전 세계적으로 법원경매가 가장 활성화된 나라는 어디일까. 정답은 우리나라이다. 법률 선진국으로 잘 알려진 독일, 이웃나라 일본, 그리고 미국보다도 우리나라가 물량 면에서 또 응찰자 수에서 타의 추종을 불허하고 있는 것으로 알려져 있다. 이처럼 우리나라의 경매시장이 활성화된 이유 중 하나는 국민성과 연관이 있다. 좁은 국토 면적 대비 높은 인구밀도는 내 집과 내 땅을 선호하는 국민성을 만들었고 좀 더 싼 가격에 부동산을 살 수 있는 경매야말로 우리 국민들의 구미에 잘 맞아 떨어지기 때문이다.
공익용도 부동산 경매 초보자들은 ‘접근금지’
매각허가 결정과 명도 어려워 ‘땡감’에 불과
우리나라의 법원 경매는 기존의 호가제(입찰 법정에서 응찰자들이 물건별로 자신의 입찰가격을 서로 불러 가장 높은 가격을 제시하는 자를 최고가매수신고인으로 선정하는 방식)에서 현행 방식인 서면입찰제로 바뀌었다. 또 지난 2002년에는 민사소송법 강제집행편이 민사집행법으로 분리 제정됐다.
이는 법원 경매시장이 그 동안의 공급자(법원) 중심에서 수요자(응찰자) 중심으로 대폭 전환된 것으로 그 후 양적·질적으로 괄목할 만한 성장을 가져오는 계기가 됐음을 부인하기 어렵다.
이러한 법원 경매의 활성화는 기존의 주택 및 토지시장 위주로 단순했던 시장에서 이제는 선박, 항공기까지도 매물로 등장하고 있다. 뿐만 아니다. 법정지상권 물건, 유치권이 신고된 물건을 비롯해 짓다만 미준공 건물이나 이른바 특수 물건까지도 법원 경매를 통해 새로운 주인을 만나고 있는 것이 요즘의 현실이다.
공익 용도
부동산은 ‘땡감’
이렇게 다양한 용도와 목적의 물건들이 경매시장에 쏟아지다 보니 초보투자자들은 잘 모르는 ‘못 먹는 감’도 존재한다. 바로 공익용도의 부동산이다. 이런 물건은 차라리 입찰하지 않는 것이 좋은 물건들로 초보자들의 각별한 주의가 요구되는 물건이다.
그중 하나는 학교법인 또는 장학재단 기본재산 같은 비영리목적의 법인 소유 재산이다. 이 물건을 낙찰받게 되면 경매신청자는 관할 허가관청으로부터 매각허가서를 매각결정기일까지 해당 법원에 제출해야 매각허가 결정이 난다. 그런데 개인이 기한 내에 관할 관청에서 허가서를 받는 것은 불가능한 일에 가깝다. 또 이런 부동산은 명도도 어려워 메리트가 적은 ‘땡감’에 불과하다.
곳곳에 숨어있는
복병을 찾아라!
법원경매 경력이 꽤 돼 친구들로부터 경매박사로 불리던 이모(경기도 안양)씨는 ‘못 먹는 감’을 건드리는 바람에 낭패를 본 경험을 가지고 있다. 몇 해 전, 평택시 소재 답 2000평을 낙찰받는 과정에서 생각지도 못한 난감한 상황에 처했던 것이다.
이씨는 매각(입찰)일에 7명과의 치열한 경합을 벌인 끝에 간신히 최고가매수신고인으로 선정됐다. 그 후 관할 면사무소로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출하고 느긋하게 매각허가결정을 기다렸다.
그러나 이씨에게 청천벽력 같은 소식이 날아들었다. 뜻밖에 매각이 불허가 됐다는 사실을 알게 된 것이다. 해당 사건의 경매 신청기록에 따르면 원래 이 땅은 채무자인 OO학원이 채권자로부터 학교 운영 자금조로 자금을 차용하고 경영난으로 변제하지 못해 강제경매에 부쳐졌다.
충분한 물건분석 후
응찰해야 한다
하지만 경매신청 채권자는 매각결정기일까지 관할 주무관청의 허가서를 법원 경매계에 제출하지 못했다. 결국 이 사건은 매각불허가 결정과 함께 강제경매 개시결정에 대해 취소, 기각결정이 내려졌다. 경매 부동산은 이처럼 곳곳에 복병이 도사리고 있다. 따라서 전문가와의 사전 상담을 통해 충분한 물건분석 후 응찰하는 것이 정신적·물질적·시간적 피해를 미연에 방지하는 길이다.
매각불허 결정 나면 취소 기각결정 당해
폭넓은 전문지식 옥석 고르는 식견 절실
이러한 물건들을 살펴보면 사회복지사업법 제23조 규정에 따른 ‘사회복지법인의 기본재산’(주무관청-보건복지가족부장관), 전통사찰보존법 제9조 규정에 따른 등록된 사찰 및 경내지(주무관청-문화체육관광부장관 또는 시, 도지사), 의료법 제50조 규정에 따른 의료법인의 기본재산(주무관청-보건복지가족부장관 또는 시, 도지사) 등이다. 또한 징발법 제18조 규정에 따른 징발물(주무관청-국방부장관)의 경우도 이 같은 경우로 볼 수 있다.
이처럼 경매에는 예상치 못한 난관이 곳곳에 도사리고 있다. 따라서 경매투자자들은 폭넓은 전문지식과 부동산의 옥석을 가릴 줄 아는 식견이 필요하다. 성공 재테크의 주인공이 되기가 갈수록 험난해지는 만큼 더 많은 시간과 노력을 투자하는 것이 필수라고 할 수 있다.
