내는 과정의 13가지 에피소드를 에세이 형식으로 담았다. 복잡하게 뒤엉키는 일로 고민하는 이들에게 해결의 실마리를 제공하기 위해 책을 펴냈다는 임 소장. 그의 숨은 비결을 <일요시사>가 단독 연재한다.

정공법으로 나갈 땐 단도직입적으로 밀어붙여라
상대방에게 약점 잡힐 어떠한 구실도 주지 마라

서 사장이 자리에서 일어나 나를 반기며 강 전무라는 사람에게 나를 소개했다. 그 자는 모 중견 건설회사 영업전무로 근무하다 명퇴를 했다고 자신을 소개했다. 내가 자리에 앉자 여직원이 차를 내왔다. 세 사람은 차를 마시면서 간단한 인사말을 주고받았다. 강 전무는 내가 갑자기 나타난 게 몹시 의아하다는 표정이었지만 애써 감추는 듯했다. 차를 마시며 연말 분위기 얘기를 잠깐 하다가 서 사장이 슬며시 말문을 열기 시작했다.
“저어, 강 전무님! 여기 임 이사는 저와 친구이기 전에 이 회사에 투자한 동업자로써 저와 같은 실질적인 오너입니다.”
“아예….”

강 전무라는 자가 서 사장과 나를 번갈아 쳐다보며 새로운 사실에 놀랐다는 표정을 지었다. 서 사장은 강 전무의 생각에는 관심이 없다는 투로 하던 말을 계속했다.
“그래서 말입니다만, 어제 돈을 입금 받으면서 작성한 약정서가 내용상 문제점이 없는지 한번 검토해달라고 요청해서 이렇게 임 이사가 온 겁니다.”
강 전무는 뭔가 일이 꼬여간다는 듯 떨떠름한 표정으로 말없이 고개를 가볍게 끄덕였다. 서 사장과 나는 서로 눈빛을 교차하면서 이심전심임을 확인하고 있었다. 이제는 내가 나설 차례라는 생각이 들었다. 그래서 한 번 더 눈짓을 하고 이번에는 내가 말을 시작했다.

“저어 강 전무님! 서 사장으로부터 많은 얘기를 들었습니다. 지금까지 좋은 분들 소개해주시고 영업을 도와주신다는 말을 듣고 감사하게 생각하고 있습니다.”
“아니 뭘요, 아직 제대로 된 영업을 이룬 것이 없는데….”
강 전무는 멋쩍은 듯 겸손을 떨었다. 나는 서 사장이 강 전무로부터 약정서를 건네받아 보관하고 있는 것인 양 넘겨짚듯이 말했다.
“아 참, 서 사장 약정서 좀 봅시다.”
내 말을 눈치 챈 서 사장도 그럴듯하게 답했다.
“그렇지 않아도 강 전무님께서 지금 막 주시려고 하는 차에 자네가 도착한 거라네.”
“아, 잘 되었군 그래.”

음흉한 술책 노출돼


강 전무는 우리의 시선이 자신에게 쏠리자 어쩔 수 없다는 표정을 지으며 안주머니에서 돈을 입금해준 상대방 회사의 상호가 찍힌 봉투를 꺼내 서 사장에게 건네주었다.
봉투를 받은 서 사장은 꺼내보지도 않은 채 곧 바로 다시 내게 건네주었다. 나는 어차피 이런 거래를 중단하기 위해 만난 것이기에 내용을 중요하게 생각지 않았다. 그러나 강 전무에게 어떠한 약점도 잡힐 구실을 주지 않기 위해 일부러 약정서 내용이 중요한 것처럼 그리 길지 않은 문언을 면밀히 검토하며 천천히 읽어 나갔다. 어제 밤에 서 사장이 말한 내용의 요지와 별 차이가 없었다.

“뭐, 내용을 파악해 보셔도 알겠지만 특이할 만한 내용이 없습니다. 그저 제가 돈이 좀 필요해서 친구회사로부터 차용하는데, 그 친구회사 사정상 이런 방법으로 해야 한다고 하기에 형식상 작성한 것에 불과한 겁니다.”
말없이 나를 지켜보고 있던 강 전무가 속이 탔는지 별것 아니라는 투로 말했다. 그의 음성이 몹시 긴장돼 있다는 느낌이 들었다. 나는 침착하게 그를 쳐다보며 단호한 어조로 말했다.
“예, 물론 별문제는 없겠지요. 그런데 친구회사에서 돈을 차용하면 그냥 차용증을 작성하면 될 것인데, 굳이 우리 회사에서 이렇게까지 개발선급금을 지불한 것으로 약정하신 이유는 뭡니까?”
나는 우리 회사라는 대목을 강조하면서 조금 전보다 더 단호한 표정으로 강 전무 얼굴을 뚫어지게 바라보았다. 강 전무가 흠칫하고 있었다. 그가 변명조로 말했다.

“그쪽 회사 사정상 돈을 인출하는데 이런 방법으로 해야 한다고 해서…. 그리고 제가 모든 것을 책임지겠다는 차용증을 작성해 주었습니다.”
“그러니 더욱 이해하기 어렵지요! 대여인 회사에서 돈을 차용하는 차주로부터 차용증을 받았으면 그만이지, 법인통장을 이용하도록 허락해준 선의의 제3자에게 이런 약정서까지 받아야 할 이유는 더더욱 없지 않습니까?”
“아니 그러면, 제가 아무 문제가 없다는 각서를 작성해주면 안 되겠습니까?”
강 전무는 목전에 1억원이 걸려있기에 어떻게라도 돈을 받기위해 나를 설득하고자 하는 눈치였다.

죽 쒀서 개 주는 격

“물론 그렇게 각서로 해결할 수도 있습니다. 다만 이건 서 사장과 강 전무님 두 분 쌍방 간의 문제만은 아닌 듯합니다. 지금 두 분이 아무리 안전장치를 한다고 하더라도 돈을 빌려준 당사자는 다른 분이 아닙니까? 입금해준 상대방 회사가 이 약정서 자체를 무효로 하고, 서 사장 개인이나 회사에 대해 책임을 묻지 않는다는 확실한 안정장치가 없는 한 서 사장과 회사의 책임은 면할 수가 없는 것 아니겠어요? 이런 상태에서 돈을 제때에 상환하지 못하게 되면 그쪽에선 이 약정서를 들고 나올 게 아닙니까? 그럴 경우 아주 복잡한 문제로 발전되지 않겠습니까? 결론적으로 말하자면, 그쪽 회사에서는 돈의 책임은 우리 측에 전가하고 돈 1억원은 다른 사람들이 챙기게 된다 이겁니다.”

말을 하면서 강 전무를 살피자, 그는 마치 자신의 음흉한 술책이 사전에 노출되어 당황스럽다는 표정이었다.
“그래서 이번일은 변칙이고 신의성실의 원칙에서 벗어난 거래일 뿐만아니라 일반적으로 해서는 안 될 거래라 이겁니다.”
어차피 정공법으로 나갈 바에는 단도직입적으로 밀어붙여야 한다고 생각하며 핵심을 찔러 말했다. 그러자 그의 표정이 한층 굳어지고 있었다.
“그렇게 과잉 반응을 보일 필요가 있겠습니까마는 그렇게 염려가 된다면 어떤 방법으로 처리하면 좋겠습니까?”
강 전무는 더 이상 설득할 말을 찾지 못한 듯 얼굴을 잔뜩 찌푸리며 말했다. 그러면서도 일이 틀어져 굴러들어온 1억원이라는 돈을 포기하게 되는 건 아닌지 안달하는 모습이 역력했다. 하지만 나는 모르는 척 하고 말에 힘을 실어 대꾸했다.

“그냥 원점에서 다시 하시죠?”
“어떻게요?”
“강 전무님께서 돈을 빌려주고자 한 대여인 회사에 가서 제 뜻을 전하세요. 좀 전에 말 한 바대로 이 계약서를 무효로 하고 단순 통장계좌만 이용하는 것으로, 돈을 강 전무님께 건네줘도 우리 서 사장 개인과 회사 측에 어떤 책임도 묻지 않겠다는 각서를 받아오시면 됩니다. 각서에 대한 진위 여부를 확인함과 동시에 강 전무님께 돈을 건네주겠습니다. 아니면 저도 달리 방법 없이 이번 건을 무효로 돌리고 그 쪽에 돈을 반환할 수밖에 없습니다.”
<다음호에 계속>

 

임성학은?


- 대한신용조사 상무이사 역임

- 화진그룹 총괄 관리이사 역임

- 임성학 멘토링컨설팅연구소 소장

- PIA 사설탐정학회·협회 부회장 겸 운영위원

- PIA 동국대·광운대 최고위과정 지도교수

 

 

 



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‘에테르노 차준영’에 1조 물린 DL이앤씨···손배 소송전 전말

‘에테르노 차준영’에 1조 물린 DL이앤씨···손배 소송전 전말

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = DL이앤씨가 시행사 시티원 차준영 회장과 다툼 중인 1조원대 공사비 정산 소송 항소심에서 승소했다. 앞서 <일요시사>는 지난 2월 ‘배우 김씨와 워커힐 카지노 간 에테르노 회장’ 보도에서 소송전의 내막을 설명했다. 이에 관해 차 회장은 “허위 보도”라며 형사고소와 손해배상 청구를 예고하는 내용증명을 보내왔다. 항소심 재판을 최초로 언급한 <이데일리> 보도와 판결문 등을 종합하면, 통일동산 공사비 소송의 규모와 구조 자체는 객관적 사실에 기초하고 있다. 차준영 시티원 회장은 통일동산 사업의 손실 구조를 발생시키고 떠난 뒤 시행사 넥스플랜 회장으로 변신했다. 넥스플랜은 한 채에 200억~400억원에 달하는 아파트 ‘에테르노 압구정’ 시행사다. 18년째 흉물 방치 서울고등법원은 2026년 2월5일 선고한 항소심에서 DL이앤씨가 제기한 공사 대금 등 청구 사건과 관련해 시티원 측 항소를 기각했다. 1심 인용액 약 5184억원을 유지하면서 추가 청구액 약 45억원을 인용하기도 했다. 이에 따라 원금 기준 약 5229억원 규모의 채권이 인정된 것으로 나타난다. 판결문에는 기성 공사 대금, 연대보증에 대한 구상금, 대여금 채권이 각각 구체적으로 산정돼있다. 일부 채권에는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 17%의 지연이율이 적용되는 구조도 확인됐다. 지연손해금까지 합산할 경우, 시티원과 차 회장의 최종 부담액이 총 1조원에 이를 수 있다. 일부 채권의 이자 기산일이 2009~2010년까지 거슬러 올라가는 데다 지연손해금까지 적용하면 실제 지급 총액은 1조500억원에 달할 것으로 추산된다. 사건은 2006년으로 거슬러 올라간다. DL이앤씨는 시티원과 공사비 4125억원, 공사 기간 28개월 조건으로 도급계약을 체결하고 파주 통일동산 관광숙박시설 사업에 착수했다. 파주 통일동산 콘도 조성사업은 경기 파주시 탄현면 ‘신세계사이먼 프리미엄아울렛’ 인근에 지하 3층~지상 15층 규모 관광숙박시설(1265실)을 새로 짓는 사업이다. DL이앤씨는 2006년 12월 시티원과 도급계약을 맺고 이듬해 11월 착공에 나섰다. 2008년 9월 사전청약을 실시했으나, 청약률이 9%(118실)에 그쳤다. 사전 청약자들은 잇따라 해약에 나섰고 시티원은 본 계약에 나서지 않았다. DL이앤씨는 결국 공정률 33% 수준이던 2008년 12월 공사를 전면 중단했다. DL이앤씨는 공사 중단 12년 만인 지난 2020년 8월 시티원을 상대로 소송을 제기했다. 공사 중단까지 투입한 기성 공사비 1207억원과 연대보증인으로서 대위 변제한 시티원 채무 3524억원, 시티원에 직접 빌려준 대여금 1000억원 등 총 5731억원을 달라는 취지였다. DL이앤씨와 공사비 소송 패소 최종 부담액 1조500억원 추산 차 회장은 도급계약상 DL이앤씨가 착공일로부터 28개월 내 공사를 완료해야 하지만 이유 없이 공사를 중단했다고 주장했다. 이에 DL이앤씨가 현장을 원상 복구하고 지체상금 187억원(공사비의 5%)과 미래 분양수익을 포함한 사업 손해 5140억원 등 총 5327억여원을 배상해야 한다고 반소했다. DL이앤씨는 “시티원이 도급 계약상 의무인 콘도 분양을 사실상 포기해 공사 대금을 지급받을 수 없게 돼 이에 불가피하게 공사를 멈출 수밖에 없었다”고 주장했다. 반면 차 회장은 “분양률이나 공사비 지급 여부와 무관하게 DL이앤씨에게 기간 내 공사를 완료할 책임 준공 의무가 있다”고 맞선 것이다. DL이앤씨는 공사 중단까지 투입한 기성 공사비와 연대보증에 따른 대위 변제금, 대여금 등을 합산해 소송을 제기했다. 시티원 및 차 회장 측은 책임 준공 의무 위반 등을 이유로 반소를 제기했다. 항소심 재판부는 “공사 대금을 지급받기 어려운 현저한 사유가 발생해 불가피하게 공사가 중단된 것으로 보인다”는 취지로 판단해 반소를 기각했다. DL이앤씨 측은 현재 차 회장 통장과 부동산에 대해 압류 조치를 취해둔 상태다. 판결이 확정될 경우, 강제집행 절차를 통한 채권 회수에 적극 나설 계획으로 알려졌다. DL이앤씨는 공사 중단 12년 만인 지난 2020년 8월 시티원을 상대로 소송을 제기했다. 차 회장은 통장 등이 압류되자, 친형인 차대영 명의 계좌를 빌려 에테르노 압구정의 분양 계약금을 받아온 것으로 확인됐다. 이 분양금이 넥스플랜으로 이체된 사실도 거래 내역서 등을 통해 볼 수 있다. 차 회장 측 법률대리를 맡은 법무법인 로드맵은 내용증명을 통해 “본인(차 회장)은 해당 소송의 당사자가 아니며, 5184억원 배상 판결을 받은 사실이 없고, 계좌 압류나 자금 유용도 없었다”고 주장했다. 그러나 항소심 판결문에는 거액의 채권 인용 사실이 명시돼있고, 차 회장이 사건 당사자로서 소송에 참여한 구조가 확인된다. 상상 초월 손배 액수 <일요시사>는 앞선 보도에서 통일동산 사업 1심 판결 규모와 함께, 차 회장의 또 다른 사업지인 에테르노 압구정 분양 과정에서 제기된 자금 흐름의 수상한 점을 다뤘다. 금융감독원 전자공시시스템에 공시된 재무제표에 따르면 시티원과 차 회장의 현재 회사인 넥스플랜은 최근 자본잠식 상태로 나타난다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 시티원의 2024년 말 기준 부채 총계는 약 6289억원으로 자산(약 1359억원)을 약 4930억원 초과했다. 자본 총계는 마이너스(-4930억원)로 완전 자본잠식 상태다. 매출은 전무한 채 판관비와 이자비용 등 비용만 쌓이는 구조인 셈이다. 이는 판결 확정 및 강제집행 절차가 진행될 경우, 사업과 재무구조에 적지 않은 영향을 미칠 수 있음을 시사한다. DL이앤씨 측이 채권 보전을 위해 압류 조치를 취한 만큼, 실제 집행 단계에서 어떤 자산이 대상이 될지도 향후 관전 포인트다. 차 회장이 현재 운영 중인 넥스플랜의 상황도 녹록지 않다. 넥스플랜의 2024년 말 기준 부채 총계는 약 5432억원으로 자산(약 5244억원)을 약 188억원 초과했다. 자본 총계는 마이너스(-188억원)로 완전 자본잠식 상태로 당기순손실은 약 214억원에 달한다. 매출은 분양·용역 합산 약 669억원을 기록했지만 판관비가 전년(약 131억원)보다 3배 이상 급증한 약 399억원에 달했다. 이자비용도 약 261억원에 이르러 영업손실 약 111억원을 포함한 세전 손실 약 214억원이 발생하는 구조다. 넥스플랜은 현대건설과 손잡고 가수 아이유 등 유명인들이 분양받은 강남 초고가 하이엔드 주거 단지 ‘에테르노 청담’을 완판한 데 이어 현재 서울 강남구 청담동에 29세대 규모의 ‘에테르노 압구정(총분양 예정가액 6860억원)’을 개발 중인 시행사다. 항소심 판결이 확정될 경우, 시티원과 관련 계열사의 재무에 어떤 영향을 미칠지, 에테르노 분양 자금이 신탁 구조 안에서 적정하게 관리됐는지도 쟁점이다. 부실한 재무 판관비만 ↑ 통일동산은 신세계사이먼 파주 프리미엄 아울렛, 임진각, 출판단지와 인접한 관광 요지로 주목을 받았다. 2004년 조성된 통일동산 지구의 핵심 숙박시설로 기대를 모았지만, 장기간 방치되면서 관광특구의 경쟁력 약화와 도시 이미지 훼손을 초래했다는 지적이 이어졌다. 그동안 시는 ‘부동산투자이민제 지구’ 지정, 국토교통부 방치건축물 정비 선도사업 공모 추진 등 정상화를 시도했지만 번번이 무산됐다. 시티원 측은 전면 철거 후 아파트 단지로 전환하는 방안도 검토했으나 DL이앤씨와 공사비 정산 갈등으로 인해 흉물로 남겨졌다. 현재는 지구단위계획 변경 가능성까지 거론되나 특혜 논란 우려도 적지 않다. DL이앤씨는 채권 확보를 위해 관련 자산 압류 조치를 취한 상태로, 판결 확정 시 강제집행에 나설 방침으로 전해졌다. 다만 완전 자본잠식 상태인 시티원의 재무 여력이 취약해 실제 채권 회수 가능성은 불투명하다. 지역사회에서는 “더 이상 흉물 방치를 용납할 수 없다”는 목소리가 거세다. 자유로를 따라 오두산통일전망대, 임진각 방향으로 진행하다 보면 앙상한 공사 현장이 도드라지는 등 통일동산 미관을 해치고 있는 이유에서다. 시 관계자는 “채무 정리 이후 사업 구조를 어떻게 재편하느냐가 관건”이라며 “관광숙박시설 원안 복원, 주거·복합개발 전환, 공공 주도 방식이나 자력 재개 등 여러 방안이 가능하지만 결국 사업 주체의 의지에 달려 있다”고 말했다. 최창호 파주시 의원은 “2009년 4월 공사가 중단된 후 장기간 방치돼 지역의 흉물로 남아 해결해 달라는 민원이 지속되고 있다”며 “10년 이상 방치되니 짓다가 중단된 건물들이 시커멓게 변해 점점 더 흉물스러워졌다”고 밝혔다. 차가원-MC몽 불륜설 제보 배우 데리고 카지노 동행 탄현면에 거주하는 주민들도 “공사가 중단된 콘도 때문에 지역주민들이 피해를 많이 보았다”며 “공사 중단 건축물로 인한 도시 미관 저해, 덩달은 주변 지역 쇠퇴화가 이어지는 등 다양한 문제가 발생하고 있다”고 밝혔다. DL이앤씨가 시행사 시티원과의 소송에서 1심과 2심 모두 승소했지만 시티원 측은 항소심 패소에 불복해 상고장을 제출한 것으로 전해진다. 지난 3일 법조계에 따르면, 시티원(회장 차준영)은 2월24일 DL이앤씨가 낸 파주 통일동산 공사대금 등 청구 소송의 항소심 판결에 불복해 대법원에 상고장을 제출했다. 한편, 차 회장은 영화배우 김씨와 파라다이스 워커힐 카지노에 출입한 것으로 알려졌다. 워커힐 카지노 관계자는 지난해 7월경 ‘VVIP 고객인 차 회장의 요청으로 김씨 출입을 허용했다’는 내용의 메시지를 업계 관계자와 나눴다. 문제는 5100억원에 달하는 금융 리스크를 해소하지 못한 차 회장이 워커힐 카지노 VVIP의 자격을 갖출 수 있었냐는 것이다. 차 회장은 축구선수 손흥민, 연예인 황정음 등의 에테르노 분양 자금을 사적으로 유용했다는 의혹을 받고 있다. 부동산의 임대 관리 등을 전담하는 전문가인 차 회장은 에테르노 청담, 압구정의 시행사 넥스플랜의 회장이다. 또 자신의 친조카인 차가원 피아크그룹 회장과 가수 겸 프로듀서 MC몽이 불륜 관계라는 의혹을 지난해 12월 <더팩트>에 제보하기도 했다. 이른바, ‘MC몽 불륜설’을 흘린 배경에는 지난해 6월 빅플래닛메이드엔터테인먼트 주식 21%에서 출자전환 후 2%를 소유했던 MC몽에게 ‘나눠 갖자’며 강요했던 사건에서 출발한다. MC몽이 스스로 불륜설이 조작이었음을 주장하자, MC몽의 해외 원정도박 등을 재차 언론사에 제보한 것도 차 회장이다. 제보에 따르면 “차 회장이 MC몽의 해외 원정도박 기사를 쓴 종편 방송 기자들에게 압구정 모 샤브샤브 식당에서 식사를 접대했다”고 한다. <일요시사>가 입수한 자료에 따르면, 2025년 11월26일 파라다이스 워커힐 카지노 직원이 관계자와 나눈 카카오 톡 대화에서 “차 회장의 요청으로 김씨와 지인 여성들이 함께 출입했다”고 언급했다. VVIP라 가능? 간 큰 회장님 이에 “김씨는 내국인인데 워커힐 파라다이스 입장이 가능한가요?”라고 묻자, 워커힐 카지노 직원은 ‘차 회장과 같은 VVIP 고객의 요청이기 때문에 김씨의 Visitor(방문객) 출입은 허용된다’고 설명했다. 일반적으로 카지노에서 VIP란 2개월 동안 하루 평균 4시간씩 5일 이상 게임해야 하고, 한 게임당 평균 50만원 이상을 베팅해야 VIP 대접을 받을 수 있다. 또 게임 실적을 분석한 두 달 동안 로스 금액(따거나 잃은 돈)이 1억원 이상 유지돼야 한다. 이보다 더 높은 실적을 요구하는 등급이 VVIP인데 보통 카지노에서 초청을 통해 이뤄지는 것으로도 알려졌다. <smk1@ilyosisa.co.kr>