Update. 2024.05.10 17:16
도로는 땅의 생명을 좌우한다 해도 과언이 아니다. 차가 다니는 도로를 접하지 않고 홀로 떨어져 있는 땅은 맹지로 분류되어 찬밥취급을 당하기 일쑤다. 하지만 도로와 붙어 있어 사람들이 찾아오기 쉽고 접근성이 좋은 땅은 가치가 올라갈 수밖에 없다. 이 도로들은 새로 만들어지기도 하고 확장되기도 하면서 인근의 땅값에 영향을 준다. 따라서 투자할 땅을 고를 때는 현재 접해있는 도로의 상황과 앞으로의 확장 가능성을 염두에 두는 것이 중요하다. 그것이 미래의 땅의 가치를 결정짓는 포인트다. 일반적으로 도로 신설계획이 발표되면 인근 땅은 크게 한번 치솟는다. 그 다음 공사가 시작되면 또 한 번 더 오르고 개통시점이 다가오면 한 번 더 오른다. 그렇기 때문에 가장 유리한 투자자는 신설계획이 발표되기 전 정보를 선점해 인근지역 땅을 사두는 것이다. 따라서 투자자들은 늘 도로의 변화를 예의주시해야한다. 그렇다면 왜 도로의 사정에 따라 땅값이 들썩이는 것일까. 일반적으로 길이 새로 뚫리면 개통 직전 5~10%가, 개통 후 10~20% 땅값이 오르게 된다. 그 이유는 도로가 뚫리는 지역은 사람들이 살기 좋은 지역으로 탈바꿈하게 되고 그만큼 탐나는 땅으로 바뀌기 때문이다
땅을 사는 것은 정육점에서 쇠고기를 사는 것과는 다르다. 쇠고기의 무게는 저울을 이용하면 1g까지도 정확히 알 수 있어 그에 해당하는 값을 치룰 수 있다. 하지만 땅의 크기는 다르다. 서류상에 기재된 면적과 실제 면적이 정확히 일치하기란 어려운 일인 탓이다. 때문에 손해를 보고 땅을 사는 경우도 비일비재하다. 이를 방지하기 위해 사전작업으로 선택하는 것이 바로 측량이다. 측량의 종류도 여러 가지다. 경계측량, 분할측량, 현황측량이 그것이다. 먼저 경계측량이란 토지경계에 대한 분쟁이 일어날 시 내 땅이 어디까지인지를 파악할 때 이용하는 측량으로 대부분 경계측량의 방식이 사용된다. 경계측량 신청은 대한지적공사에서 한다. 준비물은 측량을 원하는 도면과 사업장 등록증, 신분증 정도면 된다. 먼저 측량접수 직원에게 가 해당서류를 준 뒤 측량의 목적을 말한다. 합당한 목적이란 것이 판명되면 측량비를 산정한다. 측량비용은 토지의 크기에 따라 다르다. 보통 300평 정도되는 토지의 경우 50만 원 정도의 비용이 든다. 부가세는 별도다. 지역마다 다르기 때문에 해당 관청에서 알아봐야 한다. 측량비는 땅을 파는 사람이 내는 것이 일반적이다. 간혹 이를 내지 않
‘경매투자에 성공하기 위해선 우선 투자대상 물건의 투자분석부터 확인해라.’ 간혹 입찰장에서 주변을 살펴보면 같은 물건에 입찰했더라도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패하고 낙담하는 모습을 발견할 수 있다. 물론 이것은 운에 따른 것일 수도 있다. 하지만 근원적인 것은 잘못된 투자분석에 있다고 할 수 있다. 경매투자도 궁합이 있다. 실제 각양각색의 물건마다 성공조건은 다르다. 물건의 특성에 따른 조건을 무시하고 무턱대고 덤벼들었다가는 실패하기 십상이다. 각양각색 물건마다 성공조건 달라…투자궁합 탐색 조건 무시하고 무턱대고 덤벼들면 실패하기 십상 아파트 경매투자를 생각한다면 2회 유찰된 서울 강남권 경매아파트들을 주목해 볼 필요가 있다. 강남권 중대형 아파트 경매시장이 집값 하락이 확산되면서 찬바람이 불고 있기 때문이다. 입찰 경쟁률도 3~4대 1로 낮아졌다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 70%대로 뚝 떨어졌다. 불과 몇 개월 전만해도 80~90%대를 훌쩍 넘던 것이 강남권 경매물건이다. 하지만 침체된 주택시장과 함께 미국발 금융위기까지 겹치면서 값어치를 못하고 있다. 반면 투자자 입장에서는 희소식이다. 실제 강남
“돈을 벌려면 돈이 있는 곳을 찾아가야 한다”는 말이 있다. 돈이 있는 곳에 가면 돈을 모을 수 있는 길이 보인다. 백만장자들은 이런 원리를 알고 그곳에서 직업을 마련했다. 이들은 또 자신이 선택한 직업에 대해 최선을 다했다. 중요한 목표를 설정하고 성공에 이르기 위한 준비와 계획을 정한 뒤 그 목표를 성취하기 위해 최선을 다해 움직였다. 그 결과 오늘날 백만장자라는 닉네임을 얻게 됐다. ‘경쟁’ 비켜나가는 것이 경매 투자 고수의 비법 한결 수월하게 낙찰받고 짭짤한 시세차익 수확 경매투자자도 마찬가지다. 경매를 통해 백만장자 대열에 들어서는 경우를 종종 볼 수 있다. 이들 경매투자 고수는 나름대로 투자 ‘기법’ 하나씩은 갖고 있다. 기법이라고 해서 거창한 것이 아니다. 나름대로 값싸게 낙찰받는 방법을 알고 있다는 것이다. 다름 아닌 경쟁을 비켜나가는 방법이다. 공정하고 투명한 투자게임장인 경매시장에서 남들보다 좀 더 값싸게 사려면 틈새시장을 공략하고 되도록 많은 사람과의 경쟁을 피하는 방법을 택한다. 그래야 한결 수월하게 낙찰받고 짭짤한 시세차익을 동시에 얻게 된다. 경매 아파트 낙찰 전셋값으로
김대박씨는 고민에 싸여 있다. 내 집 마련용으로 아파트 경매에 참여하려고 하는데 전략을 마련하기가 쉽지 않다. 여기저기 자문을 구해볼수록 블랙홀에 빠지는 느낌이다. 그러던 그가 필자를 찾았다. 필자는 그에게 “투자에 나선다면 나무(미시적 흐름)보다는 숲(거시적 흐름)을 보는 지혜가 필요하다. 당장 눈앞의 호재보다 물건을 둘러싼 거시적 환경이 어떻게 달라지고 있는지를 파악하는 게 성공비결”이라고 알려줬다. 현재 경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 이상 징후가 나타나고 있다. 경매에 나오는 부동산이 올 초 대비 20% 가까이 늘어나고 있다. 낙찰가율도 급락하는 추세다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 서울 강남권의 아파트와 근린상가 등의 변화를 보면 이런 움직임을 감지할 수 있다. 실제 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다. 당장 눈앞 호재보다 거시적 환경 변화 파악이 급선무 물건 검색은 충분한 시간과 여유를 가지고 접근해야 올해 초에 비해 20~30% 싼 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다. 이 같은 추세에 주목할 필요가 있다. 바꿔 말하면
‘돈 걱정 없이 살고 싶다’는 것은 누구나 갖고 있는 생각이다. 이 같은 생각을 하면서 마음속에 부자에 대한 동경과 꿈을 지니고 살아가는 게 우리들이다. 사실 부자가 되고 싶은 것은 누구나 갖고 있다. 그 누구도 가난한 사람이 되고 싶은 사람은 없다. 그러나 현실에선 부자와 가난한 사람의 삶이 극명하게 차이난다. 예컨대 내 집 마련에 성공한 사람이 있는가 하면 아직도 전세를 전전하며 대출금 갚기에 연연하는 사람들도 있다. 월세살이를 하면서 윗돌 빼 아랫돌 막음 놀이에 허리가 휘어지는 사람도 있다. 시세대비 20~30% 싼 값에 넓은 평수 아파트 낙찰 가능 단기 차익 노린 투자용으로 중대형 경매투자가 각광 추세 그러면 부자가 되기 위한 효과적인 최선의 조건은 무엇일까. 여러 조건이 있겠지만 필자는 투자 대비 수익률을 가장 높게 만드는 것을 꼽고 싶다. 그 중에서도 경매가 빼놓을 수 없는 최적의 방법이라고 말할 수 있다. 수익극대화 효과 만끽 경매를 할 때는 특히 수익률이 높은 신도시 경매아파트를 잡아채면 수익극대화 효과를 만끽할 수 있다. 일례로 현재 살고 있는 아파트의 면적을 늘려 좀 더 넓은 평수의 중대형 아파트로 갈아타고 싶은 욕심을
얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다. 주먹구구식 투자는 백전백패 성패는 ‘치밀한 작전’ 경매사냥은 알짜 아파트 경매물건 위주로 나서야 신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다. 투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다. 신도시 투자 핵심은 유망지역 물건 선택 실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상
법원경매는 경매개시 결정에서부터 배당까지 복잡한 절차를 거쳐 진행된다. 이 중 첫 번째 단계는 물건의 가치를 값으로 매기는 감정평가다. 투자자들은 경매물건을 평가할 때 감정평가에 의존할 수밖에 없다. 경매물건의 특성상 물건에 대한 정보를 얻는 것이 쉽지 않다는 이유에서다. 그만큼 감정평가서에 의존해 가격을 매겨 입찰을 결정하는 경우가 많다는 얘기다. 엉터리 감정평가에 낙찰자들 ‘전전긍긍’ 감정가는 참고일 뿐 투자자 ‘맹신 금물’ 현행 법원 감정평가는 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의해 진행된다. 이 법률 제21조(토지의 감정평가)에는 “①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의해 토지를 개별적으로 감정 평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려해 감정평가를 할 수 있다”고 규정돼 있다. 감정가 맹신 투자자 곤욕 또 “②제1항의 경우에 감정
경매컨설팅 일을 하면서 매번 느끼는 것은 경매에 부쳐진 주택에는 말 못할 사연들이 많다는 점이다. 특히 명도(집 비우기)를 할 때는 천태만상의 사례를 만나게 된다. 약속한 날에 맞춰 이사 날짜를 잡고 손 흔들며 집을 비워주는 집주인이 있는가 하면 억울하다며 끝까지 물러서지 않고 낙찰자를 골탕 먹이는 사람까지 온갖 사연을 만날 수 있다. 경매에 부쳐진 주택에는 말 못할 사연 부지기수 낙찰자 골탕먹이는 ‘막무가내형’ 가장 골칫거리 물론 경매에 넘어가는 주택의 채무자 입장을 이해하지 못하는 바는 아니지만 예상보다 심하게 애를 먹이는 사람들이 많다. “누구는 값싸게 집을 사는데 나는 어렵게 장만한 내 집을 떨이로 넘겨야 하냐”며 거세게 저항을 하면 할 말을 잃기도 한다. 고가 또는 서민주택이거나 보증을 잘못 서 하루아침에 경매에 부쳐지는 주택 등의 명도가 대표적인 경우다. 지금부터 주택을 낙찰받은 후 전 집주인을 내보내면서 겪었던 ‘명도 저항’을 소개하려고 한다. 이를 보면 세상살이의 험난함을 몸소 느낄 수 있다. 어떤 경우에도 양도할 수 없다? 결혼을 앞둔 젊은 직장인 A씨의 이야기다.
전 세계적으로 법원경매가 가장 활성화된 나라는 어디일까. 정답은 우리나라이다. 법률 선진국으로 잘 알려진 독일, 이웃나라 일본, 그리고 미국보다도 우리나라가 물량 면에서 또 응찰자 수에서 타의 추종을 불허하고 있는 것으로 알려져 있다. 이처럼 우리나라의 경매시장이 활성화된 이유 중 하나는 국민성과 연관이 있다. 좁은 국토 면적 대비 높은 인구밀도는 내 집과 내 땅을 선호하는 국민성을 만들었고 좀 더 싼 가격에 부동산을 살 수 있는 경매야말로 우리 국민들의 구미에 잘 맞아 떨어지기 때문이다. 공익용도 부동산 경매 초보자들은 ‘접근금지’ 매각허가 결정과 명도 어려워 ‘땡감’에 불과 우리나라의 법원 경매는 기존의 호가제(입찰 법정에서 응찰자들이 물건별로 자신의 입찰가격을 서로 불러 가장 높은 가격을 제시하는 자를 최고가매수신고인으로 선정하는 방식)에서 현행 방식인 서면입찰제로 바뀌었다. 또 지난 2002년에는 민사소송법 강제집행편이 민사집행법으로 분리 제정됐다. 이는 법원 경매시장이 그 동안의 공급자(법원) 중심에서 수요자(응찰자) 중심으로 대폭 전환된 것으로 그 후 양적·질적으로 괄목할 만한 성장
작은 실수가 큰 화를 부르는 것이 바로 경매시장이다. 철저한 준비 없이 투자에 뛰어들게 되면 실수는 더욱 빈번해지게 마련이다. 경매는 재판절차와 같기 때문에 사소한 실수를 용납하지 않는다. 경매 투자경험이 없는 초보자들은 특히 하찮은 실수로 낭패를 당하는 일이 허다하다. 입찰 서류를 잘못 써내 손해를 보는 일이 비일비재하며 입찰시간을 넘기는 바람에 입찰을 포기하거나 사건번호를 잘못 써 엉뚱한 물건에 입찰하는 경우도 많다. 심지어 가격을 잘못 써 거액의 입찰 보증금을 떼이는 사례도 종종 발생한다. 전략1…입찰장 방문 분위기 파악은 미리미리 전략2…입찰서류 ‘보고 또 보고’ 꼼꼼히 기재 전략3…입찰가액은 단위별로 적자 전략4…경매기록은 재차 확인하라 이처럼 초보 투자자들의 실수가 많아 경매 시장에 나오는 물건 중 10~20%는 재경매 물건이다. 재경매 물건이란 누군가가 입찰을 포기해서 다시 경매에 나오는 물건을 말한다. 입찰서류는 미리 챙겨라 이 같은 물건이 많이 나온다는 것은 입찰자의 실수로 어쩔 수 없이 포기한 물건이 많다는 것을 의미한다. 따라서 초보 투자자는 입찰에 따른 실수를 하지
전 세계적으로 법원경매가 가장 활성화된 나라는 어디일까. 정답은 우리나라이다. 법률 선진국으로 잘 알려진 독일, 이웃나라 일본, 그리고 미국보다도 우리나라가 물량 면에서 또 응찰자 수에서 타의 추종을 불허하고 있는 것으로 알려져 있다. 이처럼 우리나라의 경매시장이 활성화된 이유 중 하나는 국민성과 연관이 있다. 좁은 국토 면적 대비 높은 인구밀도는 내 집과 내 땅을 선호하는 국민성을 만들었고, 좀 더 싼 가격에 부동산을 살 수 있는 경매야말로 우리 국민들의 구미에 잘 맞아 떨어지기 때문이다. ‘공익용도 부동산’은 차라리 입찰하지 않는 게 낫다 비영리목적 법인 소유 재산은 메리트 적은 ‘땡감’ 우리나라의 법원 경매는 기존의 호가제(입찰 법정에서 응찰자들이 물건별로 자신의 입찰가격을 서로 불러 가장 높은 가격을 제시하는 자를 최고가매수신고인으로 선정하는 방식)에서 현행 방식인 서면입찰제로 바뀌었다. 또 지난 2002년에는 민사소송법 강제집행편이 민사집행법으로 분리 제정됐다. 공익용도 부동산은 ‘땡감’ 이는 법원 경매시장이 그 동안의 공급자(법원) 중심에서 수요자(응찰자) 중심으로
일반인들의 경매 상식이 높아지고 있다. 경매가 대중화되고 인터넷, 책, 컨설턴트 상담 등 경매를 공부할 수 있는 방법이 늘어난 이유에서다. 그러나 아무리 경매에 대한 지식이 높다 하더라도 여전히 경매 시장은 문턱이 높다. 방심하고 참여할 수 없다는 얘기다. 그 이유는 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다. 피상적 상식만으로 경매 입찰 참여는 ‘금물’ 상업시설·특수물건 등 전문가도 함정 빠져 사실 경매는 함정을 피하지 못하면 시간과 돈을 투자한 것이 무용지물이 되어버리기 일쑤이다. 이런 불상사를 맞지 않으려면 경매와 관련된 법규에 대해 상식 이상의 공부를 해 두는 것이 좋다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 이 같은 과정을 무시한 채 가격으로만 경매물건을 고르고 낙찰받았다간 함정에 빠져 손실을 입을 수 있다. 다음은 함정에 빠지지 않기 위해 경매투자자들이 주의해야 할 점들이다. 권리 관계는 철저히 분석 법원 경매 투자의 핵심은 ‘권리관계’ 파악이라고 해도 과언이
경매시장의 속설 중 ‘실수요자를 따라 잡기 어렵다’는 말이 있다. 이는 실수요자들은 내 집 마련이나 임대수익을 목표로 부동산을 사기 때문에 값싸게 부동산을 사뒀다가 시세차익을 보려는 투자자와 달리 가격을 높여 낙찰을 받는다는 소문에서 나온 속설이다. 그러나 실수요자들은 저가에 낙찰받는 것이 최대 목표이다 보니 낙찰사례를 보면 이들이 낙찰된 확률은 매우 낮은 편이다. 단지수 적거나 주거 입지 다소 떨어지는 지역 주시 일반적으로 인기지역보다 10% 이상 싼값에 낙찰 그렇다면 실수요자들은 경매시장에서 어떤 전략을 짜야 값싸게 부동산을 낙찰받을 수 있는지 살펴보자. 비인기 물건에 황금알 많다 먼저 내 집 마련용 부동산을 살 경우 경매시장에서 최고 인기 종목은 아파트다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 높다. 이때 실수요자가 더 값싸게 낙찰받으려면 다소 인기가 낮은 지역과 틈새시장에 속하는 물건을 공략하는 것이 중요하다. 투자자들에게 관심이 높은 아파트 즉, 서울의 경우 강남·서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는
법원 경매를 통해 상가건물을 사려고 하는 이지선(40·가명)씨. 주위에서 경매로 좋은 부동산을 싸게 샀다는 사람들의 이야기를 들은 뒤 부지런히 경매공부를 하고 실전에 돌입하려고 하고 있다. 그러나 공부한 것과 현실은 달랐다. 그 중에서도 가장 어려운 것은 고급 정보를 얻는 일이었다. 경매시장에 쏟아지는 수많은 물건 중 어떤 것이 투자할 가치가 있는 물건인지, 어느 정도 가격에 입찰해야 성공을 한 것인지 등 우량 정보를 얻는 것이 녹록치 않았던 것이다. 가치에 비해 가격 낮은 물건 사는 것이 성공적인 경매 인터넷정보업체 통하면 다양하고 깊은 정보 획득 가능 이씨가 겪고 있는 문제는 경매로 부동산을 사려는 사람들이 흔히 부딪히는 것 중 하나다. 책에 나오는 지식만으로는 빠르게 돌아가는 경매시장의 고급 정보를 캐치하는 것은 불가능하기 때문이다. 경매는 혼자 싸우는 외로운 투자게임 더구나 경매시장의 경쟁이 치열해지면서 사방에는 적들 투성이다. 결국 경매는 혼자 싸워야 하는 외로운 투자게임이다. 특히 경매경험이 전무한 초보 투자자에게 경매시장은 그리 호락호락하지 않다. 한 해 20만 건에 달하는 경매물건 중 ‘쓰레기 물건&rsq
주택 등 부동산을 사려고 마음먹었을 때 많은 사람들이 가는 곳은 인근 부동산중개업소일 것이다. 그러나 중개업소에 가지 않고도 부동산을 싸게 사는 방법은 생각보다 다양하다. 경매, 급매, 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 대물변제 매물 등이 그것이다. 이 중 수익성 면에서 봤을 때 으뜸으로 많은 사람들이 꼽는 것은 법원 경매이다. 법원경매의 또 다른 매력은 거래 과정이 투명하다는 것이다. 법원경매, 투자자들이 꼽는‘수익성 으뜸종목’ 비인기 부동산 시세보다 싼값으로 구입 가능 일반 중개업소를 통해 부동산을 살 경우 부동산의 정가란 없다. 파는 사람이 내놓은 가격과 중개사가 절충해 내놓은 가격이 현재 시세인 셈이다. 파는 사람과 사는 사람 중간에서 브로커 역할을 하는 중개사들이 얼마든지 가격을 뒤집을(?) 수 있는 게 부동산 가격이다. 그러나 법원경매는 감정평가사가 객관적인 가격을 매겨 감정가를 정하고 유찰횟수에 따라 최저 입찰가가 공개되기 때문에 가격조작이 불가능하다. 여기에다 시세와 최저 입찰가 간 사이를 쉽게 파악할 수 있다. 또 사전에 최저가가 고시되기 때문에 투자자는 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 되므로
직장인 김정수(50·가명)씨는 얼마 전부터 퇴직 후 부인과 함께 살 집을 마련하는 것을 계획하고 있다. 자식들이 결혼한 뒤에는 현재 살고 있는 서울을 떠나 한적한 외곽지역에서 살고 싶은 김씨 부부가 노후에 살 집을 장만하기 위해 택한 방법은 경매. 노후에 조용하게 살기 좋은 수도권과 지방의 전원주택 등의 부동산 경매물량이 꾸준히 늘어나고 있다는 정보를 얻었기 때문이다. 경기 침체 속 노후를 위한 주택 마련 ‘절호의 기회’ 잘만 하면 최대 절반가격에 알짜배기 집 마련 가능 실제 노후에 살기 좋은 신도시 또는 택지지구 내 중소형 아파트와 다세대, 연립주택 등이 꾸준히 경매물량으로 나오고 있다. 한 달 동안 수도권의 아파트, 다세대, 단독주택 등 우량 주택경매물량의 수는 대략 1000건. 전국적으로 따져보면 2만여 건의 경매물량이 쏟아져 나오고 있다. 이처럼 경매시장에 많은 물건이 나오는 이유는 부동산 경기가 활황일 때 은행대출을 얻는 등 무리하게 주택에 투자했다가 경기침체로 인해 이자 부담이 커져 채권자에 의해 경매에 부쳐진 경우가 늘어났기 때문이다. 이런 이유로 경매 물량이 풍부하기 때문에 자신의 자금대 안에서
경매물건 중에는 특정한 사업목적을 갖고 건물의 주제나 업종을 선택한 수익성 부동산인 ‘특수용도’ 부동산이 있다. 부동산 업계에선 주유소, 숙박업소, 공장, 아파트형 공장, 주차장 등 주로 부동산을 최유효로 활용해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 지칭한다. 이런 물건은 반드시 인근에서 장사를 하고 있는 영업자들을 찾아 조언을 구하거나 노하우를 충분히 익혀야 실패하지 않는다. 비인기 종목이 성공적 경매 확률 높은 ‘알짜배기’ ‘수익 좋다’ 입소문 이끌려 투자시 ‘애 먹을 공산 커’ 이런 특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 크게 몰리지 않는 틈새 종목이다. 경매 입찰공고상 용도를 확인하기가 어려워 투자대상 물건을 찾기 곤란한 비인기 종목이기도 하다. 한 물건당 입찰율이 2~3명이고 낙찰가율도 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 따라서 성공적인 경매를 할 수 있는 확률 또한 높은 것이 이 같은 물건이다. 그러나 초보 투자자에게는 투자하기가 까다로운 경매물건이다. 투자목적을 확고하게 하지 않은 채 남의 말에 이끌려 투자할 경우 손해 보기 십상이기도 하다.
입찰경쟁이 낮으면서 값싼 알짜배기 경매물건을 찾는 방법을 찾는 것은 모든 경매투자자들의 희망일 것이다. 이 방법을 찾는 첫 번째 열쇠는 현장에 가보는 것이다. 돈 되는 부동산을 찾으려는 투자자가 현장을 가보지 않는다는 것은 어불성설. 특히 경매물건은 현장답사를 통해 부동산의 가치를 찾을 수 있는 확률이 높다. 현장답사 통해 부동산 가치 찾을 수 있는 확률 높아 진정한 경매 고수는 “경쟁력이 낮은 물건을 노린다” 현장에서 투자성을 파악할 수 있는 대표적인 경매물건은 공부상의 표시와 실제 표시가다른 물건이라고 할 수 있다. 매각서류·공적서류 맹신하면 ‘큰코다쳐’ 예를 들어 공부상으로는 맹지로 되어 있으나 실제로는 현황상 도로가 나있는 토지, 공부상으로는 지하층이나 실제 현장을 가보면 지상층, 인근에 혐오시설이 있는 것으로 감정평가서에 기재돼 있으나 사실은 거리상 멀거나 아예 이전해 현재는 다른 시설이 들어서 있는 경우 등이 이에 해당한다. 또 임대차관계 조사서에는 전입자가 살고 있는 것으로 되어 있으나 실제로는 점유를 상실해 이사를 간 경우와 같이 실제 서류상의 기재내용과 실제 현황상 차이
얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해 보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다. 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 고르는 게 핵심 전략 없이 주먹구구로 경매 입찰에 참가하면 백전백패 신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다. 투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다. 기다리기보다는 한 타이밍 앞서라 실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상승하고 있다. 수