'김형선'의 전체기사
Update. 2024.05.10 13:05
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<마지막회>
많은 사람들이 땅 투자에 관심을 가지고 있다. 일부는 땅을 직접 찾아 나서기도 하고 일부는 다른 정보를 통해 투자에 참여하기도 한다. 또 일부는 생각만 하고 있거나 망설인다. 하지만 땅은 정직하다. 노력한 만큼 은혜를 베푼다. 땅 투자는 기본을 지킬수록 돌아오는 혜택이 많다. 토지투자의 기본은 안전성 고려다. 그 다음이 환금성이다. 수익성은 세 번째다. 지금부터는 강원도 여행을 떠나보자. 남부권 베팅 포인트… 평창과 강릉을 주목 북부권 베팅 포인트… 춘천과 강촌 노려야 강원도에서 약진이 예상되는 곳은 펜션과 스키장의 1번지 평창이다. 관광도시인 평창에서는 천혜의 자연환경과 더불어 탁월하고 특별한 놀거리들이 있다. 게다가 전국 지자체(군) 중에서 세 번째로 넓은 면적을 자랑한다. 평창과 강릉은 투자 구미 ‘잔뜩’ 평창의 포인트는 크게 두 가지가 있다. 하나는 동계올림픽 개최 여부이며 다른 하나는 도시계획시설 조성사업이다. 현재 평창은 2018년 동계올림픽 개최를 위해 도전장을 내밀고 유치전쟁에 돌입한 상태다. 이에 따라 평창의 위상도 높아지고 있다. 모든 계획대로 된다면 평창은 해안을 끼지 않은 국내 관광지로서 면
- 김형선
- 2010-08-03 10:27
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<21>
땅 투자는 굴곡이 있다. 올라가면 떨어지는 시기가 있다. 올라갈 때는 좋아하기만 하면 되지만 하락할 때에는 전략적 접근이 필요하다. 지역별로 하락하기 때문에 그 안에서도 위험성과 상관관계를 따져서 투자하는 것이 좋다. 땅 투자에 있어 지역적으로 보면 서울의 도심지나 외곽지역과 수도권의 신도시나 경기도의 위성도시 및 아예 지방의 투자 유망지역 등으로 세분화 할 수 있다. 투자의 가치를 보면 교통 호재지역, 교육여건 호재지역, 대형 공원 호재지역, 산업단지 인근 호재지역, 강이나 산 등의 자연환경 호재지역 등 다양한 투자요소가 있다. 강서권, 현장답사 통해 가치 있는 땅 선점 주효 강남권, 가락동·문정동·내곡동·세곡동 주시 중요한 것은 다양한 투자처 중에서 수익성을 고려한 투자를 해야 한다는 점이다. 이 같은 기본 투자 마인드를 따라야 나중에 울며 겨자먹기식으로 헐값에 매도를 하거나 아예 팔리지도 않아서 관리 비용만 들어가는 경우를 피할 수 있다. 강서권 베팅 포인트 신정동 일대에 기대감이 고조되고 있다. 서울지하철 1∼4호선을 운영하는 서울메트로가 신정차량기지를 비롯한 시내 5개 차량기지를 덮어 주거와 상업시설, 공
- 김형선
- 2010-07-20 11:29
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<20>
땅 투자에 대한 관심은 여전하다. 토지시장 침체기에 접어들어도 사정은 마찬가지다. 개발계획이 속속 진행되면서 땅값이 높아졌어도 투자자들은 많다. 땅값 상승으로 인해 투자 분위기가 한풀 꺾인 상황이라도 투자자들은 여전히 존재하고 있다. 토지 투자에 대한 관심이 높고 고수익이 기대되는 값싼 땅을 찾은 투자자들 역시 많다. 문제는 투자금액이다. 적은 돈을 가지고 무턱대고 투자에 나설 수는 없다. 많은 금액을 가지고 있다고 해서 한 곳에 올인하는 것도 바람직하지 않다. 중요한 것은 접근전략과 투자대상이다. 그렇다면 접근전략은 어떻게 짜야 할까. 투자금액으로 접근할 때는 기간에 따라 투자대상을 달리하는 것이 현명하다. 이 방법은 투자목적을 분명히 하고 위험을 해소시키는 장점이 있다. 가령 단기투자를 목적으로 한다고 치자. 이때는 환금성과 수익성을 염두에 두고 접근해야 한다. 공사에서 분양하는 단독 토지 또는 근린용지 등이 그 대상이 될 수 있다. 비(非)투기지역이나 공급이 많은 곳은 얼마든지 소액투자자들의 합법적인 투자가 가능하다. 지역마다 분양권 거래제한이 있는 곳도 있지만 꾸준히 쫓아다니다 보면 좋은 땅을 만날 수 있다. 반면 목적이 중장기라면 안
- 김형선
- 2010-07-13 09:50
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<19>
좁은 땅덩어리를 쪼개고 쪼개 많은 사람들이 투자를 하다 보니 최근 투자자들은 넓은 해외로 눈길을 돌리고 있다. 글로벌 시대에 외국의 땅에 눈길이 가는 건 어찌 보면 당연한 일이다. 해외부동산에 관심을 가지는 이유는 또 있다. 외국의 부동산 흐름에 따라 국내의 경제도 큰 영향을 받기 때문에 세계 부동산 흐름에 촉각을 곤두세우기도 한다. 내국인 국외 부동산 투자 중 50% 미국 집중 동남아 지역 부동산 중년층들에게 인기 끌어 해외 부동산의 인기를 가늠할 수 있는 또 다른 것은 재벌총수들이나 연예계 스타들이 해외에 집이나 건물 등을 사들였다는 뉴스들이 쏟아지는 것이다. 이렇다보니 해외부동산에 대한 정보를 알고 싶어 하는 사람들이 많다. 이에 발맞춰 신문이나 부동산 전문 잡지 등에서도 해외부동산의 시세나 흐름을 다루고 있다. 넓은 해외로 투자를 하자 그러면 해외 부동산의 최근 동향과 흐름은 어떨까. 먼저 가장 많은 투자자들이 관심을 가지는 곳은 단연 미국이다. 세계 유수 대학이 몰려 있어 유학 수요가 많은 데다 세계 경제의 중심인 만큼 우리나라 기업이 가장 많이 진출해 현지 주재원 수요도 많다. 이렇다보니 부동산 투자 금액도 단연 미국이 1위를 차지하고 있다. 재정
- 김형선
- 2010-07-06 10:10
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<18>
땅 투자를 위해 공부를 하고 있는 자영업자 김모(37)씨는 최근 일간지 신문 2개와 경제지 2개를 구독하고 있다. 토지 부동산에 대한 전문적인 지식과 정보를 얻기가 쉽지 않았던 그는 관련 지식을 가장 저렴하고 빠르게 얻는 방법이 신문이었기 때문이다. 이 중에서도 김씨가 스크랩까지 하면서 탐독하는 부분은 교통망과 관련된 기사다. 땅 재테크에서 도로나 철도 등 교통망이 차지하는 비중이 얼마나 큰 지를 잘 알고 있기 때문이다. 김씨가 교통기사에 유독 신경을 쓰는 이유는 아는 투자자 이모씨의 성공 스토리에 있었다. 이씨는 5년 전 시골의 땅을 샀다. 그런데 그 땅은 누가 봐도 허접해 보이는 땅이었다. 도로가 나지 않아 유동인구도 지나가는 차량도 극히 드물었다. 그런데 그런 땅에 어느 날부터 도로가 만들어지고 차가 지나다니면서 땅값이 4배 가까이 올랐다. 아무도 거들떠보지 않는 땅에 투자를 해 쏠쏠한 재미를 맛본 것이다. 이를 본 김씨는 도로의 중요성을 다시 한 번 체감했고 신문 속에서 교통망과 관련된 정보만 나오면 가위로 오리기 바쁘다. 이처럼 교통과 관련된 부분은 땅과 밀접한 관련성이 있다. 단순하게 교통이 열리는 곳에 토지도 움직인다고 생각하면 된다.
- 김형선
- 2010-06-29 10:31
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<17>
누구나 하루에 한 번 쯤은 부동산 매물 정보를 접하게 된다. 동네 부동산 사무소 유리창에 붙어 있는 매물정보, 신문마다 넘쳐나는 부동산 매물 광고와 기사, 인터넷 부동산 관련 사이트에 줄지어 투자자들을 유혹하는 매물들이 그것이다. 이렇다보니 토지나 부동산에 관심이 없는 사람이라도 한번쯤은 ‘진짜 맞는 정보야?’라는 궁금증을 가지게 마련이다. 값싼 매물 내 놓고 투자자 유혹하는 ‘낚시 매물’ 다반사 낚시 매물 걸리면 빼도 박도 못하고 피해만 ‘고스란히’ 그러면 이런 정보들은 모두 사실일까. 정답은 ‘아니오’다. 부동산에 관해 전문적인 지식을 가지고 있는 사람이 아니라면 사실과 거짓 정보를 가려내기 힘들 만큼 포장되어 있는 경우가 대부분이다. 일부러 값싼 매물을 내 놓고 투자자들을 유혹하는 이른바 ‘낚시 매물’도 숱하게 있어 피해를 보는 사람들도 많다. 알고 보면 거짓말이야~ 경기도 부천에 살고 있는 주부 이모(48·여)씨도 잘못된 매물정보에 속아 큰 손해를 볼 뻔한 케이스다. 평소 땅에 관심이 많은 이씨는 신문이나 잡지의 부동산 관련기사나 인
- 김형선
- 2010-06-22 12:42
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<16>
땅 투자를 할 때 정보의 가치는 얼마만큼 정확한 정보인지가 투자자의 마음을 흔들어 놓는다. 그렇다면 그런 정보는 어떻게 얻을 수 있는가 하고 반문할 수 있다. 이런 정보를 손쉽게 얻는 방법 중 하나가 신문이다. 특히 산업면을 보면 토지시장의 움직임을 재빠르게 포착하는데 도움이 된다. 경우에 따라서는 알짜배기 땅을 선점할 수 있는 기회를 만나기도 한다. 문제는 어떻게 알짜 정보를 찾는가 여부다. 땅 투자에 처음 나서는 투자자들은 더더욱 이 같은 정보를 찾기 어렵다. 알짜 정보를 찾으려면 무엇보다 넓은 시각을 가져야 한다. 단순한 정보에 집착하는 것은 금물이다. 이보다는 전체적인 흐름을 파악해야 한다. 이를 위해서는 신문을 읽을 때 산업관련 기사에 흥미를 가지고 구석구석 읽을 필요가 있다. 전문가나 기자들의 견해까지 곁들여 실어놓은 것은 빠뜨리지 말아야 한다. 같은 주제로 나온 기사는 신문마다 어떻게 요리했는가 따져보면 앞으로 어떻게 돌아가는지를 판단할 수 있다. 산업면을 보면 산업 트렌드는 물론 반도체와 철강, 전기, 전자 등 산업 전반에 대한 기사가 가득 메우고 있다. 기업들의 동향도 있다. 공기업과 개별기업의 동향과 움직임이 자세히 다뤄지고 있다
- 김형선
- 2010-06-15 10:26
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<15>
서울에 살고 있는 강모(47)씨는 지난 2004년 부동산관련 잡지에서 눈에 띄는 광고를 발견했다. 충남 서산 지역에 있는 농지가 유망하다는 내용의 광고였다. 광고내용은 누구라도 혹할 만했다. 몇 년 안에 복합레저타운이 생길 계획이 있는 최고의 입지이기 때문에 투자만 하면 큰 돈을 벌 수 있다는 내용이었다. 강씨는 이에 노후자금으로 남겨뒀던 돈을 모두 끌어모아 이 지역의 농지를 사들였다. 그리고는 이 땅만 개발이 되면 남은 노후는 문제없을 것이란 장밋빛 미래를 꿈꾸며 잠시나마 행복했다. 신문만 펼쳐 보면 수많은 토지분양 광고들이 투자자 유혹 광고 실린 대로 개발 가능성 있는지 직접 가서 확인해야 하지만 그의 행복은 오래가지 못했다. 뒤늦게야 찾아가본 현장은 그야말로 허허벌판이었기 때문이다. 도로와도 너무 떨어져있는데다 주변에도 훌륭한 입지의 넓은 땅이 숱하게 있어 자신의 땅은 개발될 가능성이 떨어졌다. 적어도 1년 안에 개발된다더니… 거기에다 시세보다 10배 가까이 비싼 가격에 바가지로 땅을 샀다는 사실까지 알게 됐다. 그제야 과장광고에 속아 돈을 날린 것을 알게 된 강씨는 하지만 계약금을 전액 환불받기에는 이미 늦어버렸다. 인근 주민들이나 공무원
- 김형선
- 2010-06-08 10:27
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<14>
국내 굴지의 대기업에 다니는 전모(47)씨는 요즘 마음이 무겁다. 지난 2009년 하반기 2010년 토지보상금이 40조원을 넘을 것이란 전망과 함께 부동산 폭등이 재현된다는 보도를 접하고 망설이다가 땅을 사들였기 때문이다. 당시 노무현 정부 시절 혁신도시 등의 개발 사업으로 풀린 보상금이 부동산 시장에 유입돼 가격 폭등에 일조한 현상이 재현될 수 있다는 분석까지 나오면서 신뢰를 가지고 투자에 임했다. 전씨가 투자한 돈은 3억원. 나름 머리를 쓴다고 삼각형 투자법에 의거해 1억원씩 도로변 땅과 임야, 전답 등에 나눠 투자를 했다. 보상금 유입으로 땅값이 치솟으면 시세차익을 얻으려는 목적이었다. 그런데 2010년에 들어서면서부터 조짐이 좋지 않았다. 언론에서 일단 땅값이 요동칠 수 있다고 문제를 제기하고 비판기사를 내보냈다. 다른 매체에서는 토지보상금이 최대 변수가 될 전망이라면서도 그 규모는 제한적일 것 같다는 내용을 담았다. 토지시장에서 중요한 변수인 기업수요가 많지 않고 기업도시나 혁신도시와 같은 개발재료가 나올 만큼 다 나온 상황이어서 실제 보상금 유입은 제한적일 것으로 보인다는 설득력 있는 내용도 곁들여졌다. 이 같은 보도가 계속 나오자 전씨
- 김형선
- 2010-06-01 10:20
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<13>
땅값은 사려는 투자자보다 팔려고 하는 투자자가 많으면 내리고 반대면 오른다. 이것은 정한 이치다. 하지만 누구도 땅값을 모른다. 이것을 알려면 사방팔방 정보가 되는 것은 모두 관심을 갖고 주워 모아야 한다. 그 중에서도 정부정책과 관련된 것을 빼놓아서는 안 된다. 정부정책을 모르고 토지시장의 앞날을 내다본다는 것은 어불성설이다. 정부 부동산 정책과 제도 토지시장에 엄청난 파급력 정부정책 기사 보면 향후 정부 행보 미리 볼 수 있어 정부가 제시한 부동산 정책이나 제도는 토지시장에 엄청난 파급력을 가져다준다. 따라서 부동산 관련 신문기사를 통해 정보를 수집하는 투자자들이라면 함께 봐야 할 기사가 정부정책 기사라고 할 수 있다. 정책 기사는 놓치면 손해 특히 정부정책 기사는 부동산 기사와는 달리 보다 더 먼 미래를 내다보고 접근하기 때문에 향후 정부의 행보를 미리 볼 수 있다. 이는 다른 투자자보다 한 발 앞서 토지투자 정보를 얻을 수 있는 지름길이기도 하다. 부동산과 관련된 정부정책 기사 중 하나는 연말연시에 많이 나오는 기사로 새해에 달라지는 정책에 관한 내용을 담고 있다. 가령 ‘2010년 달라지는 부동산 정책’ 등의 제목을 달고 나온
- 김형선
- 2010-05-25 10:38
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<12>
개발기사를 제대로 분석하기 위해서는 무엇보다 정부의 큰 개발 줄기를 읽어낼 수 있어야 한다. 그래야만 큰 그림 속에서 어떤 가지가 수익을 안겨줄 지 가려낼 수 있다. 정부 주도 개발사업이 어느 정도 파급효과를 가져오는지는 투자자들이 잘 알고 있을 것이다. 가령 서울의 경우 명실공히 수도권 특히 대한민국의 심장부로 자리매김함으로써 상상 이상의 혜택을 누리고 있다. 수십년동안 땅값이 수 천배는 올랐기 때문이다. 이런 현상은 신도시 하나가 들어설 때마다 나타나고 있다. 해당 지역에만 국한되지 않는다. 주변지역 역시 들썩 거린다. 들썩거린 땅값은 개발이 멈추지 않는 한 상한곡선을 그려내고 있다. 그러면 언론을 접할 때 어떤 것을 집중적으로 관심사항에 둘 지 정해진다. 바로 개발 발표기사다. 개발 발표 기사는 땅값을 요동치게 만든다. 따라서 요동치는 땅값의 변화를 계속 체크해야 한다. 땅값 상승이 어느 방향으로 흐르는지, 주변 땅값 동향은 어떤지, 흐르고 있는 파장 가운데 아직 효과가 나타나지 않은 땅은 없는지 면밀하게 찾아봐야 한다. 기업도시 건설도 마찬가지다. 이 같은 보도를 접하면 곧 이어 특정 지역에 엄청난 투자가 이뤄진다는 것을 예견해야 한다. 기
- 김형선
- 2010-05-18 10:10
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<11>
최근 35년 공무원 생활을 정리하고 퇴직한 이모(61)씨. 그는 퇴직을 하면서 퇴직금을 한 번에 받고 고민이다. 노후도 챙기고 수익도 올릴 수 있는 땅 투자에 나서겠다고 결심했지만 적절한 타이밍을 잡지 못하고 있는 탓이다. 경제 한파 이후 금리는 저공비행하고 있고 부동산 시장도 위축된 분위기다. 이럴 때 땅 투자의 호재가 있으면 좋겠다는 생각이 들지만 분간하기 힘들다. 어떤 것부터 살펴봐야 할지, 어떤 것을 공부해야 할지 망설이고 있다. 시중에 돈의 ‘양’ 유심히 관찰하면 금리 움직임 포착 강력한 세금정책 출현…부동산 한풀 꺾일 가능성 ↑ 땅 투자로 수익을 얻으려면 일단 토지시장이 들썩여야 한다는 전제조건이 따른다. 토지시장이 들썩이려면 무엇이 필요할까. 바로 투자자금이 시장으로 몰려야 한다. 하지만 그 시기를 알아채기가 쉽지 않다. 이럴 때 유용하게 활용할 수 있는 게 금리에 대한 뉴스다. 금리의 등락에 따라 향후 시장의 움직임을 눈치 챌 수 있어서다. 실제 금리의 움직임과 투자자들의 움직임은 비슷하다. 생각해 보자. 금리가 올라간다면? 투자자들은 이자를 챙기기 위해 금융권으로 몰린다. 반대로 금리가 내려간다면?
- 김형선
- 2010-05-11 09:47
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<10>
해마다 수십조원이 풀리는 토지보상금이 부동산시장을 달구고 있다. 2003년 지급된 토지보상금은 8조3000억원에 달했다. 뿐만 아니다. 2004년에는 14조4000억원, 2005년에는 18조1000억원이 토지보상금으로 지급됐다. 이처럼 매해 증가세가 수그러들지 않았던 토지보상금은 2010년 40조원이 지급될 것으로 보여 부동산 시장이 긴장하고 있다. 이렇다보니 토지보상금이 만들어낸 각종 경제와 사회 현상들이 속출하고 있다. 먼저 토지가격이 상승될 수 있다는 예측을 낳고 있다. 엄청난 금액의 보상금이 풀리면서 토지 투자에 대한 관심이 높아졌기 때문이다. 아울러 토지보상금의 상당 부분이 아파트나 토지 시장에 재투자 될 가능성이 높다. 실제 시장에서는 토지보상금의 40% 가량은 다시 토지나 건물 구입으로 유입돼 전체적인 부동산 가격을 올릴 수 있다는 분석도 나오고 있다. 역대 최대의 토지보상금이 지급됐던 2006년 전국의 부동산값이 상승한 것이 이를 예상하게 하기도 한다. 하지만 일각에서는 토지보상금으로 인한 땅값 폭등현상은 주춤할 것으로 내다보고 있다. 기업도시나 혁신도시 등 개발가능성이 있는 토지들이 모두 밝혀진 상황에서 토지에 재투자를 하는 투자자
- 김형선
- 2010-05-04 10:04
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<9>
세종시와 함께 전국 곳곳에서 계획되고 있는 혁신도시가 땅 투자자들을 설레게 하고 있다. 혁신도시란 서울, 수도권에 몰려 있는 공공기관을 지방으로 이전시켜 세우는 지방 클러스터를 말한다. 공공기관 지방 이전과 산학연관이 서로 협력해 수준 높은 생활여건을 갖춘 새로운 차원의 도시로 육성해 국토의 균형발전을 노린다는 취지에서 계획됐다. 선정지역 대부분 토지가치는 ‘고공행진’ 혁신도시 완공 후 그림 보면 투자처 ‘콕’ 혁신도시의 계획인구는 약 2~5만명으로 단계별로 개발될 예정이다. 2012년까지 계획된 1단계는 이전 공공기관 정착단계다. 이전 공공기관과 연관기업 종사자수는 약 2500~4000명으로 유발인구는 1만5000~2만5000명이 될 것으로 예상된다. 땅 투자 계획 맞춤으로 짜보자 2단계는 2013~2020년에 이뤄질 산·학·연 정착단계로 혁신도시에 유치된 민간기업과 대학, 연구소 종사자는 4000~8000명이고 유발인구는 2만5000명에서 5만명이 될 것으로 보인다. 마지막 3단계는 2021~2030년으로 계획된 혁신확산 단계다. 혁신도시로 선정된 지역은 대부분 토지 가치가 높은 지역이다
- 김형선
- 2010-04-27 10:01
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<8>
지난 2002년 이후부터 충청권의 부동산을 들었다 놨다 했던 세종시의 개발계획이 가닥을 잡아가고 있다. 2009년 12월, 행정도시건설청이 세종시 주변지역에 대해 도시관리계획을 결정함으로써 그동안 시가화조정구역에 준해 적용해온 규제가 전면 해제돼 체계적인 개발을 할 수 있게 된 것이다. 애초 계획이었던 신행정수도에서 조금 축소된 행정도시로, 다시 교육과학 중심의 경제도시로 격하되긴 했지만 여전히 이 부근의 토지는 투자자들에게 희망의 땅으로 남아있다. 그 이유는 기업, 대학, 연구기관 등 인력이 필요한 기관들이 대거 세종시로 옮겨감에 따라 유입 인구와 유동 인구가 폭발적으로 늘어날 것이기 때문이다. 그에 따라 각종 기반시설과 교통망, 철도망 등이 뒤따라 개발될 것이 분명해 개발가능성은 무궁무진하다. 그러면 세종시는 어떻게 발전되고 그에 따라 투자자들의 투자방향은 어떻게 가닥을 잡아야 할까. 2020년까지 집중 개발되는 세종시는 1058만㎡ 규모의 용지에 지어지는 대규모 경제도시다. 정부는 세종시에 거점고용 9만명, 유발고용 16만명을 합친 총 25만개의 일자리가 마련될 수 있도록 자족기능 용지를 기존 6.7%에서 20.7%로 확대했다. 기존의 행정
- 김형선
- 2010-04-20 10:14
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<7>
농업보호구역 토지는 금싸라기 투자목적으로는 별로 인기가 없었던 농지가 각광받고 있다. 농사를 짓는 땅으로만 여겨졌던 농지가 투자자들의 이목을 사로잡는 이유는 개발이 될 수 있다는 기대감 때문이다. 그 중에서도 최근 관심을 받고 있는 것은 농업보호구역 토지다. 농업보호구역으로 묶인 토지는 정부가 2005년 농지법을 개정하면서 투자 가치가 높아지고 있다. 농업보호구역은 농업진흥구역과 함께 농업진흥지역 안에 포함되어 있는 농지를 말한다. 이 같은 구역은 용수원 보호, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 만든 지역이다. 이 지역은 보호할 필요성은 있지만 개발 가능성을 가지고 있어 투자를 하기에 적당한 토지로 꼽을 수 있다. 농업보호구역은 비오염시설로 최대 3000m² 미만까지 건축이 가능하다. 따라서 농업진흥구역보다 농업보호구역이 투자가치가 높다. 농업보호구역이 가진 또 다른 장점은 경관이 수려하다는 것이다. 보통 저수지나 하천을 끼고 있어 심미적인 환경이 뛰어나다는 것이다. 이 때문에 전원주택이나 펜션, 콘도, 음식점 등의 용도로도 적합하다. 시세도 주변에 비해 낮게 책정된 경우가 많다. 농업보호구역은 계획관리 지역에 비해 규제가 비교적 까다
- 김형선
- 2010-04-13 10:01
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<6>
완충녹지를 알기 위해서는 녹지의 개념을 알아야 한다. 녹지는 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지해 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위해 도시계획법 제12조(도시계획의 결정)의 규정에 의해 결정된 토지를 말한다. 이 녹지의 종류에는 경관녹지와 완충녹지가 있다. 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지를 말한다. 완충녹지는 수질오염 ·대기 오염 ·소음 ·진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역사이에 설치하는 녹지대를 말한다. 이 완충녹지는 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이에 설치된다. 즉 도로나 철도 주변 주거지대 등, 상호 토지 이용의 혼란방지 등의 공공 재해를 줄이고 푸른 녹지 보전을 목적으로 하는 녹지를 말한다. 녹지의 규모는 너비 100m 이상이 바람직한데 그 이상의 대규모 완충지대일 경우 그 안에 공원, 운동장 등의 공공시설을 설치해 혼합용도로 이용하기도 한다. 자연환경보전법상의 완충지역은 자연 생태계 보전지
- 김형선
- 2010-04-06 11:18
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<5>
특별히 정해진 용도가 없는 잡종지는 개발용도가 무궁무진해 눈여겨 볼 필요가 있는 땅이다. 때에 따라서는 대지보다 더 나은 땅으로 평가받기도 하는 것이 잡종지다. 대지는 영구적 건축물중 주거, 사무실, 점포 등에 쓰이는 토지에 설정하는 지목이고 잡종지는 27개에 달하는 각종 지목에 해당하지 않을 경우 설정하는 지목이다. 잡종지에는 언제나 건축허가를 받아서 건축을 할 수 있고 주택을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장용지로 간단하게 지목 변경되므로 결코 대지에 비해 불리하지 않은 지목이다. 농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 따르지 않아 여러 용도로 사용할 수 있기도 하다. 잡종지의 또 다른 장점은 대부분의 잡종지가 건축을 위한 적합한 부지조건을 갖추고 있다는 것이다. 대부분 도로와 인접해 있어 별다른 토목공사 없이 건물을 지을 수 있다. 따라서 주유소나 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등 다양한 시설이 설치될 수 있다. 게다가 잡종지는 조각 땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다. 덩치가 작아 땅값이 싼 경우가 보통이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다 보니 수도권 등에서는 잡종지로 지목을 변경하기 위해 멀쩡한 농지에
- 김형선
- 2010-03-30 10:14
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<4>
시대에 따라 투자자들의 사랑을 받는 토지 지목은 변하게 마련이다. 산업과 경제의 발전에 따라, 토지관련법 개정에 따라, 인구의 이동에 따라, 도로와 철길의 개통에 따라 사람들이 선호하는 지역과 토지는 달라진다는 이유에서다. 이런 이유로 인기있는 토지 지목은 계속해서 변화해왔다. 40년 전만 해도 농사를 지을 수 있는 논이 가장 가치 있는 땅이었다면 10~20년 전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 투자자들의 눈길을 끌었다. 그리고 10여 년 전부터 지금까지 주목받는 땅은 잡종지, 대지, 공장용지 등이다. 투자대비 큰 이익을 얻을 수 있는 땅으로 꼽히는 것은 ‘잡종지’다. 잡종지가 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅이기 때문이다. 허가만 나면 상가건물이나 주택, 숙박업소 등 어떤 용도의 건물도 지을 수 있는 토지가 잡종지다. 게다가 잡종지는 도로를 끼고 있는 경우가 많다. 이는 인허가 절차나 토목 공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이란 의미다. 이런 이점 때문에 일부 투기꾼들은 멀쩡한 땅을 잡종지로 변경하기 위해 꼼수를 부리기도 한다. 일례로 농지 등의 땅에 쓰레기 등 유해물질을 매입한 다음 오염시켜 잡종지로 지목을
- 김형선
- 2010-03-23 09:55
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부동산/창업 김형선 박사의 토지투자 정복기<3>
시대를 막론하고 가장 비싼 땅은 대지다. 사무실이나 주택, 상가 등의 건축물을 자유롭게 지을 수 있는 땅이기 때문이다. 다른 지목의 경우 건축물을 짓기 위해서는 대지로 지목을 변경해야 한다. 때문에 이미 대지로 지정된 땅은 가치가 높을 수밖에 없다. 만일 같은 지역 내에 대지와 전답이 있다면 대지의 가격이 보통 30% 이상 비싸다. 만약 전답을 건축이 가능한 대지로 변경할 경우 땅의 크기에 따라 비용이 들어가게 된다. 대지는 건축법과 지적법에 따라 의미가 달라진다. 건축법에 의하면 대지는 지적법에 의해 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 하나의 건축물을 그 필지 이상에 걸쳐 건축할 때는 그 건축물이 건축되는 모든 필지의 최외곽선으로 구획된 토지를 대지라고 말한다. 이 같은 대지의 가격은 땅의 조건에 따라 천차만별이다. 먼저 좋은 대지가 되려면 지반과 토질, 면적 등이 뒷받침되어야 한다. 그 중 지반의 조건은 암반이나 돌이 많은지의 여부가 대지의 가격을 결정짓는다. 농가주택을 지을 목적의 대지라면 지하수가 나오는지의 여부도 중요하다. 지반 자체가 연약한 대지는 가치가 떨어진다. 만일 지반이 약한 대지에 건축물을 지으면 건물의 일부가 침하돼 기울거나 벽
- 김형선
- 2010-03-16 09:59
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